Правовое регулирование отношений, определяющих порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда, осуществляется такими нормативными правовыми актами Республики Беларусь, как:
- Указ Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 N 512 “О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда” (далее – Указ N 512);
- Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан” (далее – Указ N 200);
- Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК);
- Конституция Республики Беларусь;
- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2011 N 1739 “О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 8 ноября 2011 г. N 512” (далее – постановление N 1739);
- иные акты законодательства Республики Беларусь.
В соответствии со ст. 13 Конституции Республики Беларусь собственность в Республике Беларусь может быть государственной и частной. Государственный жилищный фонд включает:
- республиканский жилищный фонд, т.е. часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности;
- коммунальный жилищный фонд, т.е. часть жилищного фонда, находящуюся в собственности административно-территориальных единиц.
С 1 января 2012 г. в Республике Беларусь со вступлением в силу Указа N 512 появилась новая разновидность жилых помещений государственного жилого фонда (наряду с помещениями социального пользования, служебными жилыми помещениями, жилыми помещениями специального служебного жилищного фонда и т.п.), а именно жилые помещения коммерческого использования.
В соответствии с Указом N 512 жилыми помещениями коммерческого использования государственного жилого фонда (далее – жилые помещения коммерческого использования) признаются свободные (освободившиеся) жилые помещения, находящиеся в собственности местных исполнительных и распорядительных органов, а также жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций. Информация о наличии жилых помещений коммерческого использования и сроках обращения за их предоставлением размещается в местных исполнительных и распорядительных органах, государственных органах и организациях, а также на их официальных сайтах в глобальной сети Интернет.
Граждане имеют право на аренду жилого помещения коммерческого использования. Для этого необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган, государственный орган либо иную организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение республиканского жилищного фонда. Гражданин предоставляет паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, и подает заявление о предоставлении жилого помещения коммерческого использования (подп. 1.1.18 п. 1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом N 200). Заявление подается не позднее 15 календарных дней со дня размещения информации о наличии жилых помещений коммерческого использования. При этом следует иметь в виду, что плата за подачу и рассмотрение заявления не взимается. Решение о рассмотрении заявления о предоставлении жилого помещения коммерческого использования принимается местными исполнительными и распорядительными органами, государственными органами либо иными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти помещения, в течение одного месяца со дня подачи заявления.
Приоритетным правом на получение жилого помещения коммерческого использования пользуются граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Распределение жилых помещений коммерческого использования осуществляется исходя из даты постановки гражданина на учет нуждающихся. При отсутствии заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, не состоящим на таком учете, в порядке очередности поступления заявлений (подп. 2.6 п. 2 Указа N 512).
После принятия соответствующего решения с гражданином заключается договор найма жилого помещения коммерческого использования (типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда утвержден постановлением N 1739).
Договор найма жилого помещения коммерческого использования заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими жилые помещения коммерческого использования, в местных исполнительных и распорядительных органах.
К особенностям договора найма жилого помещения коммерческого использования относятся следующие:
- договор может быть заключен с любым лицом, независимо от того, состоит он на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или не состоит на таком учете;
- площадь предоставляемого жилого помещения определяется самим нанимателем и не нормируется;
- наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей;
- договор является срочным и заключается на срок до 5 лет;
- предметом договора является изолированное помещение (к примеру, квартира, комната и т.д.), благоустроенное и пригодное для постоянного проживания.
В соответствии с договором жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю (гражданину) во владение и пользование жилое помещение (ст. 56 ЖК).
Справочно. Жилое помещение коммерческого использования не может быть приватизировано, обменено, разделено, продано, сдано по договору поднайма.
Наниматель жилого помещения коммерческого использования вносит плату за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь и в сроки, определенные договором. Базовая ставка платы за пользование жилым помещением коммерческого использования составляет 0,2 базовой величины на 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц (п. 2 постановления N 1739).
Справочно. Расчет размера оплаты за пользование жилым помещением коммерческого использования производится по следующей формуле:
размер оплаты за пользование жилым помещением коммерческого использования = базовая величина x базовая ставка x общая площадь жилого помещения коммерческого использования x коэффициент экономико-планировочной зоны (коэффициент определяется областными исполнительными комитетами и Минским городским исполнительным комитетом в зависимости от места нахождения жилого помещения).
К примеру, однокомнатная квартира общей площадью 34,4 кв.м находится в 5-й экономико-планировочной зоне. Коэффициент 5-й зоны составляет 1,0.
Оплата за пользование жилым помещением коммерческого использования будет составлять 240800 бел.руб. в месяц (35000 x 0,2 x 34,4 x 1).
Однако следует учитывать, что расчет оплаты произведен при базовой величине по состоянию на 17.03.2012. В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 N 1785 “Об установлении размера базовой величины” с 1 апреля 2012 г. размер базовой величины составляет 100000 бел.руб. Таким образом, при таких условиях ежемесячная оплата за пользование жилым помещением коммерческого использования составит 688000 бел.руб., что практически в 3 раза превышает оплату, действовавшую на 17.03.2012.
Договор найма жилого помещения коммерческого использования прекращает свое действие по истечении указанного в нем срока. При этом наниматель жилого помещения, надлежащим образом выполнявший свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Договор найма жилого помещения коммерческого использования расторгается:
- по инициативе нанимателя либо наймодателя;
- в случае невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;
- в случае порчи жилого помещения;
- в случае сдачи наемного жилого помещения в поднаем;
- когда предоставленное жилое помещение используется нанимателем не по его прямому назначению;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
В случае расторжения договора найма жилого помещения коммерческого использования либо его прекращения наниматель совместно со всеми проживающими с ним членами семьи и иными лицами подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения.
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что создание фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К положительным сторонам можно отнести:
- средства, полученные от сдачи жилых помещений коммерческого использования, направляются на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения коммерческого использования местными исполнительными и распорядительными органами или организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения;
- лицам, нуждающимся в жилье, предоставляется отдельное жилое помещение.
К отрицательным сторонам можно отнести:
- жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам независимо от их места жительства (регистрации), что увеличит приток лиц в большие города;
- наем жилых помещений коммерческого использования не позволяет впоследствии стать собственником данного жилья. Целесообразнее было бы предусмотреть такой вариант, как право последующего выкупа жилого помещения. К примеру, в случае найма одного и того же жилого помещения коммерческого использования в течение, предположим, 20 лет, наниматель имеет право его последующего выкупа. Это позволило бы сократить очередь лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также привлечь дополнительные средства для строительства нового жилья государственного жилого фонда.