Основными нормативными правовыми актами в области земельных правоотношений являются: Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле), Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 “Об изъятии и предоставлении земельных участков” (далее – Указ N 667), Указ Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 “О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд”.
Согласно пункту 5 Указа N 667 земельные участки предоставляются в установленном порядке, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящего Указа, по результатам аукционов:
- на право заключения договоров аренды земельных участков – в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
- с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) – в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам либо в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь;
- по продаже земельных участков в частную собственность – в частную собственность гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (за исключением случаев, когда земельные участки находятся в пользовании, пожизненном наследуемом владении этих граждан или на праве аренды, но с расположенными на них жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности), а также негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.
В населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения, местные исполнительные комитеты обязаны выставлять на аукционы не менее 30 процентов включенных в перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые могут быть предоставлены для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов.
Пунктом 6 Указа N 667 определены перечни лиц и цели предоставления земельных участков, предоставляемые без проведения аукциона. Если иное не предусмотрено законами, правовыми актами Президента Республики Беларусь, Указом N 667, областные, Минский городской исполнительные комитеты определяют вещные права на земельные участки, предоставляемые ими без проведения аукциона в соответствии с частью первой пункта 6 гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества.
Законодательством установлены конкретные обязательства землепользователей (арендаторов) и сроки их исполнения:
- обращение за государственной регистрацией земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них – два месяца со дня получения соответствующего решения (выписки из решения);
- занятие земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка) – шесть месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него;
- в установленные сроки выполнить все иные предусмотренные законодательством либо в соответствии с ним условия отвода земельного участка.
При этом согласно Кодексу о земле условия отвода земельного участка – определенные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и содержащиеся в решении об изъятии и предоставлении земельного участка требования, без выполнения которых невозможно начать занятие земельного участка, осуществление иных прав на этот земельный участок либо прекращение этих прав.
Законодательством определены и последствия неисполнения землепользователями (арендаторами) перечисленных выше обязанностей (пункт 8 Указа N 667). К таким последствиям, в частности, относятся:
- при невыполнении требований об обращении за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него в течение указанного в частях первой, второй, шестой, седьмой и девятой пункта 7 Указа N 667 срока решение о предоставлении земельного участка считается утратившим силу, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь;
- при невыполнении хотя бы одного из других условий отвода земельного участка в установленные сроки местный исполнительный комитет не позднее одного месяца со дня истечения соответствующего срока направляет гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу предписание о необходимости выполнения условия отвода земельного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, перечисления платежей и др.). Срок, указанный в предписании, не может превышать одного месяца.
Если данные лица по истечении срока, указанного в предписании, не выполнят условия отвода земельного участка, местный исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков не позднее десяти дней по истечении названного срока:
- принимает решение о прекращении права пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком и об изъятии земельного участка, содержащее условия дальнейшего его использования и обязательное для исполнения предписание организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения соответствующего права гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица на земельный участок, и после государственной регистрации прекращения данного права в течение одного месяца решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;
- подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок и после вступления решения суда в законную силу о прекращении такого права и государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок у гражданина, юридического лица в течение одного месяца решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;
- принимает решение о расторжении договора аренды земельного участка, если право его расторжения в одностороннем порядке предусмотрено данным договором, содержащее условия дальнейшего использования этого участка и обязательное для исполнения предписание организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка у гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица, и после государственной регистрации прекращения этого права в течение одного месяца решает вопрос о дальнейшем использовании такого участка либо подает в суд заявление о расторжении договора аренды земельного участка и после вступления в законную силу решения суда о его расторжении и государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка у этих лиц в течение одного месяца решает вопрос о его дальнейшем использовании.
Следует обратить внимание на процедуру принятия местным исполнительным комитетом решения о прекращении прав землепользователя на земельный участок, которая определена не только в пункте 8 Указа N 667, но и в части второй статьи 67 Кодекса о земле. Так, в соответствии с указанной нормой решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, если иное не установлено законодательными актами, принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка.
Особенность процедуры принятия решения о прекращении права землепользования по пункту 8 Указа N 667 и частью второй статьи 67 Кодекса о земле состоит в том, что решение о прекращении прав землепользователя на земельный участок местный исполнительный комитет вправе принять не позднее десяти дней с момента истечения срока, указанного в предписании об устранении нарушений, и исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка.
Таким образом, существенными обстоятельствами правомерности решений местных исполнительных комитетов являются соблюдение сроков и порядка принятия решения.
В случае утраты силы решения о предоставлении земельного участка по причине необращения за его государственной регистрацией земельный участок фактически свободен, поскольку лицо, которому он был предоставлен, еще не приступало к его фактическому освоению (понесенные затраты такого лица могут выражаться в стоимости разработанной проектно-сметной документации, оплате земельного налога и др.).
В случае прекращения права пользования (аренды) по решению исполкома в связи с несвоевременным освоением земельного участка бывший землепользователь (арендатор) к моменту прекращения своего права на земельный участок зачастую уже понес значительные затраты, которые могут выражаться в том числе и в нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства определенной степени строительной готовности. В данном случае дальнейшая судьба такого объекта решением местного исполнительного и распорядительного органа единолично определена быть не может.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях – до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Таким образом, заказчик (застройщик) по строительству фактически является собственником находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства. И формулировка в решении исполкома “привести участок в соответствие с его первоначальным состоянием” фактически будет означать обязанность по сносу находящегося на нем объекта незавершенного строительства, понудить исполнить которую можно будет в том числе и в судебном порядке.
Рассмотрим ситуацию, когда застройщиком велось строительство жилого дома с привлечением для строительства средств дольщиков (юридических и физических лиц). Средства данных лиц фактически вложены в объект строительства, и в связи с прекращением прав на землю застройщик исполнить свои обязательства перед дольщиками не может. В данном случае целесообразно через нормы о перемене лиц в обязательстве переводить права и обязанности застройщика на новое лицо, которому предоставлен такой земельный участок. В таком случае возникнут сложности с определением фактической себестоимости строительства и реально понесенными затратами бывшего застройщика, поскольку договоры долевого строительства предусматривали и вознаграждение заказчика (застройщика) и обязать передать объект незавершенного строительства без получения застройщиком за построенный объект определенного вознаграждения правовых оснований нет.
Кроме того, исполком волевым решением может возложить обязанности по строительству только на коммунальные унитарные предприятия (например, районные управления капитального строительства). Такие организации при строительстве многоквартирных жилых домов обязаны заключать договоры долевого строительства в соответствии с нормами, регулирующими строительство для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и заключение договоров с первоначальными дольщиками вступит в противоречие с указанными нормами.
Проблемой останется вопрос, если первоначальный застройщик не будет “идти на компромисс”, иначе говоря, не передаст имеющуюся исполнительную документацию по строительству и т.д. В данном случае ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативами будет также невозможен, поскольку одним из необходимых заключений является заключение органов Госстройнадзора о соответствии построенного объекта проектно-сметной документации и нормативным техническим правовым актам. Без желания первоначального застройщика обязать его передать необходимые документы просто не представляется возможным.
Таким образом, с внесением изменений в Указ N 667 Указом Президента Республики Беларусь от 06.02.2009 N 64 “О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков” и последующими указами ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам существенно превышает сроки строительства, ведет строительство с существенным отставанием от нормативных сроков, своевременно не приступает к занятию строительной площадки и не выполняет иные условия отвода земельного участка, чем нарушает в том числе права и законные интересы лиц, которые заключили с ним договоры долевого строительства, законные основания для прекращения прав землепользователя (арендатора) существуют, но с правовой точки зрения последствия предоставления такого земельного участка иным лицам, в том числе с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, не урегулированы.
Представляется, что формулировка в Указе N 667 о том, что местный исполком решает вопрос о дальнейшем использовании земельного участка, недостаточна для возможностей реализации перехода права собственности на проектно-сметную документацию, на объект незавершенного строительства, перемену лиц в обязательстве по договорам долевого строительства и требует конкретизации.