В зависимости от конкретных целей использования и назначения арендуемого имущества стороны в договоре устанавливают соответствующие требования к имуществу. Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора аренды.
Так, описание объекта аренды в договоре может не соответствовать его описанию в учетных документах, переданное в аренду имущество может иметь иное назначение, чем предусмотрено договором, либо не соответствовать своему функциональному назначению.
К примеру, договором аренды предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендуемым имуществом строго по целевому назначению в качестве торгового объекта. Вместе с тем свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и технический паспорт на указанное имущество (например, изолированное помещение) свидетельствуют о том, что данное помещение по своему функциональному назначению является административным помещением. Поскольку в силу своих конструктивных особенностей помещение не может быть использовано под торговый объект без реконструкции, то данное обстоятельство свидетельствует о наличии препятствий, не позволяющих арендатору пользоваться арендованной недвижимостью.
В подстрочном примечании <*> к единой классификации назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 N 33 (далее — Единая классификация), указано, что при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений).
В Единой классификации определены объекты недвижимости и их назначение, которым присвоены соответствующие коды (например, помещению, относящемуся к жилищному фонду, присвоен код 4 01 00, помещению, не относящемуся к жилищному фонду, — код 4 02 00, административному помещению — код 4 02 02, торговому помещению — код 4 02 03).
В связи с этим арендодатель не признается исполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.
Пример. Предметом судебного разбирательства явилось исковое требование УП «М» об установлении факта ничтожности договора аренды нежилого помещения на основании статьи 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
В качестве обоснования своей позиции истец — УП «М» ссылался на то, что в соответствии с условиями договора аренды функциональное назначение сдаваемого в аренду имущества определено как административное, в то время как по техническому паспорту указанное помещение определено как торговое помещение, в связи с чем объектом аренды явилось имущество, не соответствующее назначению такого имущества.
Согласно материалам дела между УП «М» (арендодателем) и ООО «Т» (арендатором) был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в срочное возмездное владение и пользование административное нежилое помещение, указанное в приложении 1 к договору, для самостоятельного ведения административно-хозяйственной деятельности, а арендатор обязался вносить арендную плату в размере, установленном в приложении 2 к договору, в порядке и на условиях, оговоренных в договоре.
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель предоставляет арендатору юридический адрес.
Сторонами был установлен срок действия указанного договора — в течение 12 месяцев со дня составления акта сдачи-приемки помещения.
На основании акта приема-передачи арендодатель (истец) передал арендатору (ответчику) объект аренды: часть встроенного административного помещения, расположенного в цокольном этаже жилого дома.
Экономический суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное исковое требование и применяя положения пунктов 1 и 2 статьи 582 ГК и постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок», правомерно пришел к выводу, что поскольку предоставляемое в аренду имущество должно соответствовать его назначению, а переданное истцом — УП «М» (арендодателем) в аренду ответчику — ООО «Т» (арендатору) нежилое помещение, подлежащее использованию в качестве местонахождения ООО «Т», не соответствует условиям договора аренды и назначению такого имущества, то указанная сделка является ничтожной в силу положений статьи 169 ГК.
При рассмотрении дела в экономическом суде первой инстанции было установлено, что наряду с помещением, обозначенным на плане экспликации как административное, в срочное возмездное владение и пользование была передана часть выставочного зала, что подтверждалось имеющимся планом переданного в аренду нежилого помещения и пояснениями представителей сторон.
Экономический суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, исходил из положений договора аренды, свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации изолированного помещения и технического паспорта на изолированное помещение, свидетельствовавших о том, что переданные ООО «Т» в аренду помещения по своему функциональному назначению являются торговыми помещениями.
Судебная коллегия по экономическим делам признала выводы судебных инстанций соответствующими действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам, исходя из следующего.
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора. Эти требования стороны устанавливают в зависимости от конкретных целей, которые ставит перед собой арендатор в процессе пользования объектом договора аренды, и назначения арендуемого имущества.
Условиями договора аренды была установлена обязанность арендодателя — УП «М» передать арендатору — ООО «Т» в срочное возмездное владение и пользование административное нежилое помещение для самостоятельного ведения административно-хозяйственной деятельности и для предоставления юридического адреса.
Абзацем четырнадцатым статьи 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) установлено, что под понятием «основные данные объекта недвижимого имущества» понимается кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Согласно техническому паспорту на изолированное нежилое помещение, составленному по состоянию на август 2005 г., после проведения реконструкции встроенных помещений магазина в жилом доме и приемки объекта «Реконструкция магазина для расширения торговых площадей» в эксплуатацию указанное нежилое помещение обозначено как торговое помещение.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРП) в графе «особые отметки по ограничению вещных прав» указано, что изменение функционального назначения магазина в подвале жилого дома произведено с разрешения исполнительного органа.
В силу положений абзаца седьмого статьи 45 Закона о государственной регистрации изменение назначения недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.
Согласно регистрационному делу указанное нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества (часть изолированного нежилого помещения) не было зарегистрировано в установленном порядке, поскольку на дату (август 2005 г.) составления технического паспорта на изолированное нежилое помещение значилось в качестве торгового помещения.
Факт использования не по назначению помещений, указанных в правоустанавливающих документах как торговые и не зарегистрированных в установленном порядке, путем сдачи их в аренду как административно-хозяйственных был подтвержден материалами дела, в связи с чем требование истца — УП «М» о признании договора аренды ничтожным на основании статьи 169 ГК было признано судебными инстанциями законным и обоснованным.
При этом довод ответчика (арендатора) о том, что Единая классификация при определении назначения здания или сооружения определяет характеристику изолированного помещения по его основному назначению исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь, но не определяет назначение изолированных помещений, был признан судебными инстанциями несостоятельным на основании следующего.
В подстрочном примечании <*> к Единой классификации указано, что при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении его назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений).
Несмотря на вышеизложенный пример из судебной практики, следует обратить внимание на то, что арендодатель признается исполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, которое исключает его использование по назначению, однако условиями договора аренды предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту и ремонтные работы осуществляются арендатором, что не противоречит положениям статьи 578 ГК.
Зачастую при описании в договоре предмета аренды стороны ограничиваются указанием только его места нахождения (адреса). Указанное обстоятельство может явиться основанием для признания экономическим судом такого договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета, поскольку договор не содержит достаточных условий, позволяющих определить его предмет, и указание в нем только места нахождения (адреса) недостаточно для идентификации имущества.
При этом экономический суд может расценить такое условие о предмете как согласованное, например, в случае, когда переданное нежилое помещение не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости и план (выкопировка и т.п.) расположения указанного помещения, а также иные сведения позволяют индивидуализировать помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и выделить его из состава смежных с ним помещений.
Несмотря на вышеуказанное, зачастую при отсутствии надлежащего согласования в договоре аренды условия о его предмете стороны, тем не менее, фактически исполняют договор аренды, что свидетельствует о согласованности его предмета.
Представляется, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет его заключенности с позиций пункта 3 статьи 578 ГК и с учетом положений статьи 401 ГК могут служить обстоятельства, свидетельствующие о реальном исполнении сторонами договора аренды и об отсутствии у сторон какой-либо неопределенности (сомнений, разногласий, заблуждений) в отношении предмета договора аренды в момент подписания договора и в процессе его исполнения, что дает основание считать условие о предмете договора аренды согласованным, а договор аренды — заключенным, поскольку из поведения сторон явствует выраженная воля относительно предмета договора аренды.
Исполнение договора аренды исключает возможность признания его незаключенным, поскольку принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны на основании конкретного договора, а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора, в том числе до рассмотрения экономическим судом соответствующего иска, могут свидетельствовать о заключенности договора аренды, поскольку при заключении (подписании) оспариваемого договора и иных документов (например, акта приема-передачи, приложения, плана и т.п.) стороны не заблуждались относительно подлежащего передаче в аренду объекта аренды, и к отношениям сторон по договору аренды подлежат применению условия, установленные в договоре аренды.
В таких ситуациях экономический суд исходит из того, что при заключении договора аренды имущества и дальнейшем пользовании объектом аренды у сторон отсутствовали какие-либо разногласия по предмету сдаваемого в аренду имущества, в связи с чем неопределенность предмета аренды не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.
В случае непредставления сторонами документов, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет в силу положений пункта 1 статьи 402 и пункта 3 статьи 578 ГК.
Законодательством не установлено ограничение оборота иного имущества — временных сооружений, например торговых мест.
Правовое регулирование отношений, связанных с арендой торгового места, предоставляемого арендаторам на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, осуществляется специальным законодательством — Указом Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», Законом Республики Беларусь от 08.01.2014 N 128-З «О государственном регулировании торговли и общественного питания» (далее — Закон N 128-З), постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.07.2014 N 686 «О создании и функционировании рынков» (далее — постановление N 686) и другими актами законодательства Республики Беларусь, что также не исключает применения положений главы 34 ГК.
Временные объекты, сдаваемые в аренду, сложно отличить от объектов недвижимости. В зависимости от того, какой объект передается в аренду, решается вопрос о том, подлежит ли договор аренды государственной регистрации и должно ли право собственности арендодателя подтверждаться выпиской из ЕГРП.
В связи с этим следует обратиться к Закону N 128-З, где в пунктах 13 и 29 статьи 1 указано, что торговые объекты в зависимости от их архитектурно-строительных характеристик подразделяются на стационарные и нестационарные.
Так, согласно пункту 13 статьи 1 Закона N 128-З под нестационарным торговым объектом понимается временная конструкция, не являющаяся капитальным строением (зданием, сооружением) или его частью, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к инженерным коммуникациям и передвижные средства развозной торговли, оснащенные торговым оборудованием, а также передвижные средства разносной торговли.
В силу положений пункта 29 статьи 1 Закона N 128-З под стационарным торговым объектом понимается капитальное строение (здание, сооружение), присоединенное к инженерным коммуникациям, или его часть (части), оснащенные торговым оборудованием.
Из указанного можно сделать вывод, что договор аренды временных объектов, к каковым относятся нестационарные торговые места, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, является действительным, даже если договор называется договором аренды недвижимого имущества, несмотря на то что нестационарные торговые места не относятся к объектам недвижимости.
Согласно части второй пункта 33 Правил создания и функционирования рынков, утвержденных постановлением N 686 (далее — Правила создания и функционирования рынков), торговые места размещаются на территории рынка и предоставляются продавцам в соответствии со схемой рынка.
Зачастую по договору аренды передается торговое место без указания его конкретного расположения на земельном участке, в связи с чем в практической деятельности возникают проблемы относительно индивидуализации предмета договора аренды — торгового места, поскольку торговое место не всегда является объектом недвижимости, подлежащим регистрации в установленном порядке.
Так, если по договору аренды передаются торговые места без указания их конкретного места расположения на земельном участке, такой договор нельзя признать незаключенным, если земельный участок индивидуализирован в установленном порядке.
При представлении арендодателем доказательств, подтверждающих, что в установленном порядке определены границы земельного участка с кадастровым номером и указанный земельный участок был предоставлен правообладателю (арендодателю торгового места) в аренду на основании договора аренды земельного участка и на нем возведены принадлежащие арендодателю на праве собственности временные сооружения (торговые места), арендодатель, являясь правообладателем земельного участка, вправе устанавливать условия пользования земельным участком, в том числе размещая объекты торговли на занимаемой территории.
Вместе с тем следует учитывать положения части первой пункта 36 Правил создания и функционирования рынков, согласно которым торговые места предоставляются продавцам на основании договора о предоставлении торгового места.
При этом следует иметь в виду, что в силу положений части второй пункта 36 Правил создания и функционирования рынков существенными условиями договора о предоставлении торгового места являются:
номер и размер торгового места;
срок, на который оно предоставляется;
условия и размер арендной платы за торговое место и платы за оказание услуг (за исключением случая заключения договора безвозмездного пользования);
право администрации рынка по письменному представлению уполномоченного контролирующего (надзорного) органа в случае неоднократного (два и более раза в течение 12 месяцев подряд) нарушения продавцом законодательства о защите прав потребителей и (или) Правил создания и функционирования рынков, иных правил продажи товаров расторгнуть договор о предоставлении торгового места.
Исключение из указанных в части второй пункта 36 Правил создания и функционирования рынков требований содержится в части третьей пункта 36 Правил создания и функционирования рынков, согласно которой договор о предоставлении торгового места с физическими лицами, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, ведущими личные подсобные хозяйства или занимающимися садоводством, огородничеством, животноводством, предусматривающий предоставление торгового места на сельскохозяйственном и универсальном рынках на один день (но не более 5 дней в каждом календарном месяце), считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи администрацией рынка продавцу кассового чека с указанием номера торгового места, фамилии, собственного имени, отчества (если таковое имеется) продавца, срока, на который торговое место предоставляется.
Таким образом, отсутствие закрепленного места расположения предоставленного в аренду торгового места (номера и размера торгового места в соответствии со схемой рынка), а также отсутствие иных указанных выше существенных условий в договоре может служить основанием считать данную сделку (договор аренды такого торгового места) незаключенной в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК.
Пример. Предметом рассмотрения явилось требование индивидуального предпринимателя Б. (далее — ИП Б.) о признании недействительным договора аренды, заключенного между ОДО «В» (арендодателем) и ИП Б. (арендатором), на торговое место общей площадью 17 кв.м и взыскании убытков, причиненных действиями ответчика, проиндексированных с учетом индекса потребительских цен, где в качестве правового основания истец сослался на статьи 14, 167, 180 ГК.
Основанием иска являются фактические обстоятельства, с наличием которых связаны материально-правовые требования истца к ответчику. В качестве таких обстоятельств истец указал на то, что договор аренды торгового места является сделкой, совершенной под влиянием обмана, поскольку при заключении спорного договора торговое место предоставлялось для строительства павильона, а ОДО «В» не поставило в известность арендатора — ИП Б. о том, что земельный участок является землей общего пользования и не может быть предоставлен для строительства павильона для торговли цветами. По мнению истца, ОДО «В», являясь монополистом в области предоставления торговых мест на рынках, при заключении договора аренды определяло условия оспариваемой сделки.
Решением экономического суда истцу — ИП Б. отказано в удовлетворении требований к ответчику — ОДО «В» о признании недействительной сделки — договора аренды торгового места и взыскании убытков, причиненных действиями ответчика, проиндексированных с учетом индекса потребительских цен.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судебных инстанций, ИП Б. обратился с кассационной жалобой, в которой просил отменить судебные постановления по причине незаконности и необоснованности, нарушения норм процессуального права, невыяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование своей позиции заявитель кассационной жалобы указывал на то, что договор аренды торгового места, заключенный между ОДО «В» и ИП Б., является сделкой, заключенной под влиянием обмана (кабальная сделка), поскольку действительная воля сторон при заключении договора была направлена на строительство на предоставленном в аренду торговом месте павильона для торговли цветами, что свидетельствует о притворности сделки в соответствии с пунктом вторым статьи 171 ГК.
Из материалов дела усматривалось, что ИП Б. обратился к ОДО «В» с заявлением о предоставлении места для строительства роллета на рынке и осуществлении такого строительства.
На основании данного заявления между ОДО «В» (арендодателем) и ИП Б. (арендатором) был заключен договор аренды, предметом которого явилось недвижимое имущество — торговое место N 1 общей площадью 17 кв.м, по которому размер арендной платы составил 6,80 евро за один кв.м.
Пунктом 5 указанного договора установлено, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 3 договора, согласно которому место передается арендатору в целях осуществления торговли промышленными товарами.
В дальнейшем договор аренды был расторгнут, что не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения спора.
В совокупности оценив установленные по делу обстоятельства, экономический суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из положений статей 2, 154, 577, 180 ГК, статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), правомерно пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для признания сделки кабальной, поскольку не представлены доказательства наличия юридического состава кабальной сделки (совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, использование этого второй стороной сделки).
Экономический суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменения.
Судебными инстанциями было установлено и подтверждено материалами дела отсутствие в договоре аренды условий относительно строительства павильона на торговом месте N 1, предоставленном в аренду.
Судебная коллегия по экономическим делам согласилась с выводами судебных инстанций, поскольку они подтверждены вышеизложенными обстоятельствами и представленными в материалах дела доказательствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 180 ГК существенное значение имеет факт обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения и совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев признания заключенной сделки кабальной.
Для признания сделки, совершенной под влиянием обмана, недействительной потерпевшей стороне, в частности истцу, необходимо доказать факт умышленного введения ее в заблуждение ответчиком относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения оспариваемой сделки.
В рассматриваемом случае предмет сделки — аренда помещения (торгового места), целью которой, т.е. правовым результатом, является использование помещения для торговли промышленными товарами.
Предмет сделки, указанный в договоре аренды, соответствовал указанному в части первой статьи 577 ГК определению предмета сделки по договору аренды. Использование арендуемого имущества для торговли промышленными товарами является не предметом договора, а целью, т.е. правовым результатом, которого желает достигнуть арендатор при заключении договора аренды.
При этом, подписывая договор, истец — ИП Б. обладал свободой выбора, выразил согласие со всеми условиями сделки, а факт обмана (умышленного введения другой стороны в заблуждение) либо злонамеренного соглашения не подтверждается материалами дела, равно как и не доказан истцом факт стечения тяжелых для ИП Б. обстоятельств, которыми ОДО «В» воспользовалось.
На основании изложенного можно сделать вывод, что отсутствовали правовые основания для признания оспариваемой сделки недействительной по правилам пункта 1 статьи 180 ГК, поскольку истец — ИП Б. не доказал факт ее совершения под влиянием обмана, угрозы либо насилия со стороны ОДО «В», а также то, что ответчик умышленно создал у ИП Б. не соответствующие действительности представления о характере заключаемой сделки, ее условиях, предмете и других обстоятельствах, повлиявших на решение истца о заключении договора.
При вышеизложенных обстоятельствах экономический суд первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание обстоятельства дела, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи с чем у Судебной коллегии по экономическим делам отсутствовали основания, предусмотренные статьей 297 ХПК, для отмены (изменения) судебных постановлений.
Законодательство, в частности пункт 1 статьи 578 и статья 621 ГК, не содержит положений, ограничивающих возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства, в том числе посредством сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, а также изолированных помещений, расположенных в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, т.е. по договору аренды объектом аренды могут выступать строящиеся площади.
Абзацем вторым статьи 1 Закона о государственной регистрации дано определение вновь образованного недвижимого имущества, каковым, в частности, являются: вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место.
Представляется, что при возникновении споров, связанных с передачей объекта, не завершенного строительством и, как следствие, не принятого в установленном порядке в эксплуатацию, следует исходить из того, что такое имущество может быть предметом аренды, к которому применяются правила о собственности на материалы и другое имущество, из которого создается недвижимое имущество (пункт 3 статьи 220 ГК), в связи с чем такой договор является заключенным, поскольку объект незавершенного строительства является имуществом.
При этом следует иметь в виду, что такой объект незавершенного строительства может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.
Вместе с тем если изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта недвижимости не позволяют определенно установить имущество на момент передачи его в аренду, то договор аренды такого имущества может быть признан незаключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК.
Так, в силу положений пункта 1 статьи 219 ГК право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.
Пунктом 2 статьи 220 ГК установлено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 7 Закона о государственной регистрации государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Из указанного следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом акт ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию не является доказательством возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.
Представляется, что арендные отношения возникают в том случае, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое в силу положений статьи 578 ГК может быть объектом аренды, предоставленным во временное владение и пользование или во временное пользование, поскольку договором аренды является только тот договор, в котором предусмотрена возмездная передача имущества и в котором содержатся все существенные условия, необходимые для договора данного вида. Например, договор аренды торгового места, где основной обязанностью рынка или торгового центра является обязанность передать торговое место во временное пользование для организации и осуществления розничной торговли. При этом следует учитывать, что, если торговое место является нестационарным (временным) и, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации права собственности на него, это не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, поскольку в ГК и ином законодательстве не содержится запрета на предоставление в аренду движимого имущества.
Договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания (сооружения) (например, крыши или стены) также признается договором аренды, к которому применяются положения главы 34 ГК, поскольку конструктивный элемент не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, и его передача в пользование для размещения на нем рекламной продукции осуществляется не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 ГК.
Говоря об объекте аренды, следует упомянуть, что в практической деятельности субъектов хозяйствования имеют место случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, которые сходны с арендными, однако таковыми не являются. В качестве примера также можно привести некоторые виды договоров.
Например, если предметом договора является предоставление за плату во временное владение и пользование рекламного места в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции (рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера)), то указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды в силу статьи 578 ГК, поскольку из указанной нормы следует, что передача имущества в аренду предусматривает временное отчуждение собственником (лицом, управомоченным собственником) права пользования этим имуществом, в связи с чем нормы главы 34 ГК к данным правоотношениям неприменимы, а применяются общие нормы об обязательственных отношениях и договорах (раздел III ГК) либо положения о возмездном оказании услуг (глава 39 ГК).
Если предметом договора является предоставление на возмездной основе права на размещение оборудования (терминалов, сервисных аппаратов, банкоматов и т.п.) по приему платежей или других сервисных аппаратов, то такой договор является договором возмездного оказания услуг в силу статьи 733 ГК и подпадает под действие норм главы 39 ГК, поскольку лицо, разместившее данное оборудование, не владеет, не пользуется каким-либо имуществом собственника и не получает доходов от такого использования, а собственником, предоставившим возможность установления такого оборудования, фактически были предоставлены соответствующие услуги.
При этом следует иметь в виду, что если в вышеуказанных случаях предметом договора на предоставление на возмездной основе права на размещение оборудования является передача в аренду имущества (помещения), необходимого для размещения такого оборудования или рекламы, то такие правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК.
Нередко встречаются случаи, когда предметом договора является передача на хранение оборудования базовой станции сотовой связи, размещаемого на определенной территории — земельном участке, за вознаграждение с возмещением хранителю расходов, связанных с хранением и оказанием соответствующих услуг.
Представляется, что такие договоры являются притворными сделками (пункт 2 статьи 171 ГК), прикрывающими соответственно договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи, и договор аренды недвижимого имущества (изолированного помещения), поскольку фактически имущество (соответственно земельный участок и помещение) передано для использования в предпринимательских целях, а волеизъявление сторон направлено именно на передачу земельного участка в аренду для размещения оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение или на передачу во временное владение и пользование недвижимого имущества (изолированного помещения) в аренду.
Пункт 1 статьи 578 ГК не содержит прямого указания либо запрета на аренду необособленного имущества, однако предусматривает, что в аренду могут быть переданы обособленные объекты.
В связи с указанным доля в общей собственности (долевая собственность) без выдела ее в натуре не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным пунктом 1 статьи 578 ГК, т.е. доли в общей собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе путем заключения сделок по сдаче их в аренду.