Основания приобретения права собственности регулируются главой 14 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), среди них не упоминается такое основание, как решение администрации о рассмотрении вопроса возникновения права собственности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 233 ГК при самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, в случаях нарушения законодательства по основаниям, указанным в подпункте 3 части первой пункта 1 статьи, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:
- о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Возникновение судебного спора связано с тем, что при проведении перепланировки в площадь помещения были включены места общего пользования товарищества собственников (коридор), притом что решение об отчуждении мест общего пользования товариществом собственников не принималось, а только рассматривался вопрос дачи согласия на проведение государственной регистрации изменений помещений, принадлежащих на праве собственности предприятию (слияние трех помещений в одно), без включения в него мест общего пользования. Однако администрация района, рассматривая документы для принятия решения о самовольной реконструкции, исходила из того, что наличие ведомости технических характеристик с включенной в площадь нового помещения площадью мест общего пользования товарищества собственников (коридора) является основанием для принятия решения, в том числе касающегося части помещений товарищества собственников, не инициирующих такую реконструкцию, а только дающих согласие на реконструкцию конкретному собственнику в отношении только его собственности.
Суть спора:
Истец обратился с иском в суд к агентству (регистрирующий орган), ОДО «Т» и просил признать недействительными:
- государственную регистрацию создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния изолированных помещений площадью 4,4 кв.м, 4,5 кв.м, 2,6 кв.м, принадлежащих на праве собственности ОДО «Т»;
- государственную регистрацию возникновения права собственности на изолированное помещение общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м за ОДО «Т»;
- государственную регистрацию перехода права собственности на изолированное помещение общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м ООО «М».
В ходе судебного разбирательства истцом было подано ходатайство об изменении оснований иска, в котором истец указывал, что отсутствует решение собственника, предусмотренное пунктом 47 перечня административных процедур, осуществляемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (далее — перечень). Судом в силу статьи 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) были приняты к рассмотрению измененные исковые требования.
Ответчик 2 являлся собственником изолированных помещений N 400 площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м и N 403 площадью 2,6 кв.м, в которых им же (ответчиком 2) самовольно были выполнены строительные работы по слиянию указанных помещений.
Решением администрации Н-ого района города Минска от 28.06.2011 N 579 самовольная постройка принята в эксплуатацию и разрешена государственная регистрация изменения недвижимого имущества.
По заявлению от 09.08.2011 агентством произведена государственная регистрация создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния изолированных помещений N 400 площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м, N 403 площадью 2,6 кв.м. Ответчику 2 выдано свидетельство (удостоверение) N 500 о государственной регистрации создания помещения и возникновения права собственности на него.
При осуществлении слияния в состав помещения N 400 с инв. номером 500/D-708024236 была включена часть коридора площадью 1,7 кв.м, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества собственников.
Изучив в ходе судебного разбирательства материалы регистрационного дела изолированного помещения 500/D-708024236, суд первой инстанции установил, что в деле содержатся следующие документы: заявление о государственной регистрации от 09.08.2011, паспорт гражданина Республики Беларусь образца 1996 года, доверенность (ОДО «Т») от 06.07.2011 б/н, решение местного исполнительного органа (администрации Н-ого района г. Минска) от 28.06.2011 N 579, технический паспорт (РУП «Агентство») от 05.08.2011 б/н, платежное поручение от 12.07.2011 N 901, свидетельство (удостоверение) от 16.08.2011 N 500, расписка от 09.08.2011 б/н, расписка от 16.08.2011 б/н.
Исходя из заявленного предмета и оснований иска, а также руководствуясь законодательством, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Согласно пункту 2 статьи 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон N 133-З) в редакции Закона Республики Беларусь от 03.06.2011 N 271-З, действовавшей на момент осуществления государственной регистрации, недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации, соответственно его создания, изменения, прекращения существования.
Статьей 44 Закона N 133-З установлено, что слияние недвижимого имущества является одним из оснований для государственной регистрации создания недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Закона N 133-З слияние недвижимого имущества осуществляется на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или на основании судебного постановления. Документами, подтверждающими создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, являются соответствующие договор, решение или судебное постановление.
Таким образом, поскольку помещение N 400 площадью 13,8 кв.м с инв. номером 500/D-708024236 было создано в результате слияния трех помещений, принадлежащих ответчику 2, государственная регистрация такого слияния должна быть осуществлена на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником (ответчиком 2).
Кроме того, при проведении слияния в состав помещения N 400 с инв. номером 500/D-708024236 была включена часть коридора площадью 1,7 кв.м, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества собственников. В соответствии со статьей 9 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) в редакции Закона от 09.11.2009 N 55-З, действующей на момент государственной регистрации слияния, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.
Согласно пункту 47 Перечня при осуществлении государственной регистрации возникновения права на изолированное помещение при слиянии изолированных помещений по решению собственника изолированного помещения представляется документ, выражающий решение собственника изолированного помещения о слиянии изолированных помещений (заявление, иной документ), — в случае, если раздел или слияние осуществляется на основании такого решения.
Исходя из материалов регистрационного дела на изолированное помещение N 400 площадью 13,8 кв.м, решения собственника изолированных помещений на слияние в деле не имеется.
Доводы ответчика 2 (ОДО «Т») о том, что заявление о государственной регистрации является документом, выражающим решение собственника о слиянии изолированных помещений, суд посчитал несостоятельным, ввиду того что заявление о государственной регистрации указано в пункте 47 Перечня в качестве отдельного документа.
Доводы ответчика 2 относительно невозможности предъявления истцом (товариществом собственников) требования о признании государственных регистраций создания недвижимого имущества на основании слияния, возникновения и перехода права собственности на них недействительными в связи с отсутствием решения собственника о слиянии, поскольку решение должно быть принято ответчиком 2 в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве частной собственности, и не затрагивает прав истца суд первой инстанции признал несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 131 ГК государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является публичной.
Согласно пункту 1 статьи 8 Закона N 133-З государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Государственная регистрация создания недвижимого имущества, помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния, возникновения и перехода права собственности на них является публичным актом, затрагивает права и законные интересы истца, так как при слиянии в состав помещения включена часть коридора площадью 1,7 кв.м, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества собственников. В связи с изложенным истец вправе предъявить ответчикам требования о признании государственных регистраций недействительными.
В силу пункта 3 статьи 7 и пункта 4 статьи 8 Закона N 133-З государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании слияния, возникновения и перехода права собственности на них может быть признана недействительной только в судебном порядке.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования о признании недействительными: государственной регистрации создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния изолированных помещений N 400 площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м и N 403 площадью 2,6 кв.м, принадлежащих на праве частной собственности ОДО «Т»; государственной регистрации возникновения права собственности на изолированное помещение общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м за ОДО «Т»; государственной регистрации перехода права собственности на изолированное помещение общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м ООО «М» подлежат удовлетворению.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ОДО «Т» — без удовлетворения.
ОДО «Т» обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные постановления, в которой просило их отменить и принять по делу новое судебное постановление об отказе истцу в иске.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно части первой статьи 297 ХПК основаниями для изменения или отмены судебных постановлений суда первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение либо неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
Как видно из материалов дела, в 2011 году ОДО «Т» осуществило перепланировку нежилых помещений N 400 площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м и N 403 площадью 2,6 кв.м и создало единое помещение общей площадью 13,8 кв.м. В состав нежилого помещения вошла часть коридора площадью 1,7 кв.м.
Решением администрации Н-ого района города Минска от 28.06.2011 N 579 «О принятии самовольных построек в эксплуатацию и государственной регистрации изменения недвижимого имущества» на основании представленных ОДО «Т» документов приняты в эксплуатацию и разрешена государственная регистрация изменения недвижимого имущества (помещения общественного питания N 400, код 4 02 09), расположенного на земельном участке, предоставленном в постоянное пользование ООО «К» для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с паркингом по ул. Н., на основании решения Мингорисполкома от 02.09.2004 N 1787 (пункт 1 решения); прекращено существование помещения N 400 площадью 4.4 кв.м, помещения N 402 площадью 4.5 кв.м, помещения N 403 площадью 2.6 кв.м и создания в связи с их слиянием помещения общественного питания N 400 (код 4 02 09), расположенного по адресу: г. Минск, ул. Н., общая площадь помещения 13,8 кв.м, с составом и техническими характеристиками согласно ведомости технических характеристик РУП «Агентство» по состоянию на 04.02.2011 (пункт 2 решения).
По заявлению ОДО «Т» от 09.08.2011 РУП «Агентство» была произведена государственная регистрация создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния изолированных помещений N 400 площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м и N 403 площадью 2,6 кв.м, принадлежащих на праве собственности ОДО «Т», и государственная регистрация возникновения права собственности на это изолированное помещение общественного питания.
После продажи по договору от 26.02.2015 была произведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО «М» на изолированное помещение общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м.
Обратившись с иском, товарищество собственников нежилого дома по ул. Н. просило с учетом ходатайства об изменении оснований иска признать недействительными указанные выше государственные регистрации, поскольку при осуществлении регистрации создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м не представлено решение собственника, предусмотренное пунктом 47 Перечня.
Судебные инстанции при принятии судебных постановлений исходили из того, что в материалах регистрационного дела изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м не имелось решения ОДО «Т» и собственников недвижимого имущества здания по ул. Н. В связи с этим судебные инстанции пришли к правомерному выводу об обоснованности исковых требований.
Решением суда г. Минска от 30.05.2016 по делу N 172-26/2016 отказано в удовлетворении требований товарищества собственников нежилого дома N Х по ул. Н. к администрации Н-ого района города Минска, ООО «М», ОДО «Т», Минскому городскому исполнительному комитету о признании недействительным решения администрации Н-ого района города Минска от 28.06.2011.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при выполнении перепланировки в состав нежилого помещения N 400 площадью 13,8 кв.м вошла часть коридора здания площадью 1,7 кв.м.
Судебные инстанции исходили из того, что решением администрации Н-ого района города Минска от 28.06.2011 «О принятии самовольных построек в эксплуатацию и государственной регистрации изменения недвижимого имущества» приняты в эксплуатацию и разрешена государственная регистрация изменения недвижимого имущества. Вместе с тем, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, этим решением не разрешался вопрос о возникновении у ОДО «Т» права собственности на часть коридора здания площадью 1,7 кв.м, являвшегося общим имуществом собственников здания по ул. Н.
Согласно статье 1 Закона о совместном домовладении общее имущество — обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
В данном случае для государственной регистрации создания изолированного помещения общественного питания N 400 площадью 13,8 кв.м на основании слияния изолированных помещений N 400 (санитарно-бытового) площадью 4,4 кв.м, N 402 площадью 4,5 кв.м и N 403 площадью 2,6 кв.м, согласно пункту 47 Перечня требовалось, как правомерно указала апелляционная инстанция, решение ОДО «Т» и собственников недвижимого имущества о слиянии ранее зарегистрированных изолированных помещений с присоединением части коридора.
Кассационная инстанция также указала, что довод жалобы относительно того, что вопрос о соблюдении прав участников совместного домовладения разрешался при рассмотрении дела N 172-26/2016, не может быть принят как основание для отмены обжалуемых судебных постановлений. Решением администрации Н-ого района города Минска от 28.06.2011 приняты в эксплуатацию и разрешена государственная регистрация изменения недвижимого имущества, произведенного в результате самовольной перепланировки. При рассмотрении указанного дела оценивался протокол N 7 заочного общего собрания товарищества, на котором рассмотрен вопрос об утверждении перепланировки. Вместе с тем данное обстоятельство не лишает собственников недвижимого имущества здания по ул. Н. права защищать свои имущественные права и интересы.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.
Данный спор является наглядным подтверждением защиты интересов собственника (в данном случае товарищества собственников) от незаконных посягательств иных лиц и подтверждением того, что иного основания возникновения (приобретения) права собственности, чем предусмотрено ГК, быть не может. Кроме того, собственник должен быть уверен в возможности защиты нарушенных прав в судебном порядке, что имело место, несмотря на достаточно сложный и длительный процесс (по причине нескольких судебных споров) в судебном порядке.