Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
К таким выводам суд пришел, исходя из следующего.
Между сторонами 29.01.2010 заключен предварительный договор аренды нежилых помещений, согласно условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества: нежилых помещений 1-го этажа здания торгового центра по адресу: г. N, общей проектной мощностью 3200 кв. м.
Согласно подпункту 1.4 п. 1 договора срок окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию – четвертый квартал 2010 года.
В соответствии с подпунктом 2.1 договора договор аренды должен был быть заключен в течение 10 рабочих дней с момента проведения технической инвентаризации объекта и государственной регистрации возникновения права собственности на него.
Ответчик к установленному в договоре сроку строительство объекта не окончил, привлек к участию в строительстве объекта третье лицо, которое впоследствии стало собственником объекта недвижимости, в котором находятся нежилые помещения, подлежащие передаче в аренду истцу.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
В соответствии со статьей 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 220, пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь и пункт 2 статьи 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним”).
В п. 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” обращено внимание на то, что если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в том числе вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду.
Поскольку право собственности у ответчика на предмет аренды не возникло, то заключение договора аренды между истцом и ответчиком стало невозможным.
В силу ст. 376, 378, 386 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательство прекращается, если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной стороны в силу обстоятельств, за которые она отвечает, а другая сторона воспользовалась своим правом отступиться от договора.
Из материалов дела усматривается, что истец, осознавая то, что ответчик вряд ли станет собственником подлежащих передаче в аренду нежилых помещений, совершил действия, свидетельствующие о его одностороннем отказе от исполнения предварительного договора, заключенного им с истцом.
Так, истец 15.04.2013 заключил предварительный договор аренды на тот же предмет аренды с третьим лицом. Третье лицо 13.11.2014 зарегистрировало свое право собственности на объект недвижимости, в котором расположены нежилые помещения, подлежащие передаче истцу в аренду.
Подпунктом 10.1 п. 10 договора, на который ссылается истец в обоснование своих исковых требований, предусмотрена ответственность арендодателя (ответчика) именно за отказ от заключения основного договора аренды.
Отказа ответчика от заключения основного договора аренды не было, имел место факт невозможности исполнения данной обязанности по обстоятельствам, за которые отвечает ответчик: неисполнение им обязательств по созданию объекта недвижимости к установленному в предварительном договоре сроку.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что обстоятельства, при которых подлежит уплате ответчиком штраф по подпункту 10.1 п. 10 договора (отказ ответчика от заключения основного договора аренды), не наступили, штраф по указанному в иске основанию взысканию не подлежит.
За невыполнение ответчиком обязательств по созданию объекта недвижимости подпунктом 10.4 п. 10 договора предусмотрен иной вид неустойки – пеня, требования о взыскании которой истцом не заявлялись и не являлись предметом рассмотрения.
В соответствии со ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы по делу отнесены на истца.