В настоящее время нередко земельные участки для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (строение) предоставляются на срок менее года. Казалось бы, какие в связи с этим могут быть вопросы? Однако на практике отчуждение строений, расположенных на таких земельных участках, иногда вызывает большие затруднения.
По общему правилу права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество возникают, переходят, прекращаются с момента госрегистрации <1>. Однако существуют права и ограничения (обременения) прав, возникновение, переход и прекращение которых подчиняются иным правилам.
При предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду сроком до года, а также при продлении не более чем на год срока их временного использования или аренды право на такие участки возникает с момента, указанного в решении об их предоставлении. При этом заключать договор аренды земельного участка и осуществлять госрегистрацию его создания и возникновения прав на него не требуется <2>.
Мнение
Данные положения позволяют в первую очередь упростить получение земельных участков для сезонного использования (огородничество, сенокошение, выпас сельхозживотных и т.п.).
В настоящее время в местных исполкомах сложилась практика, когда земельные участки на срок до года предоставляются для строительства и (или) обслуживания строений.
При госрегистрации перехода прав на строение права на земельный участок, на котором оно располагается, переходят автоматически <3>. Очевидно, что такой порядок не должен зависеть от срока, на который земельный участок предоставляется под строительство и (или) обслуживание строений.
Однако регистраторы отказывают в совершении регистрационных действий, когда субъекты (как правило, будущие правообладатели) обращаются к ним за госрегистрацией перехода прав на строения, расположенные на предоставленных менее чем на год земельных участках. Рассмотрим, какие в этом случае приводятся аргументы.
Аргумент 1. Нарушаются следующие требования отечественных законодательных актов <4>:
- госрегистрация перехода права на строение осуществляется одновременно с госрегистрацией перехода права на земельный участок, на котором это строение располагается (ч. 2 п. 5 ст. 10 Закона о госрегистрации);
- не соблюдается принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений (ст. 5 КоЗ);
- при отчуждении строений землепользователи обязаны обратиться за осуществлением регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых стоят эти строения (ч. 8 ст. 70 КоЗ).
Мнение
При госрегистрации перехода прав на строение и предоставленный сроком до года земельный участок, на котором оно находится, ни одна из вышеприведенных норм не нарушается.
В силу положений КоЗ и Указа N 667 земельный участок предоставляется правообладателю строения в установленном порядке с момента, определенного решением местного исполкома. В тот же момент возникают и права на такой земельный участок.
При отсутствии иных оснований для отказа отсутствие информации об указанных земельных участках в едином госрегистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не оказывает никакого влияния на возможность госрегистрации перехода прав на расположенные на этих участках строения.
Аргумент 2. Имеются основания для отказа в приеме документов, представленных для госрегистрации (подп. 1.1 п. 1 ст. 36 Закона о госрегистрации), а именно документы не соответствуют требованиям законодательства (подп. 5.1 п. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации).
Аргумент 3. Заявитель представил не все документы, необходимые для госрегистрации (подп. 5.5 п. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации).
Пример из практики
Юрлицо обращается за госрегистрацией перехода прав на строение. Это строение находится на земельном участке, предоставленном в аренду на срок менее года. Регистратор сообщает, что в едином госрегистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о таком участке данных нет. Поэтому до госрегистрации перехода прав на строение заявитель должен осуществить госрегистрацию создания земельного участка и возникновения прав на него <5>.
Помимо иных документов, для осуществления такой регистрации заявителю необходимо представить землеустроительное дело на вновь образованный земельный участок и выписку из решения о его предоставлении <6>, а также договор аренды земельного участка.
У правообладателей — и настоящего, и будущего такой поворот событий вызывает недоумение, что, на наш взгляд, вполне справедливо и обоснованно. Почему правообладатель, в законном порядке получивший земельный участок, права на который у него возникли на основании норм КоЗ и Указа N 667, не может распорядиться расположенным на данном участке строением? Полагаем, что для этого есть все основания.
Директива N 2 <7>
Исходя из положений абз. 7 подп. 1.1 п. 1 Директивы N 2, руководители госорганов должны неукоснительно соблюдать требования законодательства и не допускать их произвольного толкования при принятии решений, затрагивающих права и законные интересы граждан. В случае неясности или нечеткости предписаний правового акта необходимо максимально учитывать интересы граждан.
Директива N 4 <8>
В соответствии с подп. 9.1 п. 9 Директивы N 4 в случае неясности или нечеткости предписаний актов законодательства госорганы, госорганизации и должностные лица должны принимать решения в пользу субъектов предпринимательской деятельности и граждан.
На наш взгляд, получив отказ в госрегистрации перехода прав на строение и земельный участок, заявитель вправе обжаловать такое решение в административном и (или) судебном порядке.
Чтобы избежать перечисленных нами негативных последствий, правообладатели нередко стремятся зарегистрировать права на земельный участок, предоставленный на срок менее года. Но и это невозможно, поскольку положения КоЗ и Указа N 667 о госрегистрации такого земельного участка имеют императивный характер.
Однако отметим, что, если земельный участок, на котором располагается строение, первоначально предоставлялся на срок более года, а впоследствии этот срок продлился менее чем на год, госрегистрацию перехода прав на строение осуществить можно, поскольку сведения о земельном участке содержатся в едином госрегистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Примеры из практики
1. В 2005 г. юрлицо получило в пользование земельный участок на 20 лет для строительства и обслуживания строения. В 2015 г. данный участок у юрлица изъяли для государственных нужд и предоставили другой участок меньших размеров на срок менее года. В 2016 г. юрлицо захотело продать строение, однако в регистрации перехода прав на него регистратор отказал на основании подп. 1.4 п. 1 ст. 36 Закона о госрегистрации.
2. В 2005 г. юрлицо получило в пользование для обслуживания строения земельный участок сроком на 10 лет. В 2015 г. срок использования земельного участка был продлен меньше чем на год. В 2016 г. юрлицо заключило договор купли-продажи строения. Организация по госрегистрации зарегистрировала переход прав на строение и земельный участок.
Таким образом, если права на земельный участок продляются меньше чем на год, но первоначально участок предоставлялся на более длительный срок, необходимо зарегистрировать изменения в отношении такого земельного участка.
Полагаем, что сложившаяся практика, когда регистраторы отказывают в госрегистрации перехода прав на строение и предоставленный на срок менее года земельный участок, выделенный для его строительства и (или) обслуживания, противоречит действующему законодательству и требует немедленного изменения. Подобный подход существенно затрудняет реализацию участниками гражданских правоотношений своих прав.
Рекомендации. Иногда субъект имеет возможность получить земельный участок для строительства и (или) обслуживания строения как на срок менее года, так и на более длительный срок. В таком случае стоит получить земельный участок на срок более года, несмотря на возникающие в связи с этим временные и материальные траты.
Если же есть желание в последующем приобрести строение, необходимо сразу обратить внимание на срок предоставления расположенного под ним земельного участка. Это поможет избежать напрасной траты значительных ресурсов.
<1> П. 3 ст. 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Закон о госрегистрации).
<2> Ч. 3 ст. 20 Кодекса Республики Беларусь о земле (КоЗ), ч. 12 п. 7 Указа от 27 декабря 2007 г. N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (Указ N 667).
<3> Ч. 1 п. 12 Указа N 667.
<4> Подп. 1.4 п. 1 ст. 36 Закона о госрегистрации.
<5> Совершение такой административной процедуры регламентирует п. 17.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совмина от 17 февраля 2012 г. N 156.
<6> П. 1 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Госкомимущества от 19 июня 2012 г. N 20.
<7> Директива от 27 декабря 2006 г. N 2 «О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения».
<8> Директива от 31 декабря 2010 г. N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь».