Доли в правах на земельные участки: проблемы правового закрепления

Статья посвящена исследованию практически не изученного в отечественной земельно-правовой науке вопроса о долях в правах на земельные участки. На основе изучения гражданско-правовой литературы в статье выясняются подходы к определению долей в имущественных правах, анализируется правовое регулирование долевых отношений законодательством Республики Беларусь, выявляются проблемы и пробелы правовой регламентации отношений в указанной области, формулируются предложения по совершенствованию законодательства об охране и использовании земель и гражданского законодательства в данной сфере.

Вопрос о правовой природе долей в правах на земельные участки не был предметом изучения в отечественной земельно-правовой литературе. В науке гражданского права исследуется вопрос о долях в общей собственности на имущество, который до сих пор является дискуссионным. Теоретическая сложность этого вопроса обусловлена тем, что общее право на имущество представляет собой весьма противоречивое с правовой точки зрения отношение из-за отсутствия единого субъекта права на общую вещь. В связи с этим возникает необходимость определить, что принадлежит каждому участнику общего права, то есть является объектом его прав, и какими правами на общее имущество он обладает.

Центральной проблемой уяснения сущности долевых прав на земельные участки является определение существа доли.

Гражданское законодательство и законодательство об охране и использовании земель используют термин «доли в праве общей собственности» соответственно на имущество и земельный участок, не давая при этом его легального определения. Не выработано единое понятие доли и в науке гражданского права. В исследованиях, которые проводились применительно к праву общей собственности на имущество, доля рассматривается как:

  • идеальная или реальная доля в имуществе;
  • доля в стоимости имущества;
  • доля в праве общей собственности на имущество <1>.

<1> Речь можно вести только о долях в праве долевой собственности на имущество, при которых не осуществляется их выделение в натуре. При выделении доли в общей (долевой или совместной) собственности в натуре производится раздел имущества, то есть происходит прекращение общей собственности на имущество [1, с. 166; 2, с. 56].

Указанные подходы к рассмотрению доли имеют место и в гражданском законодательстве: в одних статьях Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) указывается на долю в праве общей собственности (ст. 247, 253), в других — на долю в общем имуществе (п. 2, 3, 5 ст. 255, ст. 257, 258), в иных — на долю в стоимости имущества (п. 3 ст. 255).

В то же время применение различных терминов для обозначения одного и того же понятия недопустимо с точки зрения юридической техники и во многом свидетельствует об отсутствии надлежащей теоретической базы под соответствующей терминологией. Единообразное применение рассматриваемого понятия и внесение соответствующих изменений в нормы ГК позволили бы избежать терминологической путаницы и достичь на законодательном уровне определенности в понимании доли в праве общей собственности на имущество.

Точка зрения о принадлежности каждому участнику общей собственности идеальной доли в общем имуществе высказывалась еще Д.И.Мейером, Н.Н.Товстолесом и другими [3, с. 284; 4, с. 129]. По мнению этих ученых, лицу может принадлежать половина, треть, четверть вещи, словом, ее идеальная доля, но нельзя указать, какая именно часть вещи принадлежит ему. В современный период подобной точки зрения придерживаются Н.Н.Мисник и другие авторы, считая, что доля выделяется в вещи путем мысленного членения вещи, а не указания на ее реальную часть [5, с. 32; 6, с. 29].

На неприемлемость рассмотрения идеальной доли материальной вещи в качестве объекта права каждого из собственников указывал Г.Ф.Шершеневич, утверждая, что вещь подлежит только материальному делению, а не идеальному [7, с. 358]. Речь может идти только о реальной доле в имуществе.

К определению реальной доли в гражданско-правовой литературе существуют два различных подхода. Согласно одному из них реальная доля рассматривается как конкретная, обособленная в натуре часть общего имущества, принадлежащая отдельному собственнику. Однако такое понятие реальной доли противоречит сущности общей собственности как собственности нескольких лиц на единый объект. Если части вещи являются объектами индивидуальной собственности отдельных собственников, то в таком случае вещь перестает быть объектом общей собственности [8, с. 455].

В соответствии с другим подходом употребление термина «реальная доля» возможно в смысле определенной части общего имущества, выделенной отдельному собственнику во владение и пользование без обособления ее в натуре. Такое понимание реальной доли не противоречит природе общей собственности, поскольку не приводит к прекращению правоотношений общей собственности [9, с. 30]. Указанный подход к определению реальной доли нашел отражение в п. 2 ст. 250 ГК.

Существование понятий «идеальная доля» и «реальная доля» в правоприменительной практике, по мнению Е.А.Суханова, объясняется тем, что размер доли и часть общего имущества, выделенная собственнику во владение и пользование соразмерно его доле, могут не совпадать [1, с. 167].

Подход к рассмотрению доли как доли в стоимости имущества <2> хотя и получил менее широкое распространение среди ученых, вместе с тем не только позволяет более четко представить взаимосвязь условного теоретического понятия доли с реально существующими отношениями, но и делает практически более доступным способ определения размера долей собственников исходя из денежных и трудовых затрат каждого участника [10, с. 81 — 83; 9, с. 25; 11, с. 513; 12, с. 59].

<2> При этом имеется в виду не денежная оценка вещи, а абстрактная величина, выраженная в дроби либо в процентном отношении [9, с. 23].

Эта позиция получила закрепление в ст. 247 ГК, в соответствии с которой участники долевой собственности могут установить порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

При этом предусмотрено, что участник долевой собственности, который осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество в связи с тем, что он вложил дополнительные средства в это имущество и тем самым увеличил его стоимость.

С точки зрения Н.Н.Сабирзяновой вряд ли можно согласиться с тем, что данный подход ведет к упразднению вещи как объекта права общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным правом [13, с. 523], поскольку пока существует общая собственность, стоимость вещи может измениться. Такое изменение не упраздняет вещь как объект общей собственности. Что же касается замены права общей собственности обязательственным правом, то такая замена происходит лишь в случае прекращения права общей собственности, хотя существование обязательственных отношений между собственниками, возможно, и имеет место наряду с правом общей собственности [14, с. 22 — 23].

Рассмотренные подходы к определению доли как доли в имуществе и доли в стоимости имущества, по мнению большинства авторов, нивелируют саму идею общей собственности, поскольку не отражают общность как состояние принадлежности имущества нескольким лицам. Только рассмотрение доли как доли в праве общей собственности может объяснить и сохранить существо самой общей собственности [13, с. 524; 15, с. 53 — 54; 16, с. 6; 17, с. 149].

Главное отличие последнего подхода заключается в том, что понятие доли рассматривается в неразрывной связи с вопросом о правомочиях собственников в отношении общей вещи. Иные подходы в определении доли оставляют данный вопрос открытым, поэтому исследователи, придерживающиеся соответствующих взглядов, вынуждены подразделять правомочия собственников на правомочия в отношении общей вещи и правомочия в отношении доли [9, с. 80 — 81; 10, с. 90; 17, с. 153]. Указанный подход позволяет раскрыть права каждого собственника на общую вещь именно через понятие доли и соответственно избежать «удвоения» правомочий участника общей собственности [18, с. 88 — 89].

С учетом изложенного наиболее приемлемым (хотя и не без недостатков, о чем будет указано ниже), на наш взгляд, является подход, в соответствии с которым долю следует рассматривать как долю в праве общей собственности на имущество.

Между тем данная позиция небезупречна. Основной аргумент противников теории доли в праве общей собственности базируется на неделимости права. Невозможность раздела права собственности на доли отмечалась еще дореволюционными цивилистами, которые утверждали, что право собственности неделимо само по себе, а представление о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам [7, с. 359]. Не может быть части и доли в праве. Право, каким бы оно ни было по объему и содержанию, всегда цельно и неделимо по частям [19, с. 115].

Если бы при общей собственности действительно имело место деление права собственности, то такое «раздробление» права должно было бы произойти как раз при превращении общего права собственности в право собственности нескольких лиц. Участникам же общей собственности принадлежат не части правомочий, а целостные права [16, с. 23 — 24].

Права собственности не может быть больше или меньше в количественном отношении, все изменения в содержании данного права носят исключительно качественный характер. Как отмечается в юридической литературе, право можно ограничить, но нельзя разделить на части. Поэтому понятие доли в праве собственности необходимо рассматривать с учетом того, как осуществляются правомочия собственников в правоотношении долевой собственности [18, с. 95].

Согласно ст. 250 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Это означает необходимость участника долевой собственности согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими собственниками, а также не препятствовать осуществляемому в рамках закона и соглашения участников использованию общего имущества другими собственниками. Из этого можно сделать вывод об ограничении права собственности участника долевой собственности.

По мнению А.П.Фокова, доля в праве не означает деление либо перераспределение самих правомочий; в праве общей собственности делятся не владение, пользование и распоряжение, а на доли поделено само право, которое не может быть сведено только к содержанию [15, с. 53 — 54].

Правомочия собственника в отношении доли нельзя рассматривать как нечто обособленное от его правомочий в отношении общей вещи. Право собственности на общее имущество принадлежит собственникам именно в силу наличия у них доли в праве общей собственности, а не наряду с правом на долю. Это обусловлено тем, что гражданское законодательство связывает понятие доли с содержанием самого права собственности, а не с экономической ценностью его объекта.

Другим аргументом критиков теории доли в праве собственности на имущество является тот факт, что рассматриваемая теория не решает проблему определения размера долей. Непонятно, что брать за исходные параметры при установлении доли в праве собственности. Поэтому никто из сторонников данной теории не ставил вопрос о способе определения доли именно в этом смысле [5, с. 25 — 26; 9, с. 25].

Таким образом, понятие «доля в праве собственности на имущество» является в достаточной степени условным. Указанный термин обозначает не часть какого-либо права, а целостное право, которое ограничено в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других собственников.

В законодательстве об охране и использовании земель получил закрепление подход к рассмотрению доли как доли в праве общей собственности на земельный участок. Однако в отличие от гражданского законодательства, устанавливающего оборот долей только в праве общей собственности, хотя п. 2 ст. 586 ГК определена возможность передачи арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, законодательство об охране и использовании земель регламентирует оборотоспособность долей также в праве аренды на земельные участки.

В частности, Кодексом Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) закреплено право передавать в залог зарегистрированную в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, долю в праве собственности или аренды на земельный участок. При этом право аренды земельного участка может являться предметом залога, если за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, взималась плата (ст. 50, ч. 4 ст. 69 КоЗ). В случае если в соответствии с ч. 3 ст. 31-1 КоЗ плата не взималась, арендатор до совершения сделки обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (ч. 4 ст. 70 КоЗ).

Передача в аренду доли в праве собственности на земельный участок предусмотрена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 N 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка».

Доля в праве собственности на земельный участок наследуется согласно ст. 52 КоЗ.

О переходе доли в праве на земельный участок в связи с переходом права на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты указывается в ст. 55 КоЗ.

Кроме того, из Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» следует, что объектом государственной регистрации являются возникновение, переход, прекращение долей в правах на недвижимое имущество (ст. 4). Необходимость регистрации долей в правах на земельные участки закреплена в Указе Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» и других актах.

Из анализа вышеприведенных нормативных правовых актов можно сделать вывод о том, что поскольку в этих актах не указывается конкретный вид прав на земельные участки, то доли могут существовать в любых правах на земельные участки (собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании, временном пользовании, аренде (субаренде) (ст. 3 КоЗ)) и, как следствие, являться предметом различных сделок (купли-продажи, мены, дарения и других), что, однако, не согласуется со ст. 47 КоЗ, согласно которой совершение сделок допускается только относительно права частной собственности и аренды на земельные участки.

Сделки с иными правами на земельные участки, производными от права собственности, запрещены (ст. 48 КоЗ).

Наряду с этим следует иметь в виду, что поскольку право пожизненного наследуемого владения может переходить по наследству (ч. 2 ст. 69 КоЗ), то правомерно вести речь и о переходе доли в данном праве. Поэтому нельзя согласиться с утверждением С.А.Боголюбова, анализирующего аналогичные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, о том, что, если наследниками земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, окажутся несколько лиц и земельный участок не может быть разделен между ними, следует решать вопрос о переходе права к одному из наследников с выплатой остальным денежной компенсации их доли [20, с. 77]. По нашему мнению, неправомерно вести речь о выплате компенсации доли, так как земельный участок находится в государственной, а не частной собственности.

Таким образом, доли могут выделяться в праве собственности, пожизненного наследуемого владения и аренды на земельные участки.

Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевом пожизненном наследуемом владении и аренде, как и в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех землепользователей. При недостижении согласия порядок пользования земельным участком определяется судом. В постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2011 N 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» (далее — постановление Пленума) указывается, что установленный судом порядок пользования государственной регистрации не подлежит, поскольку общее право на земельный участок не прекращается (п. 9).

Землепользователи земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права и обязанности, предусмотренные ст. 69 и 70 КоЗ, пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения) либо долям в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. При этом следует обратить внимание на то, что изменение капитального строения (здания, сооружения) либо его части в результате их реконструкции не является основанием для изменения размера долей в праве на земельный участок (ч. 10 ст. 69 КоЗ; п. 12 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»).

В исключительных случаях, когда возведенная с соблюдением установленных норм и зарегистрированная в установленном порядке пристройка создает препятствия другому собственнику в пользовании земельным участком, суд вправе по иску последнего изменить порядок пользования земельным участком, не меняя при этом размер участка истца. Участок собственника пристройки в этом случае может быть уменьшен за счет устройства необходимых проходов, проездов, общего двора, устраняющих созданные в результате реконструкции препятствия в пользовании земельным участком (п. 11 постановления Пленума).

Кроме того, при смене собственников дома установленный порядок пользования земельным участком по их требованию может быть изменен (п. 9 постановления Пленума).

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы. Термин «доли в правах», используемый в законодательстве об охране и использовании земель, является в достаточной степени условным, поскольку обозначает не часть права, а целостное право, которое ограничено в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других землепользователей и касается только долей в праве собственности, пожизненного наследуемого владения и аренды на земельные участки.

Субъект долевого права имеет право на долю в праве на земельный участок. Долевое право на земельный участок принадлежит всем собственникам, владельцам и арендаторам общего земельного участка в силу наличия у них доли в праве на земельный участок, а не наряду с правом на долю.

Перечень объектов земельных отношений целесообразно дополнить долями в праве долевой собственности, пожизненного наследуемого владения и аренды на земельные участки (ст. 3 КоЗ), а объектов гражданских отношений — долями в праве долевой собственности, пожизненного наследуемого владения и аренды имущества (ст. 128 ГК).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Суханов, Е.А. Лекции о праве собственности / Е.А.Суханов. — М.: Юрид. лит., 1991. — 238 с.

2. Самусенко, Л.А. Общая собственность на земельный участок: проблемы правового закрепления / Л.А.Самусенко // Юстыцыя Беларусi. — 2015. — N 2. — С. 54 — 56.

3. Мейер, Д.И. Русское гражданское право // Чтения Д.И.Мейера, изд. по запискам слушателей / под ред. А.Вицина, А.Гольстема. — 8-е изд., с испр. и доп. — СПб.: Н.Тиблен, 1902. — 804 с.

4. Товстолес, Н.Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву / Н.Н.Товстолес. — Вильна, 1900. — 212 с.

5. Мисник, Н.Н. Правовая природа общей собственности / Н.Н.Мисник // Изв. высш. учеб. заведений. Правоведение. — 1993. — N 1. — С. 24 — 34.

6. Козьменко, О.Г. Модели общей собственности по гражданскому законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / О.Г.Козьменко. — Ростов н/Д, 2006. — 221 л.

7. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. / Г.Ф.Шершеневич. — М.: Изд-во Бр. Башмаковых, 1915. — Т. 1. — 483 с.

8. Советское гражданское право / отв. ред. О.С.Иоффе. — Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1971. — Т. 2. — 520 с.

9. Мананкова, Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству / Р.П.Мананкова. — Томск: Изд-во Томск. ун-та, 1977. — 214 с.

10. Маркова, М.Г. Понятие и содержание права общей собственности / М.Г.Маркова // Очерки по гражданскому праву. — Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1957. — С. 79 — 92.

11. Белов, В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части / В.А.Белов. — М.: Центр ЮрИнфоР, 2003. — 959 с.

12. Козлов, Р.П. Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Р.П.Козлов. — М., 2008. — 179 л.

13. Гражданское право / отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект: Велби, 2008. — Т. 1. — 773 с.

14. Сабирзянова, Н.Н. Право общей собственности на земельный участок: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.06 / Н.Н.Сабирзянова. — Казань, 2008. — 187 л.

15. Фоков, А.П. Проблемы права общей собственности (теоретические и практические аспекты): дис. … докт. юрид. наук: 12.00.03 / А.П.Фоков. — Рязань, 2003. — 336 л.

16. Зимилева, М.В. Общая собственность в советском гражданском праве / М.В.Зимилева // Ученые записки ВИЮН. — 1941. — Вып. 2. — С. 3 — 90.

17. Генкин, Д.М. Право собственности в СССР / Д.М.Генкин. — М.: Госюриздат, 1961. — 223 с.

18. Минкина, Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Л.М.Минкина. — Самара, 2004. — 200 л.

19. Черноморец, А.Е. Теоретические вопросы права собственности в свете ГК РФ / А.Е.Черноморец // Актуальные вопросы юриспруденции. — 1996. — Вып. 1. — С. 110 — 116.

20. Боголюбов, С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / С.А.Боголюбов, Е.Л.Минина. — М.: НОРМА, 2002. — 528 с.