Предоставление имущества в состоянии, не соответствующем его назначению, а также без принадлежностей и относящихся к нему документов

Пункт 2 статьи 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязывает арендодателя не только фактически (физически) передать арендатору объект аренды, но и передать его вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Обязанность внесения арендатором арендной платы за арендуемое имущество корреспондируется с обязанностью арендодателя по исполнению своих обязанностей по надлежащей передаче арендованного имущества в силу положений статьи 309 ГК.

Арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче имущества в аренду в случае, когда такое арендованное имущество может использоваться без соответствующих документов и арендатор фактически пользуется имуществом, переданным в аренду без необходимых принадлежностей и документов. Например, если непредставление технической и иной документации на объект недвижимости позволяет эксплуатировать объект аренды, то представляется, что непредставление технической документации в данном случае не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды, влекущее соответствующие правовые последствия, предусмотренные частью второй пункта 2 статьи 582 ГК.

Однако следует иметь в виду, что если арендодатель передал арендатору имущество без необходимых документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды (например, автотранспортного средства и т. п.), то это следует оценивать как нарушение условий договора.

Анализ положений статьи 582 ГК позволяет сделать вывод о том, что бремя доказывания невозможности использования имущества в соответствии с его назначением либо тем, что арендатор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, лежит на арендаторе.

Исходя из смысла статей 582, 583, 591 ГК арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого здания ввиду его невозможности пользования и отсутствия относящейся к нему документации, вправе потребовать предоставления этой документации, расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендатор не обращался к арендодателю с требованием о предоставлении ему необходимых документов, относящихся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем положений статьи 582 ГК, поскольку из содержания указанной нормы следует, что арендатору предоставлено право требовать от арендодателя предоставления ему таких принадлежностей и документов, отсутствие которых делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 1 статьи 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества. Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Исходя из вышеизложенного следует, что при установлении невозможности использования предмета аренды в соответствии с назначением и целями, предусмотренными условиями договора аренды, надо исходить из того, что арендодатель не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 582 ГК, по предоставлению имущества в аренду. При этом следует иметь в виду, что не всегда неудовлетворительное состояние объекта аренды свидетельствует о том, что арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом.

Если при принятии имущества по акту приема-передачи (передаточному акту) сторонами договора было зафиксировано состояние имущества (указаны недостатки имущества), т. е. установлена невозможность использования указанного имущества в соответствии с назначением и целью договора, то данное обстоятельство служит основанием для утверждения того, что арендатор не мог пользоваться объектом аренды для целей, указанных в договоре аренды, что является нарушением арендодателем статьи 582 ГК.

Обязанность по исправлению недостатков может быть возложена согласно условиям договора аренды на арендатора. Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 587 ГК, носящей диспозитивный характер.

Если арендодатель передал имущество в состоянии, исключающем его использование по назначению, но договором предусмотрено, что имущество, переданное с недостатками, подлежит ремонту арендатором, то такой арендодатель признается выполнившим обязанность по передаче имущества, арендодатель не отвечает за недостатки переданного имущества в силу пункта 2 статьи 583 ГК.

Такие недостатки могут быть зафиксированы в акте приема-передачи (передаточном акте), дефектном акте, в перечне подлежащих выполнению строительно-ремонтных работ, которые следует квалифицировать как явные и которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, в связи с чем арендатор не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 583 ГК.

Согласно статье 286 ГК права, предусмотренные статьями 282 и 285 ГК (истребование собственником имущества из чужого незаконного владения, защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат в том числе арендатору, который вправе защитить свое владение также от собственника.

Однако наличие договора аренды не означает, что арендатор вступил во владение и пользование предметом аренды, в связи с чем право арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после фактической приемки-передачи предмета договора аренды, поскольку с момента фактической передачи имущества имущество находится во владении арендатора.

В случае если имущество от арендодателя к арендатору не передавалось и арендатор не вступил во владение и пользование имуществом, т. е. арендатор не стал законным владельцем предмета договора аренды, то у арендатора отсутствует право на использование такого способа защиты от действий третьих лиц, как вещно-правовой способ защиты.

Исходя из положений статей 282 — 287 ГК арендатор становится владельцем имущества и приобретает права, предусмотренные статьями 282, 285 и 286 ГК, после получения имущества во владение и пользование от арендодателя, поскольку до фактического принятия имущества в аренду арендатор имеет обязательственные права и может защищать свои права обязательственно-правовыми способами по правилам пункта 3 статьи 582 ГК.

В связи с указанным отсутствие доказательств фактической передачи арендодателем и получения арендатором объекта аренды по договору аренды лишает арендатора права на предъявление негаторного иска в порядке статьи 285 ГК.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Пунктом 1 статьи 583 ГК предусмотрено, что арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Так, в качестве одного из таких недостатков является невозможность использования имущества по целевому назначению.

Если такие недостатки имущества носят характер, полностью исключающий использование имущества, то следует исходить из того, что арендатор вправе требовать по своему выбору устранения таких недостатков на основании части второй пункта 1 статьи 583 ГК.

Пример. Предметом судебного разбирательства явилось требование истца — ООО «К» об установлении факта ничтожности договора аренды, заключенного между ОАО «И» (арендодателем) и ООО «К» (арендатором), на основании статей 169 и 582 ГК.

В качестве обоснования своей позиции истец — ООО «К» сослался на то, что в соответствии с условием пункта 4 договора аренды функциональное назначение сдаваемого в аренду имущества определено как склад изделий бытового назначения, в то время как по техническому паспорту указанное помещение определено как специализированное здание для общественного питания, в связи с чем объектом аренды явилось имущество, не соответствующее назначению такого имущества.

Решением экономического суда истцу — ООО «К» отказано в удовлетворении заявленного требования об установлении факта ничтожности договора аренды, заключенного между ОАО «И» и ООО «К».

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель — ООО «К» просил отменить судебные постановления по причине необоснованности, неправильного применения норм материального права на том основании, что сданное в аренду имущество не соответствует назначению такого имущества, поскольку целевое использование имущества определено в договоре аренды как склад изделий бытового назначения, в то время как согласно свидетельству о регистрации объекта недвижимости объект является зданием специализированным для общественного питания, что противоречит требованиям пункта 1 статьи 582 ГК и указывает на ничтожность сделки.

Согласно материалам дела между ОАО «И» (арендодателем) и ООО «К» (арендатором) был заключен договор аренды, согласно пунктам 1, 3 и 4 которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование часть капитального строения в здании специализированном для общественного питания, представляющую собой нежилые помещения арендуемой площадью 1661,4 кв. м, для использования под склад изделий бытового назначения без права последующего выкупа и залога.

В соответствии с пунктом 21 договора аренды договор вступает в силу с 25.06.2012 и действует до 01.07.2017.

Подпунктом 7.1 пункта 7 договора аренды установлено, что арендодатель обязан передать имущество арендатору в пятидневный срок после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному представителями сторон.

Во исполнение указанного условия договора аренды объект аренды (нежилые помещения в здании специализированном для общественного питания, представляющие собой нежилые помещения на 2 этаже арендуемой площадью 481,2 кв. м и на 3 этаже арендуемой площадью 1180,2 кв. м) был передан в аренду от арендодателя к арендатору на основании акта сдачи-приемки от 27.06.2012, подписанного представителями сторон и скрепленного печатями.

Экономический суд первой инстанций, применяя положения статьи 583 ГК и пункта 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», пришел к выводу, что поскольку истец (арендатор) знал о недостатках имущества и функциональное назначение арендуемого имущества не препятствовало использованию арендованного имущества в целях, указанных в пункте 4 договора аренды, то заявленное требование необоснованно и не подлежит удовлетворению.

Экономический суд апелляционной инстанции согласился с выводами хозяйственного суда первой инстанции относительно того, что договор аренды признается заключенным, поскольку сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кроме того, экономический суд апелляционной инстанции указал на то, что истцом (арендатором) не представлено доказательств обращения за изменением целевого назначения арендуемого имущества.

Судебная коллегия по экономическим делам признала выводы судебных инстанций необоснованными, поскольку экономический суд первой инстанции и в последующем апелляционной инстанции не полностью определили круг юридически значимых обстоятельств по этому делу, что повлекло неправильное применение судом норм материального права — статьи 583 ГК, на основании следующего.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

В данном случае законодателем имеются в виду технические характеристики и целевое назначение имущества. Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора. Эти требования стороны устанавливают в зависимости от конкретных целей, которые ставит перед собой арендатор в процессе пользования объектом договора аренды, и назначения арендуемого имущества.

Условиями договора аренды нежилых помещений была установлена обязанность арендодателя — ОАО «И» передать арендатору — ООО «К» во временное возмездное владение и пользование часть капитального строения в здании специализированном для общественного питания под склад изделий бытового назначения.

Абзацем четырнадцатым статьи 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) установлено, что под понятием «основные данные объекта недвижимого имущества» понимается кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание общей площадью 5407,1 кв. м, составленному по состоянию на 20.09.1999, указанное нежилое здание обозначено под кодом 2 29 07 как здание специализированное для общественного питания.

В свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации в отношении назначения капитального строения указано: здание специализированное для общественного питания.

В силу положений статьи 45 Закона о госрегистрации изменение назначения недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

В материалах дела отсутствовали какие-либо доказательства того, что часть нежилого здания, переданная в аренду, была зарегистрирована в качестве склада, поскольку на дату составления технического паспорта и выдачи свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации нежилое здание значилось в качестве здания специализированного для общественного питания.

Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 N 33 (далее — постановление N 33) утверждена единая классификация назначения объектов недвижимого имущества согласно приложению, где зданию специализированному для общественного питания присвоен код 2 29 07, а зданию специализированных складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ — код 2 29 08 и складскому помещению — код 4 02 05.

При этом в постановлении N 33 указано, что при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений).

Пункт 3 договора аренды, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и технический паспорт на нежилое здание свидетельствовали о том, что сданное ООО «К» в аренду помещение по своему функциональному назначению является зданием специализированным для общественного питания.

В связи с тем что предоставляемое в аренду имущество должно соответствовать его назначению и сданная в аренду ООО «К» часть здания в соответствии с условиями договора аренды, подлежащая использованию в качестве склада изделий бытового назначения, не соответствует назначению такого имущества, то указанная сделка является ничтожной в силу положений статей 169 и 582 ГК.

При вышеизложенных обстоятельствах судебные постановления по данному делу были отменены с принятием нового судебного постановления об удовлетворении заявленного требования с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на ответчика за рассмотрение дела в экономическом суде первой, апелляционной и кассационной инстанций в соответствии с частью одиннадцатой статьи 133 и частью четвертой статьи 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК).

При установлении факта передачи имущества в состоянии, не пригодном для его использования по назначению, следует руководствоваться частью второй пункта 1 статьи 583 ГК, согласно которой при обнаружении недостатков арендуемого помещения арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В случае если при заключении договоров аренды сторонами не была согласована цель использования имущества, являющегося предметом договора аренды, то отсутствуют основания говорить о невозможности использования переданного в аренду имущества с определенной целью.

Однако не во всех случаях невозможность использования арендуемого имущества по целевому назначению является недостатком, полностью препятствующим использованию арендуемого имущества, если стороны при заключении договора аренды оговорили цель использования такого имущества.

Пример. Предметом спора явилось материально-правовое требование истца (арендатора) — ОДО «В» к ответчику (арендодателю) — УП «П» о признании недействительным договора аренды, где в качестве правового основания истец сослался на нормы статей 168 и 179 ГК.

В качестве фактических обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском в экономический суд, истец указал на то, что оспариваемая сделка была совершена под влиянием заблуждения, поскольку сданное в аренду нежилое помещение изначально имело скрытые существенные недостатки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещения, а ответчик не предупредил истца о скрытых недостатках помещения.

Из материалов дела усматривалось, что согласно протоколу о результатах аукциона победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности, — нежилого помещения для организации розничной торговли плодово-овощной продукцией было признано ОДО «В».

По результатам проведения аукциона между УП «П» (арендодателем) и ОДО «В» (арендатором) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 80 кв. м на срок три года, а арендатор обязался регулярно вносить арендную плату и производить оплату эксплуатационных, коммунальных и иных расходов в размере, сроки и порядке, установленные в договоре.

В соответствии с условиями договора аренды арендованное имущество передавалось в аренду для использования под магазин.

На основании акта приема-передачи (приложение 1 к договору) имущество — нежилое помещение общей площадью 80 кв. м для размещения магазина для организации розничной торговли было передано от арендодателя — УП «П» арендатору — ОДО «В».

После заключения договора и передачи имущества в аренду истец (арендатор) письмом обратился к ответчику (арендодателю), в котором указал, что переданное в аренду имущество имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию в предусмотренных договором целях (отсутствует отопление, водоснабжение и канализация), в связи с чем предложил решить вопрос о недостатках имущества в порядке статьи 583 ГК.

В период действия данного договора аренды с целью устранения недостатков арендованного имущества истец (арендатор) обращался с заявлением в районный исполнительный комитет, по результатам рассмотрения которого решением районного исполнительного комитета ОДО «В» было разрешено провести проектно-изыскательские работы и осуществить работы по подключению наружных сетей водопровода и канализации арендуемого помещения.

Во исполнение указанного решения исполкома истцом (арендатором) были заключены договоры на выполнение проектных работ, на подрядные работы по выполнению геодезической съемки и на выполнение проектно-сметной документации.

Экономический суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, обоснованно пришел к выводу о том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, указав на то, что директор ОДО «В» был ознакомлен с документами и объектом районной коммунальной собственности — нежилым помещением площадью 80 кв. м, которое выставлялось на торги, что подтверждалось соответствующим заявлением арендатора и актом приема-передачи нежилого помещения в аренду.

При этом экономический суд первой инстанции правомерно исходил из того, что решение районного исполнительного комитета и заключенные истцом (арендатором) договоры свидетельствуют о том, что разрешение на проектно-изыскательские работы и производство работ было получено в отношении подключения наружных сетей водопровода и канализации арендуемого помещения с согласия арендодателя, а не в самом арендуемом помещении.

Экономический суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменений, согласился с выводами суда первой инстанции и оценкой представленных доказательств, правомерно указав на отсутствие оснований для признания договора аренды недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Не согласившись с судебными постановлениями, истец (арендатор) обратился с кассационной жалобой в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, где в обоснование своей позиции заявитель кассационной жалобы указал на необоснованность выводов судебных инстанций относительно того, что проводимые истцом (арендатором) мероприятия по реконструкции наружных сетей водопровода и канализации свидетельствуют о том, что арендатор был осведомлен о фактическом состоянии систем отопления, водоснабжения и канализации.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь признала изложенные в судебных постановлениях выводы законными и обоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 179 ГК существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при которых сделка совершена под влиянием заблуждения.

В рассматриваемом случае предмет сделки — аренда нежилого помещения, целью которой, т. е. правовым результатом, является использование нежилого помещения для размещения магазина.

Предмет сделки, указанный в оспариваемом договоре аренды, соответствовал указанному в части первой пункта 1 статьи 621 ГК определению предмета сделки по договору аренды здания и сооружения. Использование арендуемого имущества под магазин явилось не предметом договора, а целью, т. е. правовым результатом, которого желал достигнуть арендатор при заключении договора аренды.

Сданное в аренду нежилое помещение общей площадью 80 кв. м является объектом коммунальной собственности и было выставлено на торги.

Согласно заявлению об ознакомлении с документами и объектом районной коммунальной собственности, подписанному директором ОДО «В», заявитель — ОДО «В», подавший заявление на участие в торгах, был ознакомлен с документами, отражающими данные, опубликованные в извещении об объекте, где указывалось, что претензии по поводу юридического, физического и финансового состояния объекта не будут предъявляться.

По результатам проведения торгов между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение обязательств по которому сдаваемое в аренду имущество было передано по акту приема-передачи, в котором указано, что имущество находится в технически исправном состоянии и пригодно для использования его в указанных целях.

Согласно технической характеристике здания технического паспорта на общественное здание (сооружение) данный объект недвижимости обозначен как магазин.

Изучив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, судебные инстанции правомерно указали на то, что правовые последствия передачи в аренду имущества, имеющего недостатки, регулируются статьей 583 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, поскольку из переписки сторон усматривается, что конфликтная ситуация между сторонами возникла относительно понесенных истцом расходов по устранению недостатков помещения и принятия решения истцом (арендатором) об удержании суммы понесенных расходов из арендной платы.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при совершении сделки — договора аренды истец (арендатор) был введен в заблуждение относительно качеств предмета сделки (отсутствие в арендуемом помещении отопления, водоснабжения и канализации), которые значительно снижают возможности его использованию по назначению, был признан судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь несостоятельным, поскольку указанное говорит о передаче в аренду имущества, имеющего недостатки, при которой наступают правовые последствия в соответствии со статьей 583 ГК.

При указанных обстоятельствах экономическим судом первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка всем обстоятельствам дела и обоснованно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем судебные постановления не подлежали отмене.

Судебная практика показывает, что при рассмотрении споров, связанных с недостатками арендованного имущества, арендатор в качестве обоснования своей позиции зачастую указывает на отсутствие электроэнергии, водоснабжения и т. п. по причине незаключения соответствующих договоров на снабжение электроэнергией, водоснабжение и т. д.

Представляется, что отсутствие в арендованном помещении электроэнергии, водоснабжения и т. п. не является существенным недостатком принятого в аренду имущества, препятствующим его использованию. В этом случае следует исходить из того, что положения статьи 583 ГК, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спорная ситуация возникла не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договоров энергоснабжения, водоснабжения и т. п. с целью обеспечения надлежащего функционирования имущества.

Указанные недостатки по электроснабжению и водоснабжению и т. д. не относятся к предмету договора аренды, если иное не было согласовано сторонами в договоре аренды (например, возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданного в аренду имущества электроэнергией, водоснабжением и т. п.).