Предприятие обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 12567626 рублей, из которых 6408300 рублей основного долга, 5721107 рублей пени и 438219 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
По договору аренды от 03.01.2008, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду в г. Минске нежилое помещение площадью 30 кв. м. Общая сумма арендной платы в месяц составила 300 евро. Оплата в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.
В соответствии с пунктом 8 указанного договора срок платежа по арендным платежам — не позднее 5 числа оплачиваемого месяца по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. Коммунальные, эксплуатационные и иные расходы в силу пункта 10 договора подлежали возмещению ответчиком на основании выставления счета-фактуры. В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего за июнь — декабрь 2008 года образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 6408300 рублей.
Пунктом 18 договора стороны предусмотрели, что при несвоевременной оплате арендных платежей арендатор уплачивает неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки оплаты.
На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика 6408300 рублей задолженности по арендным платежам, 5721107 рублей неустойки и 438219 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представители ответчика заявленные требования не признали. В судебном заседании пояснили, что ответчик никогда арендуемое помещение не занимал. Подписание договора аренды, а также акта приема-передачи помещения в аренду было обусловлено устной договоренностью с истцом о предоставлении иного помещения в аренду. Кроме того, по мнению ответчика, договор аренды является незаключенным в силу того, что договором четко не определено, какое конкретно имущество было передано в аренду, поскольку стороны четко не определили месторасположение объекта (отсутствует план объекта аренды).
С учетом осмотра объекта аренды дополнительно пояснили, что в ходе осмотра, а также изучения представленных сведений из РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (письмо от 08.05.2009) установлено, что осмотренный объект аренды имеет иную площадь, нежели предусмотренную в договоре, нумерация помещений не совпадает с нумерацией, содержащейся в приложении (плане) к ведомости технических характеристик от 04.06.2007 инв. N 500/D-7000000.
Также указал, что право собственности не принадлежит истцу поскольку здание, расположенное по ул. Плеханова, 55, не зарегистрировано за истцом. Ввиду изложенного договор аренды считает ничтожным.
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, осмотрев на месте объект аренды, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу пункта 3 статьи 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а следовательно, существенными условиями для договора аренды нежилых помещений являются, в частности, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Как усматривается из договора аренды от 03.01.2008, истец передал ответчику нежилое помещение площадью 30 кв. м в г. Минске.
В ходе осмотра спорного помещения судом установлено, что комн. 1 располагается в соответствии с приложением (планом) к ведомости технических характеристик от 04.06.2007, инв. N 500/D-7000000, под порядковым номером 8, и имеет общую площадь не 30 кв. м, а 28,3 кв. м, что на момент заключения договора было известно истцу. В помещении на момент осмотра ничего не располагалось. План спорного нежилого помещения в качестве приложения к договору или какой-либо иной документ, определенно устанавливающий месторасположение объекта аренды, сторонами не оформлялся и не подписывался.
В соответствии с пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 20) достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.
При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств судом не усматривается, какое конкретно помещение было передано истцом ответчику в аренду.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами условия об объекте аренды, в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК, пунктами 2, 3 постановления N 20 суд приходит к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 03.01.2008 N 18/09 является незаключенным.
Ввиду признания договора аренды незаключенным у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендных платежей, в том числе и штрафных санкций.
Доводы ответчика о том, что договор ко всему прочему является ничтожным по основаниям статьи 169 ГК, ввиду того что на момент заключения договора истец не являлся собственником, поскольку факт принадлежности помещения был установлен судом только 18.04.2008, не могут быть приняты во внимание в силу требований части 3 пункта 2 статьи 219 ГК, поскольку истец исходя из представленных учредительных документов (устав) является правопреемником лица, у которого имеются соответствующие правоустанавливающие документы на спорный объект аренды.
Отсутствие на момент заключения договора регистрации перехода права собственности на помещения за истцом не исключает факта принадлежности данного помещения истцу, а решение суда об установлении за истцом права собственности на переданные в аренду помещения служит основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем, как следует из ответа РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», основанием для отказа в регистрации перехода права собственности послужило то обстоятельство, что в ходе технического осмотра были выявлены несоответствия результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, т. е. сданные в аренду истцом помещения были возведены самостоятельно и не были зарегистрированы в установленном порядке.
В соответствии со статьей 223 ГК самовольной постройкой (самовольным строительством) является, в частности, перестройка дома, другого строения, сооружения без получения на это необходимых разрешений.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с пунктами 1 — 2 статьи 220 настоящего Кодекса. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, входящие в состав принадлежащего истцу объекта недвижимости помещения в силу вышеизложенного являлись самостоятельной постройкой и не могли быть сданы в аренду.
В этой связи суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 03.01.2008, помимо незаключенности, является ничтожным по основаниям статьи 170 ГК — как запрещенная законодательством сделка.