Статья посвящена исследованию малоизученного в земельно-правовой науке Республики Беларусь вопроса о праве общей собственности на земельный участок, центральной проблемой уяснения сущности которого является определение существа доли в этом праве. На основе анализа гражданского законодательства, законодательства о браке и семье и юридической литературы дается характеристика долевой и совместной собственности на имущество и с учетом земельно-правовых особенностей выявляется специфика регулирования отношений общей собственности на земельный участок. Анализируется опыт правового регулирования данных отношений земельным законодательством зарубежных стран. Выявляются проблемы и пробелы правовой регламентации отношений в указанной области. Формулируются предложения по совершенствованию законодательства об охране и использовании земель и гражданского законодательства в данной сфере.
Право общей собственности в имущественных отношениях давно известно гражданскому законодательству и является достаточно развитым правовым институтом. В законодательстве об охране и использовании земель право общей собственности на земельный участок представляет собой относительно новое явление. Кодекс Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) перенял положения гражданского законодательства об общей собственности. Вместе с тем регулирование этих отношений в земельном праве имеет свою специфику, поэтому исследование отношений общей собственности на земельный участок представляет значительный интерес.
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и ч. 2 ст. 12 КоЗ имущество (земельный участок) может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, для общей собственности на земельный участок характерны единство объекта (земельный участок, принадлежащий всем собственникам) и наличие нескольких субъектов на общий земельный участок.
Согласно п. 3 ст. 246 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество.
Каждый вид общей собственности имеет особенности правового регулирования, обусловленные взаимоотношениями между его участниками. Долевая собственность характеризуется тем, что каждому собственнику принадлежит определенная доля в праве собственности на общий земельный участок. Размеры этих долей могут быть различными, но независимо от этого каждый собственник пользуется равным объемом прав к общему земельному участку. Названная доля не выделяется в натуре (на местности). Она выражается в виде конкретных арифметических долей, определенных участниками или судом в самом праве на общий земельный участок. Подчеркнем, что участники общей собственности имеют право не на долю в стоимости общего имущества или на долю в самом имуществе, а право на долю в самом праве собственности на общее имущество [1, с. 359].
Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В последнем случае в суд подается иск об установлении порядка пользования земельным участком, решение по которому выносится с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, приведенных в постановлении от 22.12.2011 N 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» (далее — постановление Пленума).
При наличии на участке капитальных строений (зданий, сооружений) пользование участком согласно ч. 9 ст. 69 КоЗ осуществляется собственниками пропорционально их долям в праве собственности на эти строения. Выделяемая собственнику часть земельного участка с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, как правило, должна прилегать к его части дома (ч. 1 п. 10 постановления Пленума).
Общий двор в пользование собственников строений выделяется лишь в том случае, если исключается возможность устройства отдельных проходов (проездов) к принадлежащим каждому из собственников строениям. Если при этом надворные постройки, сооружения и насаждения, принадлежащие одному собственнику, окажутся на части земельного участка другого собственника, рассматривается вопрос переноса этих объектов. При технической невозможности переноса обсуждается возможность сноса таких объектов либо выплаты денежной компенсации собственнику сносимого строения (ч. 2 п. 10 постановления Пленума).
В соответствии с ч. 10 ст. 69 КоЗ изменение долей в праве собственности на строение в результате реконструкции (возведения пристройки, надстройки, перестройки и т.п.) одним из собственников строения не является основанием для изменения размеров их долей в праве на земельный участок.
В постановлении Пленума отмечается, что в исключительных случаях, если возведенная и зарегистрированная в установленном порядке пристройка создает препятствия в пользовании земельным участком другому собственнику, суд вправе изменить установленный порядок пользования земельным участком, не меняя при этом размер участка собственника, чьи права нарушаются, для устройства необходимых проходов, проездов, общего двора, устраняющих созданные в результате реконструкции препятствия, что может повлечь уменьшение участка собственника пристройки (п. 11).
Порядок пользования земельным участком определяется, как правило, с учетом заключения судебно-землеустроительной экспертизы, содержащего несколько вариантов определения порядка пользования, из которых судом выбирается наиболее приемлемый с учетом интересов каждого собственника (п. 6 постановления Пленума).
При определении порядка пользования земельным участком долевая собственность на земельный участок сохраняется, поскольку сохраняется общий объект (земельный участок), а поэтому установленный судом порядок пользования государственной регистрации не подлежит (п. 9 постановления Пленума).
В случае если участник потребует выдела своей доли на местности, правоотношение долевой собственности для этого участника прекращается. Выдел доли влечет раздел земельного участка, и, реализовав такое право, субъект будет иметь в собственности уже не долю, а самостоятельный земельный участок.
Следует отметить, что выдел доли в натуре не всегда осуществим. Раздел земельного участка может не допускаться законодательством, быть невозможным из-за причинения несоразмерного ущерба земельному участку либо незначительности доли собственника, невозможности ее реального выделения и отсутствия существенного интереса собственника в использовании общего земельного участка. В таких случаях собственник имеет право на получение стоимости его доли, которая выплачивается другими участниками долевой собственности.
В законодательстве об охране и использовании земель установлено, что земельный участок подлежит разделу, если в результате образования при этом новых земельных участков не нарушаются градостроительные регламенты, природоохранные требования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок признается неделимым (ч. 1 ст. 10 КоЗ).
Кроме того, не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов, а также раздел земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства (ч. 2 ст. 10 КоЗ).
Перейдем к анализу совместной собственности на земельный участок. В совместной собственности доля в праве собственности на земельный участок каждого участника не определена. Собственники, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим земельным участком. Этот вид общей собственности присущ семейным образованиям, в которых имущественные права собственников обусловлены лично-правовыми связями между ними. Участниками совместной собственности в настоящее время могут быть только супруги (ст. 259 ГК, ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). Их доли в совместном имуществе определяются лишь при прекращении совместной собственности, то есть при разделе существующего земельного участка.
Следовательно, можно вести речь о существовании доли только в праве долевой собственности на земельный участок, которая не выделена на местности. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог такую долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки доли, установленных ст. 253 ГК.
Несмотря на то что как гражданское законодательство, так и законодательство об охране и использовании земель регулируют оборот долей в праве собственности на имущество (земельный участок), эти доли не названы среди объектов гражданских и земельных отношений. Сказанное влечет необходимость дополнения перечня объектов указанных отношений долями в праве долевой собственности на имущество (земельный участок).
Представляет интерес выяснение состава участников общей собственности на земельный участок. С учетом того что собственниками на землю, земельные участки являются Республика Беларусь (хотя субъект права государственной собственности на землю в КоЗ не назван), граждане (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства) и негосударственные юридические лица Республики Беларусь, а также иностранные государства и международные организации (ст. 12 КоЗ), логичен вывод о том, что общая собственность на земельный участок может возникнуть между любыми участниками правоотношений собственности в различном сочетании и соотношении.
Однако участниками совместной собственности, как указывалось ранее, могут быть только супруги, поэтому данный вид права общей собственности присущ лишь праву частной собственности на земельные участки и ограниченному кругу субъектов — гражданам, состоящим в браке.
Остается открытым вопрос о возможности объединения в долевую собственность земельного участка, принадлежащего государству, а также гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь, то есть субъектам различных форм собственности. По нашему мнению, в настоящее время нет оснований признавать такую смешанную по формам общую собственность на земельный участок. Интересна позиция украинского законодателя, в соответствии с которой долевая собственность устанавливается только в пределах одной формы права собственности: частной (между гражданами и юридическим лицами) либо коммунальной (между районными и областными советами) — и государство не является субъектом права общей собственности на землю (ст. 86 Земельного кодекса Украины).
Субъекты права частной собственности могут образовывать долевую собственность на земельный участок только в пределах своей формы. Ранее действовавшее законодательство об охране и использовании земель ограничивало оборот земельных участков между гражданами и негосударственными юридическими лицами Республики Беларусь — частными собственниками исходя из различного целевого назначения земельных участков названных субъектов. В настоящее время долевая собственность может принадлежать любым субъектам частной собственности, использующим участок с тем же целевым назначением.
Нет оснований, с нашей точки зрения, и для объединения с какими-либо субъектами участников самостоятельного вида права собственности на земельные участки, специфика которых определяется их международно-правовым статусом как субъектов международных отношений, — международных организаций, а также иностранных государств, которые могут приобрести земельные участки только при соблюдении определенных условий, а именно: аналогичная норма о предоставлении земельных участков в собственность должна содержаться в законодательстве этого иностранного государства, должно обеспечиваться взаимное предоставление земельных участков.
Полагаем, ч. 2 ст. 12 КоЗ нуждается в изменении с учетом необходимости уточнения субъектов права общей собственности на земельный участок.
Представляет интерес вопрос о количестве участников общей собственности. КоЗ, как и ГК, говорит о нескольких собственниках. Согласно словарю русского языка «несколько — некоторое, небольшое количество» [2, с. 352]. Поэтому сложно согласиться с утверждением отдельных ученых о том, что предельное количество участников общей собственности является неограниченным [3, с. 33].
В Российской Федерации, к примеру, в случае передачи земли колхозов в коллективную собственность их членов число участников составляет сотню и более граждан, то есть множество лиц. Однако неправомерно отождествлять термины «несколько» и «множество», это юридически не одно и то же. При разработке Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) законодатель попытался устранить имеющееся несоответствие, включив в ст. 12 Закона N 101-ФЗ положение о том, что в случае, если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, определенных Законом N 101-ФЗ. В то же время в юридической литературе отмечается, что установленные особенности, такие как общее согласие собственников на совершение сделок, уведомление остальных участников о распоряжении своей долей, судебное разрешение споров и другие, не решают всех проблем общей собственности при множественности субъектов [4, с. 63].
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы. Общая собственность на земельный участок характеризуется единством объекта (земельный участок, принадлежащий всем собственникам) и наличием нескольких субъектов на общий земельный участок.
КоЗ хотя и не предусматривает ограничений среди субъектов права общей собственности на земельный участок, но они фактически имеют место. Участниками совместной собственности на земельный участок в соответствии с гражданским законодательством может быть ограниченный круг субъектов частной собственности — граждане, состоящие в браке. Долевую собственность на земельный участок могут образовывать субъекты частной собственности на земельные участки, а также иностранные государства и международные организации-собственники только в пределах одной формы или вида. Признавать государство субъектом долевой собственности на земельный участок в настоящее время нет оснований.
КоЗ необходимо дополнить нормами о субъектах долевой собственности, в качестве которых следует определить граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, а также иностранные государства и международные организации (ст. 12).
О долях в праве общей собственности на земельный участок можно говорить только применительно к праву долевой собственности, при котором не осуществляется их выделение на местности. При выделе доли в общей (долевой или совместной) собственности в натуре производится раздел существующего участка и образование новых земельных участков, то есть происходит прекращение общей собственности на земельный участок.
Перечень объектов земельных отношений целесообразно дополнить долями в праве долевой собственности на земельный участок (ст. 3 КоЗ), а объектов гражданских отношений — долями в праве долевой собственности на имущество (ст. 128 ГК).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 2 кн. / отв. ред. В.Ф.Чигир. — 2-е изд. — Минск: Амалфея, 2000. — Кн. 1. — 544 с.
2. Ожегов, С.И. Словарь русского языка: ок. 57000 слов / С.И.Ожегов; под ред. Н.Ю.Шведовой. — 15-е изд., стер. — М.: Рус. яз., 1984. — 816 с.
3. Каракаш, И.И. Право собственности на землю и право землепользования в Украине: науч.-практ. пособие. — Киев: Истина, 2004. — 216 с.
4. Балашов, Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.06 / Е.В.Балашов. — Уфа, 2004. — 172 л.