Заключая с дольщиком договор создания объекта долевого строительства, застройщик обязан указать кроме других обязательных условий договора также жилую и общую площадь квартиры.
При этом на момент заключения соответствующего договора застройщик ограничен информацией, которая содержится в проектной документации на жилой дом. С учетом указанной информации он определяет стоимость, за которую будет построена квартира для дольщика.
Передать дольщику готовую квартиру, фактически построенная площадь которой не будет отличаться от ее общей площади по проекту, невозможно.
Поэтому в договоре создания объекта долевого строительства должны быть прописаны сроки и условия возврата дольщику излишне уплаченных им денежных средств в случае расхождения проектной площади квартиры со строительной.
В этой статье приведен пример судебной практики по защите дольщиком своих прав.
Суть спора.
Гражданин Г. (дольщик) 01.03.2011 заключил с ОДО «Э» (застройщик) договор N 59-1 создания объекта долевого строительства (далее — договор N 59-1 от 01.03.2011), в соответствии с которым застройщик за счет средств дольщика должен был построить жилое помещение (квартиру N 59) в составе многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой для автомобилей, расположенное на 2-м этаже по адресу: г. Минск, ул. Ч., состоящее из 2 жилых комнат общей площадью 51,62 кв. м, жилой площадью 34,38 кв. м.
Стоимость 1 кв. м площади в договоре N 59-1 от 01.03.2011 была определена в текущих ценах в размере 4158000 руб. и зафиксирована в размере, равном 1350 условных единиц.
1 условная единица (далее — у. е.) равна курсу, который по соглашению сторон равен курсу продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк», расположенном по адресу: г. Минск, ул. Ольшевского, 24.
В соответствии с графиком платежей дольщик ежемесячно в течение срока строительства квартиры производил платежи застройщику.
Согласно указанному договору застройщик построил для дольщика жилое помещение, которое было передано ему по акту приемки-передачи.
Вместе с тем общая площадь построенной квартиры оказалась равной 50,4 кв. м, т. е. меньше, чем проектная площадь данного помещения, на 1,22 кв. м.
В этом случае застройщик в месячный срок должен возвратить дольщику излишне уплаченные им денежные средства.
Результатом затянувшейся переписки между сторонами стал возврат денежных средств застройщиком дольщику в размере 5124871 руб.
Поскольку дольщик не был согласен с суммой, подлежащей возврату, то он сначала в претензионном, а затем в судебном порядке пытался урегулировать с застройщиком возникший между ними спор.
Позиция истца, изложенная в иске.
Истец аргументировал свою позицию следующим образом.
Поскольку ответчиком не выполнено обязательство по строительству квартиры площадью 51,62 кв. м, то он обязан возвратить истцу излишне уплаченные им денежные средства, составляющие сумму в белорусских рублях, соответствующую 1647 у. е. (1350 x 1,22).
Возврат средств должен осуществляться исходя из курса продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк», расположенном по адресу: г. Минск, ул. Ольшевского, 24, действующего на день возврата средств, т. к. это предусмотрено пунктом 8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее — Правила), утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ N 396).
В пункте 4.4 договора N 59-1 от 01.03.2011 записано, что при отличии фактически построенных площадей объекта долевого строительства от проектной документации более чем на 1 кв. м застройщик возвращает дольщику в течение одного месяца излишне оплаченную площадь до фактических размеров.
Ответчиком допущена просрочка в исполнении договорного обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Согласно представленному истцом расчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию с ответчика, составляла 3703470 руб.
Также истец предъявил ко взысканию пеню в размере 1% за каждый день просрочки, ссылаясь при этом на статьи 22 — 25 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
Согласно представленному истцом расчету сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляла 56003451 руб.
Впоследствии истец дважды уточнял свои исковые требования.
Сначала истец указал в иске следующее.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору N 59-1 от 01.03.2011 застройщик обязался построить квартиру и передать ее дольщику в собственность не позднее января 2013 г.
Вместе с тем квартира ему была передана по акту приемки-передачи только 01.04.2013, т. е. с просрочкой 56 дней.
Согласно пункту 8.2 договора при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с нарушением сроков, установленных договором, застройщик уплачивает дольщику пеню в размере 0,013% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки.
Поскольку истцом была внесена сумма в белорусских рублях, соответствующая 69687 у. е., он полагал, что ответчик обязан уплатить ему пеню в размере 5205103 руб., что по состоянию на день составления иска эквивалентно 507,32 дол. США.
Кроме того, по мнению истца, недоплаченной ответчиком является сумма в размере 11560045 руб., определенная им на дату уточнения своих исковых требований.
Что касается процентов за пользование чужими денежными средствами, то здесь сумма, подлежащая взысканию с ответчика, составила 4917280 руб.
Здесь истец при расчете процентов использовал ставку рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующую на момент частичной оплаты и на момент уточнения истцом своих исковых требований.
На заключительном этапе истец просил суд взыскать пеню в размере 4304718 руб. за нарушение сроков ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором располагалась квартира истца, поскольку, по его словам, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию с просрочкой, которая составила 46 дней.
Срок просрочки истек 18.03.2013.
Оставшиеся исковые требования к ответчику выглядели следующим образом:
- взыскание суммы основного долга за недостроенные метры площади квартиры в размере 11638914 руб.;
- взыскание суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4711887 руб., рассчитанной по состоянию на 31.07.2014, т. е. на дату очередного уточнения истцом своих исковых требований.
Первоначальная позиция ответчика, изложенная в отзыве на иск.
Ответчик не признал требования истца, аргументировав свою позицию следующим образом.
Ответчик должен был возвратить истцу излишне уплаченные денежные средства, что предусмотрено пунктом 4.4 договора N 59-1 от 01.03.2011.
Только 11.03.2014 ответчик смог исполнить обязательство. В этот день на карт-счет истца, открытый в обслуживающем его банке, были перечислены денежные средства в сумме 5124871 руб.
Исполнение указанного обязательства стало возможным только после того, как истец 10.03.2014 наконец-то передал ответчику копию договора с банком, в котором имелись все необходимые для перечисления денежных средств реквизиты.
Ответчик полагал, что он своевременно и в полном объеме возвратил истцу причитающиеся ему денежные средства в сумме 5124871 руб., что соответствовало 1647 дол. США, исходя из следующего.
Часть седьмая пункта 8 Правил устанавливала порядок определения суммы возврата средств дольщику в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке).
В сложившейся ситуации указанная норма законодательства не регулирует взаимоотношения сторон, т. к. договор N 59-1 от 01.03.2011 не был расторгнут, не было и отказа одной из сторон от исполнения договора. Поэтому возврат истцу денежных средств осуществлялся на основании пункта 4.4 договора N 59-1 от 01.03.2011.
Более того, ни сам Указ N 396, ни какой-либо иной нормативный правовой акт или договор N 59-1 от 01.03.2011 не содержат нормы, регламентирующие порядок определения сумм возврата средств дольщику, если фактически построенная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м.
С учетом этого у ответчика отсутствовали основания для возврата истцу денежных средств исходя из курса белорусского рубля к наличному доллару США, установленного на день возврата.
Ответчик не согласен был с тем, что срок исполнения обязательства истек 27.04.2013, исходя из следующего.
В пункте 4.4 договора N 59-1 от 01.03.2011 указано, что застройщик в течение 1 месяца возвращает излишне оплаченную площадь до фактических размеров.
Вместе с тем исходя из существующей редакции договора день исполнения или хотя бы период времени, когда обязательство по возврату истцу денежных средств должно быть исполненным, нельзя определить, поскольку указание в договоре N 59-1 от 01.03.2011 формулировки «в течение месяца» без указания, с какого момента исчисляется указанный срок, не вносит ясности.
С учетом содержания пункта 2 статьи 295 ГК и пункта 4.4 указанного договора должник обязан исполнить обязательство в месячный срок со дня поступления письменного требования кредитора о его исполнении.
Первым письменным требованием истца является заявление, поступившее ответчику 18.12.2013.
Однако ответчик не смог исполнить обязательство в месячный срок с даты поступления указанного заявления, поскольку истец не совершил действий, вытекающих из существа обязательства, а именно не представил копию договора с банком, в котором имелись все необходимые для перечисления денежных средств реквизиты. Истец сделал это только 10.03.2014.
Ответчик полагал, что следует руководствоваться пунктом 3 статьи 376 ГК, а также пунктами 1 и 3 статьи 377 ГК.
С учетом вышеизложенного ответчик считал, что он не допустил просрочку в исполнении обязательства, предусмотренного пунктом 4.4 договора.
По вопросу взыскания истцом пени в размере 1% ответчик пояснил следующее.
Статья 26 Закона о защите прав потребителей не устанавливала ответственность для исполнителя (застройщика). В указанной норме говорится об ответственности для продавца, поставщика в случае приобретения потребителем товара ненадлежащего качества.
В то же время ответчиком оказаны услуги истцу в части строительства жилья.
Также ответчик полагал, что ссылка на статьи 30 и 33 Закона о защите прав потребителей неуместна, поскольку указанные нормы устанавливают ответственность для исполнителя в случае нарушения сроков выполнения работ и т. п.
Окончательная позиция, сформированная ответчиком с учетом уточнений истцом своих требований.
28.03.2013 и 01.04.2013 ответчик выдал истцу соответственно справку (для государственной регистрации возникновения права собственности на квартиру) и акт приемки-передачи.
Частью третьей пункта 3.1 договора N 59-1 от 01.03.2011 предусмотрено, что в течение 6 месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, после государственной регистрации его создания, при условии полной оплаты дольщиком цены договора застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, а также осуществить передачу по акту приемки-передачи дольщику объекта долевого строительства комплекта ключей от жилого помещения и документов на установленное оборудование.
Таким образом, при выдаче документов на квартиру и передаче самой квартиры ответчиком не допускались какие-либо просрочки.
Ответчик не нарушил условия, содержащиеся в пунктах 4.3 и 5.5 договора N 59-1 от 01.03.2011, а также в приложении 4 к договору N 59-1 от 01.03.2011, поскольку в соответствии с указанным договором истцу были перечислены излишне оплаченные им денежные средства, рассчитанные исходя из курсов продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк», действующих на дату внесения ответчиком платежей в банк (31.03.2011 и 11.01.2013).
В договоре N 59-1 от 01.03.2011 и приложениях к нему не указано, что застройщик должен был возвратить денежные средства, исходя из курса продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк», действующего на день возврата застройщиком указанных платежей.
В условиях договора, приложениях к нему не записано, что в рассматриваемой ситуации денежные средства возвращаются дольщику исходя из курса, действующего на день возврата.
Истец мог предложить ответчику иной вариант перечисления денежных средств, однако не сделал этого.
При этом истец своими действиями (представление ответчику копии договора с банком) согласился с тем, что на его счет безналичным банковским переводом будут перечислены денежные средства.
Что касается такого варианта перечисления денежных средств, как почтовый перевод соответствующей суммы по адресу, где проживает истец, то этот вариант ответчиком не рассматривался, поскольку, во-первых, истец не предложил ответчику такой способ исполнения обязательства, а согласился с тем, что ответчик перечислит деньги в безналичном порядке.
Во-вторых, у ответчика не было достоверной и документально подтвержденной информации о том, что истец зарегистрирован по новому адресу и постоянно там проживает.
В отношении исполнения обязательства путем внесения долга в депозит ответчик отметил, что такой порядок исполнения не является обязательным для него.
Результаты рассмотрения дела судом первой инстанции.
Суд первой инстанции принял решение о взыскании с ОДО «Э» в пользу гражданина Г. излишне уплаченной суммы в размере 11888639 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3963526 руб., а всего — 15852165 руб.
В удовлетворении исковых требований гражданина Г. к ОДО «Э» в остальной части суд первой инстанции отказал.
При принятии решения суд первой инстанции руководствовался следующими доводами.
Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 295 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со статьей 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 1 статьи 366 ГК в случае, если денежное обязательство в соответствии с законодательством подлежит оплате в белорусских рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, проценты начисляются на подлежащую уплате сумму в белорусских рублях, определенную по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день исполнения денежного обязательства либо его соответствующей части, а в случае взыскания долга в судебном порядке — на день вынесения решения судом.
Давая оценку представленным доказательствам и учитывая содержание пункта 3.1 договора N 59-1 от 01.03.2011, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по вводу объекта долевого строительства в эксплуатацию удовлетворению не подлежат.
В обоснование своих исковых требований истец указал, что он просит взыскать пеню за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию, что соответственно привело к нарушению срока передачи истцу квартиры.
Исходя из представленных сторонами документов, суд пришел к выводу, что ответчик исполнил свои обязательства по вводу жилого дома в эксплуатацию, предусмотренные пунктом 2.1 договора N 59-1 от 01.03.2011, в установленный договором срок, поэтому доводы истца о нарушении ответчиком срока ввода жилого дома в эксплуатацию являются несостоятельными.
Доводы истца о том, что жилой дом был введен в эксплуатацию в марте 2013 г., опровергаются актом приемки в эксплуатацию объекта от 29.01.2013.
Доводы ответчика о надлежащем исполнении обязанности по возврату излишне оплаченной площади судом признаются несостоятельными.
В соответствии с пунктом 5.5 договора N 59-1 от 01.03.2011, если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства (общая площадь по СНБ) меньше / больше оговоренной в договоре, застройщик в одностороннем порядке производит перерасчет цены объекта долевого строительства, который направляется дольщику заказным письмом по указанному в договоре адресу и является для дольщика обязательным. Перерасчет в случае увеличения / уменьшения общей площади производится по ценам, указанным в договоре.
Согласно пункту 6.4 договора N 59-1 от 01.03.2011 застройщик обязан, если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, произвести перерасчет стоимости объекта долевого строительства.
Таким образом, оценив условия договора N 59-1 от 01.03.2011, суд пришел к выводу, что именно ответчик как застройщик обязан был в течение 1 месяца со дня, когда он узнал об изменении фактической площади передаваемого объекта долевого строительства, произвести перерасчет, направить истцу заказное письмо с перерасчетом и возвратить излишне уплаченные денежные средства, что ответчиком не было сделано.
Судом установлено и данный факт не оспаривался ответчиком, что перерасчет цены объекта долевого строительства не производился, заказное письмо с перерасчетом истцу не направлялось. Только после письменного обращения истца в декабре 2013 г. ответчиком был произведен перерасчет цены и только 10.03.2014 была произведена выплата 5124871 руб.
Доводы ответчика о том, что, направив истцу 09.01.2014 и 23.01.2014 письма о необходимости открытия расчетного счета для возврата излишне перечисленных денежных средств, обязательства были исполнены надлежащим образом, суд признает несостоятельными, поскольку в данных письмах отсутствует расчет суммы, подлежащей возврату.
В судебном заседании установлено, что 25.02.2013 составлен технический паспорт с поэтажными планами на многоквартирный жилой дом, из которого усматривается общая площадь квартиры, принадлежащей истцу.
В судебном заседании ответчик пояснил, что технический паспорт им получен в конце марта 2013 г.
28.03.2013 ответчик выдал истцу справку для государственной регистрации возникновения права собственности на квартиру, в которой указана общая площадь квартиры в размере 50,4 кв. м.
Таким образом, суд пришел к выводу, что именно с 28.03.2013 у ответчика возникла обязанность по перерасчету стоимости цены объекта долевого строительства и по возврату излишне уплаченной суммы, которую в соответствии с договором ответчик обязан был возвратить в течение 1 месяца.
Суд не согласился с расчетом подлежащих возврату излишне уплаченных сумм, представленным ответчиком.
Расчет:
1,22 x 1350 = 1647 у. е.
Курс наличного доллара США на день вынесения решения, т. е. на 31.07.2014, в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк» составил 10330 руб.
1647 x 10330 = 17013510 руб.
10.03.2014 ответчиком перечислено истцу 5124871 руб.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию излишне уплаченная сумма в размере 11888639 руб.
Поскольку обязательства по возврату излишне уплаченной суммы ответчиком исполнены ненадлежащим образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3963526 руб.
Расчет
Ответчик обязан был произвести возврат денежных средств до 28.04.2013. Частично обязательства исполнены 10.03.2014 в сумме 5124871 руб.
С 28.04.2013 по 10.03.2014 количество дней просрочки — 316 дн. Ставка рефинансирования Национального банка Республики Беларусь — 20,5%.
17013510 руб. x 20,5% x 316 дн. / 365 дн. = 907074 руб.
Просрочка с 10.03.2014 по 31.07.2014 составила 459 дн.
17013510 — 5124871 = 11888639 руб.
11888639 x 20,5% x 459 дн. / 365 дн. = 3056452 руб.
Доводы кассационной жалобы.
Ответчик не был согласен с решением суда первой инстанции в части взыскания с него суммы в размере 15857619 руб. по следующим причинам.
1. Нарушение судом норм процессуального права.
В нарушение требований статей 113, 174, 175 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ГПК) судом первой инстанции не был составлен протокол судебного заседания, которым 31.07.2014 закончилось рассмотрение дела.
Об этом недостатке ответчик сообщил 02.09.2014 при ознакомлении с материалами дела.
Поскольку протокол судебного заседания отсутствовал, то ответчик как юридически заинтересованное в исходе дела лицо не имел возможности воспользоваться своими правами, предусмотренными статьей 176 ГПК: ознакомиться с указанным документом и подать замечания на протокол.
В соответствии с пунктом 8.4 договора N 59-1 от 01.03.2011 споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а именно: иск подается в суд по месту расположения объекта долевого строительства. Данное условие договора соответствует статье 48 ГПК.
Поскольку объект недвижимости, построенный для истца, находится в Центральном районе г. Минска, суд Советского района г. Минска должен был в соответствии со статьей 246 ГПК отказать в возбуждении производства по делу.
При этом, если суд первой инстанции все-таки возбудил производство по делу, он обязан был согласно статье 51 ГПК передать дело на рассмотрение в суд Центрального района г. Минска, что им не было сделано.
Согласно статье 312 ГПК мотивировочная часть решения составляется в семидневный срок со дня подачи заявления об этом.
Ответчик подал заявление о составлении мотивировочной части решения 31.07.2014.
Только 28.08.2014 (дата отправки согласно штемпелю почтового отделения) суд первой инстанции направил ответчику мотивировочную часть решения, которая якобы была составлена 07.08.2014.
Ответчик полагал, что указанный срок был нарушен судом первой инстанции.
Ответчик обратил внимание суда на то, что с учетом содержания части 5 статьи 311 ГПК мотивировочная часть решения, составленная после его оглашения, направляется юридически заинтересованным в исходе дела лицам в трехдневный срок со дня ее составления.
На это правило указывал Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в пункте 18 постановления от 28.09.2001 N 10 «О решении суда первой инстанции» (далее — постановление N 10).
Первоначальные исковые требования истца включали в том числе требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков, предусмотренных статьями 22 — 25 Закона о защите прав потребителей, в сумме 56003451 руб.
В дальнейшем истец дважды уточнял свои исковые требования. В результате этого указанное требование к ответчику уже не предъявлялось.
Вместе с тем истец не отказался от иска в части требования о взыскании пени в сумме 56003451 руб., а суд первой инстанции в нарушение пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28.06.2001 N 7 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса при рассмотрении дел в суде первой инстанции» не уточнил позицию истца о том, поддерживает ли он заявленные требования и в каком объеме.
Поскольку отказ от иска является процессуальным действием, то в случае отказа истца от иска в части взыскания пени в сумме 56003451 руб. он должен был подать суду заявление об этом, а тот в свою очередь должен был рассмотреть данный вопрос в установленном законом порядке. Однако эта процедура не была им соблюдена.
Не исполнено судом первой инстанции положение пункта 1 постановления N 10 о том, что решение должно содержать ответы на все заявленные требования.
31 июля 2014 г. истец вновь уточнил свои исковые требования. Новые требования истца к ответчику, которые были приняты к рассмотрению судом первой инстанции, состояли из требований о взыскании:
суммы основного долга за недостроенные метры площади квартиры в размере 11638914 руб.;
процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4711887 руб.;
пени в размере 4304718 руб. за несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию.
При вынесении решения 31.07.2014 суд постановил взыскать с ОДО «Э» в пользу гражданина Г. излишне уплаченную сумму в размере 11888639 руб.
Статьей 298 ГПК предусмотрено, что суд может в зависимости от выяснившихся обстоятельств дела выйти за пределы размера заявленных требований, если это необходимо для правильного разрешения спора.
Пунктом 12 постановления N 10 определено, что суд рассматривает дело только в пределах заявленного иска и не вправе по собственной инициативе проводить судебное разбирательство в отношении незаявленных требований, а при вынесении решения — изменять предмет и основание иска, кроме случаев, предусмотренных ГПК и другими актами законодательства.
При этом здесь же указано: «если суд пришел к выводу, что для правильного разрешения спора необходимо выйти за пределы размера заявленных требований (часть 2 статьи 298 ГПК), то обстоятельства, послужившие основанием к такому выводу, должны быть изложены при составлении мотивировочной части решения».
В мотивировочной части решения не указано, что суд первой инстанции для правильного разрешения спора вышел за пределы размера заявленного истцом требования взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму, и не приведены причины, почему он это сделал.
Ответчик полагал, что в данной ситуации суд первой инстанции нарушил требования статьи 298 ГПК и пункта 12 постановления N 10.
2. Факты, положенные судом в основу решения, не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами.
Ответчик указал, что исходя из содержания пункта 5.5 договора N 59-1 от 01.03.2011, где записано: «перерасчет в случае увеличения / уменьшения общей площади объекта долевого строительства, производится по ценам, указанным в договоре», не вытекает, что перерасчет цены квартиры должен производиться исходя из стоимости 1 кв. м общей площади в сумме, эквивалентной 1350 у. е., по курсу продажи наличного доллара США, установленному в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Белагропромбанк», на день перерасчета.
Данное умозаключение суда не подтверждено другими условиями договора, а также нормами действующего законодательства.
Ответчик не нарушил условия договора N 59-1 от 01.03.2011.
По мнению ответчика, обоснованность его доводов подтверждается формулировками, содержащимися в пункте 8 Правил.
В указанном нормативном правовом акте законодатель разделяет такие формулировки, как: «по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа» и «по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата».
В договоре N 59-1 от 01.03.2011 и приложениях к нему не записано, что денежные средства возвращаются дольщику исходя из курса, действующего на день возврата.
3. Суд применил не подлежащую применению норму материального права.
Суд первой инстанции полагал, что с 28.03.2013, когда ответчик выдал истцу справку для государственной регистрации возникновения права собственности на квартиру, ответчик узнал об изменении фактической площади передаваемой квартиры.
По мнению суда, именно с указанной даты у ответчика возникла обязанность по перерасчету стоимости цены объекта долевого строительства и по возврату излишне уплаченной суммы, которую в соответствии с пунктом 4.4 договора N 59-1 от 01.03.2011 ответчик обязан был возвратить в течение 1 месяца.
В обоснование сделанных выводов суд ссылался на пункт 1 статьи 295 ГК.
Вместо указанной нормы суду следовало руководствоваться пунктом 2 статьи 295 ГК, поскольку в договоре N 59-1 от 01.03.2011 не указано, с какого момента должен исчисляться указанный месячный срок.
Тем более, что суд первой инстанции в своем решении не указал, каким способом ответчик должен был возвратить излишне уплаченную истцом сумму, учитывая, что в договоре такого условия не было.
В случае несогласия с предложенным ответчиком вариантом возврата денежных средств истец мог предложить иной вариант перечисления денежных средств, однако этого не сделал. Тем самым, по мнению ответчика, своими действиями (несвоевременное представление копии договора с банком) истец согласился с тем, что на его счет безналичным банковским переводом будут перечислены денежные средства.
Только 10.03.2014 ответчик получил копию указанного документа, заверенную истцом, и на следующий день истцу были перечислены денежные средства в сумме 5124871 руб.
Доводы кассационного протеста.
На вынесенное судом первой инстанции решение прокурором района был принесен кассационный протест.
Прокурор района считал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям.
Первоначальные исковые требования истца включали требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков, предусмотренных статьями 22 — 25 Закона о защите прав потребителей, в сумме 56003451 руб.
В дальнейшем истец дважды уточнял свои исковые требования. В результате этого указанное исковое требование к ответчику не предъявлялось. Вместе с тем истец не отказался от иска в части требования о взыскании пени в указанном размере, а суд первой инстанции не уточнил позицию истца о том, поддерживает ли он заявленные требования и в каком объеме.
Не исполнено судом первой инстанции требование пункта 1 постановления N 10 о том, что решение должно содержать ответы на все заявленные требования.
В мотивировочной части решения суд указал, что ответчик должен был в месячный срок, исчисляемый с 28.03.2013, возвратить излишне уплаченную истцом сумму.
Вместе с тем суд не указал, каким способом ответчик должен был исполнить данное обязательство, учитывая, что в договоре N 59-1 от 01.03.2011 об этом не указано.
Результаты рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда определила решение суда первой инстанции изменить, указав о взыскании с ОДО «Э» в пользу гражданина Г. 11638811 руб. в счет возврата денежных средств, 4043088 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего взыскать 15681900 руб.
При принятии определения суд кассационной инстанции руководствовался следующими доводами.
Доводы жалобы о том, что примененный судом подход противоречит условиям договора N 59-1 от 01.03.2011 и Правилам, коллегия находит необоснованными, поскольку пункт 5.5 договора не предусматривал произведение перерасчета по курсу, действовавшему на дату платежа, а часть 7 пункта 8 Правил регламентировала возврат денежных средств по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному на день возврата, если иное не достигнуто соглашением сторон.
Судом первой инстанции также установлено, что 10.03.2014 ответчиком в счет излишне уплаченной истцом суммы было возвращено 5124871 руб., что соответствовало 520,3 у. е. на день осуществления платежа по принятому сторонами курсу.
Таким образом, невыплаченная ответчиком истцу на день рассмотрения судом дела сумма составила 1126,7 у. е. (1647 у. е. — 520,3 у. е.), что по курсу на день вынесения судом решения составляло 11638811 руб. (1126,7 у. е. x 10330 руб.).
Поскольку судом первой инстанции при определении указанной суммы была допущена ошибка, то решение суда в данной части подлежит изменению.
Доводы жалобы и протеста о том, что суд первой инстанции не принял во внимание то, что истец не представил информацию об открытии им счета для перечисления денежных средств, а также не указал в решении, каким способом ответчик должен был вернуть в месячный срок истцу денежные средства при отсутствии указания об этом в самом договоре, не опровергают правильность выводов суда о нарушении ответчиком срока исполнения обязательства, поскольку пунктом 1 статьи 308 ГК предусмотрен механизм исполнения должником денежного обязательства в случае уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны путем внесения долга в депозит.
Вместе с тем коллегия полагала, что судом первой инстанции была допущена ошибка при расчете подлежащих взысканию в пользу истца процентов, которая подлежит исправлению.
Доводы жалобы и протеста о том, что суд не разрешил требование истца о взыскании неустойки в соответствии с Законом о защите прав потребителей и не принял в установленном порядке отказ от иска в данной части требований, являются необоснованными, поскольку из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения дела истец не отказывался от иска о взыскании неустойки, а лишь изменил основание и размер заявленных им в данной части требований, которые были разрешены судом в полном объеме.
Указание в жалобе о допущенных судом нарушениях сроков изготовления протокола судебного заседания и мотивировочной части решения не является существенным нарушением норм гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену судебного постановления.
Доводы жалобы о нарушении судом правил подсудности являются необоснованными, поскольку истцом заявлено требование не о праве на недвижимое имущество, а вытекающее из ненадлежащего исполнения договора долевого строительства, которое подлежит рассмотрению с соблюдением общих правил подсудности в соответствии со статьей 46 ГПК.
В заключение отметим, что неуказание в договоре создания объекта долевого строительства четкого порядка возврата дольщику излишне уплаченных им денежных средств в описанной ситуации, отсутствие в законодательстве норм, регламентирующих разрешение подобных ситуаций, а также позиция застройщика в возникшем споре привели к тому, что до настоящего времени (прошло более 2 лет) дольщик не смог полностью получить излишне уплаченные им по договору N 59-1 от 01.03.2011 денежные средства.