Алгоритм действий по заключению и регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование осуществляется в соответствии с такими нормативными правовыми актами, как:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК);
• Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – Закон N 133-З);
• Закон Республики Беларусь от 18.07.2004 N 305-З “О нотариате и нотариальной деятельности”;
• Инструкция о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38 (далее – Инструкция);
• Налоговый кодекс Республики Беларусь;
• перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан” (далее – перечень N 200);
• Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63 (далее – Инструкция о порядке совершения нотариальных действий).

В настоящее время граждане и юридические лица все чаще при купле-продаже недвижимости отказываются от услуг агентств по недвижимости и риелторов, в том числе и потому, что считают это пустой тратой денег. Как следствие, ввиду отсутствия соответствующих знаний и опыта они часто совершают ошибки, которые как раз и приводят к потере времени и денег.

Целью настоящего алгоритма является оказание помощи гражданам и юридическим лицам при совершении сделок купли-продажи недвижимости.

Для начала проанализируем общие положения о продаже недвижимости, которые содержатся в ГК. Итак, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

Что касается формы договора, то законодательство в этом отношении довольно либерально: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 521 ГК).

Важно!

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (как правило, это акт приема-передачи имущества).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одной из сторон является юридическое лицо, то документы должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В соответствии с законодательством Республики Беларусь им может быть, например, лицо, уполномоченное подписывать документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, на основании доверенности (ст. 186 ГК).

Уяснив указанные азы совершения сделок купли-продажи недвижимости, можно приступать непосредственно к процессу их заключения. Так как граждане чаще всего лично участвуют в сделках купли-продажи, продавая квартиры, алгоритм будет основываться именно на этом примере.

Шаг 1. Определяемся с лицом, у которого будем удостоверять сделку.

В соответствии с п. 1 ст. 67 Закона N 133-З документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.

Важно!

В случаях, когда сторонами сделки являются юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, у которых есть печать, нотариальное удостоверение сделки либо удостоверение сделки регистратором не требуется.

Если хотя бы одной из сторон сделки является физическое лицо, нотариальное удостоверение либо удостоверение документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регистратором является обязательным во всех без исключения случаях.

Под документом, из которого явствует волеизъявление гражданина, подразумевается договор купли-продажи жилого помещения.

Как видим, законодательство предоставляет нам право выбора: удостоверить этот договор можно как у нотариуса, так и у регистратора. На практике люди то ли в силу незнания вышеупомянутой альтернативы, то ли в силу некоторого недоверия к регистраторам из-за относительной “молодости” данного института в основном обращаются за удостоверением договора к нотариусам, так как предполагают, что нотариальное удостоверение сделки будет надежнее.

На самом деле вопрос о том, к кому лучше обратиться, неоднозначный. Для экономии времени и денег целесообразнее удостоверить договор у регистратора, так как к нему в любом случае необходимо будет обращаться за государственной регистрацией договора и перехода права собственности по нему.

Согласно законодательству нотариусы работают по принципу “одно окно”. Это означает, что если у гражданина возникнет потребность в совершении нотариального действия, то ему придется только два раза прийти в нотариальную контору: один раз – чтобы написать заявление о том, что он желает оформить договор, а второй раз – чтобы подписать этот документ и оформить сделку.

При этом гражданин представляет нотариусу те документы, которые у него есть в наличии, и просит, чтобы нотариус истребовал для оформления сделки другие документы.

В то же время за дополнительную плату нотариус может сам передать договор и другие документы на государственную регистрацию (1,5 базовой величины), а также получить свидетельство о переходе права собственности и передать (направить) его гражданину (1 базовая величина). Такой подход избавляет от необходимости обращаться к регистратору.

Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Для удостоверения договора купли-продажи необходимо представить такие документы, как:

• договор купли-продажи. Он может быть представлен как сторонами, так и регистратором. Составление проекта договора регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки. В большинстве случаев так и происходит;
• заявление;
• паспорта сторон и лиц, которые лично присутствуют при удостоверении договора;
• письменное согласие проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи продавца (в т.ч. бывших). В случае личной явки таких лиц письменное согласие оформляется непосредственно при удостоверении договора. Если личная явка таких лиц невозможна, то письменное согласие оформляется и удостоверяется у нотариуса заранее;
• письменное согласие жены (мужа) продавца (в т.ч. бывших) на продажу жилого помещения – в случае если оно находится в совместной собственности супругов. При личной явке либо ее невозможности поступаем так же, как указано в предыдущем случае;
• письменное заявление об отсутствии у продавца мужа или жены (в т.ч. бывших), которые могут претендовать на продаваемое жилое помещение, – в случае если у продавца нет мужа или жены (в т.ч. бывших). Такое заявление составляется непосредственно при удостоверении договора;
• копия (выписка) лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи продавца. Такая копия (выписка) выдается организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, товарищество собственников, ЖСК и т.д. Справка о месте жительства и составе семьи выдается в вышеупомянутых органах и в местном исполнительном и распорядительном органе;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий, что квартира принадлежит продавцу. К таким документам могут относиться: соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и т.д., а также свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или регистрационное удостоверение либо уведомление о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, технический паспорт (оригиналы этих документов);
• выписка из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с отметкой “Выдана для нотариального удостоверения сделки” – в случае удостоверения договора нотариусом. Если удостоверять договор у регистратора, то он такую выписку делает сам на месте;
• документ (квитанция) об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины за удостоверение договора составляет в данном случае 5 базовых величин. 0,4 базовой величины придется доплатить за срочность. Следует также отметить, что в случае удостоверения договора для близких родственников (родителей, детей, супругов, родных братьев и сестер, внуков, деда, бабки), усыновителей и усыновленных размер государственной пошлины за удостоверение договора составляет 2 базовые величины. За составление проекта договора купли-продажи регистратором также взимается плата;
• разрешение органа опеки и попечительства (районной администрации по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего либо по месту расположения жилого помещения) о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными либо ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (выписка из протокола, заверенная в установленном порядке);
• договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя продавца, – при продаже квартиры с использованием банковского кредита;
• документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.);
• документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

В случае если недвижимость находится в общей долевой собственности, то потребуются следующие документы:

• письменный отказ участника долевой собственности от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую жилое помещение продается;
• свидетельство о передаче заявления о намерении продать долю в праве, выданное нотариусом, – в случае если отказ от преимущественной покупки получить невозможно.

Указанные документы потребуются только в том случае, если доля не продается одному из участников общей долевой собственности, т.е. продается постороннему гражданину.

В случае если недвижимость продавцом была приватизирована, то потребуются следующие документы:

• письменное согласие всех участников приватизации на отчуждение жилого помещения;
• сведения об участвовавших в приватизации лицах и о соответствующих их участию долях. К такому документу можно отнести выписку из решения о приватизации жилого помещения, принятого уполномоченным органом (исполкомом).

Какие документы могут потребоваться, если участник долевой или совместной собственности умер?

Если супруг (супруга) продавца умер (умерла), а недвижимость находится в совместной собственности и зарегистрирована на имя продавца, то также потребуются:

• сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения продаваемого жилого помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом помещении на день открытия наследства или в течение установленного ГК срока для принятия наследства, – в случае отчуждения недвижимости по истечении установленного ГК срока для принятия наследства;
• письменное согласие наследников умершего супруга, принявших наследство, на продажу жилого помещения – в случае его продажи по истечении установленного ГК срока для принятия наследства, если наследники, принявшие наследство, не будут определять долю умершего в совместной собственности супругов.

Если одни из участников долевой собственности умер, а доля не продается одному из участников, то также потребуются:

• сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения продаваемого жилого помещения (доли в праве общей собственности) о лицах, проживающих с наследодателем либо в продаваемом жилом помещении на день открытия наследства или в течение установленного ГК срока для принятия наследства;
• письменный отказ наследников собственника жилого помещения от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, по которой жилое помещение продается, либо свидетельство о передаче наследникам заявления о намерении продать долю в праве, выданное нотариусом, – в случае если истек установленный ГК срок для принятия наследства.

Удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, производится в помещении организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества.

Важно!

Такими организациями в настоящее время являются территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – территориальные организации по государственной регистрации). Такие названия, как БТИ и БРТИ, уже являются устаревшими.

В случае если гражданин (индивидуальный предприниматель, руководитель юридического лица (иное уполномоченное лицо)) болен или у него имеется инвалидность, то такое удостоверение может проводиться по месту его жительства (нахождения).

При удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, гражданскую дееспособность физических лиц, правоспособность юридических лиц, наличие полномочий у представителей, должностных лиц юридического лица (далее – представители) действовать от имени и в интересах других лиц; изучает документы, представленные для удостоверения, и сверяет содержащуюся в них информацию с информацией, имеющейся в организации по государственной регистрации, в том числе с данными документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, реестра характеристик недвижимого имущества и т.д.; разъясняет всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, принимает все возможные меры для выяснения, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств (п. 5 Инструкции).

Обращаем внимание, что, если в документе, удостоверяющем личность, отсутствует отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства и не имеется свидетельства (справки) о регистрации по месту пребывания, в тексте документа, являющегося основанием для регистрации сделки, отражается, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов. По просьбе лица в документе, удостоверяющем личность, которого имеется отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства, дополнительно в документе, являющемся основанием для регистрации сделки, может быть отражен адрес, указанный с его слов.

Заявление об удостоверении заполняется в электронном виде и распечатывается либо заполняется сторонами сделки, их представителями собственноручно на бланке на бумажном носителе.

Заявление об удостоверении подается регистратору в ходе личного приема сторонами сделки (их представителями), подписавшими заявление об удостоверении.

Отметки на документах, сделанные регистратором, заверяются подписью регистратора и скрепляются его печатью с указанием даты.

В случае приема регистратором заявления об удостоверении регистратор незамедлительно выдает сторонам сделки на руки расписку о приеме заявления об удостоверении с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов.

Регистратор удостоверяет документ, являющийся основанием для регистрации сделки, непосредственно после приема заявления об удостоверении либо сообщает сторонам сделки день и время удостоверения документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в пределах срока, предусмотренного законодательством об административных процедурах для удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки.

При удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, регистратор проверяет принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки. Принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки проверяется по документам единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также по документам, подтверждающим принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки, в случае если оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии таких документов по личной инициативе представлены сторонами сделки и по их просьбе приобщены к документам, представленным для удостоверения. Данная процедура очень важна и выступает своего рода страховкой для покупателя от того, что приобретаемое имущество не обременено правами третьих лиц.

Порядок нотариального удостоверения документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регламентирован п. 28 – 30 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий.

Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества справка налогового органа не требуется.

Шаг 3. Обращение за государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости.

Государственную регистрацию договоров купли-продажи осуществляет РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”. При обращении за регистрацией необходимо представить:

• паспорт;
• заявление;
• удостоверенный договор купли-продажи, который необходимо зарегистрировать;
• документ (квитанцию) о внесении платы за регистрацию.

Обращаться за государственной регистрацией должны совместно покупатель и продавец. Однако в договоре купли-продажи можно указать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и (или) основанного на нем права предоставляется только покупателю или только продавцу. В этом случае зарегистрировать договор и (или) переход права собственности может сам покупатель или сам продавец без участия другой стороны.

Если регистратору не потребуется запрашивать никакие документы в других государственных органах, то регистрация производится за 5 рабочих дней (в ускоренном порядке – за 2 дня, в срочном – за 1). Если регистратору потребуется запрашивать документы в других государственных органах, то регистрация займет 1 месяц (подп. 22.3.51 п. 22.3 перечня N 200).

Важно!

Если внесение платы за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, то данная недвижимость будет у продавца в залоге. В таком случае государственной регистрации подлежит и договор залога.

Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности.

Важным моментом в процессе приобретения жилья является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Именно с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость она переходит в собственность покупателя. Как уже указывалось ранее, регистрирующим органом является РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

Для государственной регистрации перехода права собственности по договору необходимо представить:

• паспорт;
• заявление;
• передаточный акт или другой документ о передаче жилого помещения;
• документ (квитанцию) о внесении платы за регистрацию. На практике счет за оплату выдается при приеме документов для государственной регистрации, а сама квитанция отдается в регистрирующий орган, когда покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• расписку продавца о получении им денег – в случае если регистрация производится раньше установленного по договору срока оплаты. Она будет необходима лишь в случае, когда в договоре установлен срок оплаты позже регистрации.

ДЛЯ СПРАВКИ! Если при оформлении сделки используются услуги регистратора, то шаги 4 и 3 могут быть совершены как одновременно, так и в разрыве по времени (например, когда окончательный расчет или передача объекта недвижимости не происходит к моменту совершения сделки), но в любом случае относятся к исключительной компетенции государственных регистраторов.

Шаг 5. Регистрация по новому месту жительства.

После получения свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость новый собственник может зарегистрироваться в приобретенной квартире (одноквартирном доме) по месту жительства, т.е. прописаться. Однако сделать это будет невозможно до тех пор, пока бывший собственник и члены его семьи не будут сняты с регистрационного учета, т.е. выписаны. Необходимо обратить внимание, что снятие с регистрационного учета производится после регистрации гражданина по новому месту жительства.

Для регистрации по месту жительства необходимо подать в орган регистрации следующие документы:

• заявление (заполняется при приеме документов);
• паспорт;
• свидетельство о рождении – для детей до 14 лет, не имеющих паспортов;
• свидетельство о регистрации перехода права собственности;
• технический паспорт;
• военный билет или временное удостоверение (удостоверение призывника) с отметкой о постановке на воинский учет по новому месту жительства – для военнообязанных (призывников);
• документ (квитанцию) о внесении платы за регистрацию. Размер оплаты составляет 0,5 базовой величины, для несовершеннолетних, престарелых граждан и инвалидов, проживающих в государственных организациях социального обслуживания, – бесплатно (п. 13.1 перечня N 200).

После регистрации по месту жительства в приобретенном жилом помещении новому собственнику необходимо оформить на свое имя договоры на жилищно-коммунальные услуги.

В частности, необходимо:

• заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС);
• переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла соответствующего района);
• заключить договор электроснабжения (“Энергосбыт”);
• заключить договор водоснабжения (УП “Минскводоканал”) и предъявить его в ЖЭС.

Также очень остро стоит вопрос передачи денежных средств при заключении сделки купли-продажи недвижимости. В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем, законодательство никаких обременений по этому поводу не содержит. Расчет может производиться до заключения договора, при его заключении, а также после заключения.

Расчет по договору лучше предусмотреть после государственной регистрации этого договора (после подачи заявления на такую регистрацию), так как он считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если деньги передаются до государственной регистрации договора, то при его удостоверении в нем целесообразно прописать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права предоставляется только покупателю (как правило, такое заявление подается продавцом и покупателем вместе).

Расчет должен производиться обязательно в белорусских рублях. При этом можно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно указать, что покупатель уплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Важно!

В случае если расчет в нарушение законодательства был произведен в иностранной валюте, договор купли-продажи может быть признан недействительным, а деньги и квартира конфискованы в доход государства (подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49 “Об обеспечении порядка при осуществлении валютных операций”).

Как уже отмечалось ранее, стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения с отсрочкой или рассрочкой платежа. При этом жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. В этом случае одновременно с переходом права собственности производится государственная регистрация такого залога (ипотеки).

Для оплаты по договору лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Если деньги передаются лично, то необходимо составить расписку о том, что оплата произведена.

ДОГОВОР

купли-продажи недвижимости

Место / дата

Мы, Иванов Иван Иванович (гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем “Продавец”, и Петров Петр Петрович (гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем “Покупатель”, заключили между собой настоящий договор о нижеследующем.

Продавец продал, а Покупатель купил квартиру (адрес, количество комнат, инвентарный номер, площадь).

Принадлежность Продавцу указанной квартиры подтверждается наличием записи в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности Продавца на отчуждаемую квартиру зарегистрировано _______ года в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

Лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемой квартирой, не имеется.

По соглашению сторон указанная квартира продана за _______ белорусских рублей, которые Продавец получил от Покупателя до подписания настоящего договора.

Продавец передал Покупателю указанную квартиру, а Покупатель принял ее к моменту подписания настоящего договора. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет. Настоящее положение договора имеет силу передаточного акта согласно статье 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Продавец удостоверяет, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дарение, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц, перепланировка и реконструкция без согласований в установленном законодательством порядке не производились. Продавец удостоверяет, что не является лицом, обязанным возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

Пользование квартирой будет осуществляться Покупателем с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда. Согласно статье 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь жилые помещения предназначаются для проживания граждан, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

По соглашению сторон право подачи заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанного на нем права и право подписи данного заявления в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” предоставляются Покупателю.

Содержание сделки, ее последствия, права и обязанности сторон разъяснены.

Государственная пошлина за удостоверение договора уплачивается совместно Продавцом и Покупателем в равных долях. Расходы по удостоверению и составлению настоящего договора, по государственной регистрации договора и основанного на нем права собственности оплачивает Покупатель.

Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий.

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых первый остается в делах РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, второй выдается Продавцу, третий – Покупателю.

Дееспособность Продавца проверена, личность установлена.

Подпись _________________________

Подпись _________________________

Взыскано государственной пошлины _______ рублей.

Двадцать третьего февраля две тысячи двенадцатого года настоящий документ удостоверил Васильев Василий Васильевич, регистратор недвижимости РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, по заявлению N…. Код регистратора ….

Подпись регистратора _________________________

АКТ

приема-передачи жилого помещения

г. Минск, 31 марта 2010 г.

1. Мы, общество с ограниченной ответственностью “____” в лице директора _____, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью “_____” в лице директора _____, именуемое в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем.

2. Согласно условиям, указанным в договоре N ____ купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2010, Продавец передал, а Покупатель принял в собственность квартиру N 125 (сто двадцать пять), состоящую из трех жилых комнат общей площадью 98,0 кв.м, расположенную в доме N ___ (_____) по улице _____ в городе Минске.

3. Отклонений от зарегистрированной в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” планировки и явных дефектов в жилом помещении не имеется.

4. Продавец передал Покупателю технический паспорт на указанную квартиру, комплект ключей.

5. Расчет за указанную квартиру произведен полностью, Покупатель и Продавец материальных и иных претензий друг к другу не имеют.

6. Настоящий акт составлен в трех экземплярах, из которых один остается у Покупателя, один – у Продавца, третий – в делах РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

г. ___________ “___” __________ ____ г.

“_________”, именуемое в дальнейшем Залогодержатель, в лице Директора ________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и “______________________”, именуемое в дальнейшем Залогодатель, в лице Директора _______________, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. В соответствии с настоящим договором Залогодатель заложил Залогодержателю нежилое помещение площадью ____________ квадратных метров, расположенное по адресу: г. _______, ул. ___________, к. _________, числящееся на балансе Залогодателя. Планировка и технические характеристики передаваемого в залог нежилого помещения определены в Техническом паспорте.

2. Заложенное имущество является собственностью Залогодателя и оценивается сторонами в размере ________ (_________________________) белорусских рублей. Право собственности Залогодателя на предмет залога подтверждается Регистрационным удостоверением N _______ от “__” ________ ____ г. и техническим паспортом части здания, составленным по состоянию на “___” ________ ___ г., выданными БРТИ г. ____________.

3. Залогом обеспечивается исполнение обязательств по договору купли-продажи помещения от “___” _________ _____ г., в соответствии с которым Залогодержатель (Продавец) принял на себя обязательства передать в собственность Залогодателю (Покупателю) нежилое помещение, а Залогодатель (Покупатель) в случае неисполнения обязательств по оплате – возвратить Залогодержателю (Продавцу) сумму долга с учетом инфляции и уплатить штраф.

Залог действует до полного исполнения обязательств Залогодателем (Покупателем), но не позднее чем до “___”__________ ____ г.

4. Обеспечиваемое залогом требование включает обязательства по возврату основного долга в размере не менее ________ (стоимость покупаемого помещения по договору купли-продажи)_________ рублей с учетом инфляции, штрафов, а также возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, и возмещения расходов Залогодержателя, связанных с реализацией заложенного имущества.

5. До совершения настоящего договора сдаваемое в залог имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

6. Предмет залога по соглашению Сторон полностью находится в пользовании Залогодателя.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7. Залогодатель имеет право:

– пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы;

– отчуждать предмет залога, а также иным способом распоряжаться им только с согласия Залогодержателя.

8. Залогодатель обязан:

– принимать меры, обеспечивающие сохранность предмета залога;

– в случае повреждения предмета залога восстановить или заменить предмет залога или погасить долг независимо от наступления срока платежа;

– немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

9. Залогодержатель имеет право:

– проверять по документам и фактическое состояние предмета залога;

– в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своего обязательства обратить взыскание на предмет залога. Если вырученная от продажи заложенного имущества сумма окажется недостаточной для покрытия долга по обеспеченному залогом договору в полной сумме, включая проценты и расходы по взысканию, то Залогодержатель вправе обратить свое взыскание на всякое другое имущество, права, ценные бумаги должника согласно законодательству Республики Беларусь, где бы они ни находились и в чем бы ни заключались;

– потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях нарушения Залогодателем настоящего договора;

– передать свои права по настоящему договору другому лицу.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10. Удовлетворение требования Залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд может быть осуществлено на основании нотариально удостоверенного соглашения Сторон, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

11. Риск случайной гибели предмета залога несет Залогодатель.

12. Возникающие между сторонами споры разрешаются судом, рассматривающим экономические дела, на территории и в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

13. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.

14. Договор вступает в силу с момента его регистрации в _________ г. ____________ и действует до момента прекращения основного обязательства, обеспеченного настоящим договором залога и указанного в п. 3 настоящего договора.

15. Обязанность по регистрации настоящего договора возлагается на Залогодателя. Расходы по регистрации договора залога несет Залогодатель.

16. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

17. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, из которых один находится у Залогодателя, второй – у Залогодержателя, третий – в органах регистрации.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

Залогодатель: Залогодержатель: