Договором гражданское законодательство определяет соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Эта норма устанавливает особое значение для возникновения договорных отношений между сторонами необходимости согласования его участниками существенных условий договора, без которых гражданско-правовой договор не будет считаться заключенным. Таким образом, незаключенным является договор, в котором отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для его заключения (например, отсутствует соглашение по всем существенным условиям, указанным в законодательстве; не получен акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством для заключения договора требуется его передача (ст. 402, 403 ГК)).
Недействительный договор связан с каким-либо пороком совершенной сделки: субъектный состав, несовпадение воли и волеизъявления участника сделки, порок формы или содержания сделки. На основании п. 1 ст. 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» суд, установив, что договор является незаключенным, оставляет без удовлетворения иск по спору о недействительности сделки, последствия недействительности сделки к незаключенному договору не применяются (ч. 2, 3 п. 14). Нельзя признать недействительной сделку, которая не заключена, т.е. которая в силу своей незаключенности не породила возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.
Пример 1.
ООО «Б» обратилось в экономический суд с иском к ООО «А» о взыскании 122530000 руб. (до деноминации) задолженности по арендной плате, 14252216 руб. (до деноминации) пени по договору аренды оборудования б/н от 03.01.2011.
ООО «А» обратилось со встречным иском к ООО «Б» об установлении факта ничтожности договора аренды оборудования б/н от 03.01.2011 на основании п. 1 ст. 171 ГК как мнимой сделки. В обоснование встречного иска указано, что в оспариваемом договоре в части таких объектов аренды, как системы аспирации цеха, подачи воды, подачи сжатого воздуха, подачи клея, электроснабжения, электроосвещения, видеонаблюдения, невозможно определенно установить имущество и его состояние, соответствующее на момент передачи требованиям законодательства. Указанные в оспариваемом договоре системы не содержат указание на конкретные элементы, из которых они состоят, без подтверждения факта их создания в установленном законом порядке и надлежаще оформленного акта ввода в эксплуатацию они не могут признаваться объектами аренды в соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК. Кроме того, в арендованном объекте еще до заключения договора аренды оборудования уже имелись системы электроэнергии, отопления, подачи воды и другие коммуникации, без которых невозможно функционирование производственного помещения. По мнению ООО «А», данные обстоятельства свидетельствуют о правовых пороках оспариваемого договора, о его мнимости.
ООО «Б» встречный иск не признало, ссылаясь на то, что факт создания данного имущества, отражение его в бухгалтерском учете ООО «Б» (акты ОС-1, инвентарные карточки), передача его в аренду ООО «А», получение на протяжении длительного времени арендной платы от ООО «А», использование арендатором полученного имущества в своем производственном цикле подтверждают добрую волю обеих сторон, направленную на реальное установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как было установлено судом, объектом заключенного договора аренды выступили системы аспирации цеха; системы подачи воды; системы подачи сжатого воздуха; системы подачи клея; системы электроснабжения; системы электроосвещения; системы видеонаблюдения; корпуса лаборатории; компрессор CDS 100/81VR; осушитель воздуха СРХ150.
Суд, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, пришел к выводу, что условия договора аренды оборудования б/н от 03.01.2011 не содержат необходимых данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Из договора аренды оборудования б/н от 03.01.2011 и акта приема-передачи оборудования в аренду от 03.01.2011 невозможно установить идентифицирующие признаки передаваемого оборудования. Доводы ООО «Б» о том, что факт создания данного имущества, отражение его в бухгалтерском учете ООО «Б», получение на протяжении длительного времени арендной платы от ООО «А», использование арендатором полученного имущества в производственном цикле и др., не были приняты во внимание судом, поскольку из условий договора аренды оборудования б/н от 03.01.2011 невозможно установить идентифицирующие признаки передаваемого оборудования, а ссылки на инвентарные номера в оспариваемом договоре аренды, акте приема-передачи оборудования отсутствуют. При таких обстоятельствах судом был сделан вывод, что договор аренды оборудования б/н от 03.01.2011 является незаключенным. Незаключенность договора аренды не влечет возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств, соответственно оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется. Нет оснований и для удовлетворения встречного иска, поскольку последствия недействительности сделки не применяются к незаключенному договору.
Судом было отказано в удовлетворении и первоначального, и встречного исков.
Решение суда обжаловалось в суд апелляционной инстанции и было оставлено им без изменения.
При заключении договора аренды, равно как и другого гражданско-правового договора, решающее значение для факта возникновения договорного обязательства имеет подробное согласование предмета договора. Условие о предмете должно четко идентифицировать объект, который передается в аренду.
Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» судам следует учитывать, что независимо от вида имущества, сдаваемого в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, экономические суды на основании положений ч. 2 ст. 401 ГК принимают во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.
Пример 2.
Истец обратился в экономический суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с января 2014 г. по февраль 2015 г. на основании заключенного между сторонами договора аренды от 01.01.2013 N 15-л/13, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 01.01.2013 ответчику была передана в аренду в технически исправном состоянии часть магазина (торговый объект) N 22 площадью 13,2 кв.м с холодильными прилавками и весами.
Оспаривая предъявленные к нему требования, ответчик в ходе судебного процесса указывал на отсутствие приложений к договору в виде плана, схемы или выкопировки помещения магазина, на которых были бы обозначены торговые объекты и их размещение в торговом зале, в связи с чем делал вывод о невозможности идентификации предмета договора и необходимости признания его незаключенным.
Анализ положений спорного договора N 15-Л/13 от 01.01.2013 в совокупности с иными обстоятельствами дела и представленными сторонами доказательствами позволил суду сделать вывод о наличии в договоре всех существенных условий, что не позволяет признать его незаключенным. При этом суд счел несостоятельными доводы ответчика о незаключенности договора с учетом фактического использования им торгового места N 22 в течение длительного времени. Кроме того, судом принято во внимание то обстоятельство, что в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 у ответчика не возникало сомнений по поводу предмета спорного договора, по которому уплачивались арендные платежи, спор возник в 2015 году, когда истец заявил требование о взыскании задолженности.
Решение суда было оставлено без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций.
Пример 3.
Предметом судебного разбирательства стали требования ИП С. о взыскании с ООО «Р» 45105841 руб. (до деноминации) арендной платы по договору аренды N 12 от 01.07.2014 за период с сентября 2014 г. по февраль 2015 г. и 6028981 руб. (до деноминации) процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой уплаты основного долга.
По условиям указанного договора аренды арендодатель (истец) обязался передать, а арендатор (ответчик) принять во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Б, ул. С-я, 90В-4, общей площадью 317,2 кв.м, в соответствии с планом объекта, подписанным арендодателем, и актом приемки-передачи объекта, которые прилагались к договору и выступали его неотъемлемой частью.
Возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, ответчик в ходе судебного разбирательства указывал на незаключенность договора аренды по причине несогласования сторонами предмета аренды, так как арендодателем не были представлены данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в частности, арендодателем не был представлен план объекта, а информация об объекте указана без привязки к этому плану.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о незаключенности договора аренды. В частности, суд пришел к выводу, что поскольку предоставление нежилого помещения с возможностью его использования арендатором в соответствии с условиями договора арендодателем произведено не было (объект не имеет привязки к плану, акт приемки-передачи в надлежащей форме с указанием местонахождения объекта составлен не был, ключи арендатору переданы не были), то предмет договора аренды в надлежащей форме между сторонами согласован не был. Из имеющейся в деле ксерокопии технического паспорта следует, что он выдан на изолированное помещение, расположенное по адресу: г. Б, ул. С-я, 90В-8. Право собственности истца на данное помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Таким образом, в обозначении подлежащего передаче в аренду имущества в договоре аренды указаны сведения в отношении двух разных объектов, один из которых расположен по ул. С-я, 90В-4, а второй по ул. С-я, 90В-8 в г. Б. При таких обстоятельствах и при отсутствии указания на конкретное помещение в акте сдачи-приемки помещений в аренду от 01.07.2014 (приложение 2 к договору аренды), отсутствии подписанного арендодателем плана объекта (что предусмотрено пунктом 1.1 договора), отсутствии доказательств фактического размещения ответчика после подписания договора аренды в каком-либо из указанных помещений (по ул. С-я, 90В-4 либо по ул. С-я, 90В-8) суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды по причине несогласования условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.
С выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Пример 4.
ЗАО «И» обратилось в экономический суд с иском о взыскании с СООО «Л» 640689633 руб. (до деноминации) основного долга, 36323182 руб. (до деноминации) процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей по договору аренды строительной техники с оказанием услуг по эксплуатации от 23.06.2015.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что заявленное истцом требование не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды является незаключенным, так как протокол разногласий, протокол урегулирования разногласий от 23.06.2015 не были подписаны в установленном порядке.
Экономический суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в связи с тем, что договор аренды строительной техники с оказанием услуг по эксплуатации от 23.06.2015 между сторонами не заключен.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда от 01.06.2016 решение от 05.04.2016 изменено, с СООО «Л» взыскано в пользу ЗАО «И» 479209375 руб. (до деноминации) основного долга, 31522828 руб. (до деноминации) процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска отказано. При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды строительной техники с оказанием услуг по эксплуатации от 23.06.2015 не заключен в части определения цены услуги во время простоя, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга по неподписанным справкам за октябрь, ноябрь 2015 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на указанные суммы. В отношении остальной части требований, находя вышеуказанный договор заключенным, так как сторонами согласованы существенные условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь сочла выводы суда апелляционной инстанции правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства. С учетом фактических обстоятельств дела (нахождения техники в аренде с июля по сентябрь 2015 г.), а также того обстоятельства, что арендатору от арендодателя было передано определенно-установленное имущество, учитывая, что размер арендной платы был согласован сторонами по договору и ими не оспаривался, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь сочла законным и обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о заключенности договора аренды в части определения объекта аренды и размера арендной платы. Поскольку СООО «Л» по договору не уплачена арендная плата, с него подлежала взысканию задолженность по арендной плате в размере 479209375 руб. (до деноминации) по подписанным актам и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31522828 руб. (до деноминации). Вместе с тем, поскольку стороны не достигли соглашения в части определения цены услуги во время простоя арендуемой техники, правомерным, по мнению судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, являлся вывод апелляционной инстанции о незаключенности договора в этой части и об отказе в удовлетворении заявленных требований в части взыскания основного долга по неподписанным справкам за период аренды строительной машины (октябрь — ноябрь 2015 г.) и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку условия о стоимости услуг по управлению и техническому обслуживанию грузоподъемного механизма, об авансировании, об обязательствах арендодателя в случае технической поломки грузоподъемного механизма, об ответственности арендодателя по возмещению документально подтвержденных убытков в случае простоя оборудования по его вине не являются существенными условиями договора аренды и не согласованы сторонами, то выводы суда о незаключенности договора в этой части судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла правомерными.
Признание договора аренды незаключенным ввиду несогласования существенных условий влечет недействительность договора субаренды, заключенного на основании такого договора аренды.
Согласно ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
Отсутствие заключенного договора аренды означает отсутствие у арендатора правовых оснований для сдачи имущества в субаренду на основании п. 2 ст. 586 ГК. Соответственно заключение такой сделки не соответствует требованиям законодательства. По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна (ст. 169 ГК).
Пример 5.
ЧТУП «П» на основании договора субаренды с ИП Ж. от 01.12.2013 пользовалось отдельными помещениями, являющимися частями принадлежащего ООО «К» помещения с инвентарным номером 112/D-3977. В обоснование своего права на сдачу помещений в субаренду ИП Ж. при заключении договора субаренды представил субарендатору договор аренды от 01.10.2009 между ним и ООО «К». Полагая, что договор аренды от 01.10.2009 является незаключенным, а договор субаренды от 01.12.2013 — ничтожным, ООО «К» предъявило требования об установлении факта ничтожности указанного договора субаренды.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что п. 1.1 договора аренды от 01.10.2009 между ООО «К» (арендодателем) и ИП Ж. (арендатором) установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения в здании по адресу: г. Г-чи, ул. М-ков, 3а, общей площадью 177,1 кв.м, а именно два изолированных помещения с лицевой стороны здания общей площадью 130,2 кв.м и два изолированных помещения с лицевой стороны задней части здания площадью 22,2 кв.м и 24,6 кв.м. Исходя из совокупности сведений, содержащихся в техническом паспорте изолированного помещения с инвентарным номером 112/D-3977 с приложенным к нему планом помещения, а также в ведомости технических характеристик этого помещения, составленной по состоянию на 08.04.2016, суд установил, что в здании не имеется помещения (помещений) общей площадью 177,1 кв.м и двух изолированных помещений общей площадью 130,3 кв.м; имеется два разных помещения, каждое площадью по 22,2 кв.м. На основании изложенного суд пришел к выводу о невозможности определения объекта аренды по договору от 01.10.2009 между ООО «К» и ИП Ж., в связи с чем признал его незаключенным.
Вследствие признания договора аренды от 01.10.2009 незаключенным суд пришел к выводу о ничтожности договора субаренды от 01.12.2013 в силу положений ст. 169, 586 ГК.
Решение было оставлено без изменения судом кассационной инстанции.
При заключении договора аренды сторонам необходимо учитывать, что договор должен соответствовать не только требованиям ГК в части соблюдения сторонами всех условий действительности сделки, но и требованиям законодательных актов, в том числе Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее — Закон).
В Законе содержатся специальные основания для признания недействительными сделок, в совершении которых имеется заинтересованность аффилированного лица хозяйственного общества, и крупных сделок.
Так, согласно абз. 5 ч. 1 ст. 57 Закона заинтересованность аффилированных лиц в совершении хозяйственным обществом сделки признается в случае, если эти лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с хозяйственным обществом. В соответствии с ч. 2 ст. 57 Закона решение общего собрания участников хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных лиц, принимается общим собранием участников хозяйственного общества большинством от общего количества голосов участников хозяйственного общества, не заинтересованных в совершении этой сделки.
Пример 6.
Предметом спора между сторонами явилось требование истца ОАО «Б» к ООО «С» о признании недействительным договора аренды с правом последующего выкупа б/н от 01.02.2012, в соответствии с которым ответчику было передано имущество в аренду с правом последующего выкупа: 2 погрузчика «Амкодор 342С4», 2008 года выпуска, а также 2 ковша.
По мнению истца, указанный договор аренды является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных лиц хозяйственного общества и которая совершена с нарушением предусмотренных законодательством требований.
Удовлетворяя заявленное требование, экономический суд исходил из того, что оспариваемый договор аренды заключен на заведомо невыгодных для истца условиях, поскольку указанные в нем ставки арендной платы значительно занижены. Кроме того, поскольку со стороны ОАО «Б» указанный договор подписан исполняющим обязанности директора К., а со стороны ООО «С» — директором А., являющимся мужем дочери К., при его заключении нарушены ст. 56, 57 Закона, поскольку решение о заключении договора аренды с правом последующего выкупа от 01.02.2012 членами наблюдательного совета не принималось.
Материалами дела был подтвержден тот факт, что исполнявший обязанности директора К., подписавший оспариваемый договор от имени ОАО «Б», является отцом супруги директора ООО «С» А. На основании изложенного решением экономического суда от 05.04.2016 признан недействительным как сделка, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированного лица хозяйственного общества, договор аренды с правом последующего выкупа б/н от 01.02.2012, заключенный между ОАО «Б» и ООО «С».
С выводами суда первой инстанции согласились апелляционная и кассационная инстанции.
Таким образом, чтобы избежать неблагоприятных имущественных последствий, связанных с незаключенностью или недействительностью договора аренды, стороны должны уделять особое внимание при заключении договора аренды согласованию всех существенных условий договора, в частности условий о предмете договора с указанием всех индивидуализирующих признаков объекта аренды, а также соблюдению требований законодательства, предъявляемых к совершаемым сделкам.