Название документа: Решение хозяйственного суда Брестской области от 23.05.2013 (дело N 42-8/2013)
Обстоятельства: Во исполнение договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное срочное возмездное пользование и владение помещение. Арендатор свои обязательства по внесению причитающейся арендной платы не исполнил. Поскольку помещение было принято арендатором без замечаний, в частности, при заключении договора никаких требований в части снабжения электроэнергией сторонами не фиксировалось, довод арендатора о том, что он не мог использовать арендуемое помещение по назначению в отсутствие электроэнергии, не был принят во внимание судом. Следовательно, требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки обоснованны
РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА БРЕСТСКОЙ ОБЛАСТИ 23 мая 2013 г. (дело N 42-8/2013)
Хозяйственный суд Брестской области, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску коммунального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Ж» к обществу с ограниченной ответственностью «О» о взыскании 14276086 руб., установил:
Истец — коммунальное унитарное ремонтно-эксплуатационное предприятие «Ж» предъявил иск к обществу с ограниченной ответственностью «О» о взыскании 14276086 руб. Как следует из материалов дела, во исполнение договора аренды года истец передал, а ответчик принял во временное срочное возмездное пользование и владение помещение общей площадью 344,1 кв.м, принадлежавшее истцу, расположенное по адресу: г. Б., ул. К., д. 15. В качестве способа обеспечения исполнения обязательства, возникшего из договора, стороны избрали неустойку в виде пеней в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, заключив об этом письменное соглашение. Ответчик свои обязательства по внесению причитавшейся арендной платы не исполнил на момент рассмотрения дела.
Истец просил принудительно взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 4675320 руб. и сумму неустойки в размере 476923 руб. за период с 12.09.2012 по 31.12.2012, эксплуатационные расходы в сумме 102857 руб., отчисления на капитальный ремонт в сумме 290265 руб., задолженность за потребленную тепловую энергию в сумме 8730721 руб., а всего — 14276086 руб. В судебном заседании истец подал ходатайство об изменении исковых требований и просил взыскать 17046646 руб., из которых 7445880 руб. составляла сумма задолженности по арендной плате за период с 01.12.2012 по 08.01.2013. В остальной части исковые требования не изменились.
В соответствии со статьей 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) при рассмотрении дела в хозяйственном суде первой инстанции до принятия судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований путем подачи письменного заявления.
Ходатайство истца было подано с соблюдением процессуального законодательства и принято судом к рассмотрению.
Ответчик исковые требования не признал по тем основаниям, что арендатор не мог использовать полученное по договору аренды помещение по назначению (для организации швейного производства), поскольку в помещении отсутствовала электроэнергия. Из представленных ответчиком документов следовало, что для электроснабжения полученного по договору аренды помещения необходимо было произвести укладку кабельной линии для потребления необходимой мощности электроэнергии. Ответчик посчитал, что, поскольку в аренду передано помещение, не отвечавшее требованиям договора аренды, отсутствовали и основания для взыскания с арендатора причитавшихся арендных и иных платежей. Принимая во внимание то обстоятельство, что исковые требования были подтверждены документально, не опровергнуты ответчиком, они подлежали удовлетворению в полном объеме.
Согласно пункту 2 статьи 372 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) вина в гражданском праве презюмируется, то есть факт ее отсутствия доказывается самим должником. К моменту слушания дела от ответчика не поступили какие-либо доказательства, позволявшие поставить под сомнение факт наступления гражданско-правовой ответственности в форме возмещения долга и уплаты санкций.
В соответствии со статьей 290 ГК, в силу которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Всякое надлежащее исполнение является реальным исполнением, не нарушает принципа о недопустимости одностороннего отказа, соответствует требованиям сотрудничества и добросовестности.
В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику нежилое помещение общей площадью 344,1 кв.м для организации швейного производства. Помещение было принято арендатором без замечаний. Информация о необходимой мощности при потреблении электроэнергии отсутствовала, то есть при заключении договора никаких требований в части снабжения электрической энергией потребителя сторонами не фиксировалось. Согласно пункту 1 статьи 378 ГК обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором. Согласно пункту 1 статьи 379 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство. В материалах дела отсутствовали какие-либо доказательства, свидетельствовавшие о надлежащем исполнении обязательства по уплате причитавшихся денежных средств (на момент рассмотрения дела долг не погашен). Следовательно, обязательство по его возврату на момент рассмотрения дела не было исполнено, что не оспаривали лица, участвовавшие в деле.
В соответствии со статьей 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со статьей 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством, а хозяйственный суд в соответствии со статьей 108 ХПК оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, имеющихся в деле.
В соответствии со статьей 108 ХПК хозяйственный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается хозяйственным судом достоверным, если в результате его исследования, сопоставления с другими доказательствами суд установит, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Оценив в совокупности вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что истцом было представлено достаточно доказательств, обосновывавших его исковые требования.
Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 585 ГК предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 585 ГК арендная плата может быть установлена в виде определенного в твердой сумме единовременного платежа. В соответствии с абзацами вторым, третьим и четвертым части первой пункта 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» от 15.02.2012 N 1 (далее — постановление Пленума N 1) при применении статьи 590 ГК следует исходить из того, что: часть третья статьи 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК; соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 590 ГК) и требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 422 ГК); право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении. Досрочное расторжение договора, указанное в статье 583 ГК, урегулировано пунктом 2 части 1 статьи 591 ГК. В статье 591 ГК устанавливается судебный порядок расторжения договора: по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Определено также основание такого расторжения: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этого имущества. При этом не имеет значения, знал арендодатель об этих недостатках во время заключения договора аренды или не знал.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного в аренду имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Арендатор вправе потребовать возмещения убытков в той части, в какой они не покрыты удержанием из арендной платы или удовлетворением его требований иным предусмотренным законодательством способом. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если он заранее оговорил их при заключении договора, либо если эти недостатки были заранее известны арендатору, либо если они должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 583 ГК). Как следует из материалов дела, в качестве основания, давшего ответчику право не уплачивать причитавшиеся арендные и иные платежи, общество указало на несоответствие переданного имущества требованиям для использования его по назначению: отсутствовала электроэнергия. Снабжение арендованного помещения электрической энергией было обеспечено, однако не было достаточно мощности для организации швейного производства.
Представитель истца пояснил в судебном заседании, что прежний арендатор также использовал данное помещение для организации швейного производства. Поэтому при заключении договора ему не было известно о том, что необходимо прокладывать дополнительные кабели. Получив предложение от ответчика о расторжении договора аренды, истец по акту от 08.01.2013 принял сданное в аренду нежилое помещение от общества с ограниченной ответственностью «О». Факт неиспользования арендатором арендованного помещения по назначению не давал ему оснований не вносить причитавшиеся арендные и иные платежи. Согласно пункту 20 постановления Пленума N 1 обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу норм ГК о встречном исполнении обязательств.
Кроме того, в соответствии с частью 2 пункта 21 постановления Пленума N 1 независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства. Как разъяснено в постановлении Пленума N 1, если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (статья 392, пункт 1 статьи 394 ГК).
Таким образом, даже независимо от оформления соглашения в какой-либо форме обязательство арендатора изменяется. Следовательно, истец обоснованно просил взыскать непогашенную задолженность исходя из новой ставки базовой арендной величины. Согласно абзацу 2 пункта 15 постановления Пленума N 1 письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу пункта 3 статьи 420 ГК прекращение договора (в этом случае не требуется судебного постановления). Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно пункту 4 постановления Пленума N 1 (в редакции постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 N 7) основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами. В пункте 7.2 вышеуказанного договора стороны достигли согласия о том, что досрочное расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон.
Таким образом, суд исходил из того факта, что в статье 591 ГК устанавливается судебный порядок расторжения договора: по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Определено также основание такого расторжения: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Стороны расторгли договор добровольно, то есть по соглашению сторон. Следовательно, за арендатором сохранялась обязанность по уплате причитавшихся за пользование арендованным имуществом платежей до фактической передачи имущества арендодателю. Принимая во внимание то обстоятельство, что исковые требования были подтверждены документально, не опровергнуты ответчиком, они подлежали удовлетворению. Расходы истца по государственной пошлине в сумме 1500000 руб. следовало отнести на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 288, 290, 310, 312, 366, 372, 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, статьями 63, 133, 190, 192, 193, 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, хозяйственный суд решил:
В порядке первоочередного исполнения взыскать с общества с ограниченной ответственностью «О» в пользу коммунального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Ж» 5917046646 руб. (из которых: 7445880 руб. — задолженность по арендной плате, эксплуатационные расходы в сумме 102857 руб., отчисления на капитальный ремонт в сумме 290265 руб., задолженность за потребленную тепловую энергию в сумме 8730721 руб., 476923 руб. — пени), а также 1500000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
Приказ выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Брестской области в течение 15 дней с момента его принятия.
Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в порядке, установленном статьями 282 — 286 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, лишь после надлежащего обращения с соответствующей жалобой в хозяйственный суд апелляционной инстанции.