В целях повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка определения размеров арендной платы по объектам недвижимости Президент Республики Беларусь 29 марта 2012 г. подписал Указ N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 150). Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. N 518 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 518), ранее регулировавший вопросы предоставления в аренду государственного имущества, признан утратившим силу.
Указ N 150 представляет собой комплексный законодательный акт, регламентирующий вопросы аренды имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежат Республике Беларусь и (или) ее административно-территориальным единицам.
Чтобы исключить споры участников арендных отношений, все договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после этой даты, должны быть приведены в соответствие с Указом N 150 в пятимесячный срок, т.е. до 1 сентября 2012 г., либо путем подписания дополнительных соглашений, либо путем оформления нового договора. При этом размер арендной платы по таким договорам с 1 апреля 2012 г. должен рассчитываться уже исходя из базовой арендной величины (п. 10 Указа N 150).
Сфера действия Указа N 150
Действие Указа N 150 согласно п. 7 не распространяется на государственный жилищный фонд и на отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг), а также на торговые места на рынках и в торговых центрах, находящиеся в частной собственности <1>.
<1> Пункт 1 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом N 150.
Размер арендной платы
Согласно Указу N 150 государственное регулирование размеров арендной платы осуществляется при сдаче в аренду:
- капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, которые находятся в государственной собственности или принадлежат хозяйственным обществам, у которых более 50% акций находятся в республиканской и (или) коммунальной собственности;
- капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ (с контрольным пакетом акций, принадлежащим Республике Беларусь и (или) ее административно-территориальной единице).
Подпункт 2.1 п. 2 Указа N 150 закрепил понятие “базовая арендная величина” (составляет с 1 апреля 2012 г. Br 54000 и в дальнейшем будет ежегодно устанавливаться Советом Министров Республики Беларусь с учетом годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему).
Ранее порядок определения размеров арендной платы был иным. Так, согласно утратившему силу Указу N 518 арендная плата вносилась в белорусских рублях исходя из размера базовой величины на день оплаты. Поскольку с 1 апреля 2012 г. она выросла с Br 35000 до 100000, затраты на аренду увеличились бы практически в три раза и многие предприниматели оказались бы на грани разорения.
На наш взгляд, Указ N 150 ввел адекватно отражающий экономическую ситуацию в стране и простой механизм изменения арендной платы при аренде недвижимости, находящейся в государственной собственности, а также решил еще одну важную проблему. В частности, не каждое помещение, предлагаемое к сдаче в аренду, сразу пригодно для ведения бизнеса. Иногда арендаторам приходится менять старые двери, окна, делать дорогостоящий ремонт. Арендодатель не возражает и не вмешивается. Но когда в результате из заброшенного помещения получается, к примеру, элитный ресторан, арендодатель может значительно увеличить цену на недвижимость, и арендатору приходится выезжать из отремонтированного помещения.
Теперь же улучшение арендованного имущества уже не будет основанием для увеличения арендной платы <2>. Такой подход обеспечит защиту прав арендаторов.
<2> Подпункт 8.2 п. 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом N 150 (далее – Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений).
Арендная плата взимается со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту до дня возврата по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно <3> (ранее – до дня прекращения (расторжения) договора аренды включительно <4>).
<3> Пункт 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений.
<4> Пункт 14 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом N 518.
Кроме того, Указ N 150 сделал определение арендной платы максимально гибким путем введения системы повышающих и понижающих коэффициентов. Любое изменение установленного в договоре аренды коэффициента спроса осуществляется только по соглашению сторон. При этом нужно помнить положение п. 3 ст. 585 ГК о том, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год.
Тем не менее эта норма Указа N 150 вызвала ряд вопросов. Например, может ли арендодатель в действующих договорах аренды самостоятельно (без согласия арендатора) закрепить иной, отличный от ранее установленного, размер коэффициента спроса?
На семинарах о практическом применении норм Указа N 150, проведенных Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, был озвучен однозначный ответ – нет. Арендодатель вправе самостоятельно определить размер коэффициента спроса только по вновь заключаемым договорам. Поскольку речь идет о действующих договорах, их изменение возможно по соглашению сторон.
Такой же позиции следует придерживаться в случае приведения действующих договоров аренды в соответствие с Указом N 150 при заключении нового договора, а не дополнительного соглашения.
Некоторые особенности Указа N 150
Контроль за размером аренды на коммерческих рынках
Особенностью Указа N 150 стала отмена государственного регулирования размера арендной платы на рынках и в торговых центрах частной формы собственности (арендная плата здесь формируется по соглашению сторон).
В отношении арендной платы на рынках применяется коэффициент от 0,6 до 1, который устанавливают облисполкомы и Мингорисполком в зависимости от местонахождения рынков и торговых центров. Если торговый объект расположен за пределами населенного пункта, применяется понижающий коэффициент 0,1.
Если размер арендной платы за торговые места не обеспечивает арендодателям возмещения начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет в соответствии с законодательством; расходов, связанных с содержанием и функционированием торгового объекта; получения прибыли в размере, необходимом для развития, – к ставкам арендной платы, исчисленным согласно Указу N 150, применяются повышающие коэффициенты, определяемые облисполкомами и Мингорисполкомом.
Повышающие коэффициенты при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест в торговых объектах, находящихся в республиканской собственности, устанавливают республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, по согласованию с облисполкомами и Мингорисполкомом.
При формировании повышающего коэффициента будут учитываться расходы арендодателя на обслуживание помещений и рентабельность не более 30%. Если арендодатель проводит капитальный ремонт (строительство, реконструкцию, модернизацию) торговых объектов за свой счет (причем не важно, используются собственные либо заемные средства), то он может в течение не менее пяти лет возвратить затраченные средства за счет повышения арендной платы <5>.
<5> Пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом N 150.
Право на безвозмездное пользование недвижимым имуществом
Дополнен утвержденный Указом N 150 перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым государственное имущество предоставляется в безвозмездное пользование.
Интерес вызывает п. 26 данного перечня: право на безвозмездное пользование государственным имуществом имеют юридические лица, передавшие свое имущество в оперативное управление ГХУ Управления делами Президента Республики Беларусь, и их правопреемники. Важным является определение категории претендентов на безвозмездное пользование государственным имуществом по указанному основанию – в соответствии с перечнем, утвержденным Президентом Республики Беларусь.
В настоящее время проект перечня не сформирован. Поэтому, на наш взгляд, пока преждевременно вести речь о том, все ли бывшие балансодержатели имущества или отдельные из них получат занимаемые помещения в безвозмездное пользование.
Порядок сдачи недвижимого имущества в аренду
Согласно Положению о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденному Указом N 150 (далее – Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений) решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.
Ранее информацию об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, в том числе в случаях их высвобождения в результате окончания (досрочного прекращения) договоров аренды (за исключением случаев, когда арендаторы реализовали преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок), арендодатели должны были в 10-дневный срок представить в облисполкомы и Мингорисполком для размещения на их сайтах в сети Интернет. Теперь такую информацию Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь будет включать в единую информационную базу данных неиспользуемого государственного имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, также размещенную в сети Интернет (что, кстати, было предусмотрено подп. 2.8 п. 2 Директивы Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 “О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь”).
Недвижимое имущество (под которым понимаются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места (их части), находящиеся в республиканской собственности, если в Положении о порядке сдачи в аренду капитальных строений не указано иное) предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды <6>.
<6> Пункт 4 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений.
Договор аренды недвижимого имущества стороны должны заключить в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о сдаче его в аренду, а по результатам проведения аукциона – в течение десяти рабочих дней со дня проведения аукциона и подписания протокола аукциона.
Размер и ставки арендной платы
Ставка арендной платы зависит от размера базовой ставки арендной платы, установленной в зависимости от категории населенного пункта в размере от 0,1 до 0,5 базовой величины (например, для Минска базовая ставка составляет 0,5 от арендной базовой величины, для областных городов – 0,3 и т.д. <7>), и ряда коэффициентов, в частности:
- коэффициента в размере от 0,6 до 1, устанавливаемого облисполкомом или Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;
- коэффициента спроса в размере от 0,5 до 3 включительно (особенности его применения приведены выше);
- коэффициентов, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категорий арендаторов и недвижимого имущества.
<7> Приложение 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений.
Перечень этих коэффициентов претерпел определенные изменения. Так, к новеллам Указа N 150 можно отнести закрепление такой категории арендаторов, имеющих право на применение понижающего коэффициента 0,4, как юридические лица и индивидуальные предприниматели, предоставляющие услуги столовых при предприятиях и учреждениях (в Указе N 518 данный понижающий коэффициент применялся для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70%).
Конечно, мы привели не исчерпывающий перечень нововведений в регулировании арендных правоотношений в связи с изданием Указа N 150. Много вопросов возникает относительно применения их на практике как у арендодателей, так и у арендаторов. Поскольку право разъяснять вопросы применения Указа N 150 предоставлено Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь, уверены, что в ближайшее время мы получим ответы на вопросы, волнующие всех.