На практике бывают случаи, когда в суд подается иск об установлении факта ничтожности договора аренды в связи с несоответствием требованиям законодательства. Суд дает оценку характеру сданного в аренду имущества, а также проверяет соблюдение сторонами требований земельного законодательства о распоряжении земельным участком, находящимся в государственной собственности. Рассмотрим один из таких примеров.
Экономическим судом рассмотрено дело по иску Р. к обществу с ограниченной ответственностью «Э» (ООО «Э») и обществу с ограниченной ответственностью «Л» (ООО «Л»).
Иск заявлен об установлении факта ничтожности части договора аренды, заключенного между ответчиками, в части сдачи в аренду временного складского помещения, не имеющего государственной регистрации, площадью 146 кв.м и открытой площадки площадью 80 кв.м, расположенных по адресу: г. М., ул. Ш. (объекты аренды), на основании ст. 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
В обоснование исковых требований истец ссылался на следующее: объекты аренды подлежали регистрации в качестве объектов недвижимости, в связи с чем заключение в отношении их договора аренды без такой государственной регистрации не соответствует требованиям законодательства.
Истец исковые требования поддержал, заявил ходатайство о взыскании с ответчиков расходов на оказание юридической помощи в сумме 13500000 бел.руб.
Данное ходатайство на основании ч. 1 ст. 180 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) принято судом к рассмотрению.
Представитель ответчика ООО «Э» исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В частности, ответчик ООО «Э» ссылался на следующие обстоятельства: отсутствие у истца права на подачу иска; временное складское помещение, не имеющее государственной регистрации, площадью 146 кв.м не является капитальным строением и не подлежит государственной регистрации; в отношении открытой площадки площадью 80 кв.м имело место оказание услуги по размещению товара перед временным складским помещением, что, по его мнению, соответствует требованиям законодательства.
Заявил ходатайство о взыскании с истца расходов на оказание юридической помощи в сумме 6671200 бел.руб.
Данное ходатайство на основании ч. 1 ст. 180 ХПК принято судом к рассмотрению.
Представитель ответчика ООО «Л» не явился, был извещен надлежащим образом. Свою позицию по делу в письменном виде суду не представил.
Суд, выслушав объяснения истца, ответчика ООО «Э», мнение специалистов республиканского унитарного предприятия (РУП) «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» У. и М., специалиста землеустроительной службы Минского городского исполнительного комитета П., исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что между ООО «Э» (арендодателем) и ООО «Л» (арендатором) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. М. ул. Ш., для размещения персонала и использования в административных целях.
Среди объектов аренды указаны также временное складское помещение, не имеющее государственной регистрации, площадью 146 кв.м и открытая площадка площадью 80 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1,0892 га, предоставленном ООО «Э» на праве постоянного пользования, с целевым назначением — эксплуатация административно-бытового корпуса со складскими помещениями.
Дополнительным соглашением, заключенным между ООО «Э» (арендодателем) и ООО «Л» (арендатором), к договору аренды стороны указали, что в части открытой площадки арендодатель предоставляет арендатору услугу по временному размещению товара на открытой площадке перед временным складским помещением.
В ходе выездного судебного заседания установлено, что временное складское помещение не имеет фундамента, а открытая площадка площадью 80 кв.м представляет собой огороженную сигнальной лентой часть заасфальтированной территории, примыкающей к капитальному строению, расположенному по адресу: г. М., ул. Ш., и фактически используется для размещения прибывающих грузов арендатора.
Согласно пояснениям специалистов РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» У. и М. указанные объекты аренды не внесены в качестве принадлежности (элементов благоустройства) в документы государственной регистрации и технической инвентаризации капитального строения, расположенного по адресу: г. М., ул. Ш., а временное складское помещение площадью 146 кв.м не имеет признаков капитальности в связи с отсутствием фундамента, свойств материала и характера крепления стен, присвоенного наименования, содержащего слово «временное».
Согласно ответу землеустроительной службы Минского городского исполнительного комитета в действиях ООО «Э» не усматривается признаков нецелевого использования земельного участка. Специалист землеустроительной службы Минского городского исполнительного комитета П. в судебном заседании пояснил, что, поскольку земельный участок фактически используется для обслуживания складских помещений, а целевое назначение данного земельного участка — «для эксплуатации административно-бытового корпуса со складскими помещениями», факта нецелевого использования земельного участка, в том числе со стороны ООО «Л», нет.
В силу п. 2 ст. 167 ГК требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.
Поскольку истец является участником ответчика ООО «Э» (арендодателя по договору аренды), имеющим право на участие в управлении делами хозяйственного общества (подп. 1 ч. 1 п. 1 ст. 64 ГК), суд не принял доводы ответчика ООО «Э» о том, что у истца отсутствует право на иск.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.
В соответствии с ч. 1 п. 4 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 N 11 (далее — Инструкция N 11), для признания объекта капитальным строением (зданием, сооружением) необходима совокупность следующих признаков: здание, сооружение возводятся, реконструируются, реставрируются, проводится капитальный ремонт здания, сооружения на основе разработанной проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство, переустройство, перепланировку (далее — проектная документация), если иное не установлено законодательством Республики Беларусь; здание, сооружение прочно связаны с землей путем устройства фундамента, для отдельных видов сооружений — основания сооружения или являются подземными; здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г., а также садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) подлежат вводу в эксплуатацию в соответствии с законодательством; здание, сооружение не являются временными согласно проектной документации, разрешению на строительство объекта или решению об изъятии и предоставлении земельного участка государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией; здание, сооружение невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, то есть если при демонтаже здания или сооружения есть необходимость полной или частичной разборки здания, сооружения в целом или их разрушения.
Суд, изучив доводы сторон, оценив представленные доказательства, обозрев в ходе выездного судебного заседания помещения, в отношении которых истцом предъявлен иск об установлении факта ничтожности договора аренды, пришел к выводу, что указанные объекты не являются недвижимым имуществом и не подлежат государственной регистрации в качестве капитальных строений, поскольку не соответствуют признакам, указанным в ч. 1 п. 4 Инструкции N 11. В частности, помещения не имеют заглубленного в землю фундамента; перегородки и кровля изготовлены из металлических балок и металлопрофиля, собранные болтами; помещения могут быть демонтированы и перемещены в другое место без существенного ущерба их назначению; наименование помещений согласно акту о приеме-передаче, акту приемки объекта, договору аренды — временные складские помещения, что не предполагает постоянного характера их возведения.
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Поскольку временные складские помещения не являются капитальными строениями, такие объекты не подлежат государственной регистрации в качестве недвижимого имущества.
Вместе с тем временные складские помещения не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, что позволяет отнести их к непотребляемым вещам, которые, по усмотрению собственника, могут стать объектом аренды. Следовательно, заключение ответчиками договора аренды в отношении временных складских помещений соответствует требованиям законодательства. Основания для установления факта ничтожности договора аренды, заключенного между ответчиками, в отношении указанных помещений по ст. 169 ГК ввиду отсутствия государственной регистрации временных складских помещений в качестве объекта недвижимости отсутствуют, в связи с чем исковые требования истца в этой части удовлетворению не подлежат.
Доводы истца о том, что временные здания и сооружения должны обеспечивать исключительно процесс строительства, суд не принял, поскольку положения, приведенные в Методических рекомендациях о порядке разработки, утверждения и применения норм на строительство временных зданий и сооружений, утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 08.05.2012 N 144 «Об утверждении Методических рекомендаций», ссылку на которые делает истец, используются при разработке норм, применяемых при определении сметной стоимости строительства и составлении сметной документации на строительство объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки (ч. 1 п. 2 указанных Методических рекомендаций).
Временные складские помещения, выступающие объектом аренды по договору, к таким объектам не относятся.
Согласно ч. 2, 3 ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администрация свободной экономической зоны, в границах данных зон, парков с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ.
Согласно выписке земельный участок площадью 1,0892 га принадлежит на праве собственности Республике Беларусь и предоставлен ООО «Э» на праве постоянного пользования с целевым назначением — эксплуатация административно-бытового корпуса со складскими помещениями.
Поскольку асфальтовое покрытие открытой площадки площадью 80 кв.м, примыкающей к капитальному строению, расположенному по адресу: г. М., ул. Ш., не зарегистрировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и не указано в качестве элемента благоустройства (принадлежности) иного зарегистрированного объекта недвижимости, предметом аренды по договору выступает покрытая асфальтом часть земельного участка, право собственности на который принадлежит Республике Беларусь. Следовательно, заключение договора аренды в отношении части земельного участка, находящегося в государственной собственности, ответчиком ООО «Э» (арендодателем) не соответствует требованиям ч. 2, 3 ст. 17 КоЗ.
С учетом изложенного договор аренды, заключенный между ответчиками, в части предоставления в аренду открытой площадки площадью 80 кв.м, примыкающей к капитальному строению, расположенному по адресу: г. М., ул. Ш., является ничтожным на основании ст. 169 ГК, а исковые требования истца об установлении факта ничтожности договора аренды являются законными и подлежат удовлетворению.
Суд не принял доводы ответчика о том, что дополнительным соглашением ответчики изменили договор аренды в части открытой площадки площадью 80 кв.м: вместо предоставления указанной площадки в аренду «арендодатель в целях удобства осуществления арендатором погрузочно-разгрузочных работ предоставляет услугу по временному размещению товара на открытой площадке перед временным складским помещением площадью 80 кв.м», и действие данного соглашения распространено с момента заключения договора аренды по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 171 ГК мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.
В силу ст. 181 ГК недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд, изучив доводы сторон, оценив представленные доказательства, пришел к выводу о ничтожности заключенного между ответчиками дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения предмета договора об открытой площадке площадью 80 кв.м, поскольку фактические обстоятельства использования сторонами указанной территории не изменились, иной услуги (помимо предоставления в пользование) арендодатель арендатору не предоставлял; соглашение подписано ответчиками после предъявления истцом иска по настоящему делу в суд с целью избежать установления факта ничтожности сделки в этой части. Суд также посчитал, что остальные условия дополнительного соглашения были бы включены и согласованы ответчиками и без изменения предмета договора аренды об открытой площадке, в связи с чем в остальной части дополнительное соглашение действительно.
С учетом характера спора, степени сложности дела суд признал необходимыми, находящимися в разумных пределах и подлежащими возмещению расходы на оказание юридических услуг по 6000000 бел.руб. в интересах истца и в интересах ответчика ООО «Э».
В соответствии со ст. 126, 133 ХПК суд в связи с частичным удовлетворением исковых требований возложил на стороны судебные расходы по делу в равных долях, взыскал с каждого из ответчиков в пользу истца по 375000 бел.руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; признанные за истцом и ответчиком расходы на оказание юридической помощи в общей сумме 12000000 бел.руб., понесенные истцом и ответчиком ООО «Э» в равных долях, возмещению не подлежат.
Постановлениями апелляционной инстанции экономического суда и судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь судебное решение по делу оставлено без изменений.
Таким образом, при частичном удовлетворении исковых требований об установлении факта ничтожности договора аренды суд дал оценку характеру сданного в аренду имущества (движимого и недвижимого), а также проверил соблюдение сторонами требований земельного законодательства о распоряжении земельным участком, находящимся в государственной собственности.