В суде общей юрисдикции (включая суд, рассматривающий экономические дела) осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 11 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), в т.ч. иными способами, предусмотренными законодательством.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Статьей 445 ГК предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Суть спора. Позиции сторон.
Общество с ограниченной ответственностью «В» обратилось в экономический суд Минской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика — закрытого акционерного общества «У» 1250192680 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены изолированных складских помещений N 2, N 3, N 4, приобретенных у последнего по договору купли-продажи недвижимости от 27.01.2014. В качестве правового обоснования истец указывает ст. 445, 446, 528 ГК.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил взыскать 1250116950 руб. в качестве соразмерного уменьшения покупной цены изолированных складских помещений N 2, N 3, N 4, приобретенных у ответчика по договору купли-продажи от 27.01.2014, на основании ст. 528 и подп. 1 п. 1 ст. 445 ГК.
Суд принял к рассмотрению уточненные требования.
Исковые требования мотивированы продажей ответчиком объекта недвижимости ненадлежащего качества.
Ответчик иск не признал по мотивам, указанным в отзыве на иск от 15.10.2014. В обоснование своих возражений, в частности, указал, что кровля, выполненная ОДО «М», не соответствует проекту. С требованием истца об уменьшении покупной цены не согласился, указывая на то, что истец не отремонтировал кровлю, а осуществил строительство новой кровли.
Третье лицо — ОДО «М» с иском не согласилось по мотивам, указанным в отзыве на иск от 09.02.2015. В судебном заседании представители третьего лица указали, что строительство здания, впоследствии проданного ответчиком истцу по договору от 27.01.2014, осуществлялось в соответствии с проектно-сметной документацией. Дефектный акт на гарантийные обязательства, по мнению третьего лица, не является доказательством по делу, поскольку при его составлении не была изучена проектная и исполнительская документация, не сделаны выводы о причинах появления дефектов. Истец в нарушение ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», как далее указало третье лицо, осуществил строительство новой кровли без разрешительной документации. Цена иска несоразмерна выявленным дефектам, так как были выполнены не ремонтные работы, а незаконное строительство новой кровли.
Третьи лица — ИП «Б», ИП «К», осуществлявшие технический и авторский надзор, в судебном заседании указали, что строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с проектно-сметной документацией, объект введен в эксплуатацию без каких-либо замечаний. И независимо от того, что экспертное заключение от 01.06.2009 предусматривало, что кровля должна быть с покрытием из металлочерепицы, а не из мягкого кровельного материала (мягкая кровля), данный факт не свидетельствует о строительстве кровли с нарушением проектно-сметной документации, поскольку дополнительных изменений, таких, например, как получение нового экспертного заключения в соответствии с действующим на момент строительства законодательством, в этом случае не требовалось.
Выслушав представителей сторон, специалиста, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Согласно ст. 288 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
Как следует из материалов дела, 27.01.2014 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи здания склада со встроенными помещениями (договор).
Согласно подп. 1.1 договора техническое состояние имущества соответствует его функциональному назначению и требованиям покупателя.
Во исполнение заключенного договора купли-продажи недвижимости ответчик передал, а истец принял недвижимое имущество, в частности:
- изолированное складское помещение N 2 стоимостью 624000 дол. США;
- изолированное складское помещение N 3 стоимостью 536400 дол. США;
- изолированное складское помещение N 4 стоимостью 648000 дол. США.
В соответствии с п. 2.2 договора общая цена имущества составляет 3300000 тыс.дол. США.
Согласно п. 3.1 договора передача имущества осуществляется после уплаты цены имущества.
28.01.2014 платежным ордером N 150 истец уплатил ответчику 3300000 дол. США.
По актам приема-передачи основных средств от 28.01.2014 N 3, от 28.01.2014 N 4, от 28.01.2014 N 5 и накладной от 28.01.2014 N 0024699 продавец передал покупателю предусмотренное договором капитальное строение.
14.03.2014 истец выявил недостатки (дефекты) в переданных изолированных складских помещениях N 2, N 3, N 4: в результате повреждения кровли в связи с неблагоприятными погодными условиями произошло затекание дождевых вод внутрь помещений.
15.04.2014 экспертной организацией — ООО «Экспертно-правовое бюро» по заявлению истца составлен дефектный акт на гарантийный ремонт.
21.05.2014 истец направил ответчику претензию об обнаружении протекания кровли, предложил ответчику определить размер денежных средств, подлежащих возврату в связи с уменьшением цены помещений, и разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке.
Ответчик в письме от 22.05.2014 претензию истца признал вполне обоснованной, отметив, что идет процесс подготовки документов для предъявления соответствующих претензий в адрес генерального подрядчика.
Не урегулировав с ответчиком спор в добровольном порядке, истец 07.07.2014 повторно направил ответчику претензию и предложил ответчику уплатить в качестве соразмерного уменьшения цены 1250192680 руб., а затем обратился в суд.
Решение суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.
В силу ст. 528 ГК в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- cоразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Покупатель реализовал свое право выбора и обратился с требованием к продавцу о соразмерном уменьшении покупной цены.
Определяя сумму соразмерного уменьшения покупной цены с учетом уменьшения цены иска до 1250116950 руб., истец исходил из стоимости оплаченных им актов сдачи-приемки выполненных работ (ремонт кровли здания склада) по договору строительного подряда от 01.07.2014 N 1/07-14, заключенному истцом с ООО «А».
Суд отмечает, что согласно подп. 1.1 договора купли-продажи покупатель подтверждает, что техническое состояние имущества соответствует его функциональному назначению и требованиям покупателя.
Протекание кровель, как следует из представленных в дело материалов, произошло 14.03.2014, то есть после передачи товара. Конкретную дату возникновения недостатков кровельного покрытия определить из содержания дефектного акта не представляется возможным.
Однако, как пояснил представитель третьего лица в суде, что не отрицается представителями сторон, при составлении дефектного акта от 15.04.2014 по изолированным помещениям проектная и исполнительная документация не изучалась, выводы о причинах появления дефектов не приведены.
При этом суд учитывает, что проданные по договору изолированные помещения были введены в эксплуатацию 22.02.2012, о чем свидетельствует акт приемки объекта в эксплуатацию; помещения продавались в состоянии бывших в использовании (употреблении).
В свою очередь, факт передачи недвижимого имущества по договору и его оплаты в полном объеме подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Согласно ст. 528 ГК в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 445 ГК.
Согласно подп. 1.1 договора покупатель подтверждает, что техническое состояние имущества соответствует его функциональному назначению и требованиям покупателя.
Протекание крыши, как видно из материалов дела, произошло 14.03.2014.
Факт передачи недвижимого имущества по договору и его оплаты в полном объеме подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Статьей 445 ГК предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Ст. 445 ГК не ограничивает право покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены после оплаты переданного товара.
Однако, исходя из характера и существа заявленных требований, условий обязательств по договору, заключенному между сторонами спора, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае требование об уменьшении покупной цены может быть заявлено только до фактической оплаты, а покупатель в соответствии с п. 3.1 договора оплатил стоимость объекта, в связи с чем требование об уменьшении покупной цены на сумму 1250116950 руб. (расходы истца на оплату ремонта) и взыскании данной суммы с ответчика по заявленным основаниям подлежит отклонению.
Решение обжаловалось в суд апелляционной инстанции и оставлено без изменений.