Апелляционная инстанция экономического суда Минской области рассмотрела апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «У» (ЗАО «У») на решение экономического суда Минской области по иску закрытого акционерного общества «У» к обществу с ограниченной ответственностью «С» (ООО «С»), обществу с ограниченной ответственностью «Т», обществу с ограниченной ответственностью «П», обществу с ограниченной ответственностью «Л», обществу с ограниченной ответственностью «Б», индивидуальному предпринимателю Ю., индивидуальному предпринимателю Н., индивидуальному предпринимателю А., индивидуальному предпринимателю Ш. о признании недействительным решения общего собрания собственников от 11.11.2014.
Экономический суд Минской области решением отказал истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
С решением экономического суда первой инстанции не согласился истец (апеллянт), в апелляционной жалобе просил отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, принять новое постановление о признании решения общего собрания собственников от 11.11.2014 недействительным.
В судебном заседании апеллянт (истец) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить обжалуемое решение и принять новое постановление об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «С» с жалобой не согласилась, просила оставить ее без удовлетворения, а обжалуемое решение без изменений, представила совместный отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представители иных ответчиков не участвовали, в силу правил ст. 140, 142 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) считаются надлежащим образом извещенными о дате, месте и времени рассмотрения настоящей апелляционной жалобы. Часть ответчиков также направила ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
Согласно ч. 1 ст. 280 ХПК основаниями для изменения или отмены судебного постановления суда, рассматривающего экономические дела, первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд, рассматривающий экономические дела, посчитал установленными; несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
В соответствии с ч. 4 ст. 277 ХПК, учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части, обжалуемой в апелляционной жалобе.
Исследовав представленные по делу доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражения против нее, заслушав пояснения участвующих представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение экономического суда Минской области не подлежит отмене, так как является законным и обоснованным с учетом следующих обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.
18.01.2012 между ООО «С» (застройщиком) и ЗАО «У» (инвестором) заключен договор о долевом строительстве объекта недвижимости нежилого фонда N 1801/12-01 (далее — договор), по условиям которого, в частности, инвестор обязался после ввода Комплекса в эксплуатацию до момента передачи застройщиком инвестору объекта недвижимости заключить договор с застройщиком (или иным юридическим лицом, указанным застройщиком) на обслуживание и эксплуатацию объекта недвижимости (подп. 4.3.3 п. 4 договора).
Согласно абз. 2 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон) совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
Как усматривается из материалов дела, 11.11.2014 состоялось общее собрание собственников административно-торгового здания, расположенного по адресу: Минская область, Минский район, Н-й с/с, 40/2 район д. Б., по итогам которого были приняты решения, оформленные протоколом собрания собственников от 11.11.2014.
Одним из вопросов, включенных в повестку собрания, являлся вопрос о выборе способа управления имуществом. При этом собственникам для голосования были предложены два варианта способа управления:
- управление через ООО «С»;
- управление через товарищество собственников.
Большинством голосов собственников (22 из 28) было принято решение поручить осуществлять управление имуществом ООО «С». Истец голосовал против.
Исходя из содержания ст. 15 Закона собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
- непосредственным управлением;
- управлением через товарищество собственников;
- иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Апеллянт (истец) считает, что на общем собрании был выбран способ — непосредственное управление, который с учетом правил ч. 3 ст. 15 и ст. 19 Закона может быть выбран в случаях, когда недвижимость включает не более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам, а также при заключении собственниками между собой договора о совместном домовладении, а такой договор не заключался.
В свою очередь представитель ответчика отметила, что на общем собрании был выбран иной способ управления имуществом — через организацию, управляющую общим имуществом, что не противоречит ст. 170 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в той части, что вопрос о непосредственном управлении имуществом (даже исходя из содержания самого протокола) не ставился на повестку дня, а недвижимость включает более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Суд первой инстанции верно констатировал, что собственники недвижимого имущества выбрали иной способ управления имуществом, предусмотренный законодательством, так как такой способ, как непосредственное управление недвижимым имуществом, ограничен законодателем условием о количестве нежилых помещений, включенных в недвижимость (не более пяти единиц нежилых помещений), а в данном случае недвижимость включает больше пяти единиц нежилых помещений.
Согласно ст. 5 Закона отношения по совместному домовладению регулируются Законом, ГК и иными актами законодательства Республики Беларусь.
В силу ст. 2 ЖК действие ЖК распространяется, в частности, на отношения по созданию и деятельности организаций застройщиков, а также на отношения по совместному домовладению.
Письмом от 06.08.2015 N 02-01-08/899 Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь высказало мнение, в соответствии с которым управление общим имуществом совместного домовладения в нежилом фонде наряду с управлением посредством создания товарищества собственников возможно осуществлять и организацией, управляющей общим имуществом, порядок деятельности которой может быть определен с учетом норм гл. 30 ЖК.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 170 ЖК управление общим имуществом осуществляется, в частности, организацией, управляющей общим имуществом.
Как следствие, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что положения ЖК распространяют свое действие в том числе и на отношения по совместному домовладению нежилым фондом, а ст. 170 ЖК предусмотрен такой способ управления общим имуществом, как организацией, управляющей общим имуществом, который и является иным способом управления недвижимым имуществом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Данный способ, который был выбран 11.11.2014 на собрании собственников, не противоречит требованиям законодательства Республики Беларусь.
В связи с этим оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников, оформленного 11.11.2014 протоколом собственников административно-торгового здания, расположенного по адресу: 223060, Минский район, Н-й с/с, 40/2, район д. Б., по мотивам, изложенным апеллянтом в жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Иным доводам и мотивам сторон дана надлежащая оценка судом первой инстанции.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, по причине их несостоятельности, поскольку выводы суда первой инстанции соответствуют предмету доказывания по иску, основаны на фактических обстоятельствах дела и не противоречат законодательству Республики Беларусь.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного постановления суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит.
В свете изложенного хотелось бы обратить внимание на одно немаловажное обстоятельство: все участники гражданских правоотношений должны действовать в рамках существующего законодательного регулирования. Указанное означает, что права и законные интересы участников гражданских правоотношений могут быть ограничены в рамках таких правоотношений лишь действующим законодательством и договорными отношениями, на нем основанными, стороны не могут ограничить или модифицировать определенные права и обязанности, если такое право им законодательством не предоставлено.