Экономическим судом были рассмотрены исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Б» (ООО «Б») к частному торговому унитарному предприятию «С» (ЧТУП «С») о расторжении договора аренды и выселении.
Истец обратился в экономический суд с иском о расторжении договора аренды б/н от 23.07.2012 и выселении ответчика из арендуемых нежилых изолированных помещений 1, 2, 3, 4, расположенных по адресу: г. N, ул. R, д. 1.
Требования заявлены на основании пункта 3 части 1 статьи 590, части 2 статьи 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), пункта 2.2.2 договора аренды б/н от 23.07.2012, статей 593, 626 ГК в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за август 2013 г., сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, пояснив, что согласно условиям договора аренды б/н от 23.07.2012 арендная плата за все арендуемые помещения составила 3460 евро в месяц.
За август 2013 г. ответчик имеет частичную задолженность по арендной плате. За сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г. оплату ответчик не производил.
В адрес ответчика направлялась претензия от 20.02.2014 с требованием о погашении задолженности по арендной плате за указанные периоды, а также с требованиями о расторжении договора и освобождении арендуемых помещений в случае непогашения задолженности по арендной плате. Претензия вручена ответчику 24.02.2014.
Ответ на претензию не получен, после предъявления претензии ответчик задолженность по арендной плате не погасил, согласия на расторжение договора в добровольном порядке арендатор не дал.
В порядке приказного производства на основании определения о судебном приказе от 06.05.2014 с ответчика взыскана сумма задолженности по арендной плате за вышеуказанный период в размере 319604168 руб.
В связи с тем что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, истец вынужден в судебном порядке требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика.
Представитель ответчика пояснил, что в соответствии с п. 1.2 договора имущество передавалось в аренду для использования под организацию кафе, при этом оно не было готово к эксплуатации по целевому назначению, что повлекло за собой необходимость проведения юридически значимых действий со стороны арендатора, в том числе процедуру перепрофилирования помещений, а также финансовых вложений для подготовки помещения к его использованию по целевому назначению в сумме более 500000000 руб. С момента заключения договора аренды до возможности фактической его эксплуатации по целевому назначению прошел почти год, предприятие не работало, что повлекло за собой образовавшуюся сумму задолженности по арендной плате, которая начислялась с момента заключения договора аренды.
Арендодатель довольно часто применял самостоятельные меры, направленные на отключение электроэнергии в арендуемых помещениях, в результате чего арендатор не мог обслуживать посетителей, выходили из строя приборы, оборудование, портилась продукция. То есть фактически арендодатель препятствовал пользованию арендуемым имуществом, что противоречит предмету договора аренды.
С размером задолженности по договору аренды ответчик согласился, от оплаты оговоренных денежных средств не отказался.
В судебном заседании представитель ответчика указал, что образовавшуюся задолженность ответчик обязуется оплатить, и предложил следующий график погашения задолженности:
- до 31 августа 2014 г. — сумму, эквивалентную 2000 евро;
- до 30 сентября 2014 г. — сумму, эквивалентную 2000 евро;
- до 31 октября 2014 г. — сумму, эквивалентную 3500 евро;
- до 30 ноября 2014 г. — сумму, эквивалентную 3500 евро;
- до 31 декабря 2014 г. — сумму, эквивалентную 3500 евро;
- до 31 января 2014 г. — сумму, эквивалентную 2000 евро.
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), пришел к следующим выводам.
Согласно статье 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В соответствии с частью 2 статьи 7 ГК гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 288 ГК).
Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 577 ГК).
В силу пункта 1 статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
23.07.2012 между ООО «Б» (истцом по делу) и ЧТУП «С» был заключен договор аренды б/н (далее — договор), в соответствии с которым ответчик принял во временное возмездное владение и пользование изолированные помещения 1, 2, 3, 4 общей площадью 173 кв. м.
Факт передачи помещений ответчику подтверждается актом сдачи-приемки арендованного помещения от 23.07.2012. Данный акт подписан сторонами, каких-либо отметок относительно недостатков по переданным помещениям не имеется.
В соответствии с условиями договора арендатор обязан был вносить ежемесячно арендную плату за текущий месяц в период с 1-го по 5-е число текущего месяца в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь в день оплаты платежным поручением на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2).
Размер арендной платы определен пунктом 3.1 договора в сумме 3460 евро в месяц.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 590 ГК).
Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае наличия задолженности по арендной плате и прочим платежам сроком более одного месяца.
В рассматриваемом случае обязательство по своевременной уплате арендных платежей возникло из договора аренды, факта передачи помещений арендатору и должно выполняться надлежащим образом и в установленный срок.
Ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы не исполнил, за сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г. оплату не произвел.
В судебном заседании, как и в отзыве на исковое заявление, ответчик признал факт невнесения арендной платы за указанный период, объяснив образовавшуюся задолженность тяжелым финансовым положением, вызванным крупными финансовыми вложениями в ремонт, оборудование, техническую документацию арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
20.02.2014 истец направил ответчику требование, в котором указал на необходимость в добровольном порядке погашения задолженности по арендной плате в указанный срок, в случае непогашения задолженности по арендной плате в полном объеме предложил расторгнуть договор и освободить занимаемые помещения.
24.02.2014 требования истца были вручены ответчику, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление о вручении почтовой корреспонденции.
Требования истца ответчиком оставлены без ответа.
В судебном заседании были исследованы материалы приказного производства, из которых усматривается, что 04.04.2014 экономическим судом было вынесено определение о возбуждении приказного производства о взыскании с ответчика 319604168 руб.
В заявлении о возбуждении приказного производства указан период задолженности по арендной плате — часть арендной платы за август 2013 г., полная задолженность за сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г.
Определением о судебном приказе от 06.05.2014 в порядке приказного производства с ЧТУП «С» в пользу ООО «Б» взыскана задолженность по арендной плате в размере 319604168 руб.
В рамках приказного производства ответчик отзыв на заявление о возбуждении приказного производства и заявление с требованием об отмене определения суда о судебном приказе от 06.05.2014 в суд не направлял.
Факт нарушения ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок подтвержден материалами дела. Период задолженности по внесению арендной платы свидетельствует о длительном неисполнении ответчиком договорных обязательств.
С момента возбуждения производства по настоящему делу до принятия окончательного судебного постановления ответчик не представил в экономический суд доказательств об устранении нарушений, послуживших основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
При таких обстоятельствах исковые требования истца о расторжении договора аренды б/н от 23.07.2012 и, как следствие, выселении ответчика из занимаемых изолированных помещений являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, экономическим судом было вынесено решение о расторжении договора аренды б/н от 23.07.2012, заключенного между ООО «Б» и ЧТУП «С», и выселении ЧТУП «С» из занимаемых изолированных помещений 1, 2, 3 и 4 арендуемой площадью 173 кв. м.
Решение было обжаловано в экономический суд апелляционной инстанции.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда решение экономического суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ЧТУП «С» — без удовлетворения.
Постановлением судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь решение экономического суда и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба ЧТУП «С» — без удовлетворения.