Чем больше информации, тем больше вопросов. Казалось бы, по вопросам аренды достаточно много написано, однако до сих пор в данной области правоотношений остается много неясностей.
Ответы, как всегда, ищем в практике «третьей ветви власти», т. е. в судебной практике. Итак, рассмотрим спорные правоотношения, которые возникают сегодня на практике при разрешении данной категории споров.
Уведомление о непродлении действия договора аренды может быть выражено в любой письменной форме
Субарендодатель (истец) обратился с иском в суд о выселении субарендатора (ответчика) из предоставленного в субаренду нежилого помещения в связи с истечением срока действия договора субаренды. В качестве обоснования заявленных требований истец указал, что с ответчиком был заключен договор субаренды с конкретно определенным сроком действия. До окончания действия договора истцом в адрес ответчика было направлено заказанное письмо с уведомлением о том, что договор аренды продлеваться не будет. Письмо получено работником ответчика Ивановым. Впоследствии в результате переговоров сторон договор субаренды был продлен еще на три месяца. За месяц до окончания действия договора истец уведомил ответчика, что договор на новый срок заключаться не будет путем вручения работнику ответчика Иванову соответствующего письма.
Ответчик-субарендатор исковые требования не признал. В судебном заседании пояснил, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку по истечении срока договора истцом не было заявлено о прекращении договорных отношений. Никаких уведомлений со стороны истца в адрес ответчика не поступало. При этом было отмечено, что ответчик добросовестно пользуется арендованным имуществом, своевременно вносит арендную плату. Кроме того, принятие истцом арендной платы уже после истечения действия договора аренды свидетельствует о продлении договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581 ГК). Отсутствие уведомления о непролонгации договора, по мнению ответчика, свидетельствует о возобновлении заключенного договора субаренды на неопределенный срок, в связи с чем требования истца являются безосновательными.
Возражая против доводов ответчика, истец отметил, что действующее законодательство позволяет извещать конратегента о непродлении договора любым способом. Внесение арендной платы после истечения действия договора не свидетельствует о согласии истца на продление договора, а является разумной мерой требования арендной платы в случае просрочки возврата арендованного имущества.
Выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и выселении ответчика из предоставленных в субаренду помещений на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды в силу части 1 статьи 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно пункту 2 статьи 592 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании анализа сложившихся правоотношений между сторонами доводы ответчика о том, что он не был извещен о намерениях истца не продлевать договор, были признаны судом несостоятельными.
В ходе судебного разбирательства ответчик признал факт первоначального уведомления о непродлении договора, которое было направлено истцом заказным письмом с уведомлением.
В соответствии с частью 4 статьи 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь доказательство признается судом достоверным, если в результате его исследования, сопоставления с другими доказательствами суд установит, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Учитывая факт признания ответчиком получения первоначального уведомления, а также того обстоятельства, что вторичное уведомление было получено тем же работником ответчика (сделанная на втором экземпляре письма расписка о получении), суд пришел к выводу о надлежащем извещении ответчика о прекращении действия договора.
Согласно части 2 статьи 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В этой связи принятие истцом арендной платы после истечения срока действия договора также не может свидетельствовать о пролонгации договора на неопределенный срок.
С учетом изложенного исковые требования были удовлетворены судом в полном объеме.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца
Унитарное предприятие обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о выселении ввиду истечения срока действия договора аренды от 04.11.2005 и неосвобождения ответчиком занимаемых помещений.
Согласно договору аренды от 04.11.2005, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду помещение общей площадью 77 кв. метров. Общая сумма арендной платы в месяц определена сторонами в размере 93,23 евро. Срок действия договора аренды в силу пункта 7.7 договора определен сторонами до 04.10.2006.
Предписанием от 23.11.2006 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды и необходимости освободить занимаемые помещения (реестр заказной корреспонденции на 23.11.2006) с 01.12.2006. В предложенные истцом сроки ответчик помещения не освободил.
Истец обратился в суд с иском, в котором просит выселить ответчика из занимаемых помещений.
Выслушав доводы истца, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и выселении ответчика из предоставленного в аренду помещения на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно пункту 2 статьи 592 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В судебном заседании представитель истца подтвердил факт продления договора на неопределенный срок. Вместе с тем со ссылкой на пункт 2 статьи 581 ГК представитель истца пояснил, что ответчик надлежащим образом был уведомлен об отказе истца от договора и предложении в срок до 01.12.2006 освободить помещения и погасить возникшую задолженность по арендным платежам. Ввиду неисполнения ответчиком предписания истец по истечении трехмесячного срока с момента уведомления вынужден был обратиться в суд с требованием выселить ответчика из безосновательно арендуемых помещений.
В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 581 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Предписание истца об отказе от договора аренды от 04.11.2005 было направлено ответчику 24.11.2006 заказной корреспонденцией, о чем свидетельствует почтовая печать.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что к моменту обращения истца в суд (16.03.2007) договор аренды от 04.11.2005 прекратил свое действие.
При прекращении договора аренды в силу части 1 статьи 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду невозвращения истцу помещений в предусмотренном законодательством порядке по истечении срока действия договора аренды от 04.11.2005 требования истца о выселении были признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Требование о расторжении прекратившего свое действие договора аренды удовлетворению не подлежит
Унитарное предприятие обратилось в суд с иском к частному торговому унитарному предприятию о взыскании 777184 рублей задолженности по арендным и коммунальным платежам, расторжении договора аренды и выселении.
Согласно договору аренды от 26.04.2006, заключенному между сторонами, истец по акту приема-передачи нежилого помещения от 26.04.2006 предоставил ответчику в аренду помещение общей площадью 10,5 кв. метров. Общая сумма арендной платы в месяц составила 39,38 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты. Срок действия договора был установлен сторонами в силу пункта 6.10 указанного договора до 25.03.2007.
Согласно пункту 3.4 указанного договора срок платежа по договору аренды (в том числе оплата эксплуатационных расходов, отопления, водоснабжения и других коммунальных услуг) — до 10-го числа оплачиваемого месяца.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей и платежей за коммунальные услуги надлежащим образом не выполнил, в результате чего за октябрь 2006 — март 2007 г. образовалась задолженность в сумме 777184 рублей.
Письмом от 19.02.2007 истец уведомил ответчика о том, что на новый срок договор аренды от 26.04.2006 перезаключаться не будет, в связи с чем по истечении срока действия договора просил освободить занимание помещение и передать его арендодателю в установленном порядке.
Ввиду неосвобождения ответчиком по истечении срока действия договора аренды помещения истец обратился в суд.
Выслушав доводы истца, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Ввиду уведомления истцом ответчика о его намерении не продлевать договор аренды суд пришел к выводу, что договор аренды от 26.04.2006 прекратил свое действие с 26.03.2007. В этой связи заявленное истцом требование о расторжении договора аренды было признано судом безосновательным и не подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно частям 1 и 2 статьи 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со статьей 626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением вышеуказанных правил.
Ввиду неуплаты ответчиком арендных и коммунальных платежей в оговоренные договором сроки и невозвращения истцу помещений в предусмотренном законодательством порядке требования истца о взыскании возникшей задолженности за октябрь 2006 — март 2007 г. и выселении в данной части были признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей, установленных дополнительным соглашением к договору аренды при изменении законодательства в части увеличения ставок арендных платежей наступает с момента заключения дополнительного соглашения, если иной срок не установлен дополнительным соглашением
Предприятие обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 2348452 рублей штрафных санкций (неустойки) за просрочку в уплате арендных платежей.
Как следовало из материалов дела, согласно договору аренды от 26.05.2003, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду помещение. Сумма арендной платы в месяц составила 289,62 евро. При расчете ставок арендной платы стороны применяли коэффициент месторасположения здания в размере 0,6, установленный решением районного исполнительного комитета от 27.12.2002.
Впоследствии решением областного исполнительного комитета от 17.05.2006 «Об установлении коэффициентов месторасположения зданий, сооружений и торговых объектов», которое вступило в силу 29.05.2006, коэффициент месторасположения здания был установлен в размере 1.
Дополнительным соглашением от 03.01.2007 условия договора аренды были приведены сторонами в соответствие с принятым решением облисполкома.
С учетом изложенного истцом с 29.05.2006 был произведен перерасчет арендной платы, а также за несвоевременную ее уплату начислены санкции, предусмотренные пунктом 3.5 договора, — неустойка в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Ответчик произвел оплату арендной платы с учетом изменившегося коэффициента. В оплате штрафных санкций отказал.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по неустойке в сумме 2348452 рублей.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в возникших между сторонами правоотношениях по оплате арендных платежей отсутствует просрочка кредитора, поскольку истец не отказывался от принятия исполнения обязательства. Более того, ни законодательством, ни договором не предусматривалась обязанность арендодателя извещать арендатора об изменении законодательства в части установления новых коэффициентов расчета арендной платы либо производить в определенный срок расчет оплаты за арендуемое имущество в связи с принятием нового акта законодательства. По мнению представителя истца, соответствующая норма законодательства должна применяться с момента ее принятия независимо от внесения сторонами изменений в договор.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что требования истца являются необоснованными по причине того, что в сложившихся между сторонами правоотношениях существует просрочка кредитора, поскольку обязанность по подготовке дополнительного соглашения лежала на арендодателе-истце.
Кроме того, в соответствии со статьями 13, 14 Закона Республики Беларусь «Об аренде» условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором, размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Пунктом 3.1 договора сторонами было предусмотрено, что арендодатель производит расчет оплаты за арендуемое имущество и согласовывает его с арендатором. В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные договором.
Статьей 422 ГК предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Учитывая, что обязанность по подготовке договора аренды республиканской собственности и его согласования лежит на арендодателе, дополнительное соглашение к договору должно было готовиться арендодателем-истцом.
Таким образом, обязанность производить оплату за арендуемое имущество с учетом новых коэффициентов возникает у ответчика только с момента внесения изменений в договор.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, пришел к выводу о необоснованности требований истца и отказе в иске на основании нижеследующего.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор в силу пункта 1 статьи 585 ГК обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 3.1 договора аренды от 26.05.2003, расчет оплаты за арендуемое имущество производит арендодатель. Арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные договором.
Следовательно, по условиям договора, обязанность по расчету арендной платы возлагалась на арендодателя.
Представленные ответчиком в судебное заседание копии выставленных истцом счетов-фактур за май 2006 — февраль 2007 г. и предъявленных к оплате платежных требований с указанием предусмотренного договором размера арендных платежей и их последующей своевременной оплатой ответчиком свидетельствуют о добросовестном выполнении ответчиком принятых по договору обязательств по оплате арендных платежей.
В соответствии со статьей 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно статье 14 Закона Республики Беларусь «Об аренде» размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Как было отмечено выше, с учетом произошедших изменений в законодательстве условия договора аренды были приведены сторонами в соответствие с принятым решением облисполкома.
Дополнительным соглашением от 03.01.2007 к договору стороны внесли изменения, в частности, в подпункт 3.4 договора, которым установили размер арендной платы 473,38 евро в месяц.
Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 03.01.2007 стороны определили, что условия дополнительного соглашения применяются к отношениям, возникшим с 29.05.2006.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 395 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, на основании изменений внесенных, в договор аренды, с 29.05.2006 у арендатора возникла обязанность по оплате арендных платежей в сумме 473,38 евро в месяц.
Вместе с тем срок исполнения обязанности по оплате арендных платежей в сумме 473,38 евро сторонами согласован не был, поскольку дополнительное соглашение не содержало указания по сроку оплаты увеличенных арендных платежей.
Доводы истца о том, что срок оплаты был установлен пунктом 3.5 договора до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный срок оплаты до внесения изменений в договор касался только оплаты ранее предусмотренных арендных платежей в сумме 289,62 евро в месяц.
Более того, пунктом 3.6 договора предусматривалось, что окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах арендодателя.
Фактический расчет увеличенных арендных платежей с 29.05.2006 был представлен ответчику только после заключения дополнительного соглашения посредством выставления истцом счета-фактуры от 31.01.2007 и платежного требования от 09.02.2007, которое было оплачено ответчиком в полном объеме.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что срок исполнения обязательства по оплате измененных арендных платежей наступил только после вступления в силу дополнительного соглашения и выставления истцом ответчику счета-фактуры на оплату увеличенных арендных платежей. Следовательно, предусмотренные договором основания для взыскания неустойки отсутствуют.
Согласие арендатора на прекращение договора аренды должно соответствовать предложению арендодателя
Общество (истец) обратилось в суд с иском к предприятию (ответчик) о расторжении договора и выселении.
Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 26.03.2007, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду помещение. Сумма арендной платы в месяц составила 4849,98 евро.
Согласно пункту 3.2 указанного договора сумма платежа по договору аренды (арендная плата) вносится арендатором (ответчиком) ежемесячно до 20-го числа текущего месяца (месяца оплаты), за который производится расчет.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей и платежей за коммунальные услуги надлежащим образом не выполнил, счета на оплату арендной платы за апрель — май оплачены несвоевременно.
Согласно пункту 4.3 договора сторонами было предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае невнесения арендатором арендной платы в течение 2 месяцев со дня истечения срока платежа.
Ввиду ненадлежащего выполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды от 26.03.2007 и выселить ответчика из занимаемого помещения.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 30.07.2007.
В судебном заседании пояснил, что истцом предъявлен иск с требованием досрочно расторгнуть договор аренды от 26.03.2007 в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежей и выселить ответчика из занимаемых помещений. Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, истец письменно обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды от 26.03.2007 и получил письменное согласие ответчика на расторжение данного договора. Поскольку в результате переписки сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, договор считается расторгнутым. При отсутствии спора нет оснований для обращения с исковыми требованиями в суд и соответственно для удовлетворения иска.
В дополнение к отзыву пояснил, что в настоящее время между сторонами ведутся переговоры на предмет заключения мирового соглашения. Помещение фактически освобождено, решается вопрос об оставшемся в помещении имуществе.
Представитель истца относительно доводов представителя ответчика высказал возражения. В судебном заседании пояснил, что действительно между сторонами в настоящее время ведутся переговоры относительно возникшей задолженности по арендной плате арендуемых погашений. Однако данный вопрос не касается настоящего спора. Согласия относительно расторжения договора в добровольном порядке достигнуто не было.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, установил следующее.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендатор обязан в силу пункта 1 статьи 585 ГК своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 590 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как установлено материалами дела, ответчик неоднократно допускал нарушение договорных отношений, связанных с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. На момент рассмотрения дела ответчик не оплатил арендную плату частично за май и полностью июнь 2007 г.
С учетом изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части расторжения договора аренды.
Доводы ответчика о том, что в результате переписки между сторонами была достигнута договоренность о добровольном прекращении договорных отношений до 31 августа 2007 г., не может быть принята во внимание на основании нижеследующего.
В соответствии со статьей 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок.
Письмом от 28.05.2007 истец предложил ответчику расторгнуть договор с 01.06.2007. Вместе с тем письмом от 31.05.2007 ответчик отказался от предложения истца расторгнуть договор с 01.06.2007.
Ссылка ответчика на свое письмо от 28.06.2007, согласно которому ответчик сообщает истцу о достигнутой договоренности, не подтверждает письменного согласия истца на расторжение договора в добровольном порядке, а свидетельствует лишь о намерениях ответчика прекратить договорные отношения до конца августа 2007 г.
При прекращении договора аренды в силу части 1 статьи 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду невозвращения ответчиком арендованного имущества истцу суд пришел к выводу и об обоснованности требований истца в части выселения.
Ссылка в Указе N 148 на расчет арендных платежей исходя как из торгового места, так и арендуемой площади, не свидетельствует о том, что расчет арендной платы необходимо осуществлять исключительно принимая во внимание фактически занимаемую площадь торгового места
Индивидуальный предприниматель обратился в хозяйственный суд с иском к обществу о взыскании 12970584 рублей неосновательно полученных арендных платежей и платежей за уборку помещений и прилегающей территории.
Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 22.12.2005, заключенному между сторонами, ответчик предоставил истцу в аренду 3 торговых места, площадь каждого из которых составляет 5,4 кв. м (в том числе фактически занимаемая площадь 2 кв. м).
Арендные платежи рассчитывались ответчиком и уплачивались истцом исходя из каждого торгового места, определенного в 5,4 кв. м. Согласно разъяснению представителя ответчика указанная арендуемая площадь образовывалась исходя из фактически занимаемой площади в 2 кв. м с учетом коэффициента перевода, который составляет для данных торговых мест 2,7. Данный коэффициент применялся ответчиком в целях компенсации затрат на места общего пользования.
Представитель истца исковые требования поддержал. В судебном заседании пояснил, что ответчик в нарушение требований действующего законодательства рассчитывал и выставлял к оплате истцу арендную плату исходя из арендуемого места площадью 5,4 кв. м, которое было определено на основании фактически занимаемой арендуемой площади 2 кв. м с учетом коэффициента перевода 2,7, представляющего собой отношение общей площади здания, сооружения к нормируемой площади этого здания, сооружения. Вместе с тем, по мнению истца, с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее — Указ N 148) ответчик не вправе был применять коэффициенты перевода, а должен был рассчитывать арендную плату за торговое место исходя из фактически арендуемого торгового места площадью 2 кв. м.
Поскольку арендная плата оплачивалась истцом исходя из площади арендного места 5,4 кв. м, следовательно, по договору аренды от 22.12.2005 истец переплатил ответчику 11890904 рублей арендных платежей.
Также, по мнению истца, ответчик необоснованно требовал от истца оплаты за уборку помещений, поскольку согласно требованиям Указа N 148 данные платежи не были согласованы истцом с председателем Минского городского исполнительного комитета. В результате сумма переплаты по данной услуге составила 1079680 рублей.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 06.08.2007. В судебном заседании пояснил, что истец арендовал торговые места на территории рынка, принадлежащего ответчику с сентября 2000 г. по февраль 2007 г. Согласно договору от 22.12.2005, указанному в исковом заявлении, истцу были предоставлены 3 торговых места на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006.
До 1 июля 2005 г. (даты приведения договоров аренды в соответствие с требованиями Указа N 148) арендуемая площадь каждого торгового места составляла 5,4 кв. м. В договорах, заключенных после 1 июля 2005 г., в том числе и в договоре от 22.12.2005, арендуемая площадь не изменилась и составляла 5,4 кв. м каждого торгового места.
В соответствии с требованиями Указа N 148 размер арендной платы за торговые места определялся арендодателем исходя из размера базовой ставки арендной платы. Применение арендодателями повышающих коэффициентов к арендной плате допускалось при наличии экономического обоснования по согласованию с председателем Минского горисполкома. Экономические обоснования по применению повышающих коэффициентов рассматривались районными исполнительными комитетами, управлением ценовой политики Мингорисполкома, а затем проверялись и утверждались рабочей группой Мингорисполкома по реализации Указа N 148. Именно с учетом требований указанных государственных структур составлялись экономические обоснования, после чего и утверждались повышающие коэффициенты. На момент утверждения повышающих коэффициентов (май 2005 г.), по мнению ответчика, требования согласующих органов были таковы, что экономические обоснования должны были быть рассчитаны исходя из арендуемой площади (в рассматриваемом случае 5,4 кв. м). Если бы требования были бы другими, ответчиком были бы представлены соответствующие обоснования.
Также ответчиком отмечено, что после вступления в силу Указа N 148 размер арендных платежей, уплачиваемых арендаторами, значительно уменьшился, в то время как размер арендуемой площади по каждому договору сохранился в прежних размерах.
В настоящее время требования согласующих органов по утверждению повышающих коэффициентов пересмотрены. В соответствии с этими требованиями ответчик согласовал новые повышающие коэффициенты, которые учитывают общую арендуемую площадь, включающую помимо торговых мест площади общего и вспомогательного назначения.
Представителем ответчика также было отмечено, что соблюдение ответчиком требований Указа N 148 проверялось налоговыми органами и Минским городским исполнительным комитетом. В ходе указанных проверок нарушений не установлено.
Относительно выставления к оплате услуг по уборке торговых мест пояснил следующее.
Ответчик заключил с предприятием договор по выполнению комплекса работ по уборке помещений и территории рынка. Оплата по указанному договору производилась ответчиком на расчетный счет предприятия. В дальнейшем ответчик на основании положений договоров аренды выставлял ежемесячно арендаторам (в том числе и истцу) счета для оплаты услуг по уборке. Оплата услуг по уборке арендаторами фактически является компенсацией затрат ответчика по оплате услуг уборки, предоставляемых предприятием наряду с оплатой электроэнергии, тепловой энергии, водоснабжения и канализации.
В соответствии с Указом N 148 размер платы за иные услуги (в данном случае за уборку), вносимой арендатором, определяется по согласованию с председателями облисполкомов и Минского горисполкома. Указом N 148 не определено лицо, которое должно согласовывать цены на указанные услуги. В настоящее время согласование цен на предоставляемые услуги производится в виде регистрации цен на них в соответствии с Порядком регистрации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями Республики Беларусь цен (тарифов) при невозможности соблюдения ими установленных предельных индексов изменения отпускных цен (тарифов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.06.1999 N 944. Цены на уборку были зарегистрированы в установленном порядке производителем услуг — предприятием.
В связи с вышеизложенным ответчик считает требование истца о взыскании сумм неосновательно полученных арендных платежей и платежей за уборку помещений необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Вызванные в судебное заседание представители Комитета государственного контроля Республики Беларусь (далее — КГК) пояснили, что в ходе проверки ответчика отраженные в акте проверки от 03.03.2006 нарушения относительно правильности формирования арендной платы за торговые места не нашли в последующем подтверждения. Наличие у ответчика экономического обоснования и последующего согласования ставок арендных платежей в органах исполнительной власти, а также отсутствие в Указе N 148 четкого раскрытия понятия торгового места, по мнению представителей КГК, не может свидетельствовать о ненадлежащем формировании ответчиком арендной платы для индивидуальных предпринимателей. На вопрос представителя истца о том, является ли обоснованным применение ответчиком коэффициента перевода фактически занимаемой площади к арендуемой, представитель КГК пояснил, что Указ N 148 не дает однозначного ответа, что является основанием для применения повышающих коэффициентов. В приложении к Указу N 148 закреплено, что базовая ставка арендной платы применяется не к торговому месту, а к арендуемой площади. Право толкования Указа N 148 предоставлено Совету Министров Республики Беларусь, поэтому иного он пояснить не может.
Далее представитель КГК пояснил, что по итогам проверки ответчик был привлечен к экономической ответственности за необоснованное взимание с арендаторов платы за уборку, поскольку данная услуга не была согласована с председателем Минского городского исполнительного комитета.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, представителей КГК, пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Подпунктом 1.1 пункта 1 Указа N 148 предусмотрено, что размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (далее — торговые объекты), определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовой ставки арендной платы согласно приложению с применением коэффициентов 0,6 — 1,0, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.
Приложением к Указу N 148 утверждены базовые ставки арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, для населенных пунктов Республики Беларусь (в евро за 1 квадратный (погонный) метр арендуемой площади в месяц).
Ссылка в Указе N 148 на расчет арендных платежей исходя как из торгового места, так и арендуемой площади, соответственно не может однозначно свидетельствовать о том, что расчет арендной платы необходимо осуществлять исключительно из фактически занимаемой площади торгового места.
Понятие арендуемой площади раскрывается в Положении «Об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование», утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 N 495 (с учетом изменений и дополнений) (далее — Положение N 495). В частности, подпунктом 2.5 пункта 2 Положения N 495 предусмотрено, что арендуемая площадь — площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода.
В этой связи доводы истца о том, что расчет арендной платы следовало осуществлять исходя из торгового места, понятие которого было разъяснено в пункте 2 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.12.2003 N 1623, были признаны судом несостоятельными.
Не были приняты во внимание и доводы истца о том, что совместным письмом Министерства экономики Республики Беларусь от 06.10.2005 N 15-04-01-09/8704, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 06.10.2005 N 3-2-2/5137, Министерства торговли Республики Беларусь от 06.10.2005 N 07-05/347 и Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.10.2005 05-1-10/3290 было разъяснено, что при расчете величины единого налога в порядке, установленном пунктом 11 Положения о едином налоге с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 18.06.2005 N 285 «О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности», учитывается фактический размер (общая площадь) торгового объекта (кроме магазинов, павильонов с торговым залом) без включения в этот размер площадей общего пользования (коридоры, тамбуры, переходы, лестничные клетки, лифтовые шахты, санузлы и т. п.); размер площадей общего пользования учитывается в целях расчета повышающих коэффициентов к арендной плате и платы по обслуживанию торговых объектов, определяемых в соответствии с Указом N 148, поскольку, по мнению суда, понятие торгового места в данном случае было разъяснено применительно для целей налогообложения.
В соответствии с подпунктом 1.3 Указа N 148 применение арендодателями повышающих коэффициентов к арендной плате, исчисленной в соответствии с подпунктом 1.1 настоящего пункта, допускается при наличии экономического обоснования по согласованию с председателями облисполкомов и Минского горисполкома.
Как следует из представленных ответчиком документов, экономические обоснования для применения повышающих коэффициентов к арендной плате, прошедших согласование в местных органах исполнительной власти, содержат указание как на фактически занимаемую площадь торгового места, так и на арендуемую площадь. При этом согласование повышающих коэффициентов осуществлялось администрациями районов города Минска, управлением предпринимательства Минского городского исполнительного комитета исходя из арендуемой площади. Проведенные налоговыми органами проверки ответчика по вопросам соблюдения требований Указа N 148 (справка от 05.08.2005, справка от 19.09.2005) нарушений не выявили.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что применение ответчиком коэффициентов перевода для целей образования арендуемой площади торгового места, указание в договоре аренды от 22.12.2005 арендуемой площади 5,4 кв. м и применение в последующем повышающих коэффициентов к арендуемой площади следует признать обоснованными.
Относительно взимания ответчиком с истца платежей за уборку помещений и прилегающей территории судом отмечено следующее.
В соответствии с подпунктом 1.4 пункта 1 Указа N 148 арендаторы торговых мест на торговых объектах обязаны поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и наряду с арендной платой оплачивать услуги по водоснабжению, канализации, потреблению газа, электрической и тепловой энергии, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов по тарифам, установленным в соответствии с законодательством.
Размер платы за иные услуги, оказываемые арендодателем арендатору торгового места, а также платы за охрану, вносимой арендатором, определяется по согласованию с председателями облисполкомов и Минского горисполкома.
Взимание с арендаторов торговых мест иных платежей, не предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, запрещается.
Согласно статье 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, в силу статьи 169 ГК ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе. В этом случае суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки.
Ввиду отсутствия согласования ответчиком услуг по уборке помещений с председателем Минского городского исполнительного комитета взимание данных платежей суд признал необоснованным, а пункт 3.2 договора аренды от 22.12.2005 в данной части ничтожным как не соответствующий требованиям действующего законодательства.
В соответствии со статьей 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевший), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания платежей за уборку помещений и прилегающей территории, расценив это как неосновательное обогащение, ввиду ничтожности договора аренды от 22.12.2005 в данной части.
Доводы ответчика о том, что законодательством, в данном случае Указом N 148, не определено лицо, которое должно согласовывать цены на указанные услуги, являются несостоятельными, поскольку по договору аренды данные услуги оплачивались арендатором непосредственно арендодателю, а действующее законодательство запрещает арендодателям взимать иные не предусмотренные и не согласованные в установленном порядке платежи.
Законодательством не предусмотрено, в какой форме должно достигаться соглашение об использовании факсимиле подписи
Индивидуальный предприниматель А. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Б. о взыскании 9467178 рублей неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Основанием для обращения в суд послужили следующие обстоятельства. В сентябре 2007 г. между сторонами был заключен предварительный договор, согласно условиям которого стороны приняли на себя обязательство в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя (ответчика) на встроенное нежилое помещение заключить договор аренды. Предварительный договор со стороны ответчика был подписан путем проставления факсимиле подписи ответчика и оригинальной печати.
Пунктом 3.1 предварительного договора стороны предусмотрели, что в обеспечение заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения арендатор (истец) в течение 5 рабочих дней с момента подписания предварительного договора вносит задаток в сумме 9374715 рублей.
Согласно предварительному договору, заключенному между сторонами, истец в порядке задатка в счет оплаты будущих арендных платежей платежным поручением перечислил ответчику определенную сумму.
В рамках принятых по предварительному договору обязательств (пункт 3.2) по акту приема-передачи помещения от 01.10.2007 ответчик передал истцу помещение для выполнения работ по подготовке помещения, установке оборудования без права осуществления хозяйственной деятельности.
После получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации помещения 11.10.2007 ответчик письмом от 23.10.2007 пригласил истца для подписания договора. Вместе с тем истец отказался от подписания договора и потребовал возврата ранее уплаченной суммы.
Ввиду отказа ответчика возвратить ранее уплаченную сумму в размере 9374715 рублей истец обратился в суд с иском.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика заявленные требования не признал. В судебном заседании пояснил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор аренды от 20.09.2007 (далее — предварительный договор) между сторонами был подписан с использованием факсимиле подписи ответчика.
Согласно пункту 2 статьи 161 ГК использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и порядке, предусмотренных законодательством или соглашением сторон. При этом ГК не определено, в какой форме должно быть заключено соглашение об использовании факсимильного воспроизведения подписи. Однако очевидно, что ни ГК, ни иное законодательство не устанавливает обязательную письменную форму для соглашения об использовании факсимильного воспроизведения подписи.
Согласно пункту 1 статьи 159 ГК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В силу предписаний пункта 2 указанной же статьи сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
Предварительный договор аренды был подписан с использованием факсимиле подписи ответчика в присутствии истца. От истца в момент проставления факсимиле ответчика не последовало каких-либо возражений против использования факсимиле при подписании предварительного договора. Более того, истец совершил ряд действий, свидетельствующих о его намерении исполнить отдельные условия предварительного договора аренды. В частности, при уплате задатка в счет арендной платы истец в своем платежном поручении в графе «Назначение платежа» ссылается на предварительный договор. В акте приема-передачи помещения от 01.10.2007 указано, что истец принял помещение для выполнения работ по подготовке помещения, установке оборудования без права осуществления хозяйственной деятельности. Истцу также были переданы ключи от помещения. Соответственно действия свидетельствовали о достижении между сторонами соглашения об использовании факсимиле подписи на предварительном договоре.
На основании изложенного ответчик полагает, что письменная форма, требуемая ГК для заключения предварительного договора аренды недвижимости, была соблюдена, следовательно, отсутствуют основания для установления факта ничтожности предварительного договора либо признания его незаключенным.
Относительно возврата задатка представитель ответчика пояснил, что в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство в течение 30 дней с момента государственной регистрации в республиканском унитарном предприятии «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» права собственности арендодателя (ответчика) на нежилое встроенное изолированное помещение заключить договор аренды с арендатором (истцом).
Пунктом 3.1 предварительного договора аренды стороны предусмотрели, что в обеспечение заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения арендатор в течение 5 рабочих дней с момента подписания предварительного договора перечисляет арендодателю задаток в определенной сумме, которая будет принята в счет оплаты арендных платежей по договору аренды нежилого помещения.
Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения права собственности на изолированное помещение было получено ответчиком 11.10.2007. После получения свидетельства был подготовлен проект основного договора аренды и 23.10.2007 направлено приглашение истцу для прибытия 25.10.2007 с целью заключения основного договора аренды. Вместе с тем в указанное время по указанному адресу истец не явился, поэтому 25.10.2007 ответчик направил истцу повторное приглашение для заключения основного договора аренды в срок до 31.10.2007. Однако истец повторно не явился для заключения основного договора аренды.
В установленный предварительным договором срок (30 дней с момента государственной регистрации права собственности на изолированное помещение, т. е. до 12.11.2007) основной договор аренды заключен не был, поскольку арендатор уклонялся от его заключения.
Пунктом 4.4 предварительного договора определено, что в случае уклонения арендатора от заключения основного договора сумма задатка не подлежит возврату. В соответствии с пунктом 2 статьи 352 ГК, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В связи с тем что основной договор аренды изолированного помещения не был заключен в силу уклонения от его заключения истца, ответчик полагает, что требовать возврата задатка истец не вправе.
Представитель истца по существу выступления представителя ответчика высказал возражения. В судебном заседании указал, что доводы ответчика относительно достижения между сторонами соглашения об использовании факсимиле считает необоснованными, поскольку в момент заключения предварительного договора истец не присутствовал, документального подтверждения того, что ответчик передавал кому-либо полномочия на право использования его факсимиле, ответчик не представил. Предварительный договор был получен истцом уже подписанным (с проставленным факсимиле подписи ответчика). Кто проставлял факсимиле, представитель истца не знал. О том, что договор был подписан с использованием факсимиле, истец узнал впоследствии. Согласия на использование факсимильной подписи ответчиком со стороны истца не было ни в момент подписания соглашения, ни на момент судебного разбирательства. Исходя из сложившихся обстоятельств, по мнению представителя истца, очевидно следует, что между сторонами не была достигнута простая письменная форма сделки. В этой связи возражения ответчика суд посчитал несостоятельными.
Вызванный по ходатайству ответчика в судебное заседание свидетель — главный бухгалтер ответчика, работающая по договору оказания услуг, в присутствии лиц, участвующих в деле, пояснила, что предварительный договор заключался с истцом непосредственно ею. Истец был осведомлен о том, что договор заключается путем проставления факсимиле подписи ответчика, поскольку составление договора, его распечатка и проставление факсимиле осуществлялись в присутствии истца. Также свидетель пояснил, что право на использование факсимиле ответчика было предоставлено свидетелю договором на оказание услуг от 03.01.2007 (пункт 3.1), на основании которого свидетель работает у ответчика.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, свидетеля, пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 2 статьи 399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В силу пункта 1 статьи 161 ГК сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и порядке, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Из содержания вышеизложенной нормы следует, что ГК допускает подписание договора путем проставления факсимиле подписи и что данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении простой письменной формы при условии достижения сторонами соглашения об использовании факсимиле.
В то же время законодательством не предусмотрено, в какой форме должно достигаться соглашение об использовании факсимиле подписи.
Согласно пункту 1 статьи 159 ГК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
В этой связи суд согласился с доводами ответчика о том, что между сторонами было достигнуто устное соглашение об использовании факсимиле подписи ответчика. Указанное обстоятельство подтверждается тем, что в момент заключения предварительного договора истец знал о том, что договор со стороны ответчика подписывается путем проставления факсимиле подписи, и возражений в момент заключения договора не высказал.
Кроме того, в соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 161 ГК двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 404 настоящего Кодекса.
В частности, согласно пункту 3 статьи 404 ГК письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в соответствии с пунктом 3 статьи 408 настоящего Кодекса.
Пунктом 3 статьи 408 ГК предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.
Как следует из материалов дела, ответчик предложил истцу заключить предварительный договор.
Платежным поручением истец в рамках выполнения условий предварительного договора перечислил истцу оговоренную в договоре сумму, при этом в платежном документе в графе «Назначение платежа» истцом сделана ссылка на предварительный договор.
По акту приема-передачи от 01.10.2007 ответчик передал, а истец принял помещение для выполнения работ по подготовке помещения без права осуществления хозяйственной деятельности, что истцом не оспаривается. В судебное заседание представитель ответчика представил экземпляр договора аренды, который предлагалось заключить с истцом. При этом представитель истца пояснил, что имеет второй экземпляр договора аренды, содержащий оригинальную подпись ответчика.
Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд сделал вывод о том, что действия сторон по выполнению условий предварительного договора свидетельствовали о соблюдении сторонами простой письменной формы предварительного договора.
Пунктом 4.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае уклонения арендатора (истца) от заключения основного договора сумма задатка возврату не подлежит.
Как было установлено в ходе судебного заседания и подтверждено материалами дела, основной договор аренды между сторонами заключен не был по причине уклонения истца от заключения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 352 ГК, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований.