Обзор судебной практики по делам о расторжении договоров аренды и выселении

Договор согласно ст. 7 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) выступает одним из наиболее распространенных юридических фактов, т.е. основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений участников гражданского оборота.

Вступая в договорные отношения, стороны стремятся к удовлетворению своих имущественных интересов. Норма ст. 290 ГК обязывает стороны договора надлежащим образом исполнять принятые на себя договорные обязательства, т.е. в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Именно ненадлежащее исполнение обязательства арендатором в основном порождает судебные споры, связанные с расторжением договора аренды и выселением арендатора из занимаемого им нежилого помещения.

В ч. 1 ст. 590 ГК установлен перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В то же время необходимо учитывать, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель согласно ч. 3 ст. 590 ГК вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Данная специальная норма предусматривает необходимость соблюдения досудебного урегулирования спора при расторжении в судебном порядке договора аренды.

При этом необходимо учитывать и общую норму (п. 2 ст. 422 ГК), предусматривающую досудебный порядок урегулирования спора при расторжении любого договора, в том числе и аренды: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Таким образом, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК). При фиксировании данных требований в одном документе, например, указание в претензии на необходимость надлежащего исполнения обязательства в разумный срок и предложении расторгнуть договор рассматривается надлежащим соблюдением досудебного порядка урегулирования спора по данному вопросу.

Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении. Если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению судом без рассмотрения (абз. 5 ст. 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь).

Одним из наиболее распространенных оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК).

При рассмотрении данных дел суд устанавливает сроки оплаты согласно заключенному договору аренды, согласованную сторонами сумму арендного платежа в месяц, а также истребует у сторон информацию о расчетах по арендной плате (в том числе акт сверки расчетов). Просрочка арендатором внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа позволяет арендодателю в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора.

Пример 1.

Экономический суд решением от 04.02.2016 исковые требования ОАО «С» к ООО «С» о расторжении договора аренды и выселении удовлетворил в полном объеме.

При рассмотрении дела судом было установлено, что между ОАО «С» (арендодателем) и ООО «С» (арендатором) 01.04.2013 был заключен договор аренды N 20, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 620,3 кв.м для использования под столовую. Вышеуказанные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2013 в надлежащем состоянии.

В соответствии с п. 2.3 договора стороны определили срок действия договора с 01.04.2013 по 01.04.2016. Согласно п. 13 договора арендатор принял на себя обязательства уплачивать арендные платежи не позднее 15-го числа текущего месяца.

Из материалов дела усматривалось, что на 31.12.2015 у ООО «С» имелась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 332886318 руб. (до деноминации), что подтверждается двусторонним актом сверки расчетов.

Судом при рассмотрении дела было установлено, что ООО «С» на протяжении 2015 года неоднократно допускало нарушения условий договора в виде неуплаты арендных и иных платежей (по оплате услуг по водоснабжению и водоотведению, за пользование тепловой энергией и т.д.).

Учитывая недобросовестное исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате и иным платежам по договору за 2015 год, находя данные нарушения существенными, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

С выводами суда согласились апелляционная и кассационная инстанции.

Согласно ч. 2 п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если экономическим судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

Между тем суды достаточно взвешенно подходят к применению данной нормы с учетом всех обстоятельств дела, оценки допущенных арендатором нарушений и их устранения, нахождения баланса прав и законных интересов сторон сквозь призму существенности допущенных нарушений.

При этом ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК определяет критерий существенного нарушения договора: существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пример 2.

Экономический суд решением от 12.10.2015 исковые требования РУП «Ж» к ЧТУП «Я» о расторжении договора аренды удовлетворил в полном объеме.

Как было установлено судом, согласно п. 8 договора аренды должник обязался своевременно вносить арендную плату в сроки, определенные договором. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 20-го числа месяца (п. 15 договора). Однако ответчик неоднократно нарушал данное условие договора, что повлекло возникновение задолженности по арендной плате и другим платежам. В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика были направлены требования о надлежащем исполнении обязательств по своевременному внесению арендной платы и о расторжении договора от 03.03.2015, от 13.08.2015, которые остались без удовлетворения.

Судом при исследовании материалов дела установлено неоднократное нарушение ответчиком предусмотренных договором сроков оплаты аренды, наличие задолженности в течение нескольких месяцев подряд. На дату подачи иска имелась задолженность по арендной плате у ЧТУП «Я» за период с марта 2015 г. по июль 2015 г., которая составляла 6438000 руб. (до деноминации).

Не согласившись с решением суда, ЧТУП «Я» подало апелляционную жалобу. Определением апелляционной инстанции экономического суда от 17.11.2015 апелляционная жалоба была возвращена.

ЧТУП «Я» обратилось с кассационной жалобой на решение экономического суда от 12.10.2015, в которой просило его отменить и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, так как судом не учтено, что ЧТУП «Я» частично погашало имеющуюся задолженность по арендной плате, и допущенные нарушения условий договора не являются существенными. Указанные доводы судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла несостоятельными, исходя из следующего. Из материалов дела усматривается, что ЧТУП «Я» на протяжении 2015 года неоднократно допускало нарушения условий договора в виде неуплаты арендных и иных платежей (по оплате услуг по водоснабжению и водоотведению, за пользование тепловой энергией и т.д.), и к нему неоднократно применялись меры принудительного взыскания задолженностей по арендной плате и иным платежам в судебном порядке.

Учитывая недобросовестное исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате и иным платежам по договору за 2015 год, находя данные нарушения существенными, с учетом соблюдения баланса прав и интересов сторон по договору судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла выводы суда о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды законными и сделанными на основании исследования и оценки всех представленных по делу доказательств в совокупности.

Решение экономического суда от 12.10.2015 было оставлено без изменения, а кассационная жалоба ЧТУП «Я» — без удовлетворения.

Также распространенным основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК).

Пример 3.

Между ОАО «З» (арендодателем) и ТПЧУП «М» (арендатором) 01.03.2014 был заключен договор аренды зданий, сооружений, их частей, в том числе изолированных помещений, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор — принять во временное возмездное владение и пользование помещения N 9, 10 и 12 площадью 202,2 кв.м для организации СТО, складское помещение площадью 67,1 кв.м для организации складов и заасфальтированную площадку площадью 119,56 кв.м для установки блок-контейнеров. Имущество передавалось в соответствии с планом (выкопировкой из технического паспорта), прилагаемым к договору и являющимся неотъемлемой его частью.

Согласно подп. 8.6 п. 8 договора арендатор принял на себя обязательство не производить перепланировок и переоборудования имущества без письменного согласия арендодателя. В соответствии с подп. 24.6 п. 24 договора заключенный между сторонами договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае выполнения перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций, без письменного разрешения арендодателя.

После установления факта нарушения ТПЧУП «М» условий договора (подп. 8.6 п. 8 договора) ОАО «З» направило в адрес арендатора претензию с требованием устранить допущенные нарушения условий договора и о намерении расторгнуть договор, если не будет выполнено требование арендодателя. В связи с тем что путем переговоров разрешить возникший между сторонами спор не удалось, ОАО «З» обратилось в суд с иском о расторжении указанного договора, а также потребовало возвратить арендованное имущество.

ТПЧУП «М» возражало против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что произведенные работы по ремонту арендуемых площадей и по перепланировке арендованных помещений согласованы с ОАО «З» письмом от 10.08.2014 и условия договора арендатором не нарушались.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу, что конкретный перечень выполненных работ ОАО «З» не согласовало, как и перепланировку и переоборудование арендуемых помещений. При удовлетворении исковых требований суд принял во внимание также результаты осмотра сдаваемого в аренду имущества, осуществленного судом с участием представителей сторон, в ходе которого подтвердились доводы ОАО «З» о производстве ремонтных работ с перепланировкой и переоборудованием арендуемых помещений. Проведение ремонтных работ ответчик признал в ходе судебного разбирательства, так как считал, что согласовал проведение данных работ со ссылкой на письма истца. Вместе с тем из писем ОАО «З» от 06.06.2014, от 29.07.2014, от 10.08.2014 усматривается, что истец не согласовывал с ТПЧУП «М» проведение перепланировки или переоборудования арендованного имущества, в том числе результаты ремонта, установленные судом при обследовании арендованных помещений по закладке строительными блоками оконных проемов, демонтажу въездных ворот, возведению стен и иных сооружений.

ТПЧУП «М» не представило в суд проектной документации, в соответствии с которой ОАО «З» разрешило производить перепланировку и переоборудование помещений, производить улучшения составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций. Доводы ТПЧУП «М» о том, что работы выполнялись с целью восстановления помещений и устранения повреждений конструкций здания, не были приняты судом во внимание, поскольку исходя из состава фактически выполненных работ для их производства необходимо было получить письменное разрешение арендодателя.

Экономический суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив оспариваемое судебное постановление без изменений. Коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь посчитала выводы экономического суда первой и апелляционной инстанций правильными.

Согласно ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность возврата арендованного имущества при прекращении арендных отношений обусловлена природой договора аренды — передача во временное владение и пользование или во временное пользование имущества.

Однако на практике возникают споры относительно того, прекратились договорные отношения или нет, на основании которых субъект владел и пользовался арендованным имуществом.

Пример 4.

ТУП «Г» обратилось в экономический суд с иском к ИП о выселении из расположенных в торговом центре «В» торговых объектов N 1, 21, 22 в связи с прекращением договоров аренды N 1100 от 23.01.2014, N 1163 от 26.02.2014.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что заявленное истцом требование не подлежит удовлетворению, поскольку в период действия договоров аренды платежи им производились без указания номера занимаемого торгового объекта, поэтому задолженность по торговому объекту N 1 отсутствует.

Из материалов дела усматривается, что 23.01.2014 между сторонами был заключен договор N 1100, в соответствии с которым ТУП «Г» (арендодатель) передал арендатору (ИП) во временное возмездное пользование торговый павильон с торговым залом N 1 общей площадью 29,3 кв.м на площадях торгового центра «В». Кроме того, 26.02.2014 между сторонами был заключен договор N 1163, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование торговые объекты N 21, 22 общей площадью 27,6 кв.м на площадях торгового центра «В». Факт передачи данных помещений в аренду подтверждался актами приема-передачи от 01.03.2014.

В соответствии с п. 3.1 договоров аренды размер арендной платы за 1 кв.м составляет 6,7 базовой арендной величины. Арендная плата в полном объеме вносится арендатором самостоятельно ежемесячно путем перечисления на расчетный счет арендодателя не позднее 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому расчетному месяцу (п. 3.4 договоров). Арендатор дополнительно уплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи путем оплаты выставленных ему счетов-фактур. Арендатор производит оплату счетов-фактур не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным.

При уплате арендных, а также коммунальных и эксплуатационных платежей ИП не указывал в назначении платежа в платежных документах, за аренду каких объектов аренды осуществляются платежи, арендодатель на основании утвержденного Положения об учетной политике предприятия на 2015 год относил данные платежи пропорционально всем арендуемым ИП торговым объектам.

Исходя из условий договоров аренды, учитывая, что в марте, апреле и мае 2015 г. ИП имел задолженность по уплате арендной платы и иных платежей по договорам аренды N 1100 от 23.01.2014 и N 1163 от 26.02.2014, суд пришел к выводу о том, что ИП в нарушение условий договоров аренды уплату арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей своевременно не производил.

В соответствии с п. 4.1 договоров аренды арендодатель имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора в случае систематического невнесения арендатором (два раза и более) арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей в установленные договором сроки либо внесения платежей не в полном объеме. Согласно п. 4.2 договоров аренды установлено, что для одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе одной из сторон сторона-инициатор обязана направить другой стороне письменное предупреждение о прекращении договора аренды за 30 календарных дней. В этом случае действие договора аренды прекращается по истечении 30 календарных дней с даты направления указанного уведомления.

Письмом от 04.06.2015 ТУП «Г» в адрес ИП было направлено уведомление об отказе от исполнения договоров аренды торговых объектов N 1, 21, 22 в связи с тем, что ИП систематически несвоевременно и не в полном объеме уплачивает арендную плату и коммунальные платежи. ИП было предложено добровольно погасить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам и возвратить по акту приема-передачи арендуемое имущество. Данное письмо было получено ИП 09.06.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Поскольку добровольно после прекращения договоров аренды путем одностороннего отказа арендодателя от его дальнейшего исполнения ИП арендуемые помещения не возвратил, суд удовлетворил требование о выселении ИП из принадлежащих ТУП «Г» торговых объектов N 1, 21, 22. С указанными выводами суда первой инстанции согласились апелляционная и кассационная инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменения.

На основании приведенного обзора судебной практики по делам о расторжении договоров аренды и выселении сформулируем следующие выводы.

  1. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК).
  2. При рассмотрении дел о досрочном расторжении договора аренды экономические суды учитывают следующие обстоятельства: устранены ли к дате вынесения решения судом нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, существенность допущенных нарушений договора аренды, степень вины арендатора, соблюдение баланса прав и законных интересов сторон и др.
  3. При производстве арендатором ремонтных работ с перепланировкой и переоборудованием арендуемых помещений арендатору в обязательном порядке следует получать письменное согласие арендодателя на выполнение данных работ, чтобы избежать в последующем расторжения договора аренды по инициативе арендодателя по основанию пользования арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК).
  4. Реализация арендодателем предусмотренного договором аренды права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора аренды дает ему право требовать выселения арендатора из занимаемого им объекта аренды без заявления в судебном порядке требования о расторжении договора аренды.