В соответствии с пунктом 2 Положения о садоводческом товариществе (далее – Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 50 “О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ” [1] (далее – Указ N 50), коллективное садоводство представляет собой осуществляемую с использованием объектов общего пользования товарищества членами товарищества деятельность по выращиванию плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур на земельных участках, предоставленных для ведения коллективного садоводства.
Исходя из содержания статьи 39 Кодекса Республики Беларусь о земле [2] (далее – КоЗ) земли, предоставляемые для ведения коллективного садоводства, включают:
- земельные участки общего пользования, на которых расположены объекты общего пользования садоводческого товарищества (дороги, воздушные и кабельные линии электропередачи, трансформаторные подстанции, водопроводы, водонапорные башни, площадки для временного хранения отходов, общие ворота и заборы, другие объекты, необходимые для ведения коллективного садоводства);
- земельные участки членов садоводческого товарищества.
Земельные участки общего пользования садоводческого товарищества предоставляются этому садоводческому товариществу в постоянное пользование или аренду по его выбору. Членам садоводческого товарищества, являющимся гражданами Республики Беларусь, земельные участки предоставляются в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду. Иностранным гражданам и лицам без гражданства, зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания на территории Республики Беларусь, земельные участки для ведения коллективного садоводства предоставляются в аренду. Важно отметить, что КоЗ предусмотрена возможность нахождения земельных участков в частной собственности либо пожизненном наследуемом владении иностранных граждан и лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность (пожизненное наследуемое владение). В примечании к статье 12 КоЗ определен исчерпывающий перечень лиц, относящихся к родственникам наследодателя земельного участка: близкие родственники наследодателя; иные лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя.
Таким образом, субъектами прав на землю при ведении коллективного садоводства являются садоводческое товарищество и члены садоводческого товарищества, т.е. граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие земельные участки в границах товарищества на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Право на земельный участок возникает у гражданина с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации. В соответствии с пунктом 4 Указа N 50 граждане, которым до 31 июля 2008 г. были предоставлены земельные участки для ведения коллективного садоводства, а также граждане, которые приобрели такие земельные участки по договорам купли-продажи, дарения и иным не противоречащим законодательству способом, не зарегистрировавшие в установленном порядке свои права на эти земельные участки, обязаны были до 1 января 2012 г. обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации для государственной регистрации своих прав на земельные участки. Невыполнение этого требования является основанием для изъятия указанных земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
Объем прав по использованию земельного участка для ведения коллективного садоводства зависит от титульного права, на котором предоставлен такой земельный участок. Наиболее широкими правами в рассматриваемой области отношений обладают собственники земельных участков.
Согласно пункту 18 Положения член товарищества вправе самостоятельно хозяйствовать на предоставленном ему земельном участке в соответствии с требованиями законодательства, уставом и правилами внутреннего распорядка товарищества. В то же время самостоятельное хозяйствование осуществляется в пределах целевого назначения земельного участка и не должно наносить ущерба окружающей среде, нарушать права и защищаемые законом интересы других лиц.
Указанное право предполагает, в первую очередь, возможность самостоятельно выбирать выращиваемые плодовые, ягодные, овощные, декоративные и иные сельскохозяйственные культуры, а также распоряжаться сельскохозяйственной продукцией, выращенной на предоставленном земельном участке.
Типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.07.2008 N 1048 “О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. N 50” [3] (далее – Типовые правила), установлены требования к посадке зеленных насаждений на предоставленном земельном участке. В частности, согласно пункту 27 Типовых правил посадка деревьев и кустарников от границ со смежными земельными участками должна осуществляться на расстоянии:
- высокорослых деревьев семечковых пород (яблони, груши) – не менее трех метров;
- среднерослых деревьев косточковых пород (сливы, вишни), а также декоративных и карликовых пород – не менее двух метров;
- кустарников – не менее одного метра.
Члены товарищества также вправе содержать на предоставленных им земельных участках декоративных, сельскохозяйственных и прочих животных в количествах, обеспечивающих соблюдение санитарно-гигиенических норм и правил без ущерба для нормального отдыха других членов товарищества, их семей и иных лиц (пункты 16 и 17 Типовых правил).
Запрещается содержание крупных сельскохозяйственных животных (крупный рогатый скот, лошади, свиньи и прочие). Содержание мелких сельскохозяйственных животных и птицы в целях их дальнейшего разведения и получения продукции, а также пчел член товарищества должен согласовать с другими членами товарищества – владельцами, собственниками и арендаторами смежных земельных участков. Причем согласование должно быть выражено в письменной форме.
При содержании животных члены товарищества обязаны обеспечивать соблюдение ветеринарно-санитарных норм и правил, в случае их болезни принимать меры по своевременному оказанию ветеринарной помощи, не допускать распространения болезней, жестокого обращения с животными, а при содержании птиц и кроликов на своем земельном участке иметь огороженную площадку для них на расстоянии не менее четырех метров от смежных земельных участков.
Член садоводческого товарищества вправе возводить на предоставленном земельном участке отапливаемый или неотапливаемый садовый домик. В соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39 [4], садовый домик – это капитальное строение, расположенное в садоводческом товариществе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания.
Следует особо обратить внимание, что строительство садовых домиков является правом, а не обязанностью членов садоводческого товарищества. В связи с этим действие Указа Президента Республики Беларусь от 11.11.2011 N 520 “О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков” [5], предусматривающего предельные сроки строительства гражданами жилых домов и дач, не распространяется на землепользователей земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства.
Кроме того, члены садоводческого товарищества могут возводить на предоставленных земельных участках строения (отдельно стоящие или пристроенные) для хранения легковых автомобилей, хозяйственного инвентаря, для содержания мелких сельскохозяйственных животных и птицы и других нужд.
Для строительства садовых домиков и хозяйственных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения коллективного садоводства, в соответствии со статьей 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь” [6] и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.10.2006 N 1387 “Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ” [7] не требуется получение разрешения органов государственного строительного надзора.
Строительство и реконструкция садового домика, других строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, должны осуществляться в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил, строительных норм, законодательства об охране и использовании земель.
Член товарищества вправе распоряжаться находящимся у него на праве частной собственности земельным участком.
Распоряжение земельными участками происходит путем совершения сделок с ними, под которыми понимаются действия граждан, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских и земельных правоотношений. Следует отметить, что в полном объеме правом совершения сделок наделены только граждане, являющиеся собственниками земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства. Если же земельные участки предоставлены им на праве пожизненного наследуемого владения, то распоряжаться такими участками они не вправе. Для того чтобы была возможность отчуждать такой земельный участок, необходимо переоформить право пожизненного наследуемого владения на право частной собственности.
Согласно статье 47 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству. Указанные сделки совершаются при условии сохранения целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки. Сделки с земельными участками должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” [8]. Необходимо обратить внимание на то, что сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации.
Законодательством об охране и использовании земель предусмотрен ряд особенностей, касающихся порядка совершения сделок с земельными участками. Остановимся на наиболее значимых из них.
Граждане Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, имеют право отчуждать земельные участки районному исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь. Следует отметить, что таким же правом обладают иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся собственниками земельных участков.
Отчуждение земельных участков и расположенных на них садовых домиков, хозяйственных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос. При этом отчуждение земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства, возможно до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, поскольку при предоставлении таких земельных участков возведение строений на них не является обязательным.
Согласно части восьмой статьи 70 КоЗ при отчуждении капитальных строений землепользователи обязаны в установленном законодательством порядке обратиться за осуществлением регистрационных действий в отношении соответствующих земельных участков, необходимых для обслуживания этих капитальных строений. Таким образом, до совершения сделки с садовым домиком следует оформить в установленном порядке права на земельный участок.
Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.
Земельный участок, принадлежащий лицу на праве частной собственности и предоставленный для ведения коллективного садоводства, может быть предметом договора ренты.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (статья 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь [9] (далее – ГК)). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Согласно статье 558 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
Следует обратить внимание, что получатель ренты не может являться залогодержателем земельного участка, поскольку в соответствии с частью первой статьи 50 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.
Земельный участок, находящийся в частной собственности члена садоводческого кооператива, может быть предметом договора мены или дарения.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (статья 538 ГК). К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (статья 543 ГК).
При этом такие договоры могут заключаться только с гражданами Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения земельных участков.
Следует отметить, что с долей в праве на земельный участок также могут совершаться сделки (купли-продажи, мены, дарения, ренты). Согласно статье 12 КоЗ земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.
Землепользователи земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности, осуществляют свои права и обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения) (статьи 69 и 70 КоЗ). При этом изменение размера долей в праве на капитальное строение (здание, сооружение) в результате его реконструкции одним из собственников не является основанием для изменения размера их долей в праве на земельный участок.
В соответствии со статьей 10 КоЗ земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
В отношении делимых земельных участков следует иметь в виду, что законодательство об охране и использовании земель не предусматривает возможность совершения каких-либо юридически значимых действий с частью земельного участка. В связи с этим часть земельного участка не может являться предметом сделок купли-продажи, ренты, дарения, мены. Для заключения названных сделок часть земельного участка должна быть предварительно выделена в самостоятельный участок. Требования к осуществлению деления (раздела), слияния земельных участков независимо от наличия или отсутствия строений на земельных участках и вида права, на котором предоставлен земельный участок, установлены техническим кодексом установившейся практики “Деление (раздел), слияние земельных участков. Требования к осуществлению”, утвержденным приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.12.2010 N 446 [10].
Согласно статье 17 КоЗ граждане, имеющие в частной собственности земельные участки для ведения коллективного садоводства, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения. Арендаторами земельных участков для ведения коллективного садоводства могут быть как граждане Республики Беларусь, так и иностранные граждане, лица без гражданства. Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка.
Предоставление в аренду земельных участков с расположенными на них садовыми домиками и хозяйственными строениями допускается только вместе с этими капитальными строениями при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
Собственники земельных участков могут быть залогодателями земельных участков. Несмотря на то что ипотека может обеспечивать исполнение обязательств различного вида (по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам), земельные участки, предоставленные для ведения коллективного садоводства, могут являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.06.2009 N 276 “Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь” [11] залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, а в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь, – иные организации.
Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя. При изъятии у залогодателя для государственных нужд обремененного ипотекой земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого земельного участка одновременно с государственной регистрацией создания этого участка и возникновения права частной собственности на него с согласия банка, выдавшего кредит, заключается новый договор об ипотеке либо вносятся изменения в действующий и осуществляется государственная регистрация права залога на данный земельный участок.
Следует иметь в виду, что капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, а также временные строения, возведенные на земельных участках, являющихся предметом ипотеки, признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд, производится путем его продажи на публичных торгах в порядке, установленном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.10.2008 N 1599 “Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки” [12].
Члены садоводческих товариществ имеют и иные права, предусмотренные законодательством об охране и использовании земель. В частности, согласно статье 69 КоЗ землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право:
- использовать для целей, не связанных с извлечением дохода, имеющиеся на земельном участке водные объекты, общераспространенные полезные ископаемые, а также полезные свойства земель;
- проводить мелиоративные мероприятия, размещать водные объекты;
- на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута;
- добровольно отказаться от земельного участка;
- требовать установления или прекращения земельного сервитута.
СПИСОК ЦИТИРОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ: Указ Президента Республики Беларусь, 28 янв. 2008 г., N 50 // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
2. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 N 425-З // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
3. О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. N 50: постановление Совета Министров Республики Беларусь, 21 июля 2008 г., N 1048 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2008. – N 183. – 5/28041; 2010. – N 40. – 5/31228.
4. Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений: постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, 28 июля 2004 г., N 39 // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
5. О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 11 нояб. 2011 г., N 520 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2011. – N 128. – 1/13071.
6. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: Закон Республики Беларусь, 5 июля 2004 г., N 300-З // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
7. Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ: постановление Совета Министров Республики Беларусь, 19 окт. 2006 г., N 1387 // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
8. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., N 133-З // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
9. Гражданский кодекс Респ. Беларусь от 07.12.1998 N 218-З // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
10. Об утверждении технического кодекса установившейся практики: приказ Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, 14 дек. 2010 г., N 446 // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.
11. Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь, 2 июня 2009 г., N 276 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2009. – N 136. – 1/10740; 2010. – N 187. – 1/11851.
12. Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки: постановление Совета Министров Республики Беларусь, 28 окт. 2008 г., N 1599 // ИБ “КонсультантПлюс: Беларусь” [Электронный ресурс]. – Минск, 2012.