Реализация жилищных прав граждан при сносе жилых помещений, признанных непригодными для проживания

В последние годы жилищное законодательство нашей страны претерпевает реформы, за скоротечностью которых бывает сложно уследить не только обычным гражданам, но и профессионалам. В данной статье речь пойдет о реализации жилищных прав граждан при сносе жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

В настоящее время такие правоотношения регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ N 563), которым четко и подробно установлены права граждан при сносе жилых помещений, признанных непригодными для проживания, а также механизм их реализации.

Вместе с тем в правоприменительной практике могут возникнуть вопросы о реализации таких прав в отношении жилых помещений, признанных непригодными для проживания до вступления в силу Указа N 563. Для наглядности рассмотрим конкретную спорную ситуацию.

На основании договора дарения гр-ке Н. принадлежало на праве собственности жилое помещение — однокомнатная квартира в поселке городского типа. В этом жилом помещении она проживала со своей семьей — супругом и тремя несовершеннолетними детьми. Поскольку семья являлась многодетной, гр-ка Н. состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и реализовала свое право на внеочередное предоставление льготного кредита для строительства жилого помещения (именно по указанному основанию). В результате была построена квартира в составе ЖСПК в областном центре.

Решением местного исполнительного и распорядительного органа (районного исполнительного комитета), принятым в июле 2010 г., жилой дом, в котором расположена принадлежащая гр-ке Н. однокомнатная квартира, признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания. До осени 2015 года гр-ка Н. не обращалась в компетентные органы по вопросу реализации своих прав, основанных на указанном решении.

В октябре 2015 г. гр-ка Н. получила письмо заместителя председателя районного исполнительного комитета, из которого следовало, что в соответствии с пунктом 4 Указа N 563 ей следует явиться в районный исполнительный комитет для предъявления заявления о выплате денежной компенсации в размере рыночной стоимости принадлежащего ей жилого помещения, а также о предоставлении ей жилого помещения типовых потребительских качеств, не уступающего по благоустройству ранее занимаемому жилому помещению, на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда. Получив такое предложение, гр-ка Н. от других собственников квартир в том же жилом доме, где находится принадлежащая ей квартира, узнала, что им были предоставлены жилые помещения на условиях договоров найма государственного жилищного фонда с последующим принятием решения об их приватизации на возмездной основе (в рассрочку на сорок лет с уплатой первоначального взноса в размере десяти процентов стоимости квартиры). Гр-ка Н. также хотела получить жилое помещение на указанных условиях, однако в районном исполнительном комитете ей ответили, что таких жилых помещений в наличии нет, и вновь предложили жилое помещение на описанных выше условиях (коммерческого использования). В связи с этим гр-ка Н. обратилась с заявлением в областной исполнительный комитет. Из ответа председателя Комитета по архитектуре и строительству областного исполнительного комитета следовало, что ей фактически отказано в реализации права на получение в собственность жилого помещения, равноценного по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения.

При этом в подтверждение наличия у гр-ки Н. в собственности квартиры в многоквартирном жилом доме, признанном не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и непригодным для проживания, в ответе председателя Комитета по архитектуре и строительству областного исполнительного комитета указано на то, что в феврале 2014 г. супругу гр-ки Н. было предложено жилое помещение, построенное за счет средств областного бюджета, предназначенное для переселения граждан из занимаемых ими жилых помещений, признанных в установленном порядке не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания. Однако от данного предложения ее супруг отказался, так как на тот момент осуществлял строительство квартиры в составе ЖСПК. Данное жилое помещение было построено семьей гр-ки Н. с государственной поддержкой в виде льготного кредита и субсидии, предоставляемых многодетным семьям в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 N 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений». Поэтому председатель Комитета по архитектуре и строительству областного исполнительного комитета посчитал, что возможность строительства жилого помещения с государственной поддержкой, предоставляемой многодетным семьям, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и реализация прав собственника квартиры в многоквартирном жилом доме, признанном не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания, являются основаниями для одной социальной льготы. Следовательно, в соответствии с Законом Республики Беларусь от 14.06.2007 N 239-З «О государственных социальных льготах, правах и гарантиях для отдельных категорий граждан» льгота предоставляется по одному из оснований. А поскольку гр-ка Н. улучшила свои жилищные условия путем строительства жилого помещения в составе ЖСПК с использованием льготы как многодетная семья, воспользоваться в дальнейшем правом на государственную поддержку для улучшения жилищных условий она не может.

Тем не менее районный исполнительный комитет считал, что гр-ка Н. может реализовать свои права, предусмотренные при сносе жилых помещений, признанных непригодными для проживания в соответствии с жилищным законодательством, в частности Указом N 563. Это подтверждается указанным выше письмом заместителя председателя районного исполнительного комитета (октябрь 2015 г.) и тем обстоятельством, что в ноябре 2015 г. тем же исполнительным комитетом составлен акт об отказе гр-ки Н. в получении жилого помещения типовых потребительских качеств, не уступающего по благоустройству ранее занимаемому жилому помещению, на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда и денежной компенсации.

Гр-ка Н., полагая, что в сложившейся ситуации нарушены ее права, обратилась в суд с иском к районному исполнительному комитету о признании права на получение в собственность жилого помещения, основываясь на следующем.

Указ N 563 вступил в силу с 1 апреля 2014 г. Пунктом 4 Указа N 563 предусмотрено, что в случае, если гражданину принадлежит на праве собственности жилое помещение, находящееся в многоквартирном или блокированном жилом доме, признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания либо аварийным или грозящим обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, по решению местного исполнительного и распорядительного органа в течение одного года этому гражданину предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, не уступающее по благоустройству и по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда. За принадлежащее на праве собственности жилое помещение, признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, собственнику выплачивается денежная компенсация в размере рыночной стоимости данного жилого помещения, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно части первой пункта 9 Указа N 563 Указ N 563 применяется к отношениям, возникшим после вступления его в силу. По жилищным отношениям, возникшим до вступления его в силу, Указ N 563 применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после вступления его в силу. Таким образом, Указом N 563 установлены новые подходы к реализации прав граждан при признании жилых помещений не соответствующими санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания по сравнению с подходами, определенными в статье 160 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК). В соответствии с частью третьей статьи 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З «О нормативных правовых актах в Республике Беларусь» в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом. В связи с этим ЖК действует в части, не противоречащей Указу N 563.

С учетом изложенного нормативные предписания пункта 4 Указа N 563 применяются в отношении граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных решениями местных исполнительных комитетов не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания, после вступления Указа N 563 в силу, то есть после 1 апреля 2014 г. Решения местных исполнительных комитетов, принятые до 1 апреля 2014 г., реализуются в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу Указа N 563, то есть в соответствии с ЖК. Следовательно, в отношении жилых помещений, признанных не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания согласно решениям, принятым до вступления в силу ЖК (в период с 1 июля 1999 г. по 1 марта 2013 г.), должны действовать положения статьи 105 Жилищного кодекса Республики Беларусь 1999 года (далее — ЖК 1999 года).

В соответствии с частью первой статьи 105 ЖК 1999 года если гражданину на праве собственности принадлежало жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находился в аварийном состоянии или грозил обвалом, подлежал переоборудованию в нежилой или подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводился земельный участок либо предназначался подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставлялось этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения и соответствующее требованиям статьи 73 ЖК 1999 года, либо по его желанию выплачивалась денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения. Согласно статье 73 ЖК 1999 года жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности — в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов.

Согласно решению Конституционного Суда Республики Беларусь от 07.09.2005 N Р-188/2005 «О совершенствовании жилищного законодательства в части предоставления жилых помещений в собственность вместо жилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме и признанных непригодными для проживания» системное толкование норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что если жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме и принадлежащее на праве собственности гражданину, признано в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим восстановлению, а подлежит переоборудованию в нежилое помещение или сносу, то гражданину-собственнику совместно с членами его семьи предоставляется в собственность другое жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, в пределах данного населенного пункта либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение. Указанное подтверждается также письмом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 04.09.2014 N 04-02-12/576 «О реализации жилищных прав граждан при сносе жилых помещений, признанных непригодными для проживания».

Таким образом, по мнению гр-ки Н., изложенные обстоятельства и приведенные требования законодательства Республики Беларусь свидетельствуют о том, что она имеет право на получение в собственность жилого помещения, равноценного по благоустройству, по общей площади не менее принадлежащего ей жилого помещения, и в пределах территории того сельского исполнительного комитета, где оно находится.

Вместе с тем решением суда гр-ке Н. было отказано в иске к районному исполнительному комитету о признании права на получение в собственность жилого помещения. Указанное решение суд мотивировал тем, что, поскольку по вопросу реализации своих прав гр-ка Н. обратилась только в 2015 году, то права должны реализовываться в соответствии с законодательством, действующим на момент обращения. Суд кассационной инстанции оставил это решение без изменения, а жалобу гр-ки Н. без удовлетворения.

Тем не менее по решению местного исполнительного комитета ей была предоставлена квартира на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, но некоммерческого использования, а также принято решение о разрешении гр-ке Н. приватизировать квартиру на возмездной основе с рассрочкой платежей на сорок лет. Это полностью устроило гр-ку Н., поскольку до обращения в суд исполнительный комитет был категорически против такого пути решения проблемы.