Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.
Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по рассмотренному экономическим судом делу договора долевого участия в строительстве от 08.04.2011 (далее — договор) ответчик (застройщик) принял на себя обязательство совершить от своего имени, но за счет истца (дольщика) все необходимые действия, выполнить работы, оказать услуги для обеспечения строительства объекта — помещения площадью 99,1 кв. м N 2.1 в многоквартирном жилом доме.
Начало строительства жилого дома с расположенным в нем объектом — III квартал 2009 года (подпункт 2.1 договора).
Срок ввода жилого дома (выделенного пускового комплекса, в который входит объект) в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации ориентировочно — IV квартал 2011 года. Окончанием строительства стороны считают дату утверждения «Акта приемки жилого дома (выделенного пускового комплекса) в эксплуатацию» в соответствии с требованиями нормативно-технической документации (подпункт 2.2 договора).
В поданном в суд исковом заявлении истец указал, что в полном объеме исполнил обязательство по финансированию строительства объекта, оплатив ответчику сумму, эквивалентную 123875 долларам США.
В связи с этим просит понудить ответчика передать ему объект недвижимости — помещение N 2.1 в многоквартирном жилом доме по ГП с выполненными видами работ по внутренней отделке.
Также истец указал, что 08.04.2011 зарегистрировался в качестве индивидуальныого предпринимателя с единственным видом деятельности «Сдача в аренду коммерческой недвижимости». Однако в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательства по передаче ему объекта ему причинены убытки в форме упущенной выгоды, выразившиеся в неполучении дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 51135600 руб.
Помимо этого истец на основании подпункта 7.3 договора просит взыскать с ответчика 8308049 руб. пени за период со 02.04.2012 по 20.02.2014.
В ходе рассмотрения дела истец также обратил внимание суда на ничтожность подпункта 2.3 договора как не соответствующего нормам Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396.
Ответчик исковые требования не признал в полном объеме, в отзыве на исковое заявление указал, что передать объект недвижимости истцу в настоящее время не представляется возможным, т. к. его строительство еще не завершено.
Упущенная выгода, по мнению ответчика, истцом не доказана, а оснований для взыскания пени не имеется, т. к. его вины в переносе срока завершения строительства не имеется.
Пунктами 1 и 2 статьи 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь определено, что право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
Причем в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.
Законодательством, в частности Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 N «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», установлено, что недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования (пункт 2 статьи 7).
Так как материалами дела подтверждается, что предусмотренный договором объект недвижимости в установленном порядке не создан, оснований для понуждения к передаче отсутствующего индивидуально-определенного предмета не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 14 Гражданского кодекса Республики Беларусь под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Доказывая упущенную выгоду, истец ссылается на предварительный договор аренды и для расчета арендной платы использует положения Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».
Согласно части 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В связи с этим доводы истца о возможном получении дохода носят предположительный характер, т. к. помещение в установленном порядке не создано, его окончательная общая площадь определяется по результатам обмера республиканским унитарным предприятием «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (подпункт 3.2 договора), размер арендной платы определяется сторонами в договоре аренды (пункт 1 статьи 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь), а сам факт возможной сдачи помещения в аренду в период с 01.01.2012 по 31.12.2012 носит голословный характер.
Кроме того, Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» принят в целях повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка определения размера арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.
В рассматриваемом деле речь идет о возможной сдаче в аренду имущества, находящегося в собственности индивидуального предпринимателя.
С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований в части взыскания 51135600 руб. убытков в виде неполученного дохода по сдаче в аренду недвижимого имущества за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 отказано.
Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В подпункте 7.3 договора стороны согласовали, что при вводе жилого дома в эксплуатацию в нарушение сроков, предусмотренных разделом 2 договора, в связи с нарушением нормативного срока строительства по вине застройщика свыше трех месяцев ответчик уплачивает истцу, который приобрел право на взыскание пени по договору, пеню в размере 0,001% от внесенных истцом средств на строительство объекта. Пеня насчитывается за каждый день просрочки до окончания строительства (подпункт 2.2 договора), начиная с 93-го дня просрочки, но не более 10% от общей суммы, внесенной истцом.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд посчитал его неверным, т. к. при расчете размера пени истец сумму внесенных платежей определяет, исходя из курса доллара США, действующего на дату подачи искового заявления в экономический суд.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях (статья 141 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
В подпункте 3.4 договора сторонами предусмотрено, что оплата производится в национальной валюте Республики Беларусь.
При этом из смысла подпункта 7.3 договора следует, что пеня рассчитывается исходя из суммы внесенных истцом средств на строительство объекта, т. е. суммы в национальной валюте Республики Беларусь (650661508 руб.).
Таким образом, пеня за просрочку ввода объекта в эксплуатацию за период со 02.04.2012 по 20.02.2014 составит 4483058 руб. (650661508 x 689 x 0,001%).
Суд отклонил утверждение ответчика, что не имеется оснований к взысканию пени, т. к. срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию продлен на основании подпункта 2.3 договора.
Действительно, в подпункте 2.3 договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию автоматически продлевается в случае наступления обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стихийного бедствия (пожара, наводнения и т. д.), военных действий, чрезвычайного положения, технических аварий, катастроф, принятия нормативных или правоприменительных актов уполномоченными органами, запрета, исходящего от компетентных органов Республики Беларусь, и других независящих от сторон обстоятельств, а также по причинам, обусловленным обстоятельствами, не зависящими от ответчика (необходимости корректировки проектно-сметной документации в ходе строительства, несвоевременной оплаты дольщиком строительства и т. п.). О продлении сроков строительства ответчик уведомляет письменно истца после принятия решения о переносе в установленном порядке срока ввода объекта в эксплуатацию. При этом срок ввода жилого дома в эксплуатацию, указанный в подпункте 2.2, считается измененным на срок, указанный в письменном уведомлении ответчика в одностороннем порядке без оформления дополнительного соглашения к договору с момента отправления (передачи) вышеуказанного уведомления истцу.
Вместе с тем приведенные ответчиком причины переноса срока (создание новой административно-территориальной единицы, корректировка проектно-сметной документации на основании заявлений дольщиков) не могут быть признаны уважительными, т. к. создание новой административно-территориальной единицы в подпункте 2.3 договора не отнесено к событию, наступление которого дает ответчику право на продление срока строительства, корректировка проектно-сметной документации произведена на основании заявлений нескольких дольщиков, а вносимые изменения не оказывали влияния на завершение строительства объекта.
Помимо этого ответственность в подпункте 7.3 договора установлена за нарушение нормативного срока строительства, а не срока ввода жилого дома (выделенного пускового комплекса, в который входит объект) в эксплуатацию (подпункт 2.2 договора).
В судебном заседании представитель ответчика подтвердил, что нормативный срок строительства в период со 02.04.2012 по 20.02.2014 действительно нарушен.
При вынесении решения экономический суд не соглашается с утверждением истца о ничтожности подпункта 2.3 договора как не соответствующего нормам Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396, и руководствуется при этом следующим.
Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденные Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396, утратили силу в связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», т. е. до подачи истцом искового заявления в экономический суд.
Вместе с тем анализ договора показывает, что положения подпункта 2.3 договора устанавливают порядок продления сроков строительства и не противоречат ни ранее действующим Правилам заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396, ни вступившему в силу с сентября 2013 г. Положению о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263.
Решение экономического суда первой инстанции в апелляционном, кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.