На основании принципа свободы договора стороны вправе в договоре аренды недвижимого имущества установить по своему усмотрению порядок определения размера арендной платы, что не является основанием для установления факта ничтожности данного условия, в случае его несоответствия требованиям пункта 3 статьи 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).
Так, решением экономического суда Минской области от 06.07.2016 суд отказал закрытому акционерному обществу “Н” (далее – ЗАО “Н”) в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Л. (далее – ИП Л.) об установлении факта ничтожности договора аренды недвижимого имущества в части установления размера арендной платы, так как судом было выявлено, что в условиях договора имеются указания как на размер изолированного помещения, так и на порядок определения арендной платы.
Истец обратился с иском об установлении факта ничтожности пункта 1.2 в части слов “арендуемой площадью 131,66 кв.м (коэффициент 1.16)” и пункта 3.1 в части слов “за все арендуемое имущество 2896,52 (две тысячи восемьсот девяносто шесть целых пятьдесят две сотых) евро в месяц без НДС” договора аренды нежилого помещения от 28.11.2014 на основании статьи 169 ГК.
В части первой пункта 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2011 N 6 “О некоторых вопросах рассмотрения дел в хозяйственном суде первой инстанции” приведен перечень заявляемых требований, когда соблюдение досудебного порядка не является обязательным. Приведенный перечень не является исчерпывающим, экономический суд в каждом конкретном случае с учетом требований законодательных актов и сущности спора должен решать вопрос о необходимости соблюдения сторонами претензионного порядка. Суд, учитывая заявленные исковые требования (установление факта ничтожности договора в части), приходит к выводу об отсутствии необходимости соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора и возможности рассмотрения дела по существу.
Представитель истца заявленные требования в судебном заседании поддержал в полном объеме и просил установить факт ничтожности пункта 1.2 в части слов “арендуемой площадью 131,66 кв.м (коэффициент 1.16)” и пункта 3.1 в части слов “за все арендуемое имущество 2896,52 (две тысячи восемьсот девяносто шесть целых пятьдесят две сотых) евро в месяц без НДС” договора аренды нежилого помещения от 28.11.2014 на основании статьи 169 ГК. В обоснование сослался на то, что в соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель передал арендатору по акту приемки-передачи от 15.12.2014 в срочное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. М., ул. Ц., 5, общей площадью 113,5 кв.м, арендуемой площадью 131,66 кв.м. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за все арендуемое имущество составляет 2896,52 евро в месяц без налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера указанной в договоре арендуемой площади – 131,66 кв.м и 22 евро за 1 кв.м арендуемой площади в месяц без НДС (расчет арендной платы 22 x 131,66 = 2896,52 евро).
Согласно свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации от 03.10.2011 арендованное помещение является изолированным помещением, расположенным по адресу: г. М., ул. Ц., 5, принадлежащим ответчику, имеет площадь 113,5 кв.м. Таким образом, общая площадь изолированного нежилого помещения, которую фактически арендовал арендатор у арендодателя по договору, составляла 113,5 кв.м, а не 131,66 кв.м, как указано в договоре. По мнению истца, договор аренды нежилого помещения от 28.11.2014 в части установления размера арендной платы не соответствует нормам законодательства в части определения размера арендуемой площади и соответственно установления размера платы.
Истец в исковом заявлении и его представитель в судебном заседании указали, что в соответствии со статьей 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и в соответствии с пунктом 3 статьи 625 ГК в случаях, когда плата за аренду здания, сооружения установлена в договоре за единицу площади здания, сооружения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, сооружения. В нарушение норм указанного законодательства арендодатель неправомерно взимал арендную плату за фактически не арендуемую арендатором площадь в размере 18,16 кв.м.
Представитель истца в судебном заседании также пояснил, что, по его мнению, в пункте 3.1 договора аренды определено, что размер арендной платы составляет 22 евро за 1 кв.м арендуемой площади помещения в месяц без НДС, за все арендуемое имущество 2896,52 евро в месяц без НДС. В договоре аренды не установлен способ определения арендной платы, а определен конкретный размер арендной платы в виде 22 евро за 1 кв.м. В соответствии с пунктом 3 статьи 625 ГК в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Ответчик требования не признал в полном объеме согласно представленному отзыву. Ответчик указал, что условия договора аренды от 28.11.2014 не противоречат действующему законодательству. Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 402 ГК). По мнению ответчика, в заключенном между истцом и ответчиком договоре четко определено имущество, которое передавалось в аренду. В разделе 1 договора достигнуто соглашение, что в аренду передается недвижимое имущество общей площадью 113,5 кв.м согласно схеме и техническому паспорту. В акте приема-передачи от 15.12.2014 также указано, что истец принял в пользование помещение согласно техническому паспорту общей площадью 113,5 кв.м. Как следствие, указания в договоре и в акте позволяют четко установить площадь имущества, передаваемого в аренду. Истец не оспаривает сам факт того, что площадь арендуемого им имущества составляет 113,5 кв.м.
В пункте 3.1 заключенного договора было согласовано применение коэффициента 1,6 к общей площади переданного в аренду имущества и определен иной способ определения арендной платы, что не запрещается нормами законодательства. Представитель ответчика пояснил, что истец и ответчик по соглашению сторон вывели показатель, к которому привязали ставку арендной платы и дали название этому показателю “арендованное имущество”. Также представитель ответчика указал, что “арендованное имущество” – это не фактическое имущество, переданное в аренду, и утверждение о том, что арендная плата привязана по договору к единице площади здания, не соответствует действительности и волеизъявлению сторон. Факт согласования арендной платы в размере 2896,52 евро в месяц без НДС подтверждается последующим поведением истца, который регулярно уплачивал указанную сумму в установленный договором срок.
Представитель ответчика в судебном заседании заявил суду ходатайство о возмещении истцом расходов по оплате юридической помощи в сумме 600 бел.руб., представив соответствующие документы, а также о возмещении расходов по оплате нотариальных услуг в размере 16,8 бел.руб. и расходов по уплате комиссии банку за перечисление денежных средств в размере 3 бел.руб.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Материалами судебного дела подтверждается и сторонами не оспаривается заключение между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) договора аренды нежилого помещения от 28.11.2014, в соответствии с пунктом 1.1 которого ответчик передал истцу в срочное, возмездное пользование нежилое помещение, необходимое арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной деятельности. Согласно пункту 1.2 договора арендованное имущество представляет собой нежилое помещение, расположенное по адресу: г. М., ул. Ц., 5, согласно схеме и техническому паспорту (приложение 1), общей площадью 113,5 кв.м, арендуемой площадью 131,66 кв.м (коэффициент 1,16). Имущество передается с целью размещения офиса арендатора и осуществления банковской деятельности. Ответчик по акту приема-передачи от 15.12.2014 передал истцу имущество. Согласно пункту 3.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 14.01.2015) размер арендной платы составляет 22 евро за 1 кв.м арендуемой площади помещения в месяц без НДС, за все арендуемое имущество составляет 2896,52 евро в месяц без НДС.
В силу части второй статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В силу статей 103, 104 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, принимает и исследует только те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть факты, подлежащие доказыванию по рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
При этом условия и принципы оценки доказательств закреплены в статье 108 ХПК, которая устанавливает, что никакие доказательства не имеют для суда, рассматривающего экономические дела, заранее установленной силы и суд, рассматривающий экономические дела, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предусмотрено абзацем седьмым части второй статьи 2 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 390 ГК), при этом договор в силу части первой пункта 1 статьи 402 ГК считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 и статьей 169 ГК ничтожная сделка является недействительной в силу факта несоответствия ее требованиям законодательства. Она недействительна в момент ее совершения независимо от признания ее таковой судом.
Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.
В силу пункта 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 “О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок” по общему правилу, установленному статьей 169 ГК, все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, являются ничтожными. Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных, так и в подзаконных актах. При этом эти требования могут касаться формы сделки, условий ее совершения, результат сделки может противоречить требованиям законодательства. Статья 169 ГК предусматривает общее основание ничтожности сделок и применяется лишь в том случае, если в ГК не содержится специального основания (специальной нормы) ничтожности сделки. Сделка будет считаться ничтожной на основании статьи 169 ГК только при отсутствии указания в законодательном акте на оспоримость такой сделки, а также если в законодательном акте не будут предусмотрены иные последствия нарушения. Если законодательством за нарушение установленных требований либо за совершение сделки в нарушение запрета установлена ответственность в виде штрафа, изъятия в бюджет дохода и т.п. (в отношении одной или всех сторон такой сделки), наличие таких обстоятельств следует расценивать в качестве иных последствий нарушения.
В силу части первой пункта 1 статьи 391, пункта 1 статьи 392 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
В соответствии с частью первой статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Суд указал, что в соответствии с заключенной между истцом и ответчиком сделкой сторонами достигнуто соглашение, что в аренду передается недвижимое имущество общей площадью 113,5 кв.м согласно схеме и техническому паспорту. В акте приема-передачи от 15.12.2014 также указано, что истец принял в пользование помещение согласно техническому паспорту общей площадью 113,5 кв.м. Как следствие, указания в договоре и в акте позволяют четко установить площадь имущества, передаваемого в аренду. Истец в судебном заседании не оспаривал сам факт того, что площадь арендуемого им имущества составляет 113,5 кв.м.
Таким образом, довод истца о том, что арендодатель в нарушение норм статьи 579 ГК передал истцу имущество, собственником которого не является, не считается основанием для установления факта его ничтожности в соответствии со статьей 169 ГК, так как ответчик передавал истцу изолированное помещение общей площадью 113,5 кв.м. В материалах дела также имеется свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации от 03.10.2011 изолированного помещения, расположенного по адресу: г. М., ул. Ц., 5, общей площадью 113,5 кв.м, собственником которого является ответчик.
Касательно ссылок истца на пункт 3 статьи 625 ГК, согласно которому в случаях, когда плата за аренду капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места установлена в договоре на единицу площади капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, суд отмечает следующее. Суд не усматривает того, что указанные истцом в исковом заявлении пункты сделки (договор аренды нежилого помещения от 28.11.2014) не соответствуют требованиям пункта 3 статьи 625 ГК. В условиях договора аренды имеется указание как размера изолированного помещения, так и порядка определения арендной платы. Установление сторонами в договоре тех или иных условий уплаты арендой платы, порядка определения размера арендной платы является реализацией сторонами принципа свободы договора и не может служить основанием для установления факта его ничтожности.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу статьи 169 ГК договор аренды от 28.11.2014 не является ничтожным в части пунктов 1.2 и 3.1 договора, так как соответствует требованиям законодательства, а именно пункту 3 статьи 625 ГК и статье 579 ГК, на которые ссылается истец. Суд не усматривает препятствий для исчисления арендной платы исходя из условий договора. Указанные сторонами в договоре аренды от 28.11.2014 условия о расчете арендной платы сформулированы таким образом, что не препятствуют определению размера арендной платы применительно к статье 585 ГК. Указанные истцом обстоятельства могут влечь иные последствия и не являются основанием для признания договора ничтожным как не соответствующего требованиям законодательства. Иные доводы истца также не могут являться основанием для удовлетворения иска.
При рассмотрении вопроса о возмещении расходов на оплату услуг лиц, оказывающих юридические услуги, суд исходит из того, что о возмещении таких расходов заявлено экономическому суду ответчиком и представлены соответствующие доказательства в подтверждение фактически произведенных расходов: договор на оказание юридической помощи, акты, документ, подтверждающий факт оплаты выполненных работ, услуг (кассовые чеки на общую сумму 600 бел.руб.). Также суду представлены доказательства оплаты нотариальных услуг в размере 16,8 бел.руб. – квитанция за нотариальное удостоверение доверенности в суд. Суд приходит к выводу о фактически произведенных расходах на оплату услуг лиц, оказывающих юридические услуги, связанных с рассмотрением дела, а также расходов на оплату нотариальных услуг.
Необходимость произведенных расходов на оплату услуг лиц, оказывающих юридические услуги, является оценочной категорией. В конкретном случае экономический суд принимает во внимание обстоятельства, связанные с участием представителя в деле. Заявленная сумма юридических услуг находится за пределами разумных расходов, в том числе с учетом сопоставления размера таких расходов с характером спора, степенью сложности дела, объемом подлежащего защите нарушенного права, непредпринятыми мерами по сохранению партнерских отношений, неурегулированию спора в порядке примирения. Разумная и достаточная сумма расходов на юридические и нотариальные услуги по данному конкретному делу составляет 120 бел.руб.
В силу статьи 133 ХПК расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.
На основании вышеизложенного суд отказал ЗАО “Н” в удовлетворении заявленных требований в полном объеме и взыскал с ЗАО “Н” в пользу ИП Л. 120 бел.руб. в возмещение расходов на оплату юридических и нотариальных услуг.