Наверное, не существует тех, кто, будучи кредитором в обязательстве, не стоял или не будет стоять перед выбором способа обеспечения исполнения обязательств, наиболее удобного с точки зрения простоты реализации обеспечительного механизма (содержание и продолжительность процедур, требуемых к выполнению) и эффективности защиты нарушенного интереса. Автору настоящей статьи одним из таковых видится перевод правового титула на имущество. Однако его действующее правовое регулирование вызывает ряд практических проблем. Некоторые из них будут рассмотрены ниже.
К вопросу о сфере применения обеспечения.
Неоднократно приходилось слышать, что перевод правового титула возможен лишь в банковской деятельности. Это заблуждение. Действительно, в нормах позитивного права дефиницию перевода правового титула в обеспечительных целях можно встретить лишь в Банковском кодексе Республики Беларусь (далее — БК) и то лишь, полагаясь на буквальный текст, применительно к обеспечению исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору (статья 149 БК). Но значит ли это, что в любых других отношениях эта форма обеспечения неприемлема? Конечно же, не значит. Во-первых, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) недвусмысленно указывает на то, что стороны свободны в выборе формы обеспечения исполнения обязательства, разумеется, действуя при этом добросовестно и разумно. Во-вторых, возможность заключения договора перевода правового титула (далее — договор ППТ) в обеспечение исполнения обязательства, отличного от возврата кредита, следует из конституционного принципа свободы договора, нашедшего отражение в статье 391 ГК. Таким образом, положения статьи 149 БК могут служить своеобразным ориентиром для сторон при желании создать обеспечение, схожее с переводом правового титула. Соответственно стороны (не являющиеся кредитодателем и кредитополучателем) могут создать как конструкцию, аналогичную переводу правового титула, так и схожую с ней, но не являющуюся переводом правового титула в терминологии статьи 149 БК.
Справедливости ради стоит отметить, что в зарубежной литературе нередко критически относятся к рецепции соответствующим национальным правопорядком такого правового явления, как обеспечительная передача права собственности. Основной довод противников признания этой правовой конструкции состоит в том, что она уместна только там, где нет возможности заключения договора залога с оставлением заложенной вещи у залогодателя. В противном случае достаточно залога, а все остальное рассматривается как обход залога в недобросовестных целях (игнорирование установленного законом механизма обращения взыскания на предмет залога). Поскольку белорусский правопорядок наравне с залогом с сохранением предмета залога у залогодателя (пункт 1 статьи 319 ГК) предусматривает возможность заключения сторонами договора ППТ (статья 149 БК), обсуждение принципиальной допустимости последнего менее актуально.
Нет никаких ограничений и по субъектному составу на стороне кредитора, собственника имущества. Ими могут быть как физические лица, так и юридические, причем как осуществляющие, так и не осуществляющие предпринимательскую деятельность. Собственник имущества может переводить титул в обеспечение исполнения как собственных обязательств, так и обязательств третьих лиц.
О правовом положении кредитора и собственника имущества при заключении договора ППТ.
Праву уже давно известна в той или иной модификации конструкция т.н. обеспечительной передачи права собственности (security transfer of ownership), когда собственность передается кредитору в обеспечительных целях с принятием кредитором на себя обязательства вернуть собственность при исполнении должником названного обязательства (чаще всего по возврату денежных средств) <1>. В зарубежных негосударственных актах унификации частного права прямым образом закрепляется security transfer of ownership. Так, к обеспечительным правам (в литературе их иногда называют обеспечительными правами залогового типа <2>), опосредующим передачу права собственности, относится в том числе обеспечительная передача права собственности (абзац (а) пункта 4 статьи IX.-1:102: Security right in movable asset Модельных правил европейского частного права (Draft Common Frame of Reference 2009 (далее — DCFR))). В комментариях к DCFR указывается на два ключевых обстоятельства, позволяющих утверждать, что стороны имели цель передать собственность не на привычных основаниях, а конкретно с обеспечительной целью: сохранение владения за «продавцом» (происходит не всегда, но наиболее часто) и положения договора о реверсии права собственности к «продавцу» <3>.
<1> Сарбаш, С.В. Обеспечительная передача правового титула / С.В.Сарбаш // КонсультантПлюс: Россия. Комментарии законодательства / ЗАО «КонсультантПлюс». — М., 2015.
<2> Модельные правила европейского частного права / под науч. ред. Н.Ю.Рассказова; пер. с англ. // КонсультантПлюс: Россия. Комментарии законодательства / ЗАО «КонсультантПлюс». — М., 2015.
<3> Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of reference (DCFR). Full Edition. Prepared by the Study Group on a European Civil Code and the Research Group on EC Private Law (Acquis Group) / Ed. by Christian von Bar and Eric Clive. Vol. I — VI. Munich, 2009. — С. 4452.
В статье 149 БК зафиксирована принципиально иная модель, правда, сделано это несколько непоследовательно и хаотично. С одной стороны, в части второй статьи 149 БК указано, что договором ППТ должно быть предусмотрено право кредитополучателя выкупить имущество, возвратив кредит. Здесь же дополнительно указывается, что кредитор не вправе отчуждать имущество, титул на которое переведен в его адрес. Часть третья статьи 149 БК указывает на то, что, если имущество на период действия договора передано кредитору, он им распоряжается в пределах, установленных договором ППТ. На первый взгляд кажется, что в статье 149 БК закреплена та самая модель обеспечительной передачи права собственности (кредитор становится собственником вещи, одновременно приняв на себя ряд обязательств). Но всю стройность указанного предположения нарушает часть четвертая статьи 149 БК, которая недвусмысленно говорит о том, что кредитор приобретает это право лишь в случае нарушения должником обеспеченного обязательства. В таких условиях возникает вопрос: так все же кредитор получает собственность с момента, когда заключен договор ППТ и на него переведен титул на имущество (части вторая, третья статьи 149 БК), или же только в случае, когда должник допустил нарушение обеспеченного обязательства (часть четвертая статьи 149 БК)? По меньшей мере из части четвертой статьи 149 БК явно следует, что закон связывает возникновение права собственности никак не с заключением договора ППТ. Полагаем, что части вторая и третья статьи 149 БК нуждаются в корректировке с точки зрения стилистики.
Таким образом, кредитор становится собственником имущества (как движимого, так и недвижимого), обладателем имущественного права, только когда должник не исполнил свое обязательство, которое обеспечивалось переводом на кредитора титула. Более того, одного только факта просрочки должника по умолчанию недостаточно для того, чтобы кредитор стал собственником имущества (обладателем имущественного права). Кредитор обязан уведомить об этом должника. Такой вывод можно сделать, исходя из того, что должник должен быть поставлен в известность о реализации кредитором принадлежащего ему обеспечительного права, он не может находиться в «подвешенном состоянии» в таком важном вопросе, как прекращение права собственности. К тому же кредитор вполне может приступить к использованию обеспечительного механизма не с первым нарушением должника, а только усмотрев в действиях должника систематическое неисполнение обязательств. Все это подтверждает вывод о том, что кредитор должен известить должника о приобретении права собственности на имущество. Конечно же, стороны могут договориться о том, что право собственности у должника возникает автоматически при наступлении определенного условия (например, просрочки возврата кредита три раза).
Отсюда следует, что до момента, когда кредитор в условиях неисполнения должника заявит о приобретении права собственности на имущество, или до наступления обстоятельств, с которыми стороны связали возникновение права собственности у кредитора, имущество, на которое переведен титул, находится в имущественной массе должника, что важно при экономической несостоятельности последнего.
О необходимости получения кредитором права фактического владения недвижимым имуществом для целей возникновения у кредитора права собственности на такое имущество.
Поскольку к отношениям кредитора и обеспечительного должника по договору ППТ подлежат применению правила о договоре купли-продажи, актуальным, к сожалению, все еще остается вопрос о том, требуется ли передача недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности на него. Например, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь придерживается позиции о том, что такая передача обязательна, и решение свое обосновывает положениями ГК (пунктом 1 статьи 520 и пунктом 1 статьи 527). На наш взгляд, эта позиция небесспорная.
Норма пункта 1 статьи 520 ГК устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Буквальное толкование текста указанной нормы приводит нас к одному-единственному выводу: по договору купли-продажи недвижимости недвижимая вещь передается покупателю не в пользование, не на хранение, не в доверительное управление, а в собственность. Ничего больше из этой нормы не следует. Положения пункта 1 статьи 520 ГК не устанавливают порядка, в соответствии с которым передача объекта недвижимого имущества должна обязательно предшествовать государственной регистрации перехода права собственности.
Не установлен такой порядок и в статье 527 ГК. Во-первых, эта норма указывает на то, чем подтверждается передача недвижимого имущества (часть первая пункта 1 статьи 527 ГК), а во-вторых, содержит диспозитивное правило о том, что продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества в момент, когда передача недвижимости осуществлена и подписан документ о передаче (часть вторая пункта 1 статьи 527 ГК). К примеру, если до заключения договора купли-продажи объект недвижимого имущества передан покупателю в аренду, то продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче объекта в момент заключения договора купли-продажи (пункт 2 статьи 225 ГК).
Таким образом, среди норм параграфа 7 главы 30 ГК мы не находим подтверждения тому, что ГК обязывает продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода прав на него обеспечить передачу объекта недвижимости покупателю.
Нет соответствующих указаний и в общих положениях ГК о приобретении права собственности. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК, если договор об отчуждении подлежит государственной регистрации <4>, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации (имеется в виду регистрация перехода права собственности. — Прим. авт.), если иное не предусмотрено законодательством <5>. Таким образом, в дополнение к наличию правового основания приобретения права собственности закон лишь обязывает внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ).
<4> Договор купли-продажи недвижимого имущества, а равно и договор ППТ подлежат государственной регистрации в силу подпункта 3.1 пункта 3 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон N 133-З).
<5> Речь идет об установленных в законе исключениях из принципа об обязательности внесения записи в ЕГРНИ для цели возникновения права на имущество. Подробнее см.: Шидловский, А.Г. О некоторых практических аспектах принципа публичной достоверности реестра (части 1, 2, 3) / А.Г.Шидловский // ИБ «КонсультантПлюс. Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск» / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2016.
Пункт 1 статьи 224 ГК также не может служить подтверждением обязательности передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода прав на него, поскольку установленные им правила могут быть изменены договором (мы же и рассматриваем тот самый случай, когда стороны договариваются, что передача имущества произойдет после государственной регистрации перехода права собственности).
Взгляд, аналогичный нашему, на проблематику передачи недвижимости до государственной регистрации права уже освещался в отечественной юридической литературе <6>.
<6> Тарасов, А.В. О значении акта приема-передачи недвижимости / А.В.Тарасов // ИБ «КонсультантПлюс. Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск» / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2015.
Нельзя обойти стороной и практику применения идентичных норм в Российской Федерации. Сперва положение о том, что регистрация права на объект недвижимости никак не связана с его передачей, нашло отражение в абзаце четвертом пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Затем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил эту позицию в рамках рассмотрения конкретных споров. Так, рассматривая в порядке надзора дело об истребовании имущества из чужого незаконного владения и обсуждая особенности исчисления сроков исковой давности по виндикационному иску в случае, когда по договору купли-продажи передается лишь титул на имущество, а само имущество продолжает находиться в фактическом владении третьего лица, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что «по смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом» <7>. Немногим позже Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел дело об оспаривании уже непосредственно действий регистрирующего органа, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности на административно-торговое помещение, сославшись на «отсутствие документа, подтверждающего его передачу от продавца к покупателю». Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в очередной раз обратил внимание нижестоящих судов, отказавших истцу в удовлетворении его требований, на то, что «положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» <8>.
<7> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1689/11.
<8> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 5785/11.
Вышеизложенное, как это видится, достаточно убедительно доказывает ошибочность позиции, основанной на необходимости предварительной передачи объекта недвижимого имущества продавцом и его принятия покупателем до момента обращения в регистрирующий орган. По меньшей мере, нормами материального права такое решение подтверждено быть не может.
Также стоит обратить внимание на установленный законодательством об административных процедурах перечень документов, представляемых заявителем в регистрирующий орган при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимую вещь. Так, пунктом 17.55 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее — Перечень N 156), представление передаточного акта или иного документа о передаче на случай государственной регистрации перехода права собственности на имущество, на которое переведен титул, является обязательным. Вместе с тем подпункт 22.3.19 пункта 22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень N 200), указывает на необходимость представления передаточного акта или иного документа о передаче, только если договором ППТ предусмотрена передача имущества кредитодателю.
Таким образом, несмотря на отсутствие в законе обязанности передать имущество до регистрации перехода права на него, Перечень N 156 необоснованно требует от участников оборота представления передаточного акта. Непредставление же такого документа чревато отказом регистратора в приеме документов (подпункт 5.5 пункта 5 статьи 34 Закона N 133-З), а если по какой-либо причине документы были все же приняты — в совершении регистрационного действия (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 36 Закона N 133-З). Подобное положение неприемлемо. Перечни документов являются по своему характеру процедурными документами, поэтому, если материальное право не связывает возникновение права собственности на недвижимую вещь с ее передачей, значит, и административно установленные перечни документов не могут требовать от участников оборота представления документов, подтверждающих передачу имущества до регистрации перехода права. По этой причине требование пункта 17.55 Перечня N 156 в части обязательного представления акта приема-передачи, если заявитель обратился за государственной регистрацией перехода права собственности, необходимо исключить.
Иной подход зафиксирован в подпункте 22.3.19 пункта 22.3 Перечня N 200. В нем справедливо указывается на то, что документ о передаче представляется только в случае, если передача вещи предусмотрена договором. Существует мнение, согласно которому подпункт 22.3.19 пункта 22.3 Перечня N 200 некорректен в части предоставления сторонам договора купли-продажи возможности согласовать необязательность предварительной по отношению к регистрации перехода права передачи недвижимой вещи и нуждается в исправлении. Напротив, подпункт 22.3.19 пункта 22.3 Перечня N 200 логично дополняет нормы ГК о приобретении права собственности на имущество в целом и на объекты недвижимых имуществ по договорам купли-продажи в частности.
В случае с куплей-продажей, совершаемой, как правило, на основе доброй воли продавца и покупателя, проблематика передачи имущества не приобретает той остроты, поскольку стороны могут договориться о передаче объекта до государственной регистрации перехода права <9>. Договор ППТ изначально имеет другую цель — обеспечение исполнения обязательств должника. Вполне ожидаемо, что собственник имущества, переведший на кредитора титул на это имущество, не станет проявлять особой активности, когда кредитор решит воспользоваться своими правами по договору ППТ, и, как следствие, откажется от подписания передаточного акта. В таких условиях договор ППТ становится непригодной для использования конструкцией, поскольку кредитор несет существенный риск отказа собственника от передачи объекта. Да, можно апеллировать к тому, что кредитор вправе обратиться в суд с иском о передаче имущества <10>. Но разве может договорная конструкция изначально быть рассчитанной на судебное разбирательство? Почему стороны договора, действуя правомерно и в пределах предоставленной им договорным и вещным правом свободы, не могут предусмотреть механизм, игнорирующий волю одной из сторон на определенном этапе взаимоотношений?
<9> Безусловно, на наш взгляд, это не оправдывает установление требования о представлении на государственную регистрацию документа о передаче (п. 17.55 Перечня N 156) хотя бы по той причине, что в конкретном случае это будет неприемлемо для сторон договора, намеревающихся оставить объект в пользовании продавца (разумеется, у такого пользования будет самостоятельное правовое основание — аренда, безвозмездное пользование и пр.), третьей стороны и пр.
<10> Если с обоснованием исковых требований и возможностью их удовлетворения трудностей не усматривается, то не совсем очевидно, как будет происходить непосредственно исполнение решения суда о передаче объекта (п. 146 — 147 Инструкции по исполнительному производству, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.12.2004 N 40, которые явно не рассчитаны на передачу недвижимого имущества). Но даже если передачу имущества от имени продавца произведут органы принудительного исполнения, сами по себе судебное разбирательство и мероприятия по принудительному исполнению отнимают слишком много времени, в течение которого собственник наверняка позаботится о проведении ареста принадлежащей ему недвижимости в обеспечение искусственно созданных (чаще всего дружеских) долгов. В итоге решение суда вынесено, исполнитель провел работу по передаче объекта, но регистрация перехода права собственности невозможна.
С учетом того что кредитором, на которого переведен титул по договору ППТ, чаще всего является субъект предпринимательской деятельности и при обращении в регистрирующий орган он должен руководствоваться Перечнем N 156, в нынешних условиях представление передаточного акта неизбежно. Поэтому коммерческий и не только оборот вынужден искать выход из сложившегося тупика. Проблема в том, что он не очевиден.
Казалось бы, есть простое решение: составлять акт приема-передачи в момент заключения договора ППТ. К моменту, когда кредитор изъявит желание задействовать обеспечительный механизм, документ о передаче уже будет готов, а государственная регистрация перехода прав станет возможной. Но у такой опции есть несколько дефектов, лишающих ее возможности справиться с поставленной задачей. Дело в том, что передаточный акт составляется не ради цели составления, а с тем, чтобы подтвердить передачу фактического владения недвижимым имуществом. Разумеется, любой подобный документ о передаче не может гарантировать реальную передачу, но он создает презумпцию наличия таковой. Соответственно независимое от сторон договора третье лицо, видя документ о передаче, может добросовестно ожидать, что вещь передана от одного другому <11>. Вот только договор ППТ не является закладом, в абсолютном большинстве случаев он предполагает лишь перевод титула на кредитора с сохранением владения объектом за собственником. Да и в целом недвижимость является дорогостоящим и постоянно востребованным активом, поэтому передача владения кредитору на период действия договора неэффективна и нецелесообразна для собственника с экономической точки зрения (например, в объекте недвижимости, титул на который переводится, могут быть размещены офис или производство собственника либо последний просто зарабатывает на предоставлении указанного имущества в аренду третьим лицам, поэтому передача владения кредитору попросту невозможна). Да и владение объектом недвижимости кредитором может быть сопряжено с определенными расходами по его содержанию, в чем кредитор, не имеющий намерения использовать такой объект по назначению, не заинтересован. С учетом указанного составление одного лишь акта о передаче имущества при отсутствии реальных действий по его передаче чревато возможностью оспаривания действий по передаче (в какой бы форме это ни выражалось: признание недействительным акта о передаче <12>, установление факта отсутствия передачи имущества в порядке особого производства). А поскольку, как можно разумно предположить, приобретение права собственности обуславливается именно передачей имущества (с позиции тех, кто настаивает на предварительной передаче), а не одним только наличием документа, создавшего презумпцию такой передачи, регистрационная запись о переходе права собственности может быть оспорена (ведь правопорядок считает возможной регистрацию перехода права собственности только при получении вещи покупателем, а поскольку, как оказалось, продавец никому вещь не передавал, то и возникновение права собственности у покупателя невозможно).
<11> Сторонникам концепции обязательности передачи недвижимой вещи перед регистрацией перехода права на нее нужно привести аргументы, подтверждающие, почему для приобретения права собственности на объект недвижимости требуется получение фактического владения указанным объектом (следствие той самой передачи). Почему приобретение титула собственника невозможно без владения недвижимой вещью?
<12> Это само по себе достаточно спорно. Скловский, К.И. Сделка и ее действие / К.И.Скловский
По этой же причине невозможны при отсутствии действительной передачи имущества и любые иные формы составления документов о передаче (например, по принципу оферты и акцепта, когда при заключении договора ППТ собственник делает предложение кредитору на передачу объекта (своего рода гарантия от отказа от передачи на случай дефолта должника), а кредитор принимает такое предложение в тот момент, когда намерен воспользоваться своим правом из договора ППТ). Проще говоря, принципиальное значение имеет фактическая передача владения объектом недвижимого имущества, а не само оформление такой передачи.
Что интересно, представление документа о передаче имущества не требуется в случае государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного постановления (п. 17.70 Перечня N 156). Такое постановление может быть вынесено при удовлетворении судом иска кредитора о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 статьи 522 ГК). Условием удовлетворения указанного иска является либо одновременное удовлетворение требования о передаче имущества (если продавец уклоняется не только от регистрации, но и от передачи объекта), либо когда имущество добровольно передано собственником до подачи кредитором иска о регистрации, либо если договором предусмотрено, что передача имущества будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности (на принципиальной возможности чего мы настаиваем). Во всех остальных случаях подобный иск не может быть удовлетворен. При вынесении судебного постановления по первой модели, когда добровольной передачи имущества не было и стороны не согласовали ее осуществление после регистрации права собственности, передача объекта должна произойти до момента обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией. Вместе с тем, как мы видим, в п. 17.70 Перечня N 156 отражена другая крайность — акт о приеме-передаче не требуется никогда.
Пожалуй, единственным рабочим инструментом на сегодняшний день будет заключение договора ППТ с одновременной (реальной, а не только подтвержденной документально) передачей недвижимости кредитору. Вместе с тем по ряду озвученных выше и не только причин на практике этот вариант не получает широкого распространения.
О необходимости выделения земельного участка при переводе титула на одно из зданий, находящихся на одном земельном участке.
В силу части восьмой статьи 70 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) при отчуждении капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав предприятий как имущественных комплексов, землепользователи обязаны в установленном законодательством порядке обратиться за осуществлением регистрационных действий в отношении соответствующих земельных участков, необходимых для обслуживания этих капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь разъяснил эту норму в том смысле, что в случае намерения произвести отчуждение одного из расположенных на земельном участке, предоставленном для обслуживания нескольких объектов недвижимого имущества, объектов недвижимого имущества до его отчуждения должен быть в установленном законодательством порядке сформирован и зарегистрирован отдельный земельный участок для обслуживания непосредственно отчуждаемого объекта недвижимого имущества <13>. С учетом того, что к договору ППТ применяются положения о договоре купли-продажи (часть пятая статьи 149 БК), до заключения договора ППТ в отношении одного из зданий, расположенных на одном земельном участке, необходимо предварительно выделить земельный участок для обслуживания соответствующего здания (если земельный участок делимый), и только после этого заключение договора ППТ возможно. Если земельный участок неделимый, в договоре ППТ достаточно указать на данное обстоятельство.
<13> Пункт 3 письма Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18.04.2011 N 9-12/2807/вн «Об отдельных вопросах государственной регистрации в отношении земельных участков».
В ситуации, когда договор ППТ только заключается, подобная интерпретация части восьмой статьи 70 КоЗ возможна, хотя и нежелательна. Но она имеет губительное воздействие в случае, когда договор ППТ уже заключен. Представим себе, что на момент заключения договора ППТ в отношении здания на земельном участке было расположено только это здание. В дальнейшем, умышленно или нет, правообладатель земельного участка возводит на нем еще одно здание, а то и просто сооружение. Получается, что, прежде чем кредитор сможет зарегистрировать на себя переход права собственности на здание, титул на которое был на него переведен, требуется предварительно выделить соответствующий земельный участок, хотя на момент заключения договора ППТ ничего этого не требовалось. А поскольку за выделением земельного участка сможет обратиться только тот, кто отчуждает здание (т.е. его собственник), кредитор по договору ППТ снова попадает в зависимость от доброй воли собственника, которой, как правило, уже нет.
Другой пример. По договору ППТ титул переведен на все здания, расположенные на конкретном земельном участке. И правообладатель участка больше на нем ничего не возводил. Однако к моменту, когда кредитор изъявил намерение воспользоваться правами по договору ППТ, на одно из зданий наложен арест. В этом случае, так же как и в предыдущем, государственная регистрация перехода права собственности на не обремененные арестом здания вряд ли будет возможной, поскольку предварительно предстоит осуществить выделение земельного участка под ту часть зданий, арест на которую не наложен. Очевидно, у собственника нет никакого стимула к инициированию соответствующих мероприятий.
На наш взгляд, вывод, сделанный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, не следует из части восьмой статьи 70 КоЗ. Обсуждаемая норма, действительно, сформулирована достаточно неопределенно. Вместе с тем в ней нет прямого указания на то, что перед отчуждением одного из зданий, расположенных на одном земельном участке, в обязательном порядке требуется формирование и регистрация создания отдельного земельного участка. Норма лишь указывает на необходимость совершения неких «регистрационных действий в отношении соответствующих земельных участков», не определяя содержание тех самых «регистрационных действий». По нашему мнению, принимая во внимание последовательность совершения регистрационных действий, установленную пунктом 1 статьи 10 Закона N 133-З, часть восьмую статьи 70 КоЗ нужно понимать в том смысле, что до отчуждения здания землепользователь обязан оформить свои права на земельный участок, на котором находится это здание (зарегистрировать создание этого участка, возникновение права на него). Другими словами, выделение самостоятельного земельного участка под отчуждаемое здание необязательно, важно оформление самого земельного участка его правообладателем (собственником здания), на котором находится это здание, независимо от того, сколько и каких объектов недвижимого имущества расположено на данном земельном участке. Оборот зданий (строений) не может осуществляться, если земельный участок не существует либо существует, но права продавца на него не оформлены в установленном порядке.
Этот вывод подтверждается также и тем, что если бы законодатель имел намерение установить принцип, в соответствии с которым под отчуждаемое здание должен быть сформирован свой собственный земельный участок, то и норма начиналась бы соответствующим образом (например, со слов «при отчуждении одного из капитальных строений (зданий, сооружений), расположенного на участке, на котором находятся иные капитальные строения (здания, сооружения)…»). Если бы законодатель действительно имел в виду то, что нам разъясняет Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, то соответствующее правило было бы записано непосредственно в статье, посвященной этому вопросу (статья 55 КоЗ), а не в нормах об обязанностях землепользователя (статья 70 КоЗ).
Для получения приобретателем капитального строения (здания, сооружения) прав на земельный участок совсем не обязательно предварительно выделять отдельный участок: в силу положений действующего законодательства права на земельный участок перейдут к нему в соответствии со статьей 267 ГК, частью первой статьи 55 КоЗ. В зависимости от того права на земельный участок, которое принадлежит продавцу капитального строения (здания, сооружения), земельный участок станет объектом общей долевой собственности, долевого пользования, долевой аренды и пр. Кроме того, на предоставление земельных участков на соответствующих правах приобретатель здания вправе претендовать в силу абзаца двенадцатого части первой пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Также одним из возможных вариантов решения отмеченной выше проблемы (умышленная в целях воспрепятствования оформлению кредитором прав на здание застройка собственником здания земельного участка) может быть следующее решение, в некоторой степени логично завершающее позицию Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь. Поскольку договор ППТ уже заключен и воля сторон на отчуждение объекта недвижимого имущества уже выражена, а строительство нового здания (строения, сооружения) либо арест одного из зданий осуществлены впоследствии, положения части восьмой статьи 70 КоЗ применению не подлежат и регистратор обязан по заявлению кредитора осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, титул на которое был оформлен на кредитора. Указанное решение, на наш взгляд, куда меньше соответствует законодательству, но оно, по меньшей мере, не позволяет недобросовестной стороне уклониться от принятых на себя обязательств и сохраняет за обеспечительной сделкой присущий ей правовой эффект вместо фактического обесценения обеспечительного права кредитора <14>. В противном случае кажущийся на первый взгляд весьма привлекательным перевод правового титула на недвижимое имущество как способ обеспечения исполнения обязательств в реальности оказывается нежизнеспособным правовым инструментом.
<14> Еще один допустимый способ решения поставленной проблемы, опять-таки зависящий от возможности изменения Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь занимаемой им позиции, состоит в ограничительном толковании части восьмой статьи 70 КоЗ: ее положения распространяются только на ситуации добровольного отчуждения зданий (строений, сооружений) и не касаются случая его принудительного отчуждения — обращения взыскания. При таком развитии событий кредитор по договору ППТ столкнется с все той же проблемой, но она не возникнет на пути у залогодержателя, обращающего взыскание на предмет ипотеки (а ведь поднятая здесь проблема всецело актуальна и в отношении залога).