Отчуждение собственником жилого помещения, находящегося в государственной собственности, гражданину производится на основании договора приватизации жилья. Порядок и условия приватизации жилья, процедура заключения такого договора и другие существенные моменты приватизации содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее — ГК), Жилищном кодексе Республики Беларусь, Положении о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 N 1399 (с изменениями и дополнениями) (далее — Положение N 1399), других нормативных правовых актах. Вместе с тем, как показывает судебная практика общих судов, у гражданина, изъявившего желание приватизировать жилье, в котором он проживает, возникают проблемы с оформлением права собственности на жилое помещение. Такие проблемы касаются жилья, ранее находившегося в ведении колхозов. Зачастую на отчуждаемые жилые помещения не оформлены технические паспорта, правоустанавливающие документы. Встречаются случаи, когда сделка по приватизации жилья не оформлена в предусмотренной законодательством форме. В настоящей статье автор на примере из судебной практики поделится опытом разрешения общим судом спора о признании действительным договора приватизации и признании за гражданином права собственности на жилое помещение.
Суть спора
Гражданин Х. и его супруга длительное время проживали в жилом доме, расположенном в Д-м районе М-й области. Законность их проживания в занимаемом помещении подтверждалась их регистрацией по месту жительства. Жилое помещение находилось в ведении колхоза И. и было предоставлено этой семье в пользование в связи с их работой в этой сельскохозяйственной организации.
Колхоз И. после ряда переименований и нескольких реорганизаций был присоединен к ОАО «А».
В феврале 1993 г. семья обратилась в правление колхоза И. с заявлением об отчуждении путем приватизации занимаемого ими жилья. Руководитель этой организации рассмотрел обращение положительно. В частности, на заявлении им была наложена резолюция, адресованная бухгалтерии этой организации, о необходимости оформления отчуждения жилого дома. Исполняя поручение своего руководителя, бухгалтерия разъяснила заявителям порядок приватизации жилья. Предполагалось провести следующие мероприятия:
- проведение оценочной комиссией колхоза оценки жилого дома;
- обращение заявителей в местный исполком за начислением жилищных квот;
- внесение одним из заявителей в кассу колхоза соответствующей денежной суммы, составляющей разницу между оценочной стоимостью жилого дома и суммами жилищных квот;
- обращение одного из заявителей в местный сельский Совет депутатов с ходатайством о выделении земельного участка, необходимого для обслуживания отчуждаемого жилого дома;
- и наконец, вынесение решения компетентным органом колхоза о разрешении приватизации жилого дома.
Данные мероприятия были выполнены обеими сторонами. Собрание уполномоченных колхоза в июле 1994 г. приняло решение о продаже жилого дома семье Х. В решении было также указано о том, что собрание уполномоченных согласилось с оценочной стоимостью отчуждаемого жилого дома, которая составила 34875 белорусских рублей. Кроме того, согласно решению разница между суммами жилищных квот и оценочной стоимостью жилья, составившая 30815 белорусских рублей, подлежала уплате в кассу колхоза единовременно.
Семья Х. продолжала проживать в указанном жилом доме, пользуясь им и прилегающими к нему постройками. Также эта семья несла все расходы по содержанию дома и его ремонту.
В то же время договор приватизации жилья не был оформлен нотариально и не был зарегистрирован в органах регистрации и технической инвентаризации недвижимого имущества.
Вследствие этого семья Х. вынуждена была обратиться к правопреемнику колхоза И. — ОАО «А» с заявлением о надлежащем оформлении исполненной сделки. ОАО «А» в свою очередь ответило отказом, ссылаясь на то, что оно не связано с решениями присоединенной организации. ОАО «А» также рекомендовало заявителю обратиться в суд.
Позиция истца
Истец обратился в суд с иском о признании сделки действительной и о признании права собственности на указанное жилое помещение.
В обоснование своих требований истец ссылался на следующие обстоятельства и приводил доводы.
Основные условия сделки сторонами были выполнены: продавцом вынесено постановление о продаже покупателю жилого дома, определена его цена, условия оплаты, деньги за купленный дом уплачены полностью, жилой дом был передан во владение покупателям.
Сторонами сделки не были исполнены требования пункта 21 Положения N 1399, который, в частности, предусматривал, что приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений производится только по нотариально удостоверенным договорам приватизации.
В постановлении о продаже жилого дома семье Х. не было указано о необходимости соблюдения указанной выше процедуры.
Истец также считал, что после внесения им в кассу колхоза необходимой суммы жилой дом стал его собственностью.
Что касается оформления права собственности истца на жилой дом, то он узнал об отсутствии у него полномочий собственника только при его обращении в территориальный орган по государственной регистрации и технической инвентаризации за регистрацией прав на земельный участок. Истец оформил за собой право пожизненного наследуемого владения на земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома.
Истец полагал, что суд вправе признать сделку действительной ввиду того, что ответчик уклоняется от нотариального удостоверения исполненной истцом сделки (пункт 2 статьи 166 ГК). Истец также ссылался на пункт 3 статьи 166 ГК, который содержал следующую норму: «Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». В приведенных случаях последующего нотариального удостоверения сделки не требуется, необходимо только зарегистрировать сделку в соответствии с решением суда.
Позиция ответчика
Ответчик представил суду возражения на иск, суть которых сводилась к следующему.
1. Истец пропустил общий срок исковой давности, который составляет три года, поэтому ответчик просил суд применить к возникшему спору срок исковой давности.
2. Приводя контраргументы против требований истца, ответчик ссылался на пункт 1 статьи 161 ГК, где, в частности, говорится о том, что сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Законодательством и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
Такие требования, по мнению ответчика, приведены в пункте 21 Положения N 1399, где указано, что граждане, приватизировавшие жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, приобретают право собственности на эти помещения после государственной регистрации указанных договоров в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Ответчик обратил внимание суда на то, что несоблюдение нотариальной формы сделки или требования о ее государственной регистрации влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 166 ГК).
Ответчик также считал, что постановление собрания уполномоченных колхоза нельзя рассматривать как сделку по следующим причинам:
- постановление не подписано истцом, а также его супругой;
- постановление не является надлежащей формой оформления сделки по приватизации жилья;
- в постановлении не содержится указания точного местонахождения отчуждаемого дома, а также не приводятся наименования правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность дома ответчику;
- не соблюдено требование о нотариальном удостоверении договора приватизации и его последующей регистрации.
3. Ответчик привел также положения статьи 521 ГК, где, в частности, указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Ответчик также отметил, что согласно пункту 1 статьи 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В возникшем споре ответчик констатировал, что право собственности на дом у истца не наступило в связи с несоблюдением требований действующего законодательства. Кроме того, между сторонами не был оформлен в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 527 ГК передаточный акт, который подтверждал бы факт передачи дома от ответчика к истцу.
4. Ответчик отметил, что утверждения истца об имевших место уклонениях со стороны ответчика от нотариального удостоверения сделки и ее последующей регистрации не соответствуют действительности. По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие этого факта. Кроме того, ответчик считал, что уклонений от государственной регистрации сделки в данном споре не может быть вообще, т. к. сделка, требующая государственной регистрации, должна быть совершена в надлежащей форме, а она сторонами не соблюдена. Одновременно, по мнению ответчика, являлось спорным утверждение истца о том, что ответчик уклонялся от выполнения данной формальности, так как обязанность по регистрации договора, прав на недвижимость может быть возложена как на продавца, так и на покупателя. Истец же не подтвердил, что обязанность выполнения указанной процедуры лежала на ответчике.
Таким образом, ответчик просил суд отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
Выводы суда
Заслушав пояснения сторон, а также третьего лица — представителя территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исследовав письменные доказательства, суд вынес решение о признании действительным договора приватизации жилого дома, заключенного между истцом и ответчиком, а также о признании за истцом права собственности на это жилое помещение.
Обосновывая вынесенное решение, суд посчитал, что срок исковой давности не был пропущен истцом, поэтому ходатайство ответчика о применении статьи 200 ГК не подлежит удовлетворению. Кроме того, суд отметил, что ответчик, являясь правопреемником другой организации, как и присоединенное предприятие, уклонялся как от нотариального удостоверения сделки, фактически исполненной истцом, так и от государственной регистрации этой сделки.
Таким образом, суд в своем решении подчеркнул, что ответчик не выполнил необходимые для исполнения договора приватизации формальности, которые следовало бы выполнить для перехода права собственности на жилой дом к истцу.
В заключение хотелось бы отметить, что, на наш взгляд, данное решение является незаконным и необоснованным, на основании следующего.
Во-первых, согласно нормам действующего законодательства приобретение гражданами в собственность занимаемых или жилых помещений производится по нотариально удостоверенным договорам приватизации. В рассмотренном споре отношения истца и ответчика не были облечены в такую форму.
Во-вторых, истец не представил суду доказательств об имевших место уклонениях со стороны ответчика от нотариального удостоверения сделки и ее последующей регистрации. Ни в одном документе не было указано, на ком из сторон лежит обязанность зарегистрировать сделку. Незнание норм законодательства, регулирующего порядок приватизации жилья, имело место как со стороны истца, так и стороны ответчика. И такое положение дел не свидетельствует о том, что ответчик уклонялся от нотариального удостоверения сделки.
Хочется также привести норму законодательства, которая указывает на то, что несоблюдение нотариальной формы сделки или требования о ее государственной регистрации влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В-третьих, уклонения от государственной регистрации сделки в данном споре не может быть вообще по причине того, что сделка, требующая государственной регистрации, не совершена в надлежащей форме.