Обстоятельства: В установленный предварительным договором срок основной договор не был заключен и ни одна из сторон не направила предложение о заключении основного договора.
Требование: О понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решение: Требование не было удовлетворено, так как при указанных обстоятельствах обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращались.
Название документа: Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области от 31.08.2016 (дело N 214-11/2016-128А)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУДА ГОМЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
Апелляционная инстанция экономического суда Гомельской области при участии истца — индивидуального предпринимателя К. (далее — ИП К.) и его представителя А. — адвоката, при участии представителя ответчика — открытого акционерного общества «Б» (далее — ОАО «Б») Б. — директора, при участии представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — областного исполнительного комитета (управление торговли и услуг областного исполнительного комитета) Е. — начальника отдела, без участия представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — открытого акционерного общества «О» (далее — ОАО «О»), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП К. на решение экономического суда Гомельской области от 20.07.2016 по делу N 214-11/2016 по иску ИП К. к ОАО «Б» о понуждении заключить договор купли-продажи изолированного помещения,
Установила:
Решением экономического суда Гомельской области от 20.07.2016 по делу N 214-11/2016 исковые требования ИП К., предъявленные к ОАО «Б» о понуждении заключить договор купли-продажи изолированного помещения, оставлены без удовлетворения.
Истец в своей апелляционной жалобе и в судебном заседании считает решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить и удовлетворить заявленные требования. Ответчику принадлежит изолированное помещение площадью 14,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Б., ул. Г. На основании договора аренды от 01.08.2014 ответчик сдал в аренду истцу данное помещение для осуществления хозяйственной и иной деятельности. Одновременно между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи данного помещения. В счет оплаты за данное помещение в соответствии с предварительным договором истец уплатил ответчику задаток в сумме 30 000 000 руб., 30.09.2015 по приходному ордеру уплатил 8 000 000 руб., 31.03.2015 часть денег за помещение в сумме 5 000 000 руб. была уплачена путем перевода долга. Оставшаяся сумма (5 392 700 руб.) зачтена ответчиком в счет ремонта истцом помещения, произведенного с разрешения ответчика. Оценочная стоимость ремонта составляет 21 892 000 руб., оценочная стоимость спорного помещения — 64 000 000 руб. Всего истцом уплачено 58 607 300 руб. Ответчик указывал, что для продажи помещения необходимо согласие ОАО «О». Ходатайство истца о привлечении к участию в деле ОАО «О» было отклонено. Ответчик не выполнил своих обязательств по предварительному договору, претензии истца оставлял без ответа, в связи с чем истец обратился с иском о понуждении заключить договор купли-продажи и просит апелляционную инстанцию понудить ответчика заключить данный договор.
Ответчик согласно отзыву на апелляционную жалобу и пояснениям его представителя в судебном заседании считает ее необоснованной и просит оставить решение суда без изменения. Руководитель, подписав предварительный договор, превысил свои полномочия. Принятие решений о сделках, связанных с отчуждением объектов недвижимости, отнесено к компетенции наблюдательного совета. Акции ОАО «Б» переданы в доверительное управление ОАО «О». Кроме этого, вопрос по отчуждению имущества, относящегося к основным средствам, должен быть письменно согласован с главным управлением торговли и услуг облисполкома, что сделано не было. Также по условиям предварительного договора срок заключения договора купли продажи истекает 01.11.2014. В указанный период ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, и, следовательно, обязательство по предварительному договору прекратилось.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — областной исполнительный комитет согласно отзыву на апелляционную жалобу и пояснениям представителя в судебном заседании считает поданную жалобу необоснованной. В соответствии со статьей 31 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее — Закон) имущество, переданное учредителями (участниками) хозяйственного общества в его уставной фонд в виде вклада, а также приобретенное хозяйственным обществом в процессе осуществления им предпринимательской деятельности, находится в собственности общества. Данная норма также закреплена в главе 2 устава общества. Следовательно, собственником спорного имущества, расположенного по адресу: Г. обл., г. Б., ул. Г., является ОАО «Б». В соответствии со статьей 85 Закона, пунктом 48.10 устава ОАО «Б» принятие решений о сделках, связанных с отчуждением объектов недвижимого имущества общества, отнесено к компетенции наблюдательного совета. В соответствии с Положением о представителях государства в органах управления хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондах) которых принадлежат Гомельской области, утвержденным решением Гомельского областного исполнительного комитета от 22.03.2010 N 302 (далее — Положение), в открытые акционерные общества, акции (доли в уставных фондах) которых принадлежат Гомельской области, назначаются представители государства в органах управления хозяйственных обществ. Согласно пункту 7 Положения представитель государства обязан согласовать письменно с органом, осуществляющим владельческий надзор, свою позицию по выносимым на рассмотрение совета директоров (наблюдательного совета) и общего собрания участников общества вопросам отчуждения имущества общества. Органом, осуществляющим владельческий надзор, с 23.05.2014 по 29.09.2014 являлось управление торговли и услуг облисполкома (решение облисполкома от 23.05.2014). С 30.09.2014 акции общества переданы в доверительное управление ОАО «О» (решение облисполкома от 30.09.2014), и 27.10.2014 между ОАО «О» и облисполкомом заключен договор доверительного управления (далее — Договор). Согласно подпункту 3.3 пункта 3 Договора доверительный управляющий имеет право голосовать за принятие решений органами управления общества по вопросу отчуждения имущества, относящегося к основным средствам, после предварительного письменного согласования с управлением торговли и услуг облисполкома. Предварительным договорам, заключенным 01.08.2014, предусмотрен срок заключения договора купли-продажи спорного имущества до 01.11.2014. В рассматриваемом периоде (с 01.08.2014 по 01.11.2014) с управлением торговли и услуг облисполкома вопрос отчуждения оспариваемого имущества не согласовывался.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — ОАО «О» согласно отзыву на апелляционную жалобу согласно с решением суда первой инстанции.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — ОАО «О» извещено надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в связи с чем неявка его представителя не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Истцом подано письменное ходатайство о наложении ареста на изолированное помещение площадью 14,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Б., ул. Г.
Ходатайство истца отклонено, о чем вынесено определение.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, апелляционная инстанция установила.
Согласно имеющимся в деле документам между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2014, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи изолированного нежилого помещения специализированного здания для бытового обслуживания населения площадью 14,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Б., ул. Г.
Частью 2 пункта 2 данного договора было определено, что стороны должны заключить основной договор купли-продажи до 01.11.2014.
Истец обратился в экономический суд Гомельской области с исковым заявлением, в котором, ссылаясь на статьи 399, 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи изолированного помещения площадью 14,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Б., ул. Г., указав в обоснование иска о том, что истцом в соответствии с предварительным договором был передан ответчику задаток в сумме 30 млн. руб., а в последующем за указанное помещение истец уплатил 58 607 300 руб., ответчик же свои обязательства не исполнил и уклоняется от заключения договора.
Суд первой инстанции в иске отказал.
Решение суда первой инстанции вынесено на основании достоверно исследованных материалов дела, и выводы суда находятся в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и подлежащими применению нормами права.
В соответствии со статьями 290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом в силу пункта 4 данной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с пунктом 5 статьи 399 ГК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (пункт 4 статьи 415 ГК).
Однако согласно пункту 6 статьи 399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из имевшихся в материалах дела документов, в процессе рассмотрения дела судом сторонами в порядке статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) не было представлено доказательств, свидетельствовавших о том, что какая-либо из сторон направляла предложение о заключении договора купли-продажи (основного договора) в срок до 01.11.2014. Не было представлено доказательств, свидетельствовавших о проведении сторонами переговоров по поводу заключения основного договора в срок до 01.11.2014, в том числе об уклонении ответчика от подписания договора купли-продажи нежилых помещений на условиях представительного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил заявленные истцом требования в связи с прекращением обязательств по предварительному договору в силу пункта 6 статьи 399 ГК.
Доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130 ГК).
В силу части 1 статьи 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404 ГК).
Поскольку предварительный договор создает только обязательство заключить в будущем основной договор, осуществление покупателем частичной оплаты стоимости недвижимого имущества, являющегося объектом предварительного договора, не влечет приобретения каких-либо прав на данное имущество без заключения договора купли-продажи, соответствующего требованиям части 1 статьи 521 ГК.
При таких обстоятельствах оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции от 20.07.2016 по делу N 214-11/2016 не имеется.
Руководствуясь абзацем 2 части 1 статьи 279, статьей 281 ХПК, апелляционная инстанция экономического суда Гомельской области
Постановила:
Решение экономического суда Гомельской области от 20.07.2016 по делу N 214-11/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление апелляционной инстанции суда, рассматривающего экономические дела, вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение месяца с момента вступления его в законную силу.