Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т.п.
Экономическим судом 02.04.2014 рассмотрено дело по иску государственного учреждения «А» (ГУ «А») к обществу с ограниченной ответственностью «К» (ООО «К») о выселении и взыскании 110312139 руб. суммы долга, 2602429 руб. пени, 4125312 руб. штрафа, 1607517 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 48670706 руб. убытков. Решение экономического суда о частичном удовлетворении исковых требований ГУ «А» вынесено по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании установлено, что 23.11.2012 между ГУ «А» и ООО «К» был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно заключенному договору истец предоставил ответчику во временное пользование и владение для организации и функционирования торгового объекта общественного питания нежилые помещения: вспомогательное (подсобное) помещение N 12, административное помещение N 13, помещение общественного питания N 18, расположенные в г. Минске.
В связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы, ненадлежащим пользованием имуществом 21.06.2013 арендатору было направлено уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора с 01.07.2013.
Ответчиком 04.12.2013 были освобождены занимаемые помещения, в связи с чем истцу были переданы ключи и направлен передаточный акт.
Данные факты и обстоятельства подтверждаются письменными материалами и не оспариваются сторонами.
Истец, ссылаясь на факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по уплате арендных и иных платежей в рамках данного договора, просил выселить ООО «К» из вспомогательного (подсобного) помещения N 12, административного помещения N 13, помещения общественного питания N 18. Также истец просил взыскать с ответчика 110312139 руб. долга, 2602429 руб. пени, 4125312 руб. штрафа, 1607517 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 48670706 руб. убытков.
Представитель истца в судебном заседании от исковых требований о выселении отказалась в связи с добровольным освобождением помещения. Исковые требования изменила, попросив взыскать с ответчика 10327100 руб. задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за период с 01.06.2013а по 30.06.2013; 37656735 руб. задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за период с 01.07.2013 по 18.03.2014; 143504840 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 18.03.2014; 4874391 руб. пени за несвоевременное возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 26.07.2013 по 18.03.2014; 7175241 руб. штрафа за несвоевременный возврат помещений; 4557272 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 48670706 руб. убытков.
Суд, руководствуясь ч. 1 ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), принял к рассмотрению уточненный размер исковых требований.
Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что уточненные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч. 2 ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу разъяснений, содержащихся в ч. 3 п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (пункт 3 статьи 376, статья 377, пункт 1 статьи 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.
Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.
Судом достоверно установлено, что 04.12.2013 ответчиком были освобождены от своего имущества помещения: вспомогательное (подсобное) помещение N 12, административное помещение N 13, помещение общественного питания N 18. В этот же день на подписание истцу ответчиком был представлен акт к договору о передаче имущества и ключей от него. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и подтверждаются расписками заместителя директора ООО «К» Т., передаточным актом, направленным в адрес ГУ «А», а также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.
Таким образом, судом установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, и несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды.
С учетом изложенных выше обстоятельств суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании суммы задолженности по коммунальным, эксплуатационным услугам и арендной плате за период до 04.12.2013.
Не являются состоятельными доводы истца о том, что 04.12.2013 помещения им не могли быть приняты, поскольку ответчик не подписал акт приема-передачи помещения в его редакции, т.к., во-первых, между сторонами не было утверждено какого-либо образца передаточного акта к договору, во-вторых, истцу ничто не препятствовало изложить свои замечания по факту неудовлетворительного состояния имущества непосредственно в акте, представленном ответчиком.
Таким образом, с учетом представленного истцом расчета задолженности по состоянию на 04.12.2013 с ООО «К» в пользу ГУ «А» подлежит взысканию 34970293 руб. задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за период с 01.06.2013.
Поскольку истцом при расчете исковых требований по коммунальным и эксплуатационным услугам за период с 01.07.2013 по 04.12.2013 была учтена сумма задолженности в размере 10327100 руб. за период с 01.06.2013 по 30.06.2013, то в повторном ее взыскании истцу следует отказать.
Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 04.12.2013 в размере 16724248 x 5 + 2157968 = 85779208 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 14 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 1 п. 2 ст. 14 ГК).
Согласно п. 8.6 заключенного между сторонами договора аренды в случае ухудшения состояния имущества, мест общего пользования, вспомогательных помещений, инженерных систем и коммуникаций, оборудования, обеспечивающих функционирование здания, а равно прилегающей к зданию территории по вине арендатора арендатор обязан возместить арендодателю понесенные в связи с этим убытки и стоимость восстановительного ремонта в установленный им срок.
Пунктом 8.30 договора предусмотрена обязанность арендатора в день окончания срока аренды передать по передаточному акту арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа и произведенных в установленном порядке неотделимых улучшений, в пригодном для эксплуатации состоянии.
Согласно передаточному акту от 23.11.2012 к договору аренды передаваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для использования арендатором. Характеристики технического состояния сдаваемых в аренду помещений и коммуникаций приведены в подписанном сторонами приложении.
На момент получения в пользование объектов аренды претензий к их техническому состоянию ответчик не высказывал, что не оспаривалось в судебном заседании и представителем ответчика.
Актом проверки технического состояния сданных в аренду помещений от 24.04.2013 было установлено, что: в административном помещении N 13 необходима покраска стен; в помещении N 18 необходима покраска вентиляционного короба, потолка, ремонт кафельной плитки с частичной заменой отколовшейся, техническая покраска стен.
Актом от 13.09.2013, составленным с участием представителя эксплуатирующей организации УП «Ч», было установлено повреждение стеклопакета двери запасного выхода, выпадение и повреждение керамической плитки, загрязнение стен сданных в аренду и не возвращенных помещений.
Для определения фактического объема и стоимости восстановительного ремонта для восстановления потребительских качеств спорных помещений судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 10.02.2014 в результате осмотра объектов исследования были выявлены следующие дефекты:
- зал буфета площадью 73,6 кв.м — загрязнение декоративной штукатурки (окраски) стен, загрязнение керамической плитки пола, наличие пятен (подтеков) на гипсокартонных плитах подвесного потолка, загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов;
- административное помещение площадью 12,2 кв.м — загрязнение декоративной штукатурки (окраски) стен, загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов, загрязнение декоративного покрытия пола;
- душ площадью 1,5 кв.м — загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов и трубопроводов;
- коридор площадью 5,75 кв.м — загрязнение декоративной штукатурки (окраски) стен, наличие пятен на гипсокартонных плитах подвесного потолка, загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов;
- кладовая площадью 3,6 кв.м — отсутствие предусмотренных санитарных приборов, отсутствие дверного полотна, загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов;
- тамбур площадью 4,1 кв.м — загрязнение декоративной штукатурки (окраски) стен, повреждение стеклопакета двери, повреждение деревянного наличника двери;
- моечная площадью 10,4 кв.м — дефект окрасочного слоя металлической трубы, загрязнение декоративной керамической плитки стен и пола, дефект окрасочного слоя потолка;
- служебное помещение буфета площадью 15,8 кв.м — загрязнение декоративной керамической плитки стен и пола, дефект окрасочного слоя потолка, загрязнение окрасочного слоя отопительных приборов;
- тамбур площадью 5,4 кв.м — загрязнение декоративной штукатурки (окраски) стен.
Наличие перечисленных дефектов также подтверждается таблицей фотоснимков, произведенных в результате обследования.
Кроме того, представителем ответчика в судебном заседании наличие перечисленных повреждений и период их образования не оспаривались.
Согласно выводам указанной выше экспертизы стоимость ремонтно-восстановительных работ в текущих ценах на момент производства экспертизы составляет 44715025 руб.
В соответствии с ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Признавая исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта только в части, ответчик вместе с тем не привел обоснованных доводов и расчета признаваемой суммы, не опроверг или оспорил заключение экспертизы.
Расчет стоимости работ и материалов произведен по действующей в Республике Беларусь методике экспертом, обладающим необходимой квалификацией, стажем экспертной работы и имеющим специальное разрешение. Сомневаться в выводах экспертизы у суда оснований не имеется.
Поскольку ответчик не представил доказательств в подтверждение своих возражений, то, по мнению суда, с ООО «К» в пользу ГУ «А» подлежит взысканию 44715025 руб. убытков.
Доводы истца о необходимости взыскания с ответчика стоимости работ по спецотмывке помещений являются несостоятельными, поскольку перечень работ по восстановительному ремонту помещений предусматривает покраску стен, а не их отмывку.
В силу п. 1 ст. 311 ГК в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, подлежит уплате неустойка (штраф, пеня), которой признается определенная законодательством или договором денежная сумма.
Согласно п. 31 договора в случае просрочки арендатором возврата арендованного имущества после прекращения действия договора аренды арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату, возместить расходы арендодателя по коммунальным и эксплуатационным услугам за все время просрочки, а также уплатить штраф в размере 5% от ежедневной арендной платы за каждый день просрочки.
Истцом 21.06.2013 арендатору было направлено уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора с 01.07.2013 и предложено до указанной даты освободить занимаемые помещения.
Поскольку фактически имущество было ответчиком освобождено и подготовлено к передаче только 04.12.2013, с ООО «К» в пользу ГУ «А» подлежит взысканию штраф за несвоевременный возврат помещений за период с 01.07.2013 по 04.12.2013 в размере 546364 x 5% x 157 = 4288961 руб.
В соответствии с п. 28 договора, в случае если арендная плата, а также плата за коммунальные и эксплуатационные услуги не перечислена в сроки, указанные в пунктах 19, 20 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,2% от суммы просроченной задолженности.
Поскольку задолженность по коммунальным и эксплуатационным услугам в сумме 10327100 руб., образовавшаяся в период действия договора с 01.06.2013 по 30.06.2013, до настоящего времени не погашена, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня за период с 26.07.2013 по 18.03.2014 в размере 10327100 x 0,2% x 261 = 4874391 руб.
Согласно п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Расчет суммы процентов в размере 4193723 руб., исчисленных истцом на сумму задолженности, образовавшуюся за период с 01.06.2013 по 04.12.2013, ответчиком не оспорен, признается судом правильным и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании ст. 133 ХПК судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика.
В силу абз. 4 ст. 126 ХПК к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы, признанные хозяйственным судом необходимыми.
Расходы по уплате государственной пошлины суд возлагает на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 9264648 руб.