В договоре аренды его стороны могут указать условие о возможности любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от его исполнения. В такой ситуации необходимо, чтобы обе стороны понимали, при каких условиях может быть реализовано это право, в противном случае может возникнуть спор по обязанности уплаты арендных платежей и передачи арендного имущества. Рассмотрим пример из практики.
Экономический суд г. Минска 9 сентября 2014 г. рассмотрел дело по иску совместного общества с ограниченной ответственностью «М» (далее — СООО «М», истец) к совместному обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее — СООО «И», ответчик) о расторжении договора аренды от 01.01.2014, взыскании суммы основного долга, пени, неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.05.2014 по 19.06.2014.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах, суд пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, исходя из следующего.
Исходя из ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании установлено, что 01.01.2014 между СООО «М» и СООО «И» был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 108,9 кв.м, расположенных на втором этаже офисного модуля Г.
Объект аренды передан арендатору 01.01.2014, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилых помещений.
Данные факты и обстоятельства подтверждаются письменными материалами и не оспариваются сторонами.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы в рамках договора аренды от 01.01.2014, истец просил расторгнуть данный договор и взыскать с СООО «И» 28393785 руб. основного долга, 4398066 руб. пени, 150000 руб. убытков.
Согласно п. 3 ст. 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу разъяснений ч. 3 п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке. Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет право на односторонний отказ от исполнения договора.
В соответствии с п. 6.3 заключенного между сторонами договора арендатор и арендодатель определили возможность одностороннего отказа от исполнения договора любой из сторон в случаях, не обусловленных его нарушением. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока письменного уведомления заинтересованной в отказе от исполнения договора стороной другой стороны, составляющего 30 дней.
Письмом от 20.05.2014 ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке с 19.06.2014 в соответствии с п. 6.3 договора. Таким образом, СООО «И» был соблюден установленный договором срок уведомления.
Суд признает несостоятельной позицию истца о том, что ответчик не сделал надлежащего письменного уведомления об отказе от договора, поскольку в уведомлении о расторжении договора от 20.05.2014 имеется ссылка на п. 6.3 договора, в котором конкретно оговорено право стороны на односторонний отказ от исполнения договора.
Также являются несостоятельными доводы истца в той части, что ответчик в силу самой формулировки п. 6.3 договора не мог отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, поскольку при наличии нарушений договора такое право реализовано быть не может.
Вместе с тем, приводя данный довод, истец ошибочно отождествляет формулировки «наличие нарушений договора» и «в случаях, обусловленных нарушением договора».
В соответствии со ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное значение слова «обусловленный» — поставленный в зависимость от каких-либо условий, вызванный чем-либо.
Таким образом, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в п. 6.3 договора слов и выражений, а также сопоставляя их с другими условиями и смыслом договора, суд приходит к однозначному выводу о том, что в соответствии с п. 6.3 заключенного договора арендатор и арендодатель определили возможность одностороннего отказа от исполнения договора стороной в случаях, не вызванных его нарушением другой стороной.
Поскольку отказ от исполнения договора заявлялся ответчиком не по основаниям нарушения истцом условий договора и при отсутствии таковых, то такой отказ является правомочным.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.01.2014 был расторгнут 19.06.2014 в результате одностороннего отказа арендатора от него, то исковые требования о расторжении данного договора аренды удовлетворению не подлежат.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что СООО «И» освободило спорные помещения до истечения срока предупреждения об одностороннем отказе от договора. Ввиду отказа истца от подписания акта возврата помещения ключи были оставлены на посту администратора.
Данные доводы ответчика подтверждаются обстоятельствами, изложенными истцом в исковом заявлении. Так, истец указывает, что в связи с изменением местонахождения ответчика СООО «М» вынуждено было 08.07.2014 обратиться с запросом в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей для установления юридического адреса ответчика. Следовательно, в периоде после 19.06.2014, который заявлен истцом ко взысканию, ответчик по спорному адресу не располагался. В совокупности с имеющимся односторонним отказом ответчика от исполнения договора данные факты позволяют суду сделать вывод о достоверности излагаемых ответчиком сведений об освобождении нежилых помещений до истечения срока предупреждения об одностороннем отказе от договора.
В соответствии со ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Вместе с тем истцом, не явившимся ни в подготовительное, ни в судебное заседание, доказательств обратного представлено не было. При наличии заявления СООО «М» о слушании дела в их отсутствие суд рассмотрел заявленные требования по имеющимся в деле доказательствам.
Так как суд пришел к выводу о том, что договор между сторонами был расторгнут 19.06.2014 и спорные помещения были освобождены ответчиком до указанной даты, то не подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.06.2014 по 14.07.2014 и пени за неисполнение обязательств в этом периоде.
В силу ст. 300 ГК сумма произведенного платежа, недостаточная для полного исполнения денежного обязательства, погашает, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь:
- в первую очередь — издержки кредитора по получению исполнения;
- во вторую очередь — основную сумму долга и проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству (займу, кредиту, авансу и т.д.);
- в третью очередь — проценты, предусмотренные ст. 366 ГК за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, и неустойку.
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.05.2014 по 19.06.2014 без предъявления требования о взыскании долга при его неуплате противоречат ст. 300 ГК и удовлетворению также не подлежат.