Аннотация
В случае совершения ошибок нетехнического характера при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним нарушается основополагающий принцип ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — принцип достоверности, в соответствии с которым информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если судом не установлено иное. Порядку исправления указанных ошибок посвящена настоящая статья.
Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) относит к ошибкам нетехнического характера ошибки в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которых может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество или причинение вреда заинтересованным лицам. К ошибкам нетехнического характера, в частности, относятся ошибочное указание другого правообладателя, наименования вида права, ограничения (обременения) права, искажение размера долей в общей собственности.
В соответствии с частью первой пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 27.06.2013 N 5 «О выполнении судами постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 18.03.1994 N 1 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» (далее — постановление) в силу статей 13 и 14 Закона к компетенции судов отнесено право рассматривать в порядке особого производства дела об установлении фактов ошибок нетехнического характера или фактов признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора республиканской или территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Согласно статьям 13 и 14 Закона республиканская, а также территориальные организации по государственной регистрации вправе обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.
Таким образом, заявителями по таким делам являются республиканская и территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а регистраторы и граждане, на чье имя произведена государственная регистрация, привлекаются в качестве заинтересованных лиц (часть вторая пункта 17 постановления).
В ходе рассмотрения подобных требований в силу статьи 232 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) экономические суды обязаны установить отсутствие у сторон спора о праве, наличие самого факта ошибки нетехнического характера. В большинстве случаев данные ошибки связаны с виновными действиями регистраторов, что, как правило, подтверждается материалами соответствующих проверок.
В случае установления спора о праве, разрешение которого влечет рассмотрение заявления об установлении факта ошибки нетехнического характера, суд оставляет такое заявление без рассмотрения и разъясняет сторонам право обратиться в суд с соответствующим иском по имеющемуся у них спору (статья 151 ХПК).
Приведем пример.
Экономическим судом было рассмотрено дело по заявлению республиканского унитарного предприятия «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (далее — РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру») (заинтересованные лица: открытое акционерное общество «А» (далее — ОАО «А»), исполнительный комитет, подразделение исполнительного комитета с правами юридического лица) об установлении фактов недействительности государственной регистрации:
- создания изолированного помещения с инвентарным номером на основании вычленения и прав, ограничений (обременений) прав на него, произведенной по заявлению ОАО «А»;
- изменения изолированного помещения, произведенной по заявлению ОАО «А».
В обоснование заявления заявитель сослался на пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 34, статью 52 Закона, статьи 231 — 233 ХПК.
Заслушав представителя заявителя и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 232 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, принимает к своему производству и рассматривает в судебном заседании заявление об установлении юридического факта при наличии в совокупности следующих условий, если: согласно законодательству факт порождает юридические последствия, то есть влечет за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной хозяйственной деятельности; установление факта не связывается с последующим разрешением спора о праве; законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления данной категории юридических фактов; заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, устанавливающие юридический факт.
Материалами дела подтверждается, что регистратор Б. осуществил государственную регистрацию создания эксплуатируемого капитального строения (общежитие 1982 года постройки) и возникновения права собственности на него у ОАО «А», созданного в 2004 году, путем преобразования дочернего предприятия «А» в соответствии с законодательством о приватизации государственного имущества и законодательством об акционерных обществах на основании справки ОАО «А» о строительстве объекта за счет собственных средств. Документы, подтверждающие реорганизацию дочернего предприятия «А» и правопреемство ОАО «А» в отношении капитального строения, не представлялись (не запрашивались).
У регистратора имелись основания для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий, на основании подпунктов 5.5 и 5.7 пункта 5 статьи 34 Закона: представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрационного действия (отсутствуют документы, подтверждающие правопреемство ОАО «А» в отношении прав и обязанностей дочернего предприятия «А»), содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой (справка о строительстве объекта за счет собственных средств ОАО «А», образованного в 2004 году, не согласуется с техническим паспортом объекта, содержащим сведения о том, что указанное капитальное строение построено в 1982 году).
В последующем регистратором В. была произведена государственная регистрация создания изолированных помещений (секции (ячейки) общежития) на основании вычленения изолированных помещений из капитального строения и возникновения права собственности ОАО «А».
Для государственной регистрации в качестве решения собственника была представлена выписка из протокола заседания дирекции ОАО «А».
В соответствии со статьей 52 Закона вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке.
Согласно уставу ОАО «А» принятие решений о вычленении изолированных помещений не входит в компетенцию дирекции. При этом уставом ОАО «А» определено, что выполнение иных функций дирекцией возможно в соответствии с решениями общего собрания акционеров и наблюдательного совета.
В материалах регистрационного дела документ, подтверждающий предоставление права на принятие такого решения дирекцией, отсутствует.
Таким образом, имелись основания для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, согласно подпункту 5.5 пункта 5 статьи 34 Закона: представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрационного действия (отсутствует решение собственника, предусмотренное статьей 52 Закона).
В последующем регистратором В. также была произведена государственная регистрация еще одного изменения изолированного помещения на основании реконструкции и изменения назначения недвижимого имущества (перевод жилого помещения в нежилое).
По совместному заявлению ОАО «А» и исполнительного комитета регистратором было произведено исправление ошибки нетехнического характера, выразившейся в осуществлении государственной регистрации возникновения права собственности ОАО «А» на капитальное строение и изолированные помещения на основании представленной заявителем справки, содержащей информацию об осуществлении строительства объекта за счет собственных средств ОАО «А», т.к. капитальное строение было передано правообладателю — ОАО «А» по договору безвозмездного пользования.
Таким образом, с учетом поступления информации о наличии договора безвозмездного пользования имуществом, находящимся в коммунальной собственности, представленная для регистрации справка о строительстве объекта за счет собственных средств содержала недостоверные сведения.
При внесении записи в регистрационную книгу о праве коммунальной собственности путем исправления ошибки нетехнического характера сложилась ситуация, при которой создание изолированных помещений в результате вычленения было произведено на основании решения обладателя права безвозмездного пользования, а не собственника, что является нарушением требований статьи 52 Закона.
Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 3 статьи 7, пункту 4 статьи 8 Закона государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Согласно статье 28-1 Закона аннулирование записи, внесенной в регистрационную книгу, производится на основании вступившего в законную силу судебного постановления о признании недействительной государственной регистрации.
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона территориальные организации по государственной регистрации вправе обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора соответствующей территориальной организации по государственной регистрации. Вина регистратора В. была установлена в ходе рассмотрения докладной записки ведущего специалиста по контролю качества регистрационных действий РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
В соответствии со статьей 21 Закона одним из принципов ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является принцип достоверности информации регистра. Установление факта недействительности государственной регистрации:
- создания изолированного помещения на основании вычленения и прав, ограничений (обременений) прав на него, произведенной по заявлению ОАО «А»;
- изменения изолированного помещения, произведенной по заявлению ОАО «А»,
необходимо в целях обеспечения достоверности информации единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Согласно пункту 17 постановления решение суда об удовлетворении заявления об установлении факта ошибки нетехнического характера или факта недействительности государственной регистрации создания (изменения, прекращения существования) недвижимого имущества является основанием для внесения соответствующих исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним либо аннулирования записи в регистрационной книге.
При таких обстоятельствах заявленные требования были удовлетворены.
Отметим также, что, как следует из содержания статьи 28 Закона, внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, связанных с ошибкой нетехнического характера, может осуществляться регистратором не только на основании судебного постановления, но и на основании совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи.
В соответствии со статьей 28 Закона при приеме заявления или при поступлении судебного постановления, соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций о внесении исправлений регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку об их приеме (поступлении). О внесении исправлений по заявлениям правообладателей, кандидатов в правообладатели, иных заинтересованных лиц, а также об исправлении ошибок технического и нетехнического характера соответствующие правообладатели, кандидаты в правообладатели, а также иные заинтересованные лица уведомляются регистратором в письменной форме.