Снос самовольных построек, приведение их в прежнее состояние

В соответствии с частью первой пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения) признается самовольным строительством, если она была осуществлена на участке, самовольно занятом, используемом не по целевому назначению или предоставленном землепользователю с нарушениями, а также если само строительство либо реконструкция выполнены без соответствующего разрешения или проектной документации в нарушение норм законодательства.

При этом самовольное строительство влечет за собой определенные последствия.

Приведем пример из судебной практики.

Экономическим судом было рассмотрено дело по заявлению индивидуального предпринимателя А. (ИП А.) к N-скому районному исполнительному комитету о признании недействительным подпункта 1.2 пункта 1, пунктов 2 и 3 решения «О сносе самовольных построек и приведении самовольных построек в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние». Вторым заинтересованным лицом после районного исполнительного комитета выступало N-ское жилищно-коммунальное хозяйство (далее — РУП «ЖКХ»).

Представители заявителя заявленные требования поддержали, дополнив их требованием о возмещении судебных расходов в размере 9737200 руб.

Представители заинтересованных лиц возражений против заявленного ходатайства не представили.

Ходатайство заявителя было принято судом к рассмотрению.

В обоснование заявленных требований представители заявителя, в частности, указали, что заявителем по договору купли-продажи 07.08.2008 было приобретено помещение часовой мастерской, в котором впоследствии заявителем был оборудован магазин. В перепланировке, проведенной заявителем, по их мнению, не усматривалось существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, кроме того, перепланировка была осуществлена с получением необходимых разрешений и проектной документации. Так, заявителем было получено заключение государственного пожарного надзора от 13.10.2008 на проектирование и строительство, экологические условия N-ской районной инспекции Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь от 13.10.2008, технические условия заинтересованного лица РУП «ЖКХ» от 20.10.2008 на водоснабжение и водоотведение, на подключение к системе теплоснабжения, на внешнее электроснабжение, архитектурно-планировочное задание и строительный проект, а также решения N-ского районного исполнительного комитета от 11.09.2008 о разрешении на проведение проектно-изыскательских работ и от 30.09.2010 о разрешении зарегистрировать самовольные постройки. Представитель заявителя также отметил, что Министерство строительства и архитектуры Республики Беларусь в результате оценки указанных документов пришло к выводу о том, что реконструкция, произведенная заявителем, соответствует разрешительной документации и законодательству.

Представитель первого заинтересованного лица с заявленными требованиями не согласился. В обоснование своих возражений представитель указал, что оспариваемое решение N-ского районного исполнительного комитета было принято на основании пункта 5 статьи 223 ГК и в порядке, предусмотренном пунктом 36 регламента, утвержденного решением N-ского районного исполнительного комитета от 28.10.2011. При самовольном строительстве в здании пристройки к жилому дому была создана потенциальная угроза нарушения прав и охраняемых законных интересов других лиц, а также осуществлено самовольное занятие земельного участка. Самовольное строительство и самовольный захват земельного участка являлись существенным препятствием при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Кроме этого, представителем первого заинтересованного лица было представлено решение N-ского районного исполнительного комитета от 12.12.2014 «О признании утратившим силу решения N-ского районного исполнительного комитета от 30.09.2010 «О разрешении зарегистрировать самовольные постройки».

Представитель второго заинтересованного лица согласился с возражениями, представленными первым заинтересованным лицом, а также указал, что заявителем не был получен проект на перепланировку находящегося в собственности заявителя помещения, в связи с этим невозможно было утверждать, что перепланировка не повлияла каким-либо образом на несущую способность стен всего здания, ввиду чего вопрос о безопасности арендаторов и собственников, расположенных в здании, оставался открытым. Кроме этого, представитель второго заинтересованного лица указал, что второе заинтересованное лицо ввиду невыполнения заявителем оспариваемого решения не может пользоваться помещением на праве хозяйственного ведения. По этой причине второе заинтересованное лицо не могло получать от арендаторов помещения арендную плату в установленном порядке, часть из которой должна поступать в местный бюджет.

Суд пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Как усматривалось из материалов дела, решением N-ского районного исполнительного комитета от 10.02.2014 заявителю было предписано в срок до 01.03.2014 за счет собственных средств привести самовольные постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (ведомость технических характеристик от 22.07.2011):

  • восстановить перегородку, разделяющую помещение часовой мастерской ИП А. и коридор;
  • восстановить целостность перегородки, разделяющей помещение часовой мастерской и санузел;
  • демонтировать перегородки, разделяющие коридор N 1 и коридор N 2, электрощитовую и санузел;
  • демонтировать сантехническое оборудование и прекратить эксплуатацию сети канализации в помещении электрощитовой;
  • снести самовольно пристроенное к коридору крыльцо.

При отказе ИП А. добровольно снести самовольно построенное крыльцо и привести самовольные постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние:

РУП «ЖКХ» обязано было провести до 05.03.2014 работы по принудительному сносу самовольно построенного крыльца и приведению самовольных построек в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние;

отдел внутренних дел N-ского районного исполнительного комитета должен был обеспечить соблюдение общественного порядка при проведении работ, указанных в данном решении.

В случае отказа ИП А. от добровольного возмещения средств, затраченных на работы по принудительному сносу самовольно построенного крыльца и приведение самовольных построек в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, РУП «ЖКХ» должно было взыскать денежные средства в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 229 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь суд, рассматривающий экономические дела, в судебном заседании проверяет компетенцию государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица, издавших ненормативный правовой акт, соответствие этого ненормативного правового акта или его обжалуемых отдельных положений законодательным и иным нормативным правовым актам.

В соответствии со статьей 40 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 N 108-З «О местном управлении и самоуправлении» исполнительный и распорядительный орган в пределах своей компетенции принимает решения.

Решения исполнительного и распорядительного органа принимаются на его заседании простым большинством голосов от полного состава исполнительного и распорядительного органа тайным или открытым голосованием, в том числе поименным. Форма голосования определяется в порядке, установленном регламентом исполнительного и распорядительного органа.

Решения исполнительного и распорядительного органа по отдельным вопросам, не терпящим отлагательства, могут приниматься с письменного разрешения председателя исполнительного комитета (главы местной администрации) путем опроса и визирования членами исполнительного и распорядительного органа проектов соответствующих решений.

Согласно пункту 36 регламента N-ского райисполкома, утвержденного решением от 28.10.2011, по отдельным, не терпящим отлагательства вопросам, а также вопросам, не требующим обсуждения на заседании райисполкома, решения могут приниматься в рабочем порядке путем опроса не менее двух третей членов от установленного состава райисполкома.

Решение от 10.02.2014 «О сносе самовольных построек и приведении самовольных построек в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние» принято в рабочем порядке. За принятие решения высказалось 7 членов исполкома (из восьми).

Проанализировав все доказательства, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято первым заинтересованным лицом в пределах его компетенции.

В соответствии с положениями подпункта 3 части 1 пункта 1, пункта 5 статьи 223 ГК при самовольной постройке, если сохранение такой постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, местный исполнительный и распорядительный орган обязан принять решение о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.

При этом под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей ГК понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

В судебном заседании ИП А. пояснила, что перепланировка явилась вынужденной мерой в связи с самовольно произведенными РУП «ЖКХ» перепланировками в его помещениях. В частности, помещение, принадлежащее индивидуальному предпринимателю, из-за перепланировки, произведенной РУП «ЖКХ», было «отрезано» от входа, в результате чего заявителю пришлось из окна в коридоре сделать дверь (вход) в свое помещение, а из-за того, что эта дверь находилась на значительном расстоянии от земли, заявителю пришлось установить крыльцо для возможности попасть в помещение самой и посетителям магазина.

Материалами дела подтверждался и заявителем не оспаривался факт, что после выдачи N-ским районным исполнительным комитетом решения от 11.09.2008 о разрешении на проведение проектно-изыскательских работ (изготовление проекта) на перепланировку находящегося в собственности ИП А. помещения бывшей часовой мастерской (17,6 кв. м) индивидуальным предпринимателем еще до изготовления проекта самовольно были проведены работы по перепланировке не только помещения часовой мастерской, но и части помещений коридора и щитовой, находящихся в собственности N-ского районного исполнительного комитета и хозяйственном ведении РУП «ЖКХ».

При этом соответствующие разрешения собственника получены не были (какие-либо решения по распоряжению коммунальной собственностью не принимались). В период изготовления проекта специалистами N-ского УКС, прибывшими на место проведения работ, было установлено, что работы по перепланировке уже были выполнены к этому моменту заявителем самостоятельно и не только в помещении часовой мастерской, но и в коридоре и части щитовой, находящихся в собственности N-ского районного исполнительного комитета, ввиду чего проект заявителем так и не был получен.

При таких обстоятельствах судом не были приняты во внимание доводы заявителя о наличии необходимых разрешений и проектной документации.

Как указано выше, заявителем были проведены работы по перепланировке не только помещения часовой мастерской, но и части помещений коридора и щитовой, находящихся в собственности N-ского районного исполнительного комитета и хозяйственном ведении РУП «ЖКХ», без получения соответствующих разрешений собственника.

Фактически произведенная заявителем перепланировка увеличила площадь помещений ИП А. за счет уменьшения площади N-ского районного исполнительного комитета. Данное обстоятельство свидетельствовало о наличии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при осуществлении ИП А. самовольной перепланировки, поскольку прямо нарушались права другого собственника — N-ского районного исполнительного комитета.

Кроме этого, как справедливо отметил представитель второго заинтересованного лица, оставался открытым вопрос о том, не повлияла ли произведенная перепланировка (демонтаж разделительных стен) каким-либо образом на эксплуатационную пригодность здания и, как следствие, на безопасность арендаторов и собственников, расположенных в здании.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что решение районного исполнительного комитета в оспариваемой части было принято в соответствии с действующим законодательством.

В отношении земельного участка под возведенное заявителем крыльцо представители первого заинтересованного лица в судебном заседании пояснили, что земельный участок для возведения крыльца заявителю не выделялся, ввиду чего не могло быть принято решение и об изъятии этого участка.

Материалами дела подтверждался факт самовольного строительства ИП А. крыльца (копия постановления об административном правонарушении от 29.10.2012) и факт самовольного занятия ИП А. земельного участка площадью 0,0006 га под строительство крыльца (копия постановления об административном правонарушении от 06.12.2012).

Довод заявителя о том, что она не была привлечена к административной ответственности ввиду малозначительности совершенного административного правонарушения, не исключал самого административного правонарушения, которое имело место.

Суд также отметил, что решение N-ского районного исполнительного комитета от 30.09.2010 «О разрешении зарегистрировать самовольные постройки» было признано утратившим силу решением N-ского районного исполнительного комитета от 12.12.2014.

Таким образом, в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.

Если объект возводится на самовольно занятом участке, то местным районным исполнительным комитетом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

В случае отказа лица, самовольно занявшего земельный участок, выполнить соответствующее решение властей снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние осуществляются исполнительным комитетом. Взыскание затрат, понесенных в результате выполнения работ по принудительному сносу самовольно построенного крыльца и приведение самовольных построек в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, производится в судебном порядке.