Судебные споры по договору купли-продажи недвижимости

Самым распространенным договором, заключаемым в гражданском обороте, является договор купли-продажи. Неслучайно именно с данного вида обязательства начинается раздел IV Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). В рамках данной правовой конструкции происходит основной оборот имущества между субъектами правоотношений. Нормы ГК достаточно полно регулируют отношения, складывающиеся в процессе купли-продажи, устанавливая как общие положения, присущие данному институту, так и специальные нормы в зависимости от сферы применения, субъектного состава (например, поставка, розничная купля-продажа), имущества, выступающего предметом данного договора (например, недвижимость, электроэнергия).

При кажущейся полноте правового регулирования в практике нередко возникает целый ряд вопросов о возможности применения общих положений гражданского законодательства к отдельным видам купли-продажи.

Так, возникает вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости, если уже произошла государственная регистрация как самого договора, так и перехода права собственности на покупателя, а последний не рассчитался с продавцом.

По нашему мнению, можно. В соответствии с положениями п. 5 ст. 424 ГК к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, энергоснабжение, контрактация, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК, применяются, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства об этих видах договоров.

Правовые последствия неисполнения покупателем обязанности по оплате проданного товара установлены п. 3 ст. 456, п. 3 ст. 458, п. 2 ст. 459 ГК.

Данные нормы, за исключением изъятий, прямо в них предусмотренных, предоставляют продавцу право требовать от покупателя обратно проданный ему товар при неисполнении последним своей обязанности по его оплате. При этом указанные нормы не устанавливают зависимость данного права от того, перешло право собственности или нет.

Отсутствуют какие-либо указания на данный счет и в параграфе 7 главы 30 ГК, посвященном вопросам купли-продажи недвижимости.

Необходимо также помнить, что к отношениям сторон по договору купли-продажи подлежат применению общие положения обязательного права, изложенные в разделе III ГК, в том числе вопросы, посвященные расторжению договоров (гл. 29 ГК).

Согласно п. 2, 3 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В приведенных выше нормах ст. 420 ГК также нет никакого указания о невозможности расторжения договора в случае его государственной регистрации и регистрации перехода права собственности.

В подтверждение изложенного приведем пример из судебной практики.

Между ООО «А» (продавцом) и ООО «В» (покупателем) был заключен договор купли-продажи б/н, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает помещения, расположенные в г. Минске.

На момент заключения договора ООО «А» являлось собственником помещений, что подтверждалось свидетельствами (удостоверениями) о регистрации возникновения права собственности на помещения.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора купли-продажи общая стоимость всех помещений составила 1000000000 руб., из которых стоимость помещения N А — 300000000 руб., помещения N Б — 100000000 руб., помещения N С — 600000000 руб.

Согласно подпункту 2.1.1 пункта 2.1 договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю нежилые помещения по акту приема-передачи в течение тридцати дней с момента подписания договора.

Договором была предусмотрена отсрочка платежа в 20 дней с момента передачи помещений по акту.

Право подачи заявления по регистрации договора купли-продажи и основанного на нем права предоставлено покупателю с возложением на него всех расходов по регистрации перехода прав собственности на помещения в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

По акту приема-передачи продавец передал, а покупатель принял нежилые помещения N А, Б, С.

На основании заявления покупателя РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произвело государственную регистрацию как договора, так и перехода права собственности.

Кроме того, с учетом положения п. 5 ст. 458 ГК РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» также произведена государственная регистрация обременения права собственности правом залога (правообладатель — ООО «А»), о чем были выданы соответствующие свидетельства.

В связи с тем что в установленные сроки оплата за переданные помещения не была произведена, ООО «А» направило в адрес ООО «В» требование о возврате помещений. В добровольном порядке требование не было выполнено.

В связи с этим ООО «А» обратилось с иском в суд о расторжении договора купли-продажи.

При принятии решения суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 424 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 458 ГК в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, если иное не предусмотрено законодательством, а если такой срок договором или законодательством не предусмотрен, — в срок, определенный в соответствии со статьей 295 ГК.

Пунктом 3 статьи 458 ГК определено, что в случаях, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 458 ГК).

Сведениями из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) в отношении изолированных помещений было подтверждено, что помещения на момент рассмотрения спора находятся в залоге у ООО «А».

Проанализировав условия договора, суд сделал вывод, что истец как продавец при заключении договора вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком как покупателем обязательств в части уплаты цены отчуждаемых помещений, размер и срок уплаты которой были согласованы в договоре, в связи с чем допущенная просрочка в оплате (просрочка составила несколько лет) является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика как покупателя.

В связи с этим требования истца были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения.

Таким образом, несмотря на то что договор купли-продажи и переход права собственности прошли государственную регистрацию, суд расторг договор, так как со стороны покупателя были допущены его существенные нарушения.

С учетом положений ст. 27 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, ст. 24 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь вынесенное судебное постановление будет служить основанием для внесения записи в ЕГРНИ о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с п. 6 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 N 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении» в случае, если до расторжения договора одна сторона исполнила свои обязательства, но не получила встречное эквивалентное предоставление от другой стороны, расторжение такого договора по инициативе любой из сторон не лишает сторону, осуществившую исполнение, права на обращение с иском о взыскании неосновательного обогащения по правилам главы 59 ГК, если обязанность предоставления встречного обязательства прекращается одновременно с прекращением договора.

При этом в силу ст. 973 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в случае отказа в добровольном порядке возвратить имущество по расторгнутому договору оно может быть истребовано в рамках института неосновательного обогащения.

Соответствующие судебные документы в силу ст. 38, 58 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» будут являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.