Аренда – важнейшая составная часть имущественных отношений в национальной экономике. Доминирование государственной собственности в стране, концентрация в руках организаций государственной собственности полномочий арендодателя накладывает особый отпечаток на отношения аренды.
Неравенство участников арендных отношений, если арендодатель – организация с преобладающей долей государственной собственности, формирует специфические требования к законодательству, регулирующему эту сферу хозяйственной деятельности. Важнейшая цель законодательства об аренде – защита имущественных интересов арендаторов, которыми в основном являются субъекты частного предпринимательства.
К сожалению, Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 150) оставил открытыми большинство наболевших для малого бизнеса вопросов.
По сути, Указ N 150 содержит три основные новеллы. Во-первых, упразднено регулирование размера арендной платы на рынках и в торговых центрах, если объект аренды находится в частной собственности. Логичное решение: собственность создана на частные деньги, и арендодатель вправе не только извлекать все выгоды рыночной конъюнктуры, но и нести все риски и бремя расходов и потерь.
Во-вторых, Указ N 150 санкционировал повышение базовой ставки аренды на 54%, а не на 185, если бы прежняя норма о привязке базовой ставки к базовой величине сохранилась. При этом законодатель ввел новое понятие – базовая арендная величина (установлена с 1 апреля 2012 г. в размере 54000 бел.руб.).
В-третьих, из подп. 2.7 п. 2 Директивы Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 “О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь” в Указ N 150 перекочевала норма о недопустимости повышения арендной платы лишь на основании произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого государственного имущества.
Вместе с тем деловое сообщество инициировало куда более широкий круг новелл при подготовке проекта Указа N 150, причем не только по вопросам регулирования арендной платы, но и иных, сопутствующих аренде платежей.
Среди таких платежей наиболее важное место занимают так называемые эксплуатационные расходы арендодателя, которые возмещаются арендатором. На наш взгляд, было бы лучше, если бы платеж арендатора в пользу арендодателя имел две составляющие: арендную плату и коммунальные расходы.
Эксплуатационные расходы, отчисления на капитальный ремонт и прочие платежи лишь создают лазейку для завышения доходов от аренды, которой умело пользуются арендодатели. Но коль законодатель пошел по другому пути и часть расходов арендодателя возмещаются не за счет арендной платы, а дополнительных платежей, то следовало более тщательно подойти к их регулированию.
Основной нормативный документ, регламентирующий порядок и размер предъявления к оплате эксплуатационных расходов арендодателя, – все тот же Указ N 150.
Пункт 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом N 150, определил, что расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату. Арендатор оплачивает их отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Именно фактический, а не расчетный или плановый размер подлежащих возмещению затрат – основополагающая норма, определяющая логику всех последующих рассуждений о правомерности включения тех или иных расходов в состав эксплуатационных. Речь, в частности, идет о возмещении расходов, непосредственно связанных с конкретным арендуемым недвижимым имуществом, а не части общих эксплуатационных расходов арендодателя по нескольким объектам аренды, имеющимся на его балансе, либо расходов на оплату труда его работников.
Подобные выводы содержатся и в письме Министерства экономики Республики Беларусь от 23 августа 2011 г. N 31-01-08/6912 “О взимании с арендаторов эксплуатационных расходов” в адрес Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Мингорисполкома и РОО “Белорусская научно-промышленная ассоциация”.
В данном письме указано на недопустимость взимания с арендаторов непосредственно не связанных с содержанием и эксплуатацией объекта аренды расходов на оплату труда руководителей и специалистов управленческого персонала организации-арендодателя.
При расчетах эксплуатационных расходов арендодатели, как правило, руководствуются Рекомендациями Межведомственной рабочей группы по вопросам распоряжения государственным имуществом по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги от 19 мая 2010 г. N 4 (далее – Рекомендации).
На наш взгляд, подготовку подобных рекомендаций следовало поручить Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь как органу, уполномоченному Советом Министров Республики Беларусь давать разъяснения по вопросам аренды, либо Министерству экономики Республики Беларусь, в чью компетенцию входит регулирование цен и тарифов, а заодно и антимонопольный контроль.
Существующие Рекомендации недостаточно четко и однозначно регулируют вопросы расчета эксплуатационных расходов, чем эффективно пользуются отдельные арендодатели.
С одной стороны, Рекомендации содержат толкование понятия “эксплуатационные расходы”. И здесь одна из наиболее важных – норма абзаца пятого п. 2, дающая определение термина “эксплуатация недвижимого имущества” и ограничивающая круг эксплуатационных расходов затратами на проведение мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию арендуемых зданий, сооружений, их частей.
Содержание здания (сооружения) – это организационно-технические мероприятия по контролю и ограничению в соответствии с требованиями проектной и нормативной документации нагрузок и других воздействий на элементы здания, по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей к зданию территории.
Техническое обслуживание – организационно-технические мероприятия по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения незначительных неисправностей, по обеспечению установленных параметров и режимов работы, по наладке и регулированию инженерных систем, по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам.
Очевидно, что иные расходы, в том числе расходы на содержание административно-управленческого аппарата арендодателя, на подготовку и последующее сопровождение (исполнение) договора аренды, не являются эксплуатационными. К сожалению, некоторые арендодатели придерживаются иной точки зрения, ссылаясь при этом на подп. 12.4 п. 12 Рекомендаций, допускающий включать в состав эксплуатационных цеховые и общеэксплуатационные расходы, фактически сложившиеся у организации-арендодателя (ссудодателя).
Вместе с тем, на наш взгляд, разработчики Рекомендаций имели в виду накладные расходы на содержание персонала, обеспечивающего содержание, техническое обслуживание арендуемых зданий, сооружений, их частей. Аналогичной позиции придерживается, например, и ГО “Минское городское жилищное хозяйство”.
Однако с учетом требования о фактическом и непосредственно имеющем отношение к объекту аренды характере эксплуатационных расходов можно согласиться с включением затрат на содержание инженера по эксплуатации арендуемого объекта, мастера именно этого объекта и иных линейных руководителей, в чью компетенцию входит непосредственное управление перечисленными в подп. 12.1 п. 12 Рекомендаций специалистами (коменданты, вахтеры, сторожа, лифтеры, дворники, уборщики, сантехники, электрики, столяры, плотники, слесари и т.п.).
В случае если арендодатель требует оплаты части расходов на содержание иных специалистов (главный инженер, руководители и специалисты технических служб и отделов), которые в силу должностных полномочий лишь часть своего рабочего времени уделяют вопросам управления мероприятиями по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, то он обязан в соответствии с п. 3 Рекомендаций подкрепить указанные расходы расчетами и калькуляцией.
На практике такие расчеты вызывают сложности при определении фактического времени, которое потрачено на указанные мероприятия, поэтому арендодатели предпочитают распределять эксплуатационные расходы пропорционально арендуемой площади. Однако это не всегда дает корректный результат. Например, арендатор комнаты площадью 10 кв.м в административном здании, пользующийся всеми эксплуатационными услугами, заплатит в 1000 раз меньше цеховых и общеэксплуатационных расходов, чем арендатор отдельно расположенной асфальтовой площадки площадью 1 га, которая не требует никаких эксплуатационных услуг. К сожалению, это пример из реальной практики.
Полагаем, что подобная методика не учитывает базового принципа формирования подлежащих возмещению арендатором эксплуатационных расходов – их фактического характера.
На наш взгляд, законодательство в этой части требует корректировки. Надеемся, в вопросе правомерности включения в состав эксплуатационных расходов на административный управленческий персонал, отчислений в инновационный фонд, затрат по содержанию и благоустройству территории, которая непосредственно не прилегает к объекту аренды, и иных, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации и содержанию арендуемого объекта, точку поставит Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, поручивший Межведомственной рабочей группе по вопросам распоряжения государственным имуществом рассмотреть предложения делового сообщества о внесении изменений в Рекомендации.