В соответствии с частью 2 статьи 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и пунктом 1 приложения к ХПК до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено Гражданским кодексом, иными законодательными актами или договором.
В силу статьи 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) суд, рассматривающий экономические дела, оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это установлено законодательными актами для данной категории споров или договором.
Экономический суд Витебской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Р. к индивидуальному предпринимателю Д. о расторжении договора аренды от 01.02.2014 и о выселении из занимаемого торгового места N 130/131 (смежное) площадью 15,2 кв. м.
Истец в своем заявлении от 04.08.2014 поддержал исковые требования в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчиком отзыв на исковое заявление в суд не представлен.
Исследовав материалы дела, экономический суд установил следующие обстоятельства.
В исковом заявлении ИП Р. требует расторгнуть договор аренды от 01.02.2014, заключенный с ИП Д., и выселить его из занимаемого торгового места N 130/131 (смежное) площадью 15,2 кв. м в связи с нарушением последним пунктов 5.2.1 и 5.2.4 договора.
Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении срока, установленного договором (до 1-го числа месяца, в котором будет осуществляться торговая деятельность). Неосуществление арендатором торговой деятельности на предоставленном месте без уважительных причин более 15 календарных дней в течение двух месяцев подряд (пункт 5.2.4 договора) также является основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.
В силу пункта 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК Республики Беларусь и иными актами законодательства или договором.
Пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь предусмотрено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Согласно части 1 статьи 590 ГК Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с частью 3 статьи 590 ГК Республики Беларусь арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.
В договоре отсутствуют дополнительные условия возможности его расторжения по инициативе одной из его сторон, следовательно, расторжение договора возможно по основаниям и в порядке, предусмотренным статьями 420, 422 и 590 ГК Республики Беларусь.
В соответствии с пунктом 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» хозяйственным судам при применении статьи 590 ГК Республики Беларусь следует исходить из того, что:
часть 3 статьи 590 ГК Республики Беларусь не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК Республики Беларусь;
соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 590 ГК Республики Беларусь) и требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь);
право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.
К настоящему исковому заявлению ИП Р. приобщена претензия от 17.04.2014 об одностороннем расторжении договора в связи с невнесением арендатором арендной платы по истечении срока, установленного договором, и неосуществлением арендатором торговой деятельности на предоставленном месте без уважительных причин более 15 календарных дней (пункты 5.2.1 и 5.2.4 договора).
Действующим законодательством не предусмотрено как основание для расторжения договора аренды неосуществление арендатором торговой деятельности на предоставленном месте без уважительных причин более 15 календарных дней в течение двух месяцев подряд.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 590 ГК Республики Беларусь договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом в силу части 3 статьи 590 ГК Республики Беларусь требование арендодателя о расторжении договора аренды в судебном порядке может быть заявлено после направления арендатору требования о погашении задолженности по арендным платежам, возникшей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Таким образом, на момент направления ИП Р. в адрес ИП Д. претензии от 17.04.2014 у последнего отсутствовала задолженность по арендной плате, не внесенная им более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
В связи с изложенным суд, рассматривающий экономические дела, пришел к выводу о том, что истцом не соблюден установленный законодательством порядок досудебного урегулирования спора с ответчиком, поэтому исковое заявление было оставлено судом без рассмотрения.