Закрытое акционерное общество обратилось в суд с иском к производственно-торговому частному унитарному предприятию о взыскании 4704513 руб. основного долга, 6741643 руб. пени, 2581799 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства дела
По договору аренды от 01.07.2013, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 64,3 кв. м на срок до 01.07.2014.
В соответствии с пунктом 3.5 указанного договора арендатор принял на себя обязательства оплачивать арендные платежи не позднее последнего числа текущего месяца, возмещать эксплуатационные и коммунальные расходы не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего образовалась задолженность по оплате арендных, эксплуатационных и коммунальных платежей в сумме 4704513 руб.
По акту приема-передачи от 15.05.2014 ответчик освободил помещение.
Пунктом 4.4 договора сторонами было предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендатор уплачивает пеню в размере 0,15% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о погашении возникшей задолженности оставлена последним без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать 4704513 руб. основного долга, 6741643 руб. пени, 2581799 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиция ответчика
Представитель ответчика заявленные требования не признал. По существу предъявленного иска в судебном заседании пояснил, что сторонами в договоре была установлена ставка арендной платы в размере 105000 руб. за 1 кв. м. Общая сумма ежемесячной арендной платы составила 6751500 руб. По мнению ответчика, истец не вправе был в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы. Дополнительного соглашения о повышении ставки арендной платы между сторонами не заключалось. 16.04.2014 от истца поступила претензия о погашении задолженности и расторжении договора с 01.05.2014 по причине невнесения арендатором платы более двух раз подряд по истечении срока, установленного договором. Следовательно, с 01.05.2014 договорные отношения между сторонами были прекращены. По акту от 15.05.2014 помещения были возвращены истцу.
Арендная плата и коммунальные платежи были уплачены ответчиком за весь период пользования помещением — до 15.05.2014 исходя из согласованной в договоре ставки аренды в размере 105000 руб. за 1 кв. м. Следовательно, задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
Дополнительно ответчик отметил, что истец на основании пункта 2.3.3 договора не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, ввиду чего договор продолжил действовать в редакции со ставкой арендной платы в размере 105000 руб. за 1 кв. м.
Также ответчик полагает, что с прекращением договора прекратило свое действие и соглашение по неустойке. В связи с этим, по мнению ответчика, истец вправе рассчитывать неустойку только до 30.04.2015.
На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просит отказать.
Решение суда
В соответствии со статьей 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор согласно статье 585 ГК обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Как усматривается из материалов дела и отмечено выше, по договору аренды от 01.07.2013 истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение на срок до 01.07.2014. Ставка арендной платы была согласована сторонами в размере 105000 руб. за 1 кв. м.
Пунктом 2.3.3 договора стороны предусмотрели, что в случаях изменения действующего законодательства, локальных нормативных актов, размера оплаты труда арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть размеры арендной платы с дальнейшим уведомлением арендатора.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в связи с проведенной истцом ежегодной переоценкой основных фондов в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы с 01.02.2014. Дополнительное соглашение было получено ответчиком 24.02.2014, о чем свидетельствует его письмо от 14.04.2014.
Таким образом, с момента получения дополнительного соглашения в силу пункта 2.3.3 договора у ответчика возникли обязательства по оплате арендной платы по ставке 125000 руб.
Доводы ответчика о том, что истец не вправе был в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, были признаны судом необоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
С учетом того что пунктом 2.3.3 договора стороны предусмотрели иной порядок изменения арендной платы, ссылки ответчика на необходимость заключения дополнительного соглашения о повышении ставки арендной платы были признаны несостоятельными.
Согласно пункту 3.5 договора аренды ответчик принял на себя обязательства оплачивать арендные платежи не позднее последнего числа текущего месяца, возмещать эксплуатационные и коммунальные расходы не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил. Из-за повышения с 01.02.2014 ставки арендной платы у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендных, эксплуатационных и коммунальных платежей в сумме 4704513 руб. В рассматриваемом случае суд принял во внимание представленный истцом расчет суммы основного долга, т. к. при погашении задолженности ответчиком в платежных документах не выделялись отдельно платежи по аренде и коммунальные платежи.
Проверив представленный истцом уточненный расчет пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал его обоснованным. В данном случае при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами на уплаченные ответчиком суммы суд принимает во внимание изменившуюся ставку рефинансирования Национального банка Республики Беларусь в размере 25%.
Доводы ответчика о том, что с 01.05.2014 договорные отношения между сторонами были прекращены, также были признаны судом несостоятельными.
В частности, указание истцом в претензии от 16.04.2014 на одностороннее расторжение договора с 01.05.2014 со ссылкой на пункт 5.4.4 договора свидетельствует в силу статей 422, 590 ГК лишь о соблюдении досудебного порядка расторжения договора. В рассматриваемом случае согласно требованиям статьи 593 ГК стороны пришли к соглашению о фактическом прекращении договора с 15.05.2014 путем подписания акта приемки-передачи помещения.
Не были приняты во внимание и ссылки ответчика на невозможность начисления пени с 01.05.2014 ввиду прекращения договора.
По данному доводу суд отметил, что предусмотренная договором пеня за просрочку оплаты арендных и иных коммунальных платежей как способ обеспечения обязательства обеспечивает исполнение возникших из договора обязательств по оплате арендных и иных платежей до их надлежащего исполнения.
Закрытое акционерное общество обратилось в суд с иском к частному торговому унитарному предприятию о выселении.
Обстоятельства дела
По договору аренды от 23.01.2013, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 58 кв. м на срок 11 месяцев.
Согласно условиям указанного договора арендатор принял на себя обязательства оплачивать арендные платежи не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего письмом от 24.10.2014 со ссылкой на пункт 5.3.1 договора истец известил ответчика о прекращении договора аренды и потребовал освободить помещение.
Ввиду того что направленная в адрес ответчика претензия с требованием об освобождении помещения оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с иском, в котором просит выселить ответчика из предоставленных помещений.
Позиция ответчика
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что договор аренды от 23.01.2013 не прекратил своего действия, поскольку письмом от 24.10.2014 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора, которое следует рассматривать как соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. В то же время ответчик отметил, что им никогда не допускалось нарушений, которые могли бы послужить предусмотренными статьей 590 ГК основаниями для одностороннего досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Факт просрочки внесения арендного платежа за октябрь 2014 г. признал. Вместе с тем отметил, что просрочка была обусловлена тем, что в указанный период обсуждался вопрос о возмещении арендатору убытков, причиненных затоплением.
Дополнительно указал, что ввиду продления срока действия договора аренды на неопределенный срок его прекращение возможно только по основаниям статей 422, 581 и 590 ГК.
На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просит отказать.
Решение суда
В соответствии со статьей 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При прекращении договора аренды в силу части 1 статьи 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как усматривается из материалов дела и отмечено выше, письмом от 24.10.2014 со ссылкой на пункт 5.3.1 договора, которым стороны согласовали возможность одностороннего отказа от исполнения договора, истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды и необходимости освобождения помещения.
Письмо получено ответчиком 24.10.2014. Вместе с тем в предложенные сроки (не позднее 31.10.2014), т. е. по истечении срока действия аренды, помещение ответчиком не освобождено.
Из этого следует, что ответчик на момент вынесения решения безосновательно пользуется принадлежащим истцу помещением.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности предъявленных требований.
Доводы ответчика о том, что договор аренды от 23.01.2013 не прекратил своего действия, не были приняты судом во внимание.
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» положения статей 590, 591 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку пункт 3 статьи 420 ГК допускает такую возможность.
При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке.
Пунктом 5.3.1 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды и прекратить арендатору доступ в арендуемые помещения в случае просрочки оплаты арендного платежа на срок более 10 календарных дней.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ввиду просрочки внесения платежа за октябрь 2014 г. письмом от 24.10.2014 со ссылкой на пункт 5.3.1 договора истец уведомил ответчика о расторжении договора с 31.10.2014.
Анализ содержания письма от 24.10.2014 в совокупности с положениями условий договора, норм статьи 401, пункта 3 статьи 420 ГК дают суду основания полагать, что истец непосредственно отказался от исполнения договора, а не выполнил условия досудебного порядка урегулирования спора.
Были признаны несостоятельными и утверждения ответчика о том, что прекращение действия договора аренды с неопределенным сроком возможно только по основаниям статей 422, 581 и 590 ГК.
В рассматриваемом случае суд соглашается с позицией истца о том, что продление срока действия договора на неопределенный срок не затрагивает иных положений договора, в том числе и раздела 5, предусматривающего порядок изменения, расторжения и прекращения договора.