Институт аренды достаточно хорошо развит, в то же время разрешение ряда вопросов, возникающих при аренде имущества, требует комплексного подхода, знания действующих норм права и понимания принципов их применения.
В данной статье приведены практические рекомендации по применению норм, регулирующих гражданско-правовые правоотношения по аренде имущества (за исключением аренды земельного участка и других обособленных природных объектов), содержащихся в законодательных актах, в том числе в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее — ГК) и нормативных правовых актах Президента Республики Беларусь, в частности в Указе Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 150).
Договор аренды
Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является заключенный в письменной форме договор аренды на срок более одного года (а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая пункта 1, пункт 2 статьи 404, пункт 1 статьи 580 ГК).
Что касается заключения договора аренды, предметом которого являются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, машино-места (далее — недвижимое имущество), то такой договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа (часть первая статьи 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая статьи 622 ГК).
При заключении договора аренды государственного или коммунального имущества необходимо издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, однако сам по себе акт государственного органа или органа местного самоуправления не порождает арендные правоотношения, а является основанием для заключения договора аренды.
В связи с этим следует отметить, что право арендатора не может быть прекращено путем принятия акта государственного органа или органа местного самоуправления о передаче этого же объекта в аренду иному лицу и об отмене ранее принятого решения о предоставлении объекта в аренду, явившегося основанием для возникновения права аренды, поскольку данным актом не устанавливается иной порядок расторжения договора аренды, отличный от предусмотренного договором либо законодательством, однако такой акт может служить основанием для обеспечения прекращения (расторжения) договора аренды.
Законодательство не содержит обязательный стандартный перечень существенных условий для договора аренды, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства возникают спорные моменты при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя эти условия существенными.
Само понятие «существенные условия договора» определено в ГК путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. В связи с этим представляется целесообразным выделить существенные условия для договоров аренды недвижимого имущества.
Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, а также условия, названные в законодательстве как существенные, необходимые и обязательные условия для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 402 ГК).
Существенными условиями договора аренды являются:
1) условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК);
2) согласованное между сторонами в письменной форме условие о размере арендной платы (пункт 1 статьи 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом N 150 (далее — Положение N 150)), за исключением случаев, когда законодательством не установлено иное.
Кроме указанных выше условий к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (далее — торговые места)) отнесены сроки уплаты арендной платы согласно пункту 14 Положения N 150.
Обязательной для договоров аренды недвижимого имущества является передача предмета договора аренды по передаточному акту (акту приема-передачи или иному документу), составленному и подписанному сторонами договора (их представителями) (пункт 1 статьи 626 ГК, пункт 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом N 150).
Пример. Предметом рассмотрения спора явилось материально-правовое требование истца — ООО «Р» к ответчику — ЧТУП «М» о взыскании основного долга по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и X руб. расходов, связанных с оказанием юридических услуг, где в качестве правового обоснования истец указал положения статей 290, 365, 366, 585 ГК.
В качестве фактических обстоятельств, с наличием которых связаны материально-правовые требования истца к ответчику, истец ссылался на то, что поскольку имущество, переданное в рамках исполнения договора аренды, было возвращено 29.11.2014, а не в установленный договором срок — 22.11.2014, то ответчик обязан произвести оплату арендной платы за весь срок аренды по двойной арендной ставке на основании пункта 3.1 указанного договора аренды, а также уплатить пеню в размере 2% суммы невнесенного арендного платежа на основании пункта 4.2 договора аренды и проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 366 ГК.
Экономический суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования ввиду незаключенности договора аренды по причине отсутствия оригинальной подписи какой-либо из сторон договора и отсутствия факта пересылки оригинала договора по почте в установленный срок.
При этом суд первой инстанции со ссылкой на пункт 5.3 договора аренды исходил из того, что на факсимильных копиях документов — договора аренды имущества, счета-спецификации и акта приема-передачи имущества, приложенных к исковому заявлению, отсутствуют оригинальные подписи одной из сторон, а также отсутствуют доказательства направления оригиналов вышеперечисленных документов посредством почтовой связи.
Экономический суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с изложенными в нем выводами, указав со ссылкой на статьи 402, 580 ГК на то, что на момент обращения с иском в суд стороны не придали договору аренды оговоренную форму, поскольку факсимиле договора не содержало оригинальной подписи ни одной из сторон договора, а оригинальные экземпляры договора не пересылались по почте в 3-дневный срок с момента подписания данного договора, как то оговорено в пункте 5.3 договора аренды.
Не согласившись с выводами судебных инстанций, ООО «Р» — заявитель кассационной жалобы просил отменить судебные постановления по причине необоснованности, неполного исследования всех обстоятельств дела, имеющих значение для рассмотрения данного спора, и применения законодательства, не подлежащего применению, и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование своих доводов заявитель кассационной жалобы указывал на неправомерность выводов судебных инстанций о незаключенности договора аренды, поскольку пункт 5.3 названного договора позволяет сделать вывод о действительности факсимильных копий документов исходя из положений статей 401, 404, 408 ГК.
Согласно материалам дела ООО «Р» направило в адрес ЧТУП «М» по факсимильной связи договор аренды имущества (самоходный подъемник Genie V2470E), счет-спецификацию переданного в аренду оборудования и акт приема-передачи имущества к договору аренды.
Претензией ответчик — ЧТУП «М» обратился к истцу — ООО «Р» по поводу несвоевременной поставки подъемника, т. е. не в оговоренный в договоре срок и в неисправном состоянии, в связи с чем просил забрать подъемник и возвратить предоплату, перечисленную по платежному поручению. В данной претензии ответчик также указал на незаключенность договора аренды по причине неподписания указанного договора директором и непроставления печати предприятия на данном договоре аренды.
Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что стороны допускают факсимильное воспроизведение подписей уполномоченных на заключение сделок лиц с помощью средств механического и иного копирования, а также использование факсимиле на иных документах, являющихся обязательными и необходимыми при проведении сделок. Факсимильные копии договора, приложений, дополнений и соглашений к нему, а также иных документов, переданных во исполнение договора, имеют силу оригинала при наличии на них оригинала печати и (или) подписи одной из сторон. При этом оригинальные экземпляры пересылаются сторонами друг другу по почте не позднее 3 рабочих дней с момента подписания соответствующего документа.
Рассмотрев кассационную жалобу, судебная коллегия по экономическим делам пришла к выводу, что при изложенных обстоятельствах выводы судебных инстанций о незаключенности договора аренды соответствовали действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Довод заявителя со ссылкой на статьи 404, 408 ГК о том, что имеющиеся в деле доказательства (факт получения по факсимильной связи договора аренды, перечисление ответчиком оплаты за имущество и т. д.) подтверждают заключение договора аренды, был признан несостоятельным на том основании, что в ходе рассмотрения спора было установлено, что со стороны ЧТУП «М» договор аренды не подписывался директором ЧТУП «М» либо иным уполномоченным на то лицом.
Доводы заявителя кассационной жалобы относительно обстоятельств, касающихся эксплуатации и ремонта имущества, не были предметом оценки, поскольку указанное не входило в предмет доказывания по настоящему спору исходя из положений статей 100, 103, 104 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют не о нарушении в применении экономическими судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой экономическим судом доказательств.
Несмотря на то что законодательство определяет одним из обязательных условий договора аренды недвижимого имущества передачу имущества по акту приема-передачи, следует исходить из того, что фактическое пользование имуществом в совокупности с другими доказательствами является подтверждением передачи имущества в аренду, несмотря на отсутствие акта приема-передачи этого имущества.
Факт предоставления арендатору предмета договора аренды может подтверждаться последующим поведением сторон, выразившимся в уплате соответствующих арендных платежей по договору аренды, принятии указанных платежей и т. п. При этом следует исходить из действительности договора аренды с учетом фактического пользования арендатором предметом аренды, указанным в договоре, на основании оценки всех представленных доказательств в совокупности, поскольку отсутствие акта приема-передачи имущества может носить формальный характер и не свидетельствовать о неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче имущества в аренду.
В силу положений статьи 577 ГК договор аренды относится к консенсуальным договорам и согласно пункту 1 статьи 402 ГК считается заключенным в момент согласования сторонами существенных условий договора, в связи с чем отсутствие фактической передачи имущества, как это установлено пунктом 2 статьи 403 ГК, не может служить основанием для признания такого договора аренды незаключенным. Неисполнение одной из сторон по договору — арендодателем обязательств по передаче имущества может являться основанием для предъявления другой стороной — арендатором соответствующих требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 582 ГК.
В силу пункта 3 статьи 582 ГК уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества может явиться основанием для обращения арендатора в суд иском о понуждении (об обязании) арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась и арендатор не вступил во владение данным имуществом.
Иногда в договоре аренды стороны указывают условие о том, что непосредственно сам договор аренды признается доказательством передачи имущества арендатору, т. е., по сути, договор аренды является одновременно актом приема-передачи (передаточным актом), подтверждающим фактическую передачу арендатору имущества в аренду.
Такое условие договора аренды свидетельствует о том, что объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям пункта 1 статьи 626 ГК.
Представляется, что толкование таких условий договора аренды следует проводить по правилам статьи 401 ГК, учитывая при этом, что в договоре аренды должны содержаться данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный (наименование имущества, его местонахождение, качественные характеристики (местонахождение, площадь) и т. д.), а кроме того, должны иметься в наличии иные документы, свидетельствующие об отсутствии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
При заключении договоров, влекущих переход права собственности на недвижимое имущество, в обязанность арендодателя (ссудодателя) входит указание в соответствующем договоре сведений об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования (часть первая подпункта 1.3 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее — Декрет N 24)).
Невыполнение требований указанной нормы дает право приобретателю недвижимого имущества требовать признания судом указанной оспоримой сделки недействительной (часть вторая подпункта 1.3 пункта 1 Декрета N 24). При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить стоимость в деньгах.
В соответствии с частью второй пункта 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» при рассмотрении экономическим судом спора, вытекающего из договора, согласование существенных условий которого не нашло своего подтверждения, суд на основании соответствующей нормы закона, не позволяющей считать подобный договор заключенным, должен указать на данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.
Пример. В экономический суд обратилось районное жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение с иском к ООО «Д» о взыскании задолженности по арендной плате.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что между сторонами по делу не было достигнуто соглашение о предмете договора аренды (объекте недвижимости), поскольку в договоре аренды не были указаны помещения, подлежащие сдаче в аренду, их конкретный состав, а также адрес, по которому располагались данные помещения, т. е. не было определено имущество, подлежащее сдаче в аренду.
На основании пункта 3 статьи 578 ГК суд в мотивировочной части решения признал данный договор аренды незаключенным.
В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате истцу в иске было отказано.
Пример. Иск заявлен арендодателем (истцом) — органом жилищно-коммунального хозяйства о расторжении договора аренды и выселении арендатора (ответчика) — ИП К. из занимаемого нежилого помещения по причине наличия у последнего задолженности по арендным платежам.
В ходе рассмотрения спора экономическим судом было установлено, что между истцом (арендодателем) — органом жилищно-коммунального хозяйства и ИП К. (арендатором) был заключен договор аренды, согласно которому истец предоставил ответчику в пользование нежилое помещение.
В соответствии с условиями договора аренды арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату, оплачивать эксплуатационные расходы и коммунальные услуги не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. Указанные платежи арендатором (ответчиком) производились нерегулярно, задолженность образовалась более чем за 2 месяца согласно актам сверки расчетов.
Претензией арендодатель (истец) обратился к арендатору (ответчику) с предложением расторгнуть договор аренды по причине наличия задолженности, она была оставлена без удовлетворения.
Оценив представленные доказательства, экономический суд признал требования истца (арендодателя) необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В представленном договоре аренды сторонами не был согласован размер арендной платы.
Согласно части второй пункта 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды.
Исходя из указанного при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным в силу пункта 1 статьи 625 ГК.
На основании указанных обстоятельств дела истцу (арендодателю) было отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика (арендатора) из занимаемого помещения по причине незаключенности договора аренды.