По рассмотренному хозяйственным судом делу согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами инвестиционного договора от 17.12.2004 (далее — договор) ответчик предоставил истцу право на проектирование и строительство нового объекта, а истец принял на себя обязательство за счет собственных и / или привлеченных средств осуществить проектирование и строительство объекта, а также выполнить другие обязательства, предусмотренные договором.
В поданном в хозяйственный суд исковом заявлении истец указал, что неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору в части приведения срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию в соответствие с разработанной проектно-сметной документацией.
Также истец указал, что ответчик в подпункте 4.1.1 договора принял на себя обязательство оказывать истцу содействие в оформлении разрешительных документов, необходимых для проектирования и строительства объекта. Тем не менее решение о разрешении истцу проектирования и строительства жилого дома и передаче функций заказчика было принято ответчиком через 4 месяца после заключения договора. Более того, в решении ответчика от 07.04.2005 название объекта указано как «Индивидуальный жилой дом». Такое название, по мнению истца, не соответствовало требованиям СНБ «Жилые здания», т. к. в конкурсных документах усматривается наличие встроенно-пристроенных помещений, однако в названии объекта это не было отражено.
Республиканское унитарное предприятие «Белгосэкспертиза Минстройархитектуры» в заключении от 01.08.2006 указало, что истцу необходимо привести в соответствие наименование объекта в разрешительных и согласовывающих документах.
Вместе с тем соответствующие изменения были внесены в решение городского исполнительного комитета от 07.04.2005 только 01.03.2007 (решение городского исполнительного комитета от 01.03.2007).
До момента получения положительного заключения экспертизы, т. е. до 19.03.2007, истец не имел права приступать к строительству объекта. Задержка в получении положительного заключения экспертизы возникла не по вине истца, а по причине несвоевременного принятия ответчиком решения по изменению наименования объекта строительства.
Проектно-сметной документацией, прошедшей экспертизу, установлен общий срок строительства объекта 33,5 месяца. Истец считал, что этот срок подлежит исчислению с момента получения разрешения на строительство, т. е. с 18.07.2007.
В целях досудебного урегулирования настоящего спора письмом от 14.08.2009 N 362 истец предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору в части приведения срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию в соответствие с утвержденной проектно-сметной документацией, а также внести изменения в адреса и банковские реквизиты сторон.
Поскольку ответа на указанное письмо не поступило, истец просит хозяйственный суд внести следующие изменения в договор:
1. Подпункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «1.1. Городской исполнительный комитет предоставляет застройщику право по проектированию и строительству нового объекта — «Многоквартирный многоэтажный индивидуальный жилой дом со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями», на условиях настоящего договора, а застройщик обязуется за счет собственных и / или привлеченных средств осуществить проектирование и строительство объекта, а также выполнить другие обязательства, предусмотренные настоящим договором.».
2. Подпункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «3.1. Началом реализации инвестиционного проекта является дата подписания сторонами настоящего договора. Срок окончания строительства и ввод объекта в эксплуатацию согласно утвержденной проектно-сметной документации составляет 33,5 месяца со дня выдачи разрешения на производство работ по данному объекту.».
3. Подпункт 4.2.10 договора изложить в следующей редакции: «4.2.10. В соответствии с заявленным конкурсным предложением привлечь к строительству квартир в жилом доме по договорам долевого участия 20% от общей (жилой) площади здания очередников, нуждающихся в улучшении жилищный условий.».
4. Раздел 12 «Адреса и реквизиты сторон» договора изложить в новой редакции.
Ответчик в отзыве на исковое заявление, а также в судебном заседании исковые требования в части внесения изменений в подпункты 1.1, 4.2.10 и раздел 12 договора признал в полном объеме. Внесение изменений в подпункт 3.1 договора считал невозможным, т. к. договор был заключен по результатам проведенного конкурса (протокол заседания конкурсной комиссии от 08.10.2004 N 2).
Предметом конкурса было право проектирования и строительства объекта согласно разработанному эскизному проекту в соответствии с технико-экономическими показателями, указанными в конкурсной документации.
Для участия в конкурсе истец представил бизнес-план инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта с технико-экономическими показателями, соответствующими указанным в конкурсной документации.
Таким образом, доводы истца о понуждении ответчика подписать дополнительное соглашение к договору ответчик рассматривает как попытку уклониться от уплаты пени за неисполнение договорных обязательств исходя из того, что:
- договор заключен по результатам проведенного конкурса;
- одним из основных критериев, по которым определялся победитель конкурса, являлся срок реализации проекта строительства объекта;
- истец в добровольном порядке внес конкурсное предложение по уменьшению сроков строительства объекта;
- истец по своей инициативе разработал проектно-сметную документацию с измененными технико-экономическими показателями;
- появление настоящего иска в период рассмотрения вопроса об ответственности за неисполнение договорных обязательств.
Представитель третьего лица в судебном заседании представил пояснения по существу исковых требований. Внесение изменений в подпункт 3.1 договора считал невозможным, т. к. срок ввода объекта в эксплуатацию является одним из критериев оценки конкурсных предложений. Оценка в баллах срока ввода объекта в эксплуатацию всех трех инвесторов составила по 2 балла. В результате суммарное количество баллов победителя составило 66, а следующего за ним претендента 64 балла, т. е. истец мог не оказаться победителем конкурса.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьего лица, руководствуясь статьями 11, 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), хозяйственный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.
В подпункте 9.1 договора стороны указали, что изменение и дополнение условий договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.
Решением городского исполнительного комитета от 07.04.2005 «О передаче функций заказчика по объекту «Индивидуальный жилой дом» коммунальному унитарному предприятию «Управление капитального строительства» поручено передать в установленном порядке победителю конкурса — истцу функции заказчика по проектированию и строительству объекта «Индивидуальный жилой дом».
В пункте 2 указанного решения истцу разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства индивидуального жилого дома.
Городской исполнительный комитет решением от 01.03.2007 «Об изъятии, предоставлении земельных участков, разрешении строительства, реконструкции, передаче функций заказчика и прекращении права пользования земельными участками» (пункт 13) внес в свое решение от 07.04.2005 изменения — слова «Индивидуальный жилой дом» заменены словами «Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями».
Также истцу разрешено строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями (7-секционный 9 — 18-этажный 252-квартирный).
Подготовить соответствующие изменения в договор городской исполнительный комитет поручил коммунальному унитарному предприятию «Управление капитального строительства».
В дальнейшем решением городского исполнительного комитета от 14.06.2007 «Об изъятии, предоставлении и передаче в аренду земельных участков, разрешении строительства, реконструкции, об утверждении кадастровой стоимости земельных участков и определении базовых ставок ежегодной арендной платы» (пункт 11) в пункт 13 решения Минского городского исполнительного комитета от 01.03.2007 внесены изменения: в части первой слова «252-квартирный» заменены словами «355-квартирный».
Таким образом, суд считает, что исковые требования в части внесения изменений в подпункт 1.1 договора являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В подпункте 3.1 договора стороны определили, что началом реализации инвестиционного проекта является дата подписания сторонами настоящего договора. Срок окончания строительства и ввод объекта в эксплуатацию — IV квартал 2006 года, или 26 месяцев со дня принятия решения городского исполнительного комитета на проектно-изыскательские работы объекта.
Сроки строительства объекта, оговоренные в подпункте 3.1 договора, уточняются после окончательного согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации по указанным в ней срокам (подпункт 9.3 договора).
Исходя из пункта 40 Инструкции о порядке организации и проведения конкурсов на право проектирования и строительства объектов на территории города, утвержденной решением городского исполнительного комитета от 11.12.2003, одним из критериев, определяющим победителя конкурса, являются сроки реализации проекта строительства объекта.
В подпункте 2.5.1 конкурсной документации на проведение конкурса на право проектирования и строительства индивидуального жилого дома срок ввода объекта в эксплуатацию также отнесен к основным критериям оценки конкурсного предложения.
Указанной документацией срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до 2007 года (подпункт 3.1).
Однако истец в пункте 6 таблицы показателей конкурсного предложения указывал минимальный срок ввода объекта в эксплуатацию — конец 2006 года.
Суд посчитал, что истец, принимая участие в конкурсе и заключая в дальнейшем договор, принял на себя обязательство осуществить строительство определенного объекта в строго определенные сроки.
Кроме этого, согласно подпункту 4.2.2 договора истец принял на себя обязательство осуществить строительство и финансирование строительства объекта в соответствии с представленным бизнес-планом.
Технико-экономическими показателями объекта предусмотрено строительство 322-квартирного дома, однако истец разработал проектно-сметную документацию с измененными показателями.
Вышеизложенное свидетельствовало о том, что истец, изменив по своей инициативе технико-экономические показатели, не вправе требовать продления сроков ввода объекта в эксплуатацию, в том числе на основании подпункта 9.1 договора.
В связи с чем исковые требования в части внесения изменений в подпункт 3.1 договора являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Исковые требования в части внесения изменений в подпункт 4.2.10 договора хозяйственный суд удовлетворил, т. к. подпунктом 1.1 решения городского исполнительного комитета от 01.11.2007 «О внесении изменений в договоры о реализации права проектирования и строительства объектов» комитету строительства и инвестиций городского исполнительного комитета поручено подготовить дополнительные соглашения о внесении изменений в договоры о реализации права проектирования и строительства (о реализации права строительства) объектов (жилых домов), по которым обязательства застройщиков не исполнены, а разрешение на производство строительно-монтажных работ по объектам дано в установленном порядке после 30.07.2006, в части исключения слов «по направлению комитета строительства и жилищной политики горисполкома» в пунктах, предусматривающих обязательства застройщика по привлечению к строительству квартир в жилом доме по договорам создания объекта долевого строительства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
С учетом согласия представителя ответчика исковые требования в части внесения изменений в реквизиты истца и ответчика, указанные в разделе 12 договора, подлежат удовлетворению.
Апелляционная инстанция хозяйственного суда, проанализировав все пояснения сторон, а также представленные доказательства, посчитала, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец, принимая участие в конкурсе и заключая в дальнейшем договор, принял на себя обязательство осуществить строительство объекта в строго определенные сроки, а также принял на себя обязательство осуществить строительство и финансирование в соответствии с представленным бизнес-планом.
Технико-экономическими показателями объекта предусмотрено строительство 322-квартирного дома, однако истец изменял свои намерения относительно данного объекта, так, например, в решении горисполкома от 01.03.2007 указывалось о выделении земельного участка для возведения 252-квартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, впоследствии истец разработал проектно-сметную документацию с измененными показателями — строительство 355-квартирного дома, что повлекло дополнительные согласования со всеми соответствующими службами, внесение изменений в проектно-сметную документацию, в связи с чем в более поздние сроки было получено разрешение на строительство объекта и соответственно осуществлено строительство. На момент рассмотрения данного спора строительство объекта не завершено.
Подпункт 9.3 договора предоставляет право на внесение изменений в договор, однако реализация этого права зависит от конкретных обстоятельств данного спора, о которых указывалось выше.
Исходя из установленного в ходе судебного разбирательства выводы суда первой инстанции о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, являются обоснованными.
Кроме того, апелляционная инстанция отметила, что в производстве хозяйственного суда имеется дело по иску горисполкома к истцу по настоящему делу о взыскании пени за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, которое приостановлено до рассмотрения по существу данного спора.
Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь согласилась с выводами судебных инстанций, исходя из следующего.
Пунктом 40 Инструкции о порядке организации и проведения конкурсов на право проектирования и строительства объектов на территории, утвержденной решением городского исполнительного комитета от 11.12.2003 N 2153, одним из критериев, определяющим победителя конкурса, являются сроки реализации проекта строительства объекта.
В подпункте 2.5.1 конкурсной документации на проведение конкурса на право проектирования и строительства индивидуального жилого дома срок ввода объекта в эксплуатацию также отнесен к основным критериям оценки конкурсного предложения. Указанной документацией срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до 2007 года. Истец в пункте 6 таблицы показателей конкурсного предложения указывает минимальный срок ввода объекта в эксплуатацию — конец 2006 года.
Подпункт 10.3 проекта инвестиционного договора, являющегося составной частью конкурсной документации, предусматривал, что сроки строительства объекта, оговоренные в подпункте 4.1 настоящего проекта, могут уточняться по соглашению сторон после согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации.
Как конкурсная документация, так и сам проект инвестиционного договора не предусматривают обязанность ответчика по внесению изменений и дополнений в его условия по срокам строительства.
В кассационной жалобе заявитель ссылался на то, что согласно подпункту 9.3 договора сроки строительства объекта, оговоренные в подпункте 3.1 договора, уточняются после окончательного согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации по указанным в ней срокам.
Действительно, подпунктом 9.3 договора определено, что сроки строительства объекта, оговоренные в подпункте 3.1 договора, уточняются после окончательного согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации по указанным в ней срокам.
Однако данная редакция подпункта 9.3 договора не соответствует редакции подпункта 10.3 проекта договора как части конкурсной документации, которая закрепляет возможность (не обязанность) сторон договора по их соглашению уточнить новые сроки строительства после согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации.
Кроме того, внесение изменений в подпункт 3.1 договора по срокам строительства при отсутствии такой возможности в конкурсной документации поставит под сомнение результаты конкурса, поскольку срок ввода объекта в эксплуатацию является одним из критериев оценки конкурсных предложений. Оценка в баллах срока ввода объекта в эксплуатацию всех трех инвесторов составила по 2 балла. В результате суммарное количество баллов победителя составило 66, а следующего за ним претендента 64 балла, в связи с чем истец мог не оказаться победителем конкурса.