Арендные отношения в современных условиях востребованы и целесообразны по ряду причин экономического, организационного, правового характера. Право временного владения и пользования или временного пользования имуществом (или право аренды) позволяет лицу, не являющемуся собственником, реализовывать соответствующие полномочия в отношении как движимого, так и недвижимого имущества, а точнее вещи, обладающей индивидуально-определенными признаками <1>.
<1> Гражданское право: учебник: в 3 т. / Т.В.Авдеева [и др.]; под ред. В.Ф.Чигира. – Минск: Амалфея, 2010. – Т. 2. – С. 395.
Арендные отношения основаны на договоре аренды, для которого законодателем выделен ряд особенностей, обусловленных в том числе правовой природой данного договора.
Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).
По общему правилу арендатор пользуется переданным ему имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК).
За пользование имуществом взимается плата (арендная плата), период пользования имуществом (срок договора аренды) может быть установлен договором, но может и отсутствовать в нем.
По существу для арендатора его права, возникающие из договора аренды, являются имущественными правами, имеющими обязательственную природу (поскольку возникли на основании договора аренды), соответственно с учетом ст. 128 ГК входят в состав имущества арендатора. В науке право аренды относят к числу вещно-обязательственных <2> именно по причине того, что арендатору принадлежат права в отношении имущества (владение и пользование или пользование) и, более того, объектом этого права является непотребляемая индивидуально-определенная вещь. Соответственно имущественная составляющая права аренды предопределяет предоставление арендатору ряда правовых гарантий в связи с исполнением условий договора аренды.
<2> Белов, В.А. “Запретная” цивилистика, или О чем молчит гражданское право / В.А.Белов // Закон. – 2015. – N 8. – С. 114.
Так, ГК устанавливает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК).
Иными словами, речь идет о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 588 ГК) и изменение сторон связано со сменой собственника имущества. Тем самым вещно-правовая составляющая права аренды еще проявляет себя и в том, что праву аренды с учетом п. 1 ст. 588 ГК присуще право следования.
В свою очередь, переход права собственности на арендуемое имущество подчиняется общим правилам ГК об основаниях приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, установленным главой 14 ГК, таким как приобретение имущества другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 1 п. 2 ст. 219 ГК). В случае смерти гражданина право собственности на его имущество наследуется в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Приведенные выше основания могут иметь место для арендодателя, и при их наличии право собственности на имущество (предмет аренды) переходит к новому собственнику (п. 2 ст. 219 ГК).
Смысл нормы п. 1 ст. 588 ГК, по нашему мнению, состоит в том, чтобы обеспечить стабильность условий договора аренды для арендатора, обеспечив таким образом защиту права аренды, установленного договором аренды с первоначальным собственником имущества, наравне с защитой права собственности. В этом также проявляется вещная природа права аренды.
В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 588 ГК, можно сделать следующие выводы. Во-первых, хотя изменение стороны договора – арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, однако согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.06.2009 N 02-43/1371 “О применении статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь” (далее – разъяснение N 02-43/1371) по соглашению сторон право прекратить отношения из договора аренды, тем не менее, не исключается <3>, если по каким-либо причинам это необходимо, к примеру, личность арендодателя имела или могла иметь для арендатора определяющее значение, или это предусмотрено самим договором аренды. Но при наличии возражений у одной из сторон изменение или расторжение договора недопустимо. К примеру, следуя норме п. 1 ст. 588 ГК, изменение собственника помещения, являющегося предметом аренды, не может повлечь изменение условий договора о размере арендной платы; в то же время, если стороны согласны с такими изменениями, то по соглашению сторон это возможно на основании п. 1 ст. 420, п. 3 ст. 585 ГК.
<3> Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 14.06.2012 (дело N 99-25/12/383а) [Электронный ресурс]
Во-вторых, следует учитывать, что изменение касается условий договора аренды <4>, но не состава сторон.
<4> Чеканин, М.В. статья “А было ли неосновательное обогащение?” [Электронный ресурс]: [по состоянию на 30.04.2012] / М.В.Чеканин
Как отмечено в разъяснении N 02-43/1371, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Арендатор сохраняет право пользования имуществом и обязан вносить соответствующую арендную плату, а новый собственник не вправе препятствовать такому пользованию и приобретает право получения оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом.
Законодательство не содержит каких-либо требований для последующей перемены стороны договора, в связи с чем применяются общие правила ГК. К примеру, если сменился собственник в силу наступления смерти арендодателя, то правопреемник определяется по правилам наследования по закону или завещанию. В этом случае отношения сторон регулируются заключенным договором аренды, а новый собственник имущества определяется на основании документов, подтверждающих право собственности нового собственника на предмет аренды (свидетельство о праве на наследство).
Как представляется, с точки зрения правовых последствий (включая и право арендодателя на получение арендной платы за пользование и владение или пользование имуществом) изменение стороны договора аренды в ряде случаев требует совершения иных действий. Хотя согласимся, что с позиции фактических правоотношений факт перехода права собственности на имущество – предмет аренды – является достаточным для подтверждения правового статуса нового собственника и является основанием для взыскания платы за пользование имуществом и исполнения иных обязательств по договору аренды в пределах срока его действия. Тем не менее во избежание отрицательных правовых последствий и судебных разбирательств при смене собственника предмета аренды необходимо внести соответствующие изменения в договор аренды, оформив их дополнительным соглашением к договору или иным образом. Согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 09.01.2006 N 03-29/32 “О замене стороны в договоре аренды и об изменении существенных условий договора аренды” при замене арендодателя в договоре аренды арендатор должен быть своевременно письменно уведомлен о предстоящей замене в соответствии с п. 3 ст. 353 ГК. Данная необходимость обусловлена еще и тем, что для договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места установлена письменная форма договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 622 ГК). В свою очередь, несоблюдение формы договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места влечет его недействительность.
В связи с этим весьма показательна позиция российской арбитражной практики:
“Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
Арбитражный суд отказал в иске, поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно” <5>.
<5> Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 11 янв. 2002 г., N 66 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=35129. – Дата доступа: 08.02.2016.
Пунктом 2 ст. 588 ГК установлено, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
В данном случае устанавливается гарантия прав наследников арендатора в случае аренды недвижимого имущества, полагаем, именно по той причине, что правовая природа права аренды – вещно-обязательственная. Однако здесь законодатель делает оговорку о том, что иное, а именно иной порядок перехода прав арендатора наследникам или его исключение, может быть установлено договором аренды или законодательством. Если же при заключении договора аренды имели значение личные качества арендатора, то тогда арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Обращаем внимание на то, что данное правило касается договора аренды, заключенного на определенный срок.
Таким образом, при замене арендодателя при переходе права собственности на арендуемое помещение действует общая гарантия для арендатора в части стабильности содержания договора аренды; также для целей изменения стороны договора – арендодателя применяются общие нормы гражданского законодательства в части правопреемства и, полагаем, если отсутствует правопреемство, то сохраняется общий подход в части необходимости внесения изменений в договор аренды, а именно изменения сведений об арендодателе.