Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством, исходя из положений пункта 2 статьи 7 ГК.
В силу положений пункта 1 статьи 7 и пункта 1 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если в ЕГРП отсутствуют сведения об объекте аренды, то арендодатель не вправе сдавать такое имущество (недвижимость) в аренду, поскольку государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования такого права, следовательно, при ее отсутствии лицо не сможет доказать, что является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Обязательной государственной регистрации в ЕГРП подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации.
С момента введения с 08.01.2003 в действие Закона о государственной регистрации, устанавливающего определенный порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него, государственная регистрация в ЕГРП прав на недвижимое имущество является обязательной. Исключение из данного правила составляет недвижимое имущество (капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций), созданное, введенное в эксплуатацию, измененное в соответствии с законодательством в период до вступления с 08.01.2003 в силу Закона о государственной регистрации.
Вместе с тем следует учитывать, что, если государственная регистрация такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него не была произведена до истечения срока, установленного Правительством Республики Беларусь (в частности, пунктом 4 статьи 73 Закона о государственной регистрации, пунктом 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2009 N 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности»), такое имущество может быть предметом аренды.
При этом отсутствие в регистрирующих органах данных о регистрации объекта недвижимости за собственником не влияет на определение субъекта права собственности, поскольку такая регистрация имеет лишь учетное, а не правоудостоверяющее значение, так как вещное право арендодателя на такое имущество подтверждается совокупностью доказательств (например, актом инвентаризации и оценки стоимости имущества, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком и другими документами).
При отсутствии (непредставлении) таких доказательств в отношении спорного объекта недвижимости отсутствует возникновение права собственности на такое недвижимое имущество и, как следствие, право сдачи его в аренду.
При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости покупатель (новый собственник) не вправе распоряжаться полученным им по сделке имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (первоначальным собственником).
В этом случае при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем (арендодателем) такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК на том основании, что покупатель недвижимого имущества не вправе сдавать имущество в аренду до момента государственной регистрации своего права собственности, исходя из положений пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 220, пункта 2 статьи 224, пункта 1 статьи 522 ГК, пункта 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации.
При этом следует иметь в виду, что в случае передачи покупателю права владения объектом недвижимости до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем такого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 286 ГК.
При рассмотрении споров, вытекающих из арендных правоотношений, как у субъектов хозяйствования, так и судов возникает вопрос относительного того, на ком лежит бремя доказывания существования (наличия) права собственности арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости.
Так, предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды, которые не связаны с наличием либо отсутствием права собственности арендодателя.
В связи с этим следует отметить, что арендодатель, передавший имущество в аренду, не обязан доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество, если отсутствуют доказательства принадлежности переданного в аренду объекта другому лицу. В такой ситуации следует исходить из того, что лицо, передавшее имущество в аренду, признается надлежащим арендодателем, поскольку отсутствует факт нарушения законных прав другого лица вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 580 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В связи с этим следует отметить, что сфера отношений, связанных с арендой объектов недвижимости имущества, дополнительно регламентирована отдельными актами Президента Республики Беларусь.
Так, Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее — Декрет N 24), вступившим в силу с 20.12.2008, установлен новый, отличный от ГК, порядок заключения договоров аренды недвижимого имущества, согласно которому договоры аренды, субаренды недвижимого имущества заключаются без государственной регистрации такой сделки. При этом изложенный в Декрете N 24 порядок не согласуется с требованиями пункта 2 статьи 580 ГК.
Между тем в соответствии с положениями статьи 1137 ГК и статьи 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» изложенные выше нормы ГК применяются лишь в части, не противоречащей Декрету N 24.
В силу положений подпункта 1.2 пункта 1 Декрета N 24 вне зависимости от срока аренды недвижимого имущества договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, равно как и соглашения об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.
Таким образом, оценивая договор аренды на соответствие требованиям законодательства, следует исходить из того, что договор аренды недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест), не прошедший государственную регистрацию, следует квалифицировать как действительную сделку по причине отсутствия нарушения требования о государственной регистрации, не являющейся обязательной в силу законодательства — Декрета N 24.
Вместе с тем следует обратить внимание на то, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только положения о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данного договора (статьи 521, 522, пункт 3 статьи 580, статья 595 ГК).
Срок договора аренды
В соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Декрета N 24 и пунктом 1 статьи 395 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При достижении между сторонами договора аренды соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора, условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие до заключения договора, в силу положений пункта 2 статьи 395 ГК.
Из содержания пункта 2 статьи 395 ГК следует, что наличие в договоре такого условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срок его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК.
При этом имеется в виду, что достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора аренды, определенных условий (например, о внесении арендной платы, возмещении иных расходов и т. п.) указывает на согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества и расходы, понесенные арендодателем в этот период, на условиях, предусмотренных договором аренды, что не означает, что обязанность по выполнению этих условий возникла у арендатора ранее заключения самого договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 191 ГК установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
В соответствии с общими положениями ГК, регулирующими арендные отношения, срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды может иметь место и без указания срока его действия. Если стороны не согласовали срок аренды либо срок невозможно однозначно определить, то такой договор аренды признается заключенным на неопределенный срок.
При этом следует учитывать положения подпункта 1.1 пункта 1 Декрета N 24, согласно которому договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендатора.
Несмотря на указанное, исходя из положений пункта 2 статьи 191 ГК срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Например, договором аренды может быть предусмотрено, что срок договора аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи предмета аренды и акта возврата имущества. Указанное не свидетельствует о том, что стороны не согласовали условие о сроке действия договора, поскольку в договоре срок определен указанием на событие, и при наличии доказательств совершения сторонами определенных действий можно говорить о сроке действия договора аренды.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в силу положений части второй пункта 2 статьи 581 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
В последнее время субъекты хозяйствования при рассмотрении споров, связанных с прекращением арендных отношений, часто обращаются к положениям пункта 1 статьи 9 ГК, согласно которым не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В связи с этим возникают споры относительно того, следует ли рассматривать отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, как злоупотребление правом.
Так, из смысла пункта 4 статьи 9 ГК следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в хозяйственном процессе лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. При этом бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что в отношении его применено право исключительно во вред указанному лицу.
Представляется, что поскольку из смысла статьи 577 ГК следует, что изначально по договору аренды имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование, то отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, указывает на прекращение арендатором предпринимательской деятельности.
Пункт 2 статьи 581 ГК не содержит положений, ограничивающих стороны (арендодателя и арендатора) в их правах в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Письменное предупреждение (уведомление) об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, следует расценивать как односторонний отказ арендодателя или арендатора от договора, направленный в порядке пункта 2 статьи 581 ГК и повлекший в силу пункта 3 статьи 420 ГК прекращение договора аренды. При этом следует иметь в виду, что направленное предупреждение (уведомление) не является офертой по смыслу статьи 405 ГК.
В данном случае при прекращении договорных отношений в порядке пункта 2 статьи 581 ГК не требуется судебного разбирательства и, как следствие, судебного постановления.
Следует отметить, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок или возобновленный на основании пункта 2 статьи 592 ГК, может быть:
прекращен по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 581 ГК. Письменное предупреждение (уведомление) об отказе от договора аренды (прекращении договора) является надлежащим документом, подтверждающим факт прекращения арендных отношений;
расторгнут по правилам части первой статьи 590 ГК при соблюдении требований части третьей статьи 590 и пункта 2 статьи 422 ГК об обязательном досудебном порядке.
Если после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом и отсутствуют возражения со стороны арендодателя, то арендные правоотношения признаются возобновленными на неопределенный срок на прежних условиях исходя из пункта 2 статьи 592 ГК.
Зачастую у субъектов хозяйствования возникают вопросы относительно надлежащего предупреждения (уведомления) стороны по договору об отказе от договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, и представления доказательств, подтверждающих получение такого предупреждения (уведомления).
Исходя из положений части второй пункта 2 статьи 581 ГК предупреждение (уведомление) о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. При этом не имеют правового значения обстоятельства, которыми был вызван отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.
ГК не содержит данных, которые должны быть указаны в предупреждении (уведомлении) об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в связи с чем стороны обладают достаточной свободой в выборе формы и содержания такого уведомления. Вместе с тем предупреждение (уведомление) об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление стороны на прекращение арендных отношений, которое не должно ставиться в зависимость от отлагательных либо отменительных условий, и выражать волю стороны, направленную на прекращение договорных отношений.
Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Направление одной стороной по договору предупреждения (уведомления) об отказе от заключенного (возобновленного) на неопределенный срок договора аренды и получение этого предупреждения (уведомления) другой стороной являются основанием, предусматривающим обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю в силу пункта 3 статьи 420 и статьи 593 ГК. При этом обязательным является представление в суде доказательств получения стороной по договору предупреждения (уведомления) об отказе от договора аренды. В случае если предупреждение (уведомление) об отказе от договора аренды было получено стороной по договору, то такой договор следует признавать прекратившим свое действие.
Следует иметь в виду, что внесение арендной платы арендатором и принятие ее арендодателем после уведомления о прекращении арендных отношений по договору аренды, заключенному (возобновленному) на неопределенный срок, не свидетельствуют о волеизъявлении сторон на возобновление договорных отношений и, как следствие, договора аренды, поскольку такая плата в любом случае подлежит внесению до момента фактического освобождения арендованного имущества.
Однако в случае если после направления по правилам части второй пункта 2 статьи 581 ГК предупреждения (уведомления) об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, арендатор и (или) арендодатель совершают действия (например, заключение дополнительных соглашений), свидетельствующие о продолжении арендных отношений, и договорные отношения между сторонами сохраняются, то такой договор не может быть признан расторгнутым (прекращенным).
При установлении срока, по истечении которого прекращается договор аренды, и в случае получения предупреждения (уведомления) стороной по договору следует исходить из следующего.
В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 581 ГК если договором не определен срок аренды, то договор аренды прекращается через месяц (при аренде движимого имущества) или через три месяца (при аренде недвижимого имущества) после предупреждения стороны об отказе от договора. Однако если срок, указанный в уведомлении об отказе от договора аренды, не соответствует сроку, установленному в части второй пункта 2 статьи 581 ГК, то следует применять срок, установленный законодательством, если иной срок не вытекает из договора аренды.
При этом следует иметь в виду, что срок прекращения договора аренды, установленный частью второй пункта 2 статьи 581 ГК, не связан с моментом получения предупреждения (уведомления) об отказе от договора другой стороной, поскольку указанной нормой ГК срок прекращения договора не связан с моментом получения предупреждения (уведомления) другой стороной.
Поскольку ГК не указывает, по какому адресу необходимо направлять предупреждение (уведомление) о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, то наиболее оптимальным вариантом является направление предупреждения (уведомления) по адресу, указанному в ЕГР.
Однако в практике встречаются случаи уклонения стороны по договору аренды от получения предупреждения (уведомления) о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.
Так, в случае направления предупреждения (уведомления) почтовой корреспонденцией по адресу местонахождения стороны по договору, указанному в ЕГР, и возврата почтовой корреспонденции отделением связи по истечении установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата такие документы следует принимать в качестве надлежащего доказательства получения стороной по договору предупреждения (уведомления) об отказе от договора аренды, поскольку такое предупреждение (уведомление) было направлено стороне по адресу, являющемуся адресом местонахождения стороны по договору применительно к пункту 2 статьи 50 ГК.
Надлежащими адресами могут быть признаны все известные адреса (юридический адрес; адрес, указанный в договоре аренды), по которым было направлено предупреждение (уведомление) о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, которое не было получено по неосмотрительности и (или) вине другой стороны договора.
При этом отсутствие стороны по договору по юридическому адресу и (или) по адресу, указанному в договоре аренды, не свидетельствует о ненадлежащем исполнении стороной договора обязательств по предупреждению (уведомлению) об отказе от договора аренды, если стороной по договору были предприняты допустимые и надлежащие меры для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения стороной договора предупреждения (уведомления) об отказе от договора.
По смыслу части второй пункта 2 статьи 581 ГК бремя доказывания надлежащего предупреждения (уведомления) стороны по договору и, как следствие, представление соответствующих доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора аренды.
Пример. Предметом рассмотрения явилось требование индивидуального предпринимателя М. (далее — ИП М.) о понуждении ЧТУП «Ц» к исполнению договора аренды торгового места путем возврата изъятого в одностороннем порядке торгового места площадью 3 кв. м.
В качестве фактических обстоятельств, с наличием которых связано материально-правовое требование истца к ответчику, истец (арендатор) указал на то, что ответчик (арендодатель) в нарушение требований положений ГК, регулирующих арендные правоотношения, неправомерно отказал истцу (арендатору) в рассмотрении протокола разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды торгового места и незаконно расторгнул указанный договор аренды в одностороннем порядке.
Решением экономического суда истцу — ИП М. отказано в удовлетворении требования к ответчику — ЧТУП «Ц» о понуждении к исполнению договора аренды торгового места путем возврата изъятого в одностороннем порядке торгового места площадью 3 кв. м.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными постановлениями, ИП М. обратился с кассационной жалобой, где просил отменить судебные постановления по причине необоснованности, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, применения норм материального права, не подлежащих применению.
В обоснование своей позиции заявитель в кассационной жалобе указал на то, что дополнительное соглашение к договору аренды торгового места было заключено между сторонами с учетом протокола разногласий со стороны арендатора — ИП М., в связи с чем выводы судебных инстанций об истечении срока действия договора аренды являются незаконными и необоснованными.
Согласно материалам дела между ЧТУП «Ц» (арендодателем) и ИП М. (арендатором) был заключен договор аренды (с учетом дополнительных соглашений к нему), предметом которого явилось недвижимое имущество — торговое место N 33 общей площадью 3 кв. м, расположенное в торговом ряду на открытой площадке и под навесом, для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами.
На основании акта приема-передачи (приложение 1 к договору) предмет договора аренды — торговое место N 33 общей площадью 3 кв. м было передано арендодателем — ЧТУП «Ц» арендатору — ИП М.
В соответствии с пунктом 6.1 указанного договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) договор действует с 04.04.2013 до 16.09.2014.
Пунктом 6.2 и подпунктом 6.4.1 договора аренды предусмотрено право сторон на расторжение договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе право арендодателя расторгнуть договор в случаях реконструкции, благоустройства территории рынка, проведения иных мероприятий, направленных на повышение культуры обслуживания, или изменения назначения торговых площадей, путем направления предупреждения об этом арендатора за 15 дней до расторжения.
Уведомлением ответчик (арендодатель) — ЧТУП «Ц» сообщил истцу (арендатору) — ИП М. о том, что с 16.09.2014 договор аренды будет расторгнут на основании пункта 3.1.3 договора.
В соответствии с пунктом 3.1.3 договора арендодатель имеет право на приостановление использования торгового места или расторжение договора в случае реконструкции, благоустройства территории рынка, проведения иных мероприятий, направленных на повышение культуры обслуживания, или изменения назначения торговых площадей путем направления предупреждения об этом арендатора за 15 дней до приостановления или расторжения.
В дальнейшем ответчиком (арендодателем) в адрес истца (арендатора) было направлено дополнительное соглашение от 15.09.2014, которое было подписано истцом (арендатором) с учетом протокола разногласий к нему и направлено в адрес ответчика (арендодателя).
Рассмотрев протокол разногласий ИП М. к дополнительному соглашению, ответчик (арендодатель) — ЧТУП «Ц» письмом от 26.09.2014 сообщил о несогласии с предложенными в нем условиями и отказался от подписания протокола разногласий, возвратив протокол разногласий и указав на то, что при таких обстоятельствах договор аренды считается расторгнутым с 16.09.2014.
В претензиях, направленных в ноябре и октябре 2014 г., истец (арендатор) повторно направил в адрес ответчика (арендодателя) для рассмотрения и подписания протокол разногласий по дополнительному соглашению.
Рассмотрев указанные претензии, ответчик (арендодатель) согласно письмам от декабря 2014 г. сообщил истцу (арендатору) о том, что поскольку дополнительным соглашением к договору аренды срок договора аренды торгового места был установлен до 16.09.2014, то в силу положений статьи 581 ГК содержащееся в письме указание на расторжение договора аренды является уведомлением о прекращении договорных отношений.
В совокупности оценив установленные по делу обстоятельства, экономический суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования и исходя из положений статей 290, 291, 402, 413, 581 ГК, правомерно пришел к выводу о том, что поскольку условиями договора аренды (с учетом дополнительных соглашений к нему) срок действия установлен до 16.09.2014 и дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды на согласованных сторонами условиях не было подписано арендатором в связи с наличием у истца (арендатора) разногласий по данному дополнительному соглашению, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.
Экономический суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение хозяйственного суда первой инстанции без изменений, исходя из следующего.
В силу положений пункта 1 статьи 581 ГК срок договора аренды определяется договором.
Пунктом 6.1 договора аренды торгового места (в редакции дополнительного соглашения к нему) предусмотрено, что договор действует с 04.04.2013 до 16.09.2014. При этом условия договора не содержат положений о пролонгации указанного договора.
Из материалов дела усматривалось, что стороны не пришли к соглашению по условиям, предложенным ответчиком (арендодателем) в дополнительном соглашении к договору аренды торгового места, в связи с чем действие договора прекратилось с 16.09.2014.
В силу положений статьи 581 ГК при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Из писем, направленных ответчиком (арендодателем) — ЧТУП «Ц» в адрес истца (арендатора) — ИП М., следовало, что ответчик (арендодатель) не согласен с условиями, предложенными арендатором в протоколе разногласий, а арендодатель не желает продлять договорные отношения.
Довод заявителя кассационной жалобы — ИП М. относительно неправомерности действий арендодателя, направленных на расторжение договора, ввиду отсутствия факта нарушения арендатором условий договора был признан неправомерным на основании следующего.
Условиями пункта 6.2 договора аренды предусмотрено право сторон на расторжение договора в одностороннем порядке без обращения в суд. При этом как условиями подпункта 3.1.3, так и условиями подпункта 6.4.1 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случаях реконструкции, благоустройства территории рынка, проведения иных мероприятий, направленных на повышение культуры обслуживания, или изменения назначения торговых площадей путем направления предупреждения об этом арендатору за 15 дней до расторжения.
В материалах дела имелся протокол совещания с участием председателя правления областного потребсоюза (имущество ЧТУП «Ц» находится в частной собственности областного потребсоюза), на котором было решено провести с 16.09.2014 капитальный ремонт с модернизацией рынка и благоустройством прилегающей территории.
Решением общего собрания предпринимателей рынка (протокол N 1), на котором присутствовали администрация рынка и члены совета предпринимателей, было постановлено провести реконструкцию рынка. Указанное решение было реализовано, что подтверждается актом приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией, от 28.12.2014.
При этом судебная коллегия по экономическим делам отметила, что основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования явилось истечение срока действия договора аренды с 16.09.2014 и заявления (уведомления) ответчика (арендодателя) о прекращении договорных отношений, в связи с чем не имеет правового значения в данном споре факт указания ответчиком (арендодателем) в уведомлениях о расторжении договора аренды.
Часть вторая пункта 2 статьи 581 ГК не содержит положений, ограничивающих арендодателя в реализации его права в любое время отказаться от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. Представляется, что в некоторых случаях такой отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, может быть расценен судами как злоупотребление правом исходя из следующего.
Например, частью второй статьи 22 Закона Республики Беларусь от 19.07.2005 N 45-З «Об электросвязи» предусмотрено, что юридические лица на основе договоров предоставляют операторам электросвязи нежилые помещения для осуществления деятельности в области электросвязи. Заключение таких договоров является обязательным для сторон.
Пунктом 14 Правил охраны линий, сооружений связи и радиофикации в Республике Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.08.2006 N 1058, установлен запрет на осуществление всякого рода действий, которые могут нарушить нормальную работу линий электросвязи и радиофикации.
Анализ вышеизложенных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что отказ арендодателя от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, на помещения, специально приспособленные под размещение средств связи (АТС), может повлечь отключение станции связи на длительное время ввиду ее демонтажа и переноса в другие приспособленные для этих целей помещения и, как следствие, перенос построенных и подведенных к АТС линейно-кабельных сооружений, а также строительство новых коммуникаций к новому месту расположения АТС, что приведет к прекращению предоставления услуг связи их абонентам (физическим и юридическим лицам).
В этом случае при толковании названных норм можно сделать вывод о том, что в каждом конкретном случае следует с осторожностью подходить к применению положений пункта 2 статьи 581 ГК о возможности одностороннего отказа от договора аренды по договорам аренды на помещения, специально оборудованные под размещение средств связи (АТС).
Относительно прекращения договорных отношений по аренде объекта недвижимости в соответствии с Законом Республики Беларусь от 01.07.2010 N 148-З «О поддержке малого и среднего предпринимательства» (далее — Закон о поддержке малого и среднего предпринимательства) следует отметить следующее.
Частью первой статьи 12 Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства предусмотрены меры имущественной поддержки для субъектов малого и среднего предпринимательства, в частности, в виде:
передачи в безвозмездное пользование находящихся в государственной собственности капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, в том числе с правом приобретения их в собственность после окончания срока безвозмездного пользования;
отчуждения находящихся в государственной собственности капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей субъектам малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в сфере производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) и арендующим данное имущество не менее пяти лет, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Согласно части второй статьи 12 Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства для индивидуальных предпринимателей и микроорганизаций предусмотрены меры имущественной поддержки в виде продажи имущества, находящегося в государственной собственности, с оплатой в рассрочку со сроком действия рассрочки не более трех лет.
По смыслу статьи 12 Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства и в соответствии со статьей 9 ГК суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в собственность капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение, установленного указанной нормой Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства.
Например, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение об отчуждении недвижимого имущества третьему лицу, то недобросовестность действий такого арендодателя предполагается, пока не доказано иное.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение в собственность и в том случае, если арендодателем были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся предметом договора аренды, было внесено в уставный фонд хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в программу государственной поддержки на основании Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства).
В силу положений Закона о поддержке малого и среднего предпринимательства у арендатора имеется право на приобретение имущества, находящегося в государственной собственности, а на арендодателя возложены обязанности совершить действия, направленные на заключение с арендатором договора об отчуждении государственного имущества — капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей. Совершение арендодателем иных действий может свидетельствовать о злоупотреблении им правом с целью воспрепятствования реализации субъектом малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность и является по своей сути злоупотреблением правом исходя из положений статьи 9 ГК.
Таким образом, Закон о поддержке малого и среднего предпринимательства направлен на создание благоприятных условий и поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, сохранение за ними имущества, непрерывно и длительно используемого в сфере производства товаров (выполнения работ, оказания услуг).