Предприятие обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 27470198 руб., из которых 5392765 руб. основного долга, 21465119 руб. пени и 612314 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства дела.
По договору аренды, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение (ангар А 1/м) под непроизводственные цели по адресу: г. Минск, общей площадью 150 кв.м. Общая сумма арендной платы в месяц составила 7657968 руб.
Согласно пункту 3.3 указанного договора срок платежа по договору аренды (в том числе за эксплуатационные расходы, отопление, водоснабжение и другие коммунальные услуги) — до 15-го числа оплачиваемого месяца.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей и платежей за коммунальные услуги надлежащим образом не выполнил, в результате чего за июль 2008 г. образовалась задолженность по пене в сумме 5392765 руб.
Пунктом 5.3 договора стороны предусмотрели, что за несвоевременную оплату ответчик уплачивает неустойку в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика 5392765 руб. основного долга, 21465119 руб. пени и 612314 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиции сторон.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что согласно пунктам 1.1.1, 1.1.2 договора предметом договора является срочное возмездное владение и пользование нежилым помещением под склад, арендованное имущество расположено в г. Минске и представляет собой нежилое помещение (ангар А 1/м) общей площадью 150 кв.м.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения истец передал ответчику во временное пользование арендуемое нежилое помещение, однако реальная передача помещения не имела места, т.к. помещения всегда использовались и используются по сегодняшний день арендодателем. Ответчик никогда не использовал помещения, указанные в договоре. После подписания договора и акта арендодатель в ходе неоднократных устных переговоров обещал определить границы (план) помещения (в договоре аренды определена арендуемая площадь — 150 кв.м, но не определены границы этих 150 кв.м, план помещения не составлялся, в то время как общая площадь помещения составляет около 600 кв.м), которое ответчик будет арендовать, и освободить его в ближайшее время для использования арендатором, а уплаченные арендные платежи зачесть в счет будущих платежей, произведя перерасчет. Впоследствии после истечения срока действия договора арендодатель обещал возвратить уплаченные арендатором денежные суммы. Однако вместо этого предъявил иск о взыскании с ответчика арендной платы за площади, которые реально не предоставил, не освободил, а пользовался сам, злоупотребляя добрыми отношениями и заинтересованностью ответчика в аренде площадей.
На протяжении действия договора арендодатель не выставлял счета на оплату коммунальных услуг, т.к. ответчик площадями не пользовался.
В соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела (пункт 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 20)). При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений (пункт 3 постановления N 20).
Как следует из договора, на который ссылается истец в обоснование своих исковых требований, нежилое помещение, которое подлежит передаче в аренду, не определено: отсутствует его месторасположение в здании ангара А 1/м, планировка помещения. Не дана подобная характеристика части помещения и в акте приема-сдачи от 01.02.2008. План спорного нежилого помещения в качестве приложения к договору или какой-либо иной документ, определенно устанавливающий имущество, переданное в пользование, сторонами не оформлялся и не подписывался.
При истребовании у истца копий технического паспорта и плана здания можно увидеть, что ангар А 1/м имеет площадь не 150 кв.м, а в несколько раз больше. Какую конкретно часть должен занимать ответчик, стороны не определили. При отсутствии доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами условия об объекте аренды, в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК, пунктами 2, 3 постановления N 20 договор аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 2, по мнению ответчика, является незаключенным.
Признание договора незаключенным влечет последствия, предусмотренные ГК для недействительных сделок. Договор, признанный судом незаключенным, как недействительная сделка теряет силу с момента совершения.
Решая вопрос о взыскании арендной платы по договору, признанному судом незаключенным, по мнению ответчика, следует исходить из того, что при наличии доказательств фактического пользования помещением стоимость этого пользования подлежит возмещению в денежной форме в силу приведенной статьи ГК. Однако фактическое пользование помещением, частью помещения не имело места. При признании судом сделки — договора аренды незаключенным начисление арендатором пени в силу пункта 1 статьи 311 ГК является незаконным и необоснованным, т.к. договор аренды не вступил в силу, не повлек для его участников возникновения прав и обязанностей друг перед другом. Следовательно, у арендодателя нет права требовать исполнения по договору и ссылаться на существование такого договора.
На основании вышеизложенного ответчик просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Решение суда.
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, осмотрев на месте объект аренды, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом в силу пункта 3 статьи 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК Республики Беларусь правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а, следовательно, существенными условиями для договора аренды нежилых помещений являются, в частности, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Как усматривается из договора аренды 2, истец передал ответчику нежилое помещение (ангар А 1/м) общей площадью 150 кв.м по адресу: г. Минск.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что помещение — ангар А 1/м имеет площадь 457,6 кв.м, что подтверждается планом спорного нежилого помещения, имеющимся в материалах дела. План спорного нежилого помещения в качестве приложения к договору или какой-либо иной документ, определенно устанавливающий 150 кв.м ангара А 1/м, сторонами не оформлялся и не подписывался.
В ходе произведенного судом осмотра ангара А 1/м, а также полученных объяснений сотрудника истца установлено, что ангар представляет собой единое помещение. В настоящий момент в ангаре находится установленное технологическое оборудование.
Со слов сотрудника истца, на протяжении 2008 года (в период действия договора аренды) помещение ангара использовалось под склад готовой продукции (стеллажей) истца. По всему периметру ангара находились стеллажи, которые в большинстве были пустыми.
В соответствии с пунктами 2, 3 постановления N 20, в частности, достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.
При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.
Исходя из представленных в материалах дела доказательств судом не усматривается, какое конкретно помещение было передано истцом ответчику в аренду.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами условия об объекте аренды, в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК, пунктами 2, 3 постановления N 20 суд приходит к выводу, что договор аренды нежилого помещения является незаключенным.
Ввиду признания договора аренды незаключенным у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендных платежей, в том числе и штрафных санкций.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 290, 402, 577, 578, 580, 621 ГК, пунктами 2, 3 постановления N 20, суд отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.