В соответствии с подпунктом 1 части второй пункта 1 статьи 7 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 288 ГК).
Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 520 ГК).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 522 ГК).
Согласно статье 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пример из судебной практики.
В экономический суд с иском обратилось общество с ограниченной ответственностью «Д» (ООО «Д») к закрытому акционерному обществу «С» (ЗАО «С») о регистрации договора купли-продажи от 13.01.2014.
К участию в деле было привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.
В обоснование поданного заявления истец указывает, в частности, что в январе 2014 г. с ответчиком были заключены два договора купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался передать в собственность истца объекты недвижимого имущества, находящиеся на смежных земельных участках, для использования их в качестве единого производственного комплекса:
- договор купли-продажи от 17.01.2014 (далее — договор N 1);
- договор купли-продажи от 13.01.2014 (далее — договор N 2).
Договор N 1 и переход права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по указанному договору, были зарегистрированы в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
Расчеты за объекты недвижимости по договору N 1 произведены в полном объеме.
Регистрация договора N 2 и перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по указанному договору, в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру не произведена.
Объекты, передаваемые по договору N 2, представляют собой часть производственной базы, имеющей в своем составе помимо передаваемых также иные объекты недвижимости. Производственная база расположена на земельном участке по адресу: г. С., ул. В., д. 1б, назначение — земельный участок для обслуживания производственной базы. До отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав производственной базы, необходимо было изъять часть земельного участка, предоставленного для обслуживания базы в целом, и предоставить его для обслуживания отдельных объектов, подлежащих продаже, с целью возможности осуществления государственной регистрации одновременного перехода к покупателю прав на объекты и на земельный участок.
Регистрация договора и перехода права собственности на объекты по договору N 2 не могла быть произведена в силу того, что на момент подписания названного договора не было осуществлено выделение отдельного земельного участка для обслуживания продаваемых объектов.
В договоре N 2 стороны предусмотрели обязанность продавца до передачи объектов покупателю выполнить все предусмотренные законодательством процедуры и формальности, необходимые для передачи объектов покупателю и регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю, в том числе разделение земельного участка, указанного в пункте 1.4 договора, на несколько земельных участков (либо выделение из земельного участка, указанного в пункте 1.4 договора, нового земельного участка).
Ответчик не исполнил свои обязательства по выделению отдельного земельного участка, необходимого для обслуживания продаваемых объектов, в связи с чем на протяжении длительного времени отсутствует возможность зарегистрировать договор N 2 в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и дополнении к исковому заявлению, просил суд вынести решение о регистрации договора N 2 от 13.01.2014.
Ответчик иск не признал. В обоснование непризнания иска, в частности, указал, что в отношении вышеуказанного недвижимого имущества между сторонами был заключен договор аренды от 01.03.2014, срок действия которого истек 31.12.2014. При этом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 13.01.2014 недвижимое имущество не передавалось на баланс покупателя и не оплачивалось истцом. Фактической передачи имущества не осуществлялось. Государственная регистрация договора не произведена. Сам по себе факт владения приобретенным по договору недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, не влечет возникновения у приобретателя права собственности на него. Право собственности на недвижимое имущество не возникает у приобретателя и в случае приобретения этого имущества у продавца, у которого отсутствовал акт о регистрации права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество. При этом указанные обстоятельства не являются основанием ни для признания и подтверждения права собственности приобретателя регистрирующим органом, ни для установления факта владения приобретателем такого имущества на праве собственности хозяйственным судом (исключение составляет установление факта владения недвижимым имуществом на праве собственности в силу приобретательной давности).
Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, поддержал в полном объеме.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру направило в суд ходатайство о рассмотрении дела по существу в отсутствие своего представителя.
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), пришел к выводу, исходя из следующего.
Согласно статье 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
13.01.2014 между ООО «Д» и ЗАО «С» заключен договор купли-продажи N 2.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 2 ответчик взял на себя обязательства передать в собственность истцу объекты недвижимости:
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 1, площадью 37,5 кв. м, назначение — гараж;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 1, площадью 100,9 кв. м, назначение — гараж;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 1, площадью 41,1 кв. м, назначение — гараж;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 1, площадью 271,1 кв. м, назначение — гараж.
17.01.2014 между ООО «Д» и ЗАО «С» заключен договор купли-продажи N 1.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1 ответчик взял на себя обязательства передать в собственность истцу объекты недвижимости:
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 5, площадью 118,6 кв. м, назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 5, площадью 95,1 кв. м, назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 5, площадью 177,5 кв. м, назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад;
- капитальное строение, расположенное по адресу: г. С., ул. В., д. 5, площадью 62,1 кв. м, назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад.
Во исполнение договора N 1 ответчик по передаточному акту от 17.01.2014 передал истцу проданные объекты недвижимости.
17.01.2014 агентством по государственной регистрации и земельному кадастру была произведена государственная регистрация:
- перехода прав, ограничений (обременений) на земельный участок (право аренды), правообладатель — ООО «Д»;
- в отношении капитального строения площадью 118,6 кв. м, (назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад) — перехода права собственности на капитальное строение, правообладатель — ООО «Д».
Также 17.01.2015 была произведена государственная регистрация в отношении капитальных строений с инвентарным номером: 1, 2, 3.
24.02.2015 агентством по государственной регистрации и земельному кадастру было отказано в совершении регистрационного действия — регистрации объектов недвижимости по договору от 13.01.2014.
В извещении об отказе в совершении регистрационного действия от 24.02.2015 было указано, в частности, что имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации. Документы, представленные для государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь (в установленном законодательством порядке не сформирован и не зарегистрирован отдельный земельный участок для обслуживания непосредственно отчуждаемого объекта недвижимого имущества).
В соответствии со статьей 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок ним» (далее — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.
В силу пункта 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение (пункт 5 статьи 10 Закона о государственной регистрации).
Согласно части восьмой статьи 70 Кодекса Республики Беларусь о земле при отчуждении капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав предприятий как имущественных комплексов, землепользователи обязаны в установленном законодательством порядке обратиться за осуществлением регистрационных действий в отношении соответствующих земельных участков, необходимых для обслуживания этих капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
В судебном заседании было установлено, что до отчуждения объектов недвижимости, являющихся предметом договора от 13.01.2014, не был сформирован и зарегистрирован отдельный земельный участок для обслуживания отчуждаемых объектов.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из материалов дела, требований законодательства оснований к удовлетворению заявленных исковых требований о регистрации договора купли-продажи от 13.01.2014 не имелось.
Таким образом, в иске было отказано.
Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.