Несмотря на широкое распространение договора аренды объектов недвижимого имущества, субъекты хозяйствования нередко сталкиваются как с проблемами формального характера, детально урегулированными законодательством, так и с вопросами практического применения, возникающими вследствие отсутствия прямого указания в законе.
Предмет договора аренды. Последствия несогласованности
В силу п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить объект аренды, в противном случае условие о предмете договора считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» содержит перечень основных данных объекта недвижимого имущества, среди которых: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, местонахождение, размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места и др.
Таким образом, описание должно позволять идентифицировать объект, который был передан либо подлежит передаче в аренду. В случае неточного либо недостаточного описания договор аренды может быть признан незаключенным. Согласно части третьей п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, хозяйственным судам следует принимать во внимание иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору, и содержащие признаки, характеристики объекта аренды, позволяющие его индивидуализировать, а также все обстоятельства, связанные с исполнением договора.
В целях защиты своих интересов сторонам договора аренды необходимо обеспечить наличие таких документов, как технический паспорт, выкопировка, план-схема, поэтажный план и т.п. Описание передаваемого в аренду предмета может содержаться в акте приема-передачи. Во внимание при идентификации объекта аренды может быть принята деловая переписка сторон, например, уведомления арендодателя либо арендатора, связанные с исполнением договора аренды и содержащие сведения об объекте аренды.
Арендная плата и дополнительные расходы арендодателя
Согласно ст. 585 ГК арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 150), под размером арендной платы понимается стоимость аренды недвижимого имущества в месяц. Согласно п. 4 и 5 данного Положения за счет арендной платы возмещается начисленная амортизация, все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон.
Необходимо отметить, что Указ N 150 распространяется только на имущество, находящееся в государственной собственности либо принадлежащее хозяйственным обществам с долей участия государства более 50%. Законодатель четко указывает: в случае передачи в аренду такого имущества арендная плата — это плата за пользование имуществом, а расходы по его содержанию, равно как и коммунальные платежи, дополнительно к арендной плате возмещаются исходя из фактических затрат арендодателя.
Пунктом 3 и частью первой п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом N 150, предусмотрено, что в отношении указанных объектов за счет арендной платы возмещается начисленная амортизация, налоги, сборы, другие обязательные платежи, уплачиваемые в бюджет арендодателями; затраты, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта, за исключением услуг по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов.
Несмотря на имеющиеся различия, общим для рассматриваемых положений является правило, предусматривающее, что расходы по коммунальным платежам и (или) по содержанию объектов в арендную плату не включаются и возмещаются арендаторами на основании фактических затрат.
Что касается аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности либо собственности хозяйственных обществ с долей участия государства 50% и менее, то согласно части второй п. 1 ст. 585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы необходимо определять в договоре аренды. Законодательство Республики Беларусь не устанавливает определенных правил формирования состава арендной платы, вносимой за пользование недвижимостью, находящейся в частной собственности. Следовательно, стороны могут по своему усмотрению определять состав, размер и порядок уплаты платежей в соответствии с договором аренды.
Нередко встречаются ситуации, когда арендодатель дополнительно оказывает арендатору ряд услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта: мелкие ремонтные работы (например, дверных замков, запорных устройств на окнах и т.п.), услуги вахтера, техническое обслуживание осветительных приборов, приборов водоснабжения, теплоснабжения, уборку, сантехнические работы и т.п. На практике они оформляются одним из следующих способов:
- в договоре предусматривается включение в арендную плату стоимости услуг по уборке, охране и иных услуг без внесения дополнительной оплаты;
- заключается отдельный договор на оказание услуг с их отдельной оплатой.
Таким образом, на основании норм ст. 585 ГК и утвержденных Указом N 150 положений арендная плата в случае передачи в аренду объектов недвижимого имущества, на которые не распространяется действие Указа N 150, может рассматриваться как плата за пользование недвижимостью. В договор в этом случае по соглашению сторон включается условие о том, что в ставку арендной платы входят определенные услуги и (или) расходы, которые не подлежат дополнительной оплате.
В отношении коммунальных платежей мы, исходя из того, что расходы на электро-, теплоэнергию, воду и канализацию, услуги электросвязи (телефон) оплачиваются арендодателями по установленным тарифам на основании договоров, заключенных со сторонними организациями, считаем: данные расходы следует рассматривать как возмещаемую, а не оплачиваемую часть, при этом постоянно меняющуюся в силу специфики оказания таких услуг.
Следовательно, включение сумм коммунальных платежей в состав арендной платы по договорам аренды недвижимости, находящейся в частной собственности, хотя напрямую не запрещено, но, на наш взгляд, нецелесообразно.
Документ о передаче объекта аренды: формальность либо необходимость?
В соответствии с п. 1 ст. 626 ГК и п. 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом N 150, объект недвижимого имущества (независимо от того, в чьей собственности он находится) передается арендатору и возвращается арендодателю по акту приема-передачи. В случае если такой акт не подписан, на арендатора может быть возложена обязанность уплатить арендную плату и возместить арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации объекта не только за период фактического пользования арендуемым имуществом, но и за период, в который арендатор помещением не пользовался. Кроме того, арендатор, получивший имущество в аренду без подписания акта приема-передачи, может вовсе отказаться уплачивать платежи.
Согласно части третьей п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязательств по передаче и (или) принятию объекта аренды. Факт исполнения может быть подтвержден иными доказательствами: письменным уведомлением об освобождении арендуемого объекта, реальным отсутствием либо присутствием арендатора на арендуемых площадях, разовой либо периодической уплатой арендных платежей и др.
Таким образом, при отсутствии либо недостаточности в договоре данных об объекте аренды, позволяющих его идентифицировать, во избежание признания договора аренды незаключенным сторонам следует в качестве доказательств использовать прилагаемые к договору или относящиеся к нему технические документы либо деловую переписку.
В случае отсутствия акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду стороны вправе использовать в целях защиты своих интересов дополнительные доказательства, связанные с заключением, исполнением либо расторжением договора аренды.
При формировании состава арендной платы по объектам, относящимся к частному фонду, законодательство Республики Беларусь не запрещает включать в договор аренды условия, фиксирующие не только размер арендной платы, но и ее состав.