Порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, установления принадлежности имущества на праве собственности регламентирован Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – Закон N 133-З). В частности, статьей 55 Закона N 133-З закреплены основания для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
В приведенном в указанной норме списке оснований не случайно указаны судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. В случае, если все иные вышеперечисленные документы у правообладателей отсутствуют и восстановить их невозможно, единственным способом восстановить свои права на недвижимое имущество будет являться соответствующее судебное постановление (решение).
При этом в пункте 4 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2007 N 82 “Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – постановление N 82) указано, что хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке (см.: решение хозяйственного суда Витебской области от 14.10.2008 по делу N 427-4/2008 // ИБ “КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012).
В порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) хозяйственный суд рассматривает также заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (приобретательная давность).
Предусмотренные статьей 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) правила о приобретательной давности не могут применяться к лицу, владеющему имуществом на законных основаниях (хозяйственное ведение, оперативное управление, договор аренды, хранения и др.).
Кроме того, заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства; если объект недвижимости создан до вступления в силу Закона 133-З и организация-продавец ликвидирована и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности (см.: решение хозяйственного суда Витебской области от 12.01.2011 по делу N 815-10/2010 // ИБ “КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012).
Вместе с тем обращение с заявлением об установлении юридического факта еще не означает его безусловное установление судом. В ходе рассмотрения может быть установлено наличие возможного спора. Если в отношении недвижимого имущества имеется спор о праве, он подлежит разрешению в исковом порядке. При этом в силу статьи 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) заявление об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности также подлежит оставлению без рассмотрения, если выяснится, что спор возник о праве.
Приведем пример.
Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь была рассмотрена кассационная жалоба ООО “А” по делу по заявлению ООО “А” к кооперативу “Б”, райисполкому, облисполкому об установлении факта, имеющего юридическое значение <1>.
<1> Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 03.04.2006 по делу N 592-2/05/267к // ИБ “КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
Как было установлено в ходе рассмотрения жалобы, заявитель обратился в хозяйственный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему на праве собственности здания пилорамы. Определением хозяйственного суда заявление оставлено без рассмотрения.
В обоснование своих требований ООО “А” сослалось на договор купли-продажи здания пилорамы, заключенный с ООО “В”, также на договор купли-продажи доли СПК “Б” в совместной пилораме и на отказ регистрирующего органа в оформлении права собственности на здание.
В то же время, как отметила кассационная коллегия, давая оценку заключенным договорам, суд обоснованно отметил, что неясно, какую долю в совместном владении передал кооператив и кто еще является собственником здания. Также кассационная коллегия правомерно отметила, что обоснованным является вывод о том, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права на недвижимое имущество не служит основанием для признания этого права в порядке искового производства, так как заявитель не лишен права обратиться в хозяйственный суд с соответствующим иском.
Договором не предусмотрено возникновение права собственности на спорное имущество с момента регистрации договора, и из его текста неясно, где находится предмет купли-продажи. Нет никаких документов, подтверждающих право собственности ООО “В” на здание пилорамы.
В связи с изложенным кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.
Описанные в настоящем материале требования об установлении юридического факта принадлежности имущества на праве собственности являются требованиями неимущественного характера, и государственная пошлина по ним уплачивается в размере 10 базовых величин. Если же имеется спор о праве, то государственная пошлина уплачивается по ставкам, предусмотренным для имущественных требований в соответствии с приложением 16 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь. В частности, такая пошлина уплачивается по требованиям об установлении права собственности.
Одна категория дел отличается от другой тем, что по смыслу и содержанию статьи 232 ХПК установление юридического факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу в судебном порядке возможно, если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности объектов недвижимости, но он был утрачен и данный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. При этом суд устанавливает не право собственности, а факт наличия у заявителя документов, подтверждающих принадлежность ему недвижимого имущества на праве собственности.
Признание права собственности путем обращения в суд является способом судебной защиты права собственности, когда оно оспаривается третьими лицами. Таким образом может защищаться не только право собственности, но и право законного владения имуществом (право хозяйственного ведения, право оперативного управления). В соответствии со ст. 286 ГК лица, обладающие правом законного владения, имеют право на защиту своего владения также против собственника.
При вынесении решений в отношении объектов недвижимого имущества судам необходимо выяснять фактическое состояние этих объектов (зарегистрирован ли объект в государственном регистре, кто по данным регистра является правообладателем в отношении объекта, является ли предмет спора самостоятельным объектом недвижимости или его частью и т.п.).
На нижеприведенном примере видно, в чем одно из отличий требований об установлении права собственности.
В резолютивной части решения хозяйственного суда установлено, что УП “А” принадлежит право собственности на изолированное помещение площадью 100 кв.м в здании, зарегистрированном за ООО “В” <2>. При обращении в регистрирующий орган за исполнением решения было обнаружено, что указанная в решении площадь помещения не соответствует техническим характеристикам здания, что сделало невозможным регистрацию права собственности за УП “А”.
<2> Карней А.А. Судебная практика в сфере государственной регистрации недвижимого имущества // ИБ “КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
В заключение хотелось бы отметить, что вынесенное судом решение прикладывается к пакету документов, установленных в статье 32 Закона N 133-З, таких как:
- заявление о государственной регистрации;
- документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
- документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
- документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Весь пакет документов подается для регистрации в территориальный регистрирующий орган.