По рассмотренному хозяйственным судом делу согласно заключенному между сторонами договору аренды от 04.07.2006 (далее — договор) первый ответчик передал истцу и 2 — 5 ответчикам в пользование земельный участок площадью 0,2984 га.
В связи с тем что на момент заключения договора истец не обладал правом собственности (долей в праве собственности), правом владения, пользования или распоряжения указанным зданием или входящими в его состав изолированными помещениями и соответственно не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, он просит установить факт ничтожности зарегистрированного 19.12.2006 в Едином государственном регистре недвижимого имущества прав на него и сделок с ним договора в части условий, регламентирующих права и обязанности истца (преамбула, пункт 1, абзац 3 пункта 10), как сделки, не соответствующей законодательству.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчиков и третьего лица, руководствуясь статьями 168, 169, 265, 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме на основании следующего.
На основании пункта 113 решения исполнительного комитета от 25.05.2006 N 982 «О предоставлении, передаче, прекращении, продлении права пользования земельными участками и внесении изменений и дополнения в решение горисполкома» стороны заключили договор.
В пункте 1 договора стороны определили, что первый ответчик (арендодатель) передает истцу и 2 — 5 ответчикам (арендаторам) в срочное возмездное пользование земельный участок, площадью 0,2984 га (далее — участок), в том числе второму ответчику — 29/100 (0,0865 га), четвертому — 12/100 (0,0358 га), истцу — 48/100 (0,1432 га), третьему — 8/100 (0,0239 га), пятому — 3/100 (0,0090 га), а арендаторы принимают указанный земельный участок в границах согласно прилагаемому плану земельного участка для эксплуатации и обслуживания пристроенного административного здания.
В пункте 10 договора стороны установили размеры годовой арендной платы, которая, в частности, для истца составила 14468,72 доллара США.
В качестве обоснования поданного в хозяйственный суд искового заявления истец указал, что отнесение вещи к категории недвижимых обусловлено связью этой вещи с землей (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Связь между недвижимой вещью и земельным участком носит в первую очередь правовой характер, так как современный уровень техники позволяет перемещать некоторые здания, строения, создавать разборные конструкции, которые могут быть воссозданы в том же виде на другом земельном участке.
Само создание, размещение здания, сооружения является использованием соответствующего участка земли, не говоря уже о его эксплуатации. Поэтому право на недвижимую вещь неразрывно связано с правом на земельный участок, на котором она расположена.
На основании этого в пункте 1 статьи 265 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что собственник здания, сооружения и другой недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Пункт 2 статьи 265 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает правило о переходе права пользования соответствующей частью земельного участка при приобретении права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Норма статьи 10 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» не противоречит пункту 1 статьи 265 Гражданского кодекса Республики Беларусь и действует в случае наличия нескольких объектов недвижимости, принадлежащих нескольким собственникам, на одном земельном участке.
В развитие правила, установленного в пункте 2 статьи 265 Гражданского кодекса Республики Беларусь, нормы частей 1 и 2 статьи 55 Кодекса Республики Беларусь о земле определяют, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения.
При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности в соответствии со статьей 17 Кодекса Республики Беларусь о земле раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.
Истцом также указано, что собственником земельного участка является государство. На сегодняшний день помещения в здании принадлежат ответчикам, а также юридическим и физическим лицам — обладателям 83 машино-мест в подземной автостоянке. До продажи машино-мест в подземной автостоянке, расположенной в здании, истец являлся ее собственником и надлежащим землепользователем. После продажи машино-мест согласно положениям статей 265, 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь, статьи 55 Кодекса Республики Беларусь о земле и статьи 10 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» право пользования земельным участком в соответствующей части должно перейти к новым собственникам машино-мест. Однако собственники не обратились в установленном порядке за оформлением перехода прав на аренду земельного участка, также не было создано товарищество собственников и не была определена иная структура, которая бы взяла на себя функции осуществления землепользования, а истец не имеет возможности их к этому понудить.
Факт отсутствия у истца права на капитальное строение и находящиеся в нем изолированные помещения подтверждается, по мнению истца, справкой республиканского унитарного предприятия «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» от 16.06.2008.
В связи с этим истец считает, что на момент заключения договора правом собственности (долей в праве собственности), правом владения, пользования или распоряжения указанным зданием или входящими в его состав изолированными помещениями истец не обладал. Соответственно истец не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, т. е. в данном случае содержание и форма договора соответствуют требованиям законодательства, но результат сделки ему противоречит.
Согласно статье 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании содержания пункта 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных, так и в подзаконных актах. При этом эти требования могут касаться формы сделки, условий ее совершения, результат сделки может противоречить требованиям законодательства.
Согласно части 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Среди обстоятельств, положенных в обоснование требования об установлении факта ничтожности договора как сделки, не соответствующей требованиям законодательства, истцом указано на:
- отсутствие у истца права собственности на здание (его части и т. д.);
- отсутствие факта создания товарищества собственников в здании;
- несоответствие факта участия истца в договоре нормам Гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении»;
- участие истца в расходах по уплате арендной платы за пользование участком;
- отсутствие у истца права осуществлять землепользование.
Анализ обстоятельств, на которые ссылается истец, обосновывая иск, позволил хозяйственному суду сделать вывод о том, что нормы действующего законодательства не содержат подобных требований (указаний) к заключаемым договорам аренды земельных участков, а также к их результату.
Так, статья 2 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 «О совместном домовладении» N 135-З регулирует отношения собственности совместного домовладения, порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения и порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников. Каких-либо требований к совершению договоров аренды и их последствиям Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 «О совместном домовладении» N 135-З не установлено.
Утверждение истца о том, что результат сделки противоречит требованиям законодательства также не нашел своего подтверждения в материалах дела, т. к. истец приводит нормы законодательства, которые четко и однозначно не указывают на то, что отсутствие у арендатора права на недвижимое имущество влечет ничтожность договора аренды земельного участка.
Кроме этого, в судебном заседании было установлено, что на стадии формирования землеустроительных материалов о предоставлении участка истец четыре раза согласовывал представленные по данному вопросу документы, а также в добровольном порядке подписал договор. Указанные действия истца свидетельствуют о том, что истец не просто согласился с условиями предоставления ему земельного участка, а предпринимал целенаправленные шаги для приобретения прав на него, т. е. осознавал и стремился к достижению конечного результата сделки.
Поскольку истцом не представлено доказательств, обосновывающих требование об установлении на основании статьи 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь факта ничтожности договора как сделки, не соответствующей требованиям законодательства (не указаны законодательные акты, которые были нарушены при совершении договора в части формы, условий договора либо его результата), в удовлетворении иска отказано.
При вынесении решения хозяйственный суд принял во внимание, что сложившаяся по настоящему делу ситуация была рассмотрена Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, который в своем письме от 08.08.2008 сообщил, что в силу статьи 49 Кодекса Республики Беларусь о земле со стороны истца может иметь место добровольный отказ от права аренды на земельный участок. При этом такой отказ может рассматриваться как односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, что дает возможность исполнительному комитету в соответствии со статьей 50 Кодекса Республики Беларусь о земле принять решение о прекращении права аренды истцом на земельный участок.
В этом случае принятое исполнительным комитетом решение о прекращении права аренды истца на земельный участок будет являться документом, подтверждающим соблюдение истцом установленных законодательством условий одностороннего отказа от исполнения договора, что, в свою очередь, может служить основанием для государственной регистрации прекращения у истца права аренды на земельный участок.
Апелляционная инстанция хозяйственного суда, оставляя в силе решение хозяйственного суда первой инстанции, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения, отметила, что указанный выше механизм отказа от договора аренды и регистрации прекращения права аренды урегулирован законом, а защитить свое право истец может путем предъявления требований о возмещении убытков.