Законом Республики Беларусь “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” от 22 июля 2002 года N 133-З (в редакции Законов Республики Беларусь от 04.01.2003 N 177-З, от 16.05.2006 N 115-З) (далее – Закон) установлены правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с настоящим Законом прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 7 данного Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Как свидетельствует судебная практика, организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним при осуществлении отдельных действий допускаются нарушения действующего законодательства, что, в свою очередь, приводит к возникновению спора и восстановлению нарушенного права в судебном порядке.
Кроме того, субъекты хозяйствования заявляют в суд и необоснованные требования к организациям, осуществляющим государственную регистрацию, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
В этой связи хотелось бы остановиться на наиболее характерных спорах по делам данной категории.
В соответствии с п. 4 ст. 8 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Так, Хозяйственный суд Гомельской области рассмотрел дело по иску МП “С” (г. Жлобин) к РУП “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” (г. Гомель) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО “Б” (г. Жлобин) на одноэтажное смешанной конструкции здание со встроенным баром и магазином продовольственных товаров, пристроенными котельной и навесом, одноэтажное кирпичное здание склада.
В судебное заседание истец представил решение суда, которым был установлен факт ничтожности сделки купли-продажи здания ресторана “М” (с постройками). В регистрационном деле имелась регистрационная запись о праве собственности ООО “Б” на одноэтажное смешанной конструкции здание ресторана “М”, а также имелась регистрационная запись о праве собственности ООО “Б” на одноэтажное кирпичное здание склада.
Согласно п. 5 ст. 24 Закона записи в регистрационной книге подлежат аннулированию только по решению суда.
Поскольку судом установлен факт ничтожности сделки купли-продажи здания ресторана “М” с постройками по договору, заключенному между ООО “Б” и “МП “С” (г. Жлобин), то суд удовлетворил требования истца.
Также Хозяйственным судом Гомельской области рассмотрено дело по заявлению сельского исполнительного комитета к РУП “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” (г. Гомель) о признании недействительной регистрационной записи о регистрации 1/2 доли домовладения в деревне Калинино за гражданкой П.
Как усматривается из материалов дела, Жлобинским межгородским бюро регистрации и технической инвентаризации в Едином государственном регистре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно договору купли-продажи домовладения за гр. П. зарегистрировано право собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом.
В судебное заседание заявитель представил решение суда Буда-Кошелевского района о признании договора купли-продажи домовладения, заключенного между гр. М. и гр. П. в части передачи в собственность гр. П. 1/2 части домовладения, недействительным.
При таких обстоятельствах суд признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил их.
При рассмотрении другого дела суд пришел к выводу, что проведение регистрационного действия осуществлялось на основании достоверных и достаточных документов, а также без каких-либо иных нарушений.
Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или с существенными нарушениями градостроительных норм и правил.
В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной пристройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, состояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления.
Так, хозяйственным судом Гомельской области рассмотрено дело по иску УП “Г” к республиканскому унитарному предприятию “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” с участием третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, – индивидуального предпринимателя Б. о признании недействительной регистрации Гомельским БРТИ за ООО “В” права собственности на мастерские и котельную и права собственности на одноэтажное кирпичное здание санузла.
Истец просил признать данную регистрацию недействительной по тем основаниям, что у ООО “В” на момент регистрации отсутствовал государственный акт на земельный участок под указанные пристройки, а также администрацией Железнодорожного района отменено решение в части регистрации за ООО “В” указанных пристроек.
Как усматривалось из материалов дела, в 2003 году УП “Г” обратилось в Гомельское ГБРТИ с заявлением о регистрации здания зернохранилища и кирпичных пристроек к нему и кирпичного здания санузла. Гомельским ГБРТИ был дан письменный отказ в регистрации вышеуказанных зданий в связи с тем, что эти помещения зарегистрированы за индивидуальным предпринимателем Б. на основании договоров купли-продажи, заключенных между ООО “В” и индивидуальным предпринимателем Б.
Согласно решению Гомельского горисполкома истцу было дано разрешение на строительство временных пристроек бытовых помещений для ПСМП “С”. Строительство помещений осуществлялось ПСМП “С”, которое впоследствии было реорганизовано в ООО “В”. В результате произведенных ООО “В” строительных работ были возведены не временные пристройки, а капитальные сооружения, то есть имело место самовольное строительство.
Администрацией Железнодорожного района г. Гомеля было принято решение о регистрации за ООО “В” фигурной кирпичной пристройки, кирпичной пристройки, кирпичного здания санузла, металлического здания караульной.
Методика учета нежилых зданий, сооружений и помещений в Республике Беларусь, утвержденная Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь 18.04.1996, устанавливала единый на территории Республики Беларусь порядок учета нежилых зданий, сооружений, помещений, находящихся в государственной собственности.
На момент регистрации помещений за ООО “В” не существовало никаких нормативных правовых актов, регламентирующих порядок регистрации нежилых зданий, сооружений и помещений, находящихся в собственности юридического лица с негосударственной формой собственности. Поскольку ООО “В” являлось юридическим лицом негосударственной формы собственности, то оно не могло являться субъектом учета (регистрации) в рамках вышеуказанной методики. Поэтому регистрация спорного имущества производилась на основании справок ООО “В” о балансовой принадлежности и стоимости зданий и сооружений и решения администрации Железнодорожного района г. Гомеля.
На момент регистрации решение администрации Железнодорожного района г. Гомеля являлось действующим.
Таким образом, суд пришел к выводу, что при регистрации за ООО “В” спорного недвижимого имущества ответчиком не было допущено никаких нарушений норм действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Хозяйственным судом Гомельской области рассмотрено исковое заявление ООО “П” (г. Гомель) к РУП “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика – дочернее предприятие “У” иностранного предприятия “А”, о признании недействительной государственной регистрации РУП “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” договора купли-продажи недвижимости и аннулировании записи в регистрационной книге:
- о переходе права собственности на квартиру N 12 от ООО “П” к иностранному предприятию “А”,
- о праве хозяйственного ведения на квартиру N 12 за дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А”.
Суд установил: регистратором Гомельского городского филиала республиканского унитарного предприятия “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” М. был зарегистрирован договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО “П” и дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А”, в соответствии с условиями которого ООО “П” продает, а дочернее предприятие “У” иностранного предприятия “А” покупает недвижимое имущество – квартиру N 12.
Право собственности на квартиру N 12 было зарегистрировано за иностранным предприятием “А”, а право хозяйственного ведения на нее – за дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А”.
В соответствии со ст. 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Согласно п. 4.3 договора купли-продажи недвижимости право собственности на недвижимое имущество (квартиру N 12) возникает у покупателя (дочернего предприятия “У” иностранного предприятия “А”) с момента регистрации данного договора в Гомельском городском бюро регистрации и технической инвентаризации.
Статьей 33 Закона установлено, что заявление о государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества должно быть подписано собственником имущества; заявление о государственной регистрации сделки, а также основанного на ней права, ограничения (обременения) права – совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором.
Согласно п. 2.4 договора Продавец (ООО “П”) обязан в 15-дневный срок с момента стопроцентной оплаты Покупателем стоимости недвижимого имущества зарегистрировать договор купли-продажи в Гомельском городском бюро регистрации и технической инвентаризации и передать недвижимое имущество Покупателю по передаточному акту.
Таким образом, ООО “П” сохраняло за собой право собственности на квартиру (недвижимое имущество) до полной ее оплаты.
Квартира N 12 (недвижимое имущество) на день рассмотрения спора дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А” полностью не оплачена.
Кроме того, заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости и заявление на переход права собственности на нее ООО “П” не подписывало.
Таким образом, суд признал, что регистрация договора купли-продажи была произведена в нарушение ст. 33 вышеуказанного Закона и договора.
Согласно ст. 34 Закона регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если эти документы поданы ненадлежащим лицом.
Договором купли-продажи было установлено, что заявление должно быть подписано продавцом (ООО “П”).
Такого заявления ООО “П” не подписывало, согласия на регистрацию договора купли-продажи не давало. Данное обстоятельство подтверждено материалами из регистрационного дела на квартиру N 12, где в разделе “Наименования права, ограничения (обременения) прав” сделана отметка “Ограничение действий до полного расчета по договору купли-продажи”.
В соответствии со ст. 34 Закона документы, представляемые для государственной регистрации, должны быть поданы регистратору лицами, подписавшими заявление о государственной регистрации (заявителями).
Такие документы ООО “П” не предъявлялись.
Таким образом, суд установил, что был нарушен установленный законом порядок регистрации договора купли-продажи, вследствие чего регистрация является незаконной, как и следующие за ней регистрация перехода права собственности на квартиру N 12 от ООО “П” к иностранному предприятию “А” и регистрация права хозяйственного ведения за дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А”.
Кроме того, регистрация права собственности на квартиру N 12 за иностранным предприятием “А” является незаконной также потому, что согласно условиям договора купли-продажи эта квартира должна перейти в собственность к дочернему предприятию “У” иностранного предприятия “А”, которое является ее Покупателем по данному договору. По этим же основаниям регистрация права хозяйственного ведения на квартиру N 12 за дочерним предприятием “У” иностранного предприятия “А” является также незаконной.
Пунктом 9 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 N 589, установлено, что юридические лица имеют право на приобретение квартиры, только если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.
Иностранное предприятие “А” – созданное и зарегистрированное в иностранном государстве юридическое лицо, являющееся учредителем дочернего предприятия “У”, поэтому оно не может владеть на праве собственности квартирой N 12.
Таким образом, суд удовлетворил требования истца.