Консультативное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к обществу с дополнительной ответственностью о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010.
Обстоятельства дела.
По договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010, заключенному между сторонами, ответчик принял на себя обязательства за счет средств дольщика (истца) обеспечить строительство 2 помещений в составе объекта «Многоквартирный жилой дом, не относящийся к категории повышенной комфортности, с подземным гаражом-стоянкой».
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что в счет платежей на строительство объекта долевого строительства, возмещение затрат застройщика по организации строительства объекта, налогов и услуг, оплату вознаграждения застройщика по обеспечению строительства принимается стоимость услуг дольщика по осуществлению технического надзора за строительством (в рамках заключенного договора на осуществление технического надзора от 14.04.2010), а также иных услуг, оказываемых дольщиком застройщику в период строительства объекта.
Пунктом 5.6 договора стороны предусмотрели, что при отказе дольщика от осуществления технического надзора за объектом долевого строительства стороны обязуются в месячный срок заключить дополнительное соглашение со сроками платежей по договору.
В связи с окончанием срока оказания услуг по ведению технического надзора (июнь 2012 г.) истец в октябре 2012 г. предложил ответчику подписать дополнительное соглашение, предусматривающее сроки внесения платежей.
Ввиду того что ответчик отказался подписать соглашение, истец обратился в суд с требованием понудить ответчика заключить дополнительное соглашение к договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 на следующих условиях:
- Дольщик обязуется уплатить Застройщику денежные средства на строительство Объекта долевого строительства и оплату затрат Застройщика в безналичном порядке разовым платежом в течение 2 (двух) банковских дней после подписания сторонами настоящего дополнительного соглашения.
- Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу со дня его подписания и действует до полного выяснения сторонами своих обязательств.
- Во всем, что не предусмотрено условиями настоящего дополнительного соглашения, стороны руководствуются условиями Договора от 05.05.2011.
- Настоящее дополнительное соглашение составлено в одном листе в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой из сторон.
- Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора от 05.05.2010″.
Позиции сторон.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования уточнил: заявил дополнительное требование о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010, выраженного в решении ответчика от 21.03.2014.
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что по договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 дольщик принял на себя обязательства вносить средства на строительство объекта долевого строительства (финансирование строительства 2 квартир) в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в договоре (п. 6.2.1).
До настоящего времени истец не приступил к исполнению своих обязательств по внесению средств на строительство объекта.
В соответствии с пунктом 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Правила N 396), платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк. Зачет средств на строительство объекта законодательством не допускается.
В связи с этим заявление истца о проведении взаимозачета, по мнению ответчика, не основано на законодательстве и фактических данных.
Несмотря на то что в период составления и подписания договора от 05.05.2010 сторонами исполнялся договор от 14.04.2010 на ведение технического надзора, в тексте договора о долевом строительстве ни наименование, ни дата договора на ведение технического надзора не указаны, обязательства зачесть исполненное истцом исключительно по договору от 14.04.2010 на ответчика как застройщика договором не возложены.
Решением хозяйственного суда города Минска от 26.02.2013 был установлен факт прекращения обязательств по договору на осуществление технадзора, а не факт отказа дольщика от осуществления технического надзора, как это неправомерно трактует истец, ссылаясь на пункт 5.6 спорного договора. Такие последствия, как обязанность сторон заключить дополнительное соглашение со сроками платежей после прекращения действия договора, сторонами не предусмотрены, а следовательно, у ответчика по делу не возникло обязанности по заключению дополнительного соглашения именно в июне 2012 г.
18.01.2012 истец был информирован об изменении стоимости объекта долевого строительства по договору от 05.05.2010.
04.04.2012 в адрес ответчика поступил письменный отказ от заключения дополнительного соглашения с графиком платежей. Из текста письма усматривается, что истец не согласен с применением статистических индексов строительно-монтажных работ, что является основанием для отказа застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке.
До настоящего времени указанное дополнительное соглашение не подписано, что следует расценивать как несогласие дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
20.03.2014 в адрес истца дополнительно направлен ответ, в котором отражена стоимость квадратного метра застройки по проектной декларации, однако оплатить предложенную стоимость истец также отказался.
Следовательно, по мнению ответчика, со стороны истца имел место неоднократный без уважительных причин отказ от согласования стоимости оплаты строящихся объектов долевого строительства.
Направление дополнительных расчетов после отказа дольщика подписать дополнительное соглашение с изменением цены в связи с изменением индексов строительно-монтажных работ в нормативном сроке строительства ни договором, ни законодательством не предусмотрено.
В связи с отсутствием финансирования строительства объекта долевого строительства со стороны истца, отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения со сроками платежей по договору от 05.05.2010 и с установленной застройщиком ценой на основании пунктов 8, 18 Правил N 396 ответчик осуществил отказ от исполнения обязательств в одностороннем порядке, направив об этом повторное уведомление от 20.02.2014 и решение о расторжении договора от 21.03.2014.
Таким образом, процедура отказа от исполнения обязательств в одностороннем порядке, по мнению ответчика, соответствует требованиям действующего законодательства, права истца при одностороннем отказе от исполнения обязательств не нарушены.
На основании изложенного представитель ответчика полагает, что спор об определении условий дополнительного соглашения не подведомственен экономическому суду, в связи с чем невозможно понудить сторону по договору согласовать экономически необоснованные условия договора.
В удовлетворении заявленных требований просит отказать.
Решение суда.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из заявленных требований истец, в частности, просит понудить ответчика заключить дополнительное соглашение к договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 N 010/1.
Согласно статье 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Как отмечено выше, пунктом 5.6 договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 стороны предусмотрели, что при отказе дольщика (ответчика) от осуществления технического надзора за объектом строительства стороны обязуются в месячный срок заключить дополнительное соглашение со сроками платежей по настоящему договору.
Решением хозяйственного суда от 26.02.2013 по делу, которое в силу статьи 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что «подпункты 6.3.2 и 5.6 договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 устанавливают порядок исполнения обязательств сторонами по договору при невозможности (отказе) от оказания услуг технического надзора.
После прекращения действия договора технического надзора сторонам необходимо подписать соглашение к договору, регламентирующее порядок внесения истцом соответствующих платежей. В случае же отказа истца от подписания такого дополнительного соглашения ответчик может воспользоваться правом на его расторжение в одностороннем порядке.
При этом проект соответствующего дополнительного соглашения к договору должен быть подготовлен ответчиком».
В связи с этим доводы ответчика о том, что обязанность сторон заключить дополнительное соглашение со сроками платежей после прекращения действия договора не предусмотрена, а следовательно, у ответчика по делу не возникло обязанности по заключению дополнительного соглашения именно в июне 2012 г., были признаны судом несостоятельными.
Таким образом, принимая во внимание обстоятельства того, что предложение истца по подписанию дополнительного соглашения со сроками платежей было оставлено ответчиком без удовлетворения, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части понуждения к заключению дополнительного соглашения к договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010. При этом, учитывая, что содержащиеся в проекте дополнительного соглашения сроки исполнения обязательства по внесению платежей не превышают установленные законодательством разумные сроки (статья 295 ГК), суд посчитал возможным согласиться с предложенной истцом редакцией проекта дополнительного соглашения N 1 к договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 N 010/1.
Доводы ответчика относительно того, что «до настоящего времени истец не приступил к исполнению своих обязательств по внесению средств на строительство объекта», не были приняты во внимание, поскольку из смысла раздела 5 договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 N 010/1 следует, что обязательства по внесению платежей собственными средствами могут возникнуть у дольщика (истца) после согласования с застройщиком сроков платежей на основании заключенного дополнительного соглашения.
Были признаны несостоятельными и ссылки ответчика на то, что зачет средств на строительство объекта законодательством не допускается. Отсутствие в Указе N 396 указания на возможность проведения зачета не исключает возможности исполнения обязательства путем предусмотренной законодательством возможности исполнения обязательства путем проведения зачета.
Отсутствие в договоре создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 N 010/1 ссылки на договор от 14.04.2010 на ведение технического надзора, по мнению суда, не может свидетельствовать о том, что стороны не согласовали порядок зачета, т. к. из сложившихся правоотношений сторон и ранее вынесенных по делу N 367-3/2012 судебных постановлений следует, что именно подлежащие оплате услуги истца по договору от 14.04.2010 зачитывались ответчиком в счет оплаты обязательств по договору создания объекта долевого строительства от 05.05.2010, что подтверждается перепиской сторон, в том числе приложением 5 к представленному ответчиком проекту дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2012.
Относительно доводов ответчика по поводу того, что «до настоящего времени указанное дополнительное соглашение N 1 от 01.03.2012 не подписано истцом, что следует расценивать как несогласие дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора и соответственно наличие достаточных оснований для прекращения договорных отношений», суд отметил следующее.
Абзацем 3 пункта 4.4 договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 стороны установили право застройщика изменить цену договора, при несогласии с которой застройщик получает право на расторжение договора.
Решением от 21.03.2014 ответчик в очередной раз отказался от исполнения договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 по причине отказа истца согласовать изменение стоимости объекта долевого строительства.
Пунктом 6.3.2 договора с учетом пункта 7.2 стороны предусмотрели возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения дольщиком платежей, предусмотренных в настоящем договоре, а также в случае отказа дольщика подписать дополнительное соглашение со сроками внесения платежей при отказе от осуществления технического надзора.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, проект дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2012 к договору, содержащий предложение ответчика об изменении цены и установлении графика платежей, был направлен ответчику 15.03.2012, т. е. в период действия договора от 14.04.2010 на ведение технического надзора, исполнение обязательств по которому не было прекращено. Несмотря на согласование истцом стоимости объекта долевого строительства, что ответчиком не отрицалось в уведомлении о расторжении договора от 19.02.2014, дополнительное соглашение не было подписано истцом по причине наличия возражений относительно сроков внесения платежей и стоимости принятых ответчиком к зачету оказанных истцом услуг по ведению технического надзора в рамках договора от 14.04.2010.
С учетом анализа пункта 4.4 договора, по мнению суда, у истца имелись достаточные правовые основания для отказа от подписания указанного соглашения, предусматривающего обязательства по внесению всех платежей на строительство объекта долевого строительства еще до окончания исполнения обязательств по договору от 14.04.2010 на ведение технического надзора.
В связи с этим доводы ответчика относительно того, что со стороны истца имел место неоднократный без уважительных причин отказ от согласования стоимости строящихся объектов долевого строительства и соответственно имелись достаточные основания для прекращения договора, были признаны несостоятельными.
Иных предложений по поводу изменения стоимости объекта от ответчика в адрес истца не поступало.
В соответствии со статьей 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, принимая во внимание обстоятельства того, что выраженный ответчиком в решении от 21.03.2014 односторонний отказ от исполнения договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 был осуществлен в нарушение условий договора, суд, руководствуясь статьями 167, 420 ГК, пришел к выводу о его недействительности.
Общество с дополнительной ответственностью обратилось в суд с иском к частному унитарному предприятию по оказанию услуг о взыскании 31920000 руб. основного долга.
Обстоятельства дела.
По договору о долевом строительстве нежилых помещений от 03.06.2009, заключенному между сторонами, истец (застройщик) принял на себя обязательства организовать для ответчика строительство квартиры общей площадью 143,77 кв. м в блокированном жилом доме N 8. Цена одного квадратного метра определена сторонами в размере 840 дол. США.
По условиям договора оплата стоимости квартиры производится в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оплаты.
По факту строительства помещения и проведения технической инвентаризации площадь квартиры составила 146,3 кв. м. По акту приемки квартиры от 16.03.2012 N 1 ответчик принял квартиру площадью 146,3 кв. м, т. е. на 2,53 кв. м больше площади, указанной в договоре.
Абзацем 5 пункта 1.1 договора стороны предусмотрели, что расхождение между фактической площадью квартиры и площадью квартиры, определяемой настоящим договором (в пределах 1 кв. м), не является основанием для изменения цены настоящего договора. В случае расхождения более 1 кв. м расчеты по настоящему договору производятся исходя из фактической площади квартиры.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о доплате стоимости квартиры оставлена последним без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с требованием взыскать с ответчика 31920000 руб. основного долга.
Позиция ответчика.
Представители ответчика заявленные требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснили, что дополнительным соглашением от 17.11.2011 к договору N 8-1 стороны установили окончательную стоимость квартиры. Заявили ходатайство о применении срока исковой давности.
Решение суда.
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, проверив представленный расчет, руководствуясь статьями 290, 391, 401 ГК, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.
Согласно пункту 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) (далее — Указ N 396), в соответствии с договором одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее — строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее — иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона — дольщик — обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Как усматривается из материалов дела и отмечено выше, пунктами 5.1, 5.2 договора о долевом строительстве нежилых помещений от 03.06.2009 стороны согласовали стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 840 дол. США, а также стоимость квартиры в размере 120767 дол. США, исходя из предусмотренного пунктом 1.1 договора метража квартиры — 143,77 кв. м и стоимости одного квадратного метра.
Также пунктом 5.3 договора стороны согласовали стоимость услуг заказчика (истца) по обеспечению (организации) строительства в размере 14377 дол. США.
В соответствии с пунктом 8 Указа N 396 цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 настоящих Правил, является фиксированной на конкретную дату.
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.
По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при строительстве объекта из-за внесения изменений в некоторые конструктивные элементы квартиры (в частности, замена окон) сторонами к договору было подписано дополнительное соглашение от 17.11.2011, пунктом 1 которого было закреплено, что «стороны определили окончательную стоимость квартиры в блокированном жилом доме в соответствии с условиями договора в сумме 134684 дол. США, что эквивалентно 391945125 бел. руб. по курсу Национального банка Республики Беларусь на день проведения платежей».
При этом в пункте 3 дополнительного соглашения стороны указали, что «положения договора о долевом строительстве квартиры в блокированном жилом доме от 03.06.2009 действуют в той части, в которой они не противоречат настоящему соглашению».
Анализ условий дополнительного соглашения от 17.11.2011 с учетом требований статьи 401 ГК и положений Указа N 396 позволил суду прийти к выводу о том, что стороны достигли согласия о неизменной стоимости объекта долевого строительства, включающей как стоимость квартиры, так и затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства. Из этого следует, что в силу пункта 3 дополнительного соглашения от 17.11.2014 к договору пункты 5.1, 5.2, 5.3 договора, определяющие цену одного квадратного метра объекта, общую стоимость квартиры и услуг застройщика (истца), утратили актуальность ввиду их несогласованности с пунктом 1 дополнительного соглашения.
Следовательно, предусмотренный договором механизм определения стоимости квартиры исходя из расчета стоимости одного квадратного метра также утратил свою актуальность. В связи с этим предусмотренное абзацем 5 пункта 1.1 договора положение о перерасчете стоимости квартиры в случае установления расхождения между проектной и фактической площадью квартиры в настоящее время реализовать не представляется возможным.
Поэтому, по мнению суда, предусмотренное абзацем 5 пункта 1.1 договора положение также противоречит пункту 1 дополнительного соглашения от 17.11.2014 к договору, закрепившего неизменную стоимость квартиры.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 31920000 руб. основного долга со ссылкой на пункты 1.1, 5.1, 5.2 договора суд признал несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности исходя из представленных в материалы дела доказательств возникновения у истца права на обращение в суд с учетом соблюдения претензионного порядка урегулирования спора были признаны несостоятельными, однако не влияющими на установленные в рамках дела судом обстоятельства, влекущие отказ в удовлетворении заявленных требований.