Комментарий “Нарушение установленного порядка заключения и исполнения договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений (комментарий к статье 12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях)”

Административная ответственность за нарушение порядка заключения и исполнения договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений установлена статьей 12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП).

1. Частью 1 статьи 12.10 КоАП установлена ответственность за нарушение установленного порядка заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений.

1.1. Объектом правонарушения является установленный порядок заключения договоров с гражданами на приобретение, строительство или реконструкцию жилых помещений.

Гражданин может выступать индивидуальным заказчиком по договору строительного подряда либо дольщиком по договору создания объекта долевого строительства с застройщиком.

Положением об организациях застройщиков (пункты 2, 3), утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 43, установлено, что организация застройщиков представляет собой потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, создаваемый на основе членства для строительства жилых и нежилых, встроенно-пристроенных или пристроенных помещений в многоквартирном жилом доме, реконструкции жилого дома (домов) либо приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей эксплуатации этих домов и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома.

Финансирование строительства, реконструкции, приобретения дома организации застройщиков может осуществляться как самой организацией, так и самостоятельно ее членами, а членами организации застройщиков являются граждане, юридические лица (резиденты и нерезиденты Республики Беларусь), индивидуальные предприниматели, самостоятельно осуществляющие финансирование строительства, реконструкции, приобретения дома в составе организации застройщиков за счет собственных, привлеченных средств либо перечисляющие паевые взносы этой организации для таких целей.

К организациям застройщиков относятся:

• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт;
• жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

1.2. В соответствии со статьей 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь” заказчиком является физическое лицо, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора.

1.3. Порядок заключения договоров строительного подряда с гражданами, являющимися непосредственно заказчиками по договору, определяется Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 N 1450 (далее – Правила N 1450).

Согласно пункту 8 Правил N 1450 договор заключается при наличии соответствующих документов как у заказчика, так и у подрядчика. В договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации, существенные условия договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 10 Правил N 1450 к существенным условиям договора относятся:

• предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);
• указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;
• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);
• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;
• порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;
• порядок расчетов за выполненные строительные работы;
• источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;
• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.

Кроме того, каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в том числе предусматривающих:

• распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта материальными ресурсами, а при необходимости и по разработке проектной документации;
• порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;
• особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;
• взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;
• перечень услуг, предоставляемых сторонами на возмездной основе;
• порядок и основания изменения или расторжения договора;
• выдачу авансов на приобретение материальных ресурсов.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 19 Правил N 1450 к договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;
• график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более одного месяца;
• график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);
• график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;
• конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии;
• предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, подписаны сторонами и скреплены их печатями (при наличии). При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

1.4. В соответствии с пунктом 2 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” (далее – Указ N 396) дольщиком является гражданин, заключивший договор создания объекта долевого строительства с застройщиком, т.е. юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, привлекающим денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившим (намеревающимся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками.

Согласно пункту 3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом N 396 (далее – Правила N 396), договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства (Примерного договора), утвержденной Указом N 396 (далее – Примерный договор).

Договор должен содержать следующие существенные условия:

• определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
• срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
• цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства;
• стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;
• номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
• номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;
• обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете;
• размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения условий договора;
• порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
• основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
• порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
• иные условия по соглашению сторон.

К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• характеристика объекта долевого строительства;
• расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
• график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
• перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.

Кроме того, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 N 1490 “О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков” (далее – постановление N 1490) установлено, что организация застройщиков после ее государственной регистрации обязана заключить с каждым ее членом договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков и определить в этом договоре следующие существенные условия:

• предмет договора;
• сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства, основания и порядок их изменения;
• стоимость жилого (нежилого) помещения, основания и порядок ее изменения;
• порядок расчетов;
• порядок возврата денежных средств (паенакоплений) в случае расторжения договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения и расторжения договора;
• ответственность сторон.

Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 01.12.2011 N 55 утверждена примерная форма договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков.

1.5. Объективная сторона правонарушения выражается в несоблюдении подрядчиком (застройщиком) рассмотренных выше требований актов законодательства, устанавливающих порядок заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство или реконструкцию жилых помещений.

1.6. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла либо неосторожности.

Субъекты правонарушения: индивидуальные предприниматели, иные физические лица (должностные лица и иные работники), уполномоченные на заключение от имени подрядчика (застройщика) с гражданами договора.

Санкция: штраф в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин, а на индивидуального предпринимателя – от сорока до ста базовых величин.

1.7. Право составлять протоколы об административном правонарушении предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов государственного управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью.

Дела об административных правонарушениях рассматривают органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь, суд.

2. Частью 2 статьи 12.10 КоАП установлена ответственность за неисполнение обязательств перед гражданами по договорам на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений в сроки, предусмотренные указанными договорами, либо невозврат им денежных средств, если в этих деяниях нет состава преступления.

2.1. Объектом правонарушения является установленный порядок исполнения договоров на приобретение, строительство или реконструкцию жилых помещений.

2.2. Пунктом 10 Правил N 1450 предусмотрено, что к существенным условиям договора относятся сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки). Пунктом 11 Правил N 1450 установлено, что при строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре порядок возврата гражданам денежных средств в случае невыполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока.

2.3. Согласно пункту 3 Правил N 396 договор должен содержать обязательное условие о сроке исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, а также порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.

Примерный договор содержит ряд обязательств застройщика и сроки их исполнения, таких как ввод жилого дома в эксплуатацию, передача объекта долевого строительства или необходимых документов.

2.4. Постановлением N 1490 предусмотрено, что договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков должен содержать следующие существенные условия:

• сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства, основания и порядок их изменения;
• порядок возврата денежных средств (паенакоплений) в случае расторжения договора.

2.5. Объективная сторона правонарушения выражается в совершении одного из двух альтернативных действий:

• неисполнение предусмотренных договором обязательств в установленные этим договором сроки;
• невозврат денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.

2.6. Неисполнение предусмотренных договором обязательств в установленные этим договором сроки означает, что те из обязательств по договору, исполнение которых оговорено определенными сроками, не исполнены либо исполнены позднее установленных договором сроков.

Однако застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием непреодолимой силы или нарушения дольщиком (собственником объекта долевого строительства) установленных правил пользования объектом долевого строительства.

2.7. Невозврат денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения означает, что в указанном случае денежные средства не возвращены в сроки, предусмотренные Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 N 1207 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396” (далее – Положение N 1207).

Согласно пункту 10 Положения N 1207 расчет подлежащих возврату взносов инвестора (дольщика, члена организации застройщиков) утверждается уполномоченным органом (организацией застройщиков) в течение 7 дней после принятия решения о расторжении договора создания объекта долевого строительства.

Возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства (организацию застройщиков), но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (постановления суда – в случае отказа одной из сторон от подписания названного акта).

2.8. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла либо неосторожности.

Субъекты правонарушения: индивидуальные предприниматели, должностные лица юридического лица.

Санкция: штраф в размере от пятидесяти до ста базовых величин.

2.9. Право составлять протоколы об административном правонарушении предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов государственного управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью.

Дела об административных правонарушениях рассматривают органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь, суд.

3. Частью 3 статьи 12.10 КоАП установлена ответственность за расторжение по инициативе должностного лица юридического лица, индивидуальных предпринимателей договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений ранее срока, указанного в них, при использовании денежных средств граждан по основаниям, не предусмотренным в этих договорах.

3.1. Объектом правонарушения является установленный порядок исполнения договоров.

3.2. Объективная сторона правонарушения выражается в досрочном расторжении договора в случае использования денежных средств граждан по иным, чем предусмотрены договором, основаниям.

В соответствии с пунктом 3 Правил N 396 в договоре должны быть предусмотрены следующие существенные условия: обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете, а также основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.

Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

Согласно пункту 17 Правил N 396 застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
• неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
• при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, когда застройщик изменяет цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора.

3.3. В соответствии с подпунктом 4.3 пункта 4 Примерного договора цена объекта долевого строительства состоит из суммы возмещения затрат застройщика на строительство этого объекта, прибыли застройщика, рассчитанной в соответствии с требованиями законодательства, и сумм затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.

Все указанные суммы отражаются в соответствующих приложениях к договору и являются его неотъемлемой частью. Дольщики обязаны оплатить эти суммы, составляющие цену объекта долевого строительства, а застройщик обязан использовать эти денежные средства только по целевому назначению, т.е. на затраты, относимые на стоимость строительства.

3.4. В случае, когда застройщик использовал уплаченные дольщиками денежные средства на иные цели (т.е. использовал их по основаниям, не предусмотренным договором), он не вправе досрочно расторгнуть по своей инициативе заключенный договор, мотивируя это неуплатой дольщиками денежных средств, необходимых для продолжения строительства объекта.

3.5. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла.

Субъекты правонарушения: индивидуальные предприниматели, должностные лица юридического лица.

Санкция: штраф в размере от пятидесяти до ста базовых величин.

3.6. Право составлять протоколы об административном правонарушении предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов государственного управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью.

Дела об административных правонарушениях рассматривают органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь, суд.

4. Частью 4 статьи 12.10 КоАП установлена ответственность за привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления.

4.1. Объектом правонарушения является установленный порядок осуществления застройщиком долевого строительства многоквартирных жилых домов.

4.2. Объективная сторона правонарушения выражается в совершении любого из следующих альтернативных действий:

• привлечение застройщиком денежных средств дольщиков при наличии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды;
• привлечение застройщиком денежных средств дольщиков при отсутствии у него документов, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве многоквартирных жилых домов;
• привлечение застройщиком денежных средств дольщиков при наличии в документах, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, недостоверных сведений;
• неустранение застройщиком в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства.

4.3. В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 Указа N 396 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды.

В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности.

При этом неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам.

4.4. В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 N 396 Указа застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при наличии следующих документов:

• документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
• проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, предусмотренном Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 N 1476;
• договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
• разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, выдаваемых в соответствии с Инструкцией о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденной постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.02.2008 N 11;
• документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
• договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.

Кроме того, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 N 1497 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов” установлено, что застройщик ежеквартально представляет в местный исполнительный и распорядительный орган ряд сведений и справок.

В случае прекращения действия хотя бы одного из указанных выше документов, а также несоблюдения установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до повторного получения необходимых документов или соблюдения установленных дополнительных требований.

4.5. Застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости при наличии в указанных выше документах недостоверных сведений.

В случае, когда в каком-либо из документов, необходимых для осуществления долевого строительства, содержатся какие-либо сведения (информация), не соответствующие действительности, застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения такого строительства.

4.6. Согласно подпункту 2.1 пункта 2 Указа N 396 недостаток объекта долевого строительства представляет собой несоответствие объекта долевого строительства актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам и условиям договора создания объекта долевого строительства.

Пунктом 13 Правил N 396 установлено, что, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока (такой срок определяется договором и не может составлять менее двух лет).

Подпунктом 3.2 пункта 3 Примерного договора предусмотрено, что недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) срок.

Подпункт 6.4.14 пункта 6 Примерного договора обязывает застройщика устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, в течение установленного договором срока или меньшего срока, если он установлен законодательством.

Неустранение застройщиком в установленном порядке (в установленные сроки) обнаруженных или выявленных недостатков объекта долевого строительства образует объективную сторону правонарушения.

4.7. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла.

Субъекты правонарушения: индивидуальные предприниматели; физические лица (в т.ч. должностные лица), выступающие от имени организации-застройщика в соответствующих правоотношениях.

Санкция: штраф в размере от десяти до тридцати базовых величин.

4.8. Право составлять протоколы об административном правонарушении предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов, осуществляющих государственный строительный надзор, органов Министерства финансов Республики Беларусь и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов.

Дела об административных правонарушениях рассматривают органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органы Министерства финансов Республики Беларусь и финансовые управления (отделы) местных исполнительных и распорядительных органов.

5. Частью 5 статьи 12.10 КоАП установлена ответственность за невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, из которых не менее пятидесяти процентов должны быть физическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами, либо изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

5.1. Объектом правонарушения является установленный порядок осуществления застройщиком долевого строительства многоквартирных жилых домов, а также установленный порядок исполнения договоров долевого строительства.

5.2. Объективная сторона правонарушения выражается в совершении любого из следующих альтернативных действий:

• неразмещение до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений;
• ненаправление проектной декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
• указание в проектной декларации недостоверных и не соответствующих требованиям законодательства сведений;
• заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора;
• несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, из которых не менее пятидесяти процентов должны быть физическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;
• изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь;
• неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства;
• неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

5.3. Согласно подпункту 2.1 пункта 2 Указа N 396 проектная декларация представляет собой подлежащий опубликованию и оформленный в установленном порядке документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства.

В соответствии с пунктом 5 Правил N 396 застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров разместить проектную декларацию с информацией о себе и проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений.

Информация о застройщике должна содержать:

• его наименование, место нахождения – для застройщика – юридического лица (фамилию, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;
• данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
• сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:

• цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации;
• сведения о месте нахождения строящегося многоквартирного жилого дома и его характеристики, в том числе сведения о ценах на объекты долевого строительства (на дату опубликования проектной декларации) и их количестве, предлагаемых для заключения договоров в данном многоквартирном жилом доме или его части;
• данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
• количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости (ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости);
• функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;
• состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
• предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
• сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

5.4. Застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров направить проектную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

5.5. Застройщик обязан указать в проектной декларации достоверную (соответствующую действительности) информацию о себе и о проекте строительства, а также указать в ней все необходимые полные сведения, предусмотренные законодательством в отношении такой декларации.

5.6. В соответствии с пунктом 2 Правил N 396 по договору создания объекта долевого строительства застройщик принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости.

Преднамеренное заключение застройщиком такого договора при отсутствии изначально у него возможности выполнить условия такого договора не допускается. Отсутствие возможности у застройщика выполнить условия договора свидетельствует об отсутствии цели осуществления строительства жилого помещения при заключении такого договора.

5.7. Частью 1 пункта 6 Правил N 396 установлено, что при строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.

К индивидуальным предпринимателям – дольщикам применяются требования, установленные частью 1 пункта 6 Правил N 396, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре.

5.8. В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 Указа N 396 фиксированная цена представляет собой цену объекта долевого строительства, рассчитанную в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора создания объекта долевого строительства, в иных требуемых случаях).

Согласно пунктам 7, 8 Правил N 396 цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Цена объекта долевого строительства, определенная в вышеуказанном порядке, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.

Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в установленном порядке.

5.9. Согласно пункту 12 Правил N 396 и подпункту 3.1 пункта 3 Примерного договора застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

Пунктом 15 Правил N 396 установлено, что уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на банк, предоставивший кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости, государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства. В этом случае объект долевого строительства передается по акту приемки-передачи указанным лицам.

Форма акта приемки-передачи объекта долевого строительства установлена приложением 3 к Примерному договору.

5.10. Согласно пункту 16 Правил N 396 существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

5.11. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла или неосторожности.

Субъекты правонарушения: индивидуальные предприниматели, юридические лица.

Санкция: штраф в размере пятидесяти базовых величин.

5.12. Право составлять протоколы об административном правонарушении предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов, осуществляющих государственный строительный надзор, органов Министерства финансов Республики Беларусь и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов.

Дела об административных правонарушениях рассматривают органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органы Министерства финансов Республики Беларусь и финансовые управления (отделы) местных исполнительных и распорядительных органов.