Одной из основных проблем развития малого бизнеса в Республике Беларусь по-прежнему остается отсутствие собственных площадей для размещения офисных, складских и производственных помещений, что, в свою очередь, обусловливает широкое распространение арендных правоотношений между субъектами хозяйствования. По общему правилу при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Однако на практике нередко возникают споры, когда арендатор хочет продолжать арендные отношения, а арендодатель настаивает на их прекращении. При этом важную роль играет надлежащее оформление этих правоотношений. Ниже приведен пример, когда договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступал ЖСПК, был заключен с нарушением законодательства, однако арендатору удалось в судебных разбирательствах отстоять свое право владеть и пользоваться занимаемой площадью.
Между ЖСПК N 1 Н-го района г. Гомеля (арендодателем) и частным унитарным предприятием «Л» (далее — арендатор, ЧУП «Л») был заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2008 сроком на 11 месяцев, согласно которому арендатору было передано во временное владение и пользование нежилое помещение общего пользования (коридор первого этажа) пятиэтажного многоквартирного жилого дома площадью 12,37 кв.м. Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, а арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу пункта 2 статьи 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В июле 2013 г. председатель ЖСПК N 1 гр-ка К. уведомила письмом ЧУП «Л» об отказе от договора аренды, сославшись на необходимость использования арендуемого помещения для нужд кооператива.
Арендатор в ответ предложил рассмотреть вопрос о продлении заключенного договора аренды с повышением ставки арендной платы в два раза. Арендодатель на просьбу арендатора продлить договор аренды ответил отказом и в декабре 2013 г. обратился в суд с требованием о выселении арендатора с занимаемой площади.
В обоснование заявленного требования арендодатель указал на решение членов ЖСПК N 1 от 17 июля 2013 г. об отказе от договора аренды и решение членов ЖСПК N 1 от 7 ноября 2013 г. о непродлении договора аренды, которые были оформлены соответствующими протоколами собраний.
В январе 2014 г. экономический суд со ссылкой на абз. 2 ст. 145 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) приостановил производство по делу, поскольку ЧУП «Л» в свою очередь предъявило иски к ЖСПК N 1 о признании недействительными решений собрания членов ЖСПК N 1 от 17 июля 2013 г. и от 7 ноября 2013 г.
Решением экономического суда от 10.02.2014 было признано недействительным с момента принятия решение общего собрания членов ЖСПК N 1 от 17.07.2013 об отказе от договора аренды с ЧУП «Л». В этот же день экономическим судом было вынесено второе решение, согласно которому решение общего собрания членов ЖСПК N 1 от 07.11.2013 о непродлении договора аренды с ЧУП «Л» также было признано недействительным с момента принятия.
При рассмотрении вышеуказанных дел суд установил, что согласно выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества капитальное строение — пятиэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью 2495,0 кв.м — является объектом совместного домовладения, количество собственников квартир составляет 133 человека. При этом собственники квартир в подъездах N 1 — 4 являются членами ЖСПК N 2, а собственники квартир в подъездах N 5, N 6 являются членами ЖСПК N 1. Кроме этого, в указанном совместном домовладении имеются квартиры, собственники которых не являются членами ни одного из указанных ЖСПК.
Суд указал, что в соответствии со ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. При этом в соответствии со ст. 170 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) общим имуществом может управлять только одна организация. Управление общим имуществом должно обеспечивать в том числе решение вопроса владения и пользования имуществом.
Статьей 171 ЖК определено, что участники совместного домовладения в построенном до вступления в силу ЖК многоквартирном жилом доме обязаны не позднее шести месяцев со дня вступления в силу ЖК выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных абз. 2, 3 и 5 п. 1 ст. 170 ЖК. Суд установил, что ЖСПК N 1 и ЖСПК N 2 не выполнили данное требование законодательства и не выбрали один из способов управления общим имуществом.
При этом ст. 180 ЖК предусмотрены требования к кворуму общего собрания участников совместного домовладения при управлении общим имуществом. Частью 3 п. 4 ст. 180 ЖК определено, что общее собрание участников совместного домовладения считается состоявшимся, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Судом было установлено, что при проведении собраний членов ЖСПК N 1 необходимое количество голосов для наличия кворума обеспечено не было.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что ст. 187 ЖК предусмотрено пропорциональное определение доли участника совместного домовладения, суд пришел к выводу, что решения общего собрания членов ЖСПК N 1 от 17.07.2013 и от 07.11.2013, принятые без учета голосов иных участников совместного домовладения — членов ЖСПК N 2 и собственников квартир, не входящих ни в один из ЖСПК, нарушают действующее законодательство, а также права и законные интересы ЧУП «Л» в предпринимательской деятельности.
Вышеизложенные решения экономического суда не обжаловались и вступили в законную силу.
Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу о выселении ЧУП «Л», были устранены, экономический суд, руководствуясь ст. 147, 148 ХПК, возобновил производство по делу.
Решением экономического суда от 13 марта 2014 г. в исковом требовании ЖСПК N 1 к ЧУП «Л» о выселении было отказано со ссылкой на недействительность решений собрания членов ЖСПК N 1 от 17 июля 2013 г. и от 7 ноября 2013 г. Суд отметил, что ЖСПК N 1 как один из участников совместного домовладения не обладает правомочием предъявлять исковые требования о выселении.
Вместе с тем те же самые обстоятельства легли в основу вывода суда о ничтожности договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2008. Так, суд указал, что в нарушение требований п. 1 и 2 ст. 256 ГК истец подписал договор аренды с ответчиком без письменного согласия иных участников совместного домовладения. Также в мотивировочной части решения отмечено, что в силу ст. 256, 579 ГК у ЖСПК N 1 отсутствовали правовые основания на сдачу спорного имущества в аренду, в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям законодательства и в соответствии со ст. 169 ГК является ничтожным.
Однако, констатируя ничтожность договора аренды от 01.02.2008, экономический суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки, а предоставил возможность участникам совместного домовладения самостоятельно распорядиться спорным коридором, предварительно приняв решение о способе управления этим имуществом.
Указанное решение суда также не обжаловалось и вступило в законную силу.
Невзирая на вынесенные решения экономического суда, в декабре 2014 г. председатель ЖСПК N 1 — гр-ка К. от себя лично обратилась в суд с иском о выселении ЧУП «Л» из нежилого помещения общего пользования (коридор первого этажа) пятиэтажного многоквартирного жилого дома площадью 12,37 кв.м.
В обоснование заявленного требования гр-ка К. указала на установленный факт ничтожности договора аренды между ЖСПК N 1 и ООО «Л», которое продолжает занимать помещение общего пользования без каких-либо правовых оснований, чем нарушает ее личные права собственника.
В последующем гр-ка К. уточнила свои исковые требования. Истица указала, что ответчиком нарушаются ее права собственника, так как она не может свободно пользоваться нежилым помещением. Сославшись на ст. 285 ГК, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, гр-ка К. просила суд устранить препятствия для пользования общим имуществом.
Возражая против исковых требований, ответчик указал, что у гр-ки К. отсутствует право требовать от себя лично выселения арендатора в судебном порядке без учета мнения иных собственников ЖСПК N 1 и ЖСПК N 2, выраженного в надлежаще оформленном решении участников совместного домовладения. Установление экономическим судом факта ничтожности договора аренды от 01.02.2008 вызвано не противозаконностью самого предмета договора, а нарушением порядка заключения договора именно со стороны гр-ки К. как председателя ЖСПК N 1. Гр-ка К. не представила суду доказательств, подтверждающих, что участники совместного домовладения, являющиеся членами ЖСПК N 1 и ЖСПК N 2, пришли к согласию или, напротив, не согласились использовать занимаемое ЧУП «Л» помещение для собственных нужд по прямому хозяйственному назначению, в связи с чем необходимо вмешательство судебной инстанции.
Тем не менее решением от 28 апреля 2015 г. суд решил устранить препятствия осуществления права собственности, обязав ЧУП «Л» освободить занимаемое нежилое помещение.
На вышеуказанное решение суда был принесен протест прокурора, полагавшего необходимым решение суда от 28 апреля 2015 г. отменить и производство по делу прекратить в связи с неподведомственностью, а также подана кассационная жалоба ответчика.
В кассационной жалобе ЧУП «Л» указывало, что суд первой инстанции в нарушение требований ст. 262 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь не известил сособственников совместного домовладения, юридически заинтересованных в исходе дела, для решения ими вопроса о вступлении в процесс. Обязав ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, суд нарушил право сособственников, не участвовавших в деле, предоставить общее имущество совместного домовладения в аренду ответчику, приняв решение с учетом мнения лишь одного из собственников.
20 августа 2015 г. судебная коллегия по гражданским делам областного суда вынесла определение об отмене решения суда Н-го района от 28 апреля 2015 г. и направлении дела на новое рассмотрение.
В судебном постановлении суд кассационной инстанции указал, что к участию в деле не были привлечены иные участники совместного домовладения, имеющие непосредственный интерес в исходе дела. Также, удовлетворяя требования гр-ки К. и ссылаясь на положения ст. 285 ГК, суд первой инстанции в ходе судебного разбирательства не уточнил и в постановленном по делу решении не указал, в чем конкретно выразились нарушения права гр-ки К. При этом пояснения гр-ки К. носят непоследовательный характер, так как, указывая на желание пользоваться спорным помещением как колясочной, она отмечала и возможность использования данного помещения для нужд правления кооператива, председателем которого она является. Применительно к изложенным обстоятельствам судом первой инстанции также не было установлено изначальное назначение нежилого помещения, занимаемого ответчиком, согласно сведениям технической инвентаризации.
При новом рассмотрении дела ответчик дополнил свои возражения, отметив, что гр-ка К. вправе инициировать вопрос о выселении ЧУП «Л» путем обращения к общему собранию участников совместного домовладения, а проходящее судебное разбирательство является свидетельством злоупотребления гр-кой К. правом на обращение в суд. Суду так и не было представлено надлежащим образом оформленное решение собрания участников совместного домовладения, в котором отражается их волеизъявление в отношении владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением.
Решением суда от 23 мая 2016 г. в исковом требовании гр-ки К. к ЧУП «Л» об устранении препятствия в пользовании общим имуществом было отказано.
Таким образом, цепь судебных разбирательств, которая длилась с 2013 по 2016 год, завершилась в пользу арендатора, что в условиях нынешних непростых экономических реалий позволило предприятию продолжить осуществлять хозяйственную деятельность и сохранить рабочие места. Также в заключение хотим отметить, что арендатору необходимо обращать пристальное внимание не только на правомочия лица, подписывающего договор аренды, но и на обоснованность требований о выселении в случае непродления, отказа или расторжения договора аренды.