В 1993 году был принят Закон Республики Беларусь от 19.01.1993 N 2103-XII «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» (далее — Закон о разгосударствлении и приватизации государственной собственности) (с 2010 года — Закон Республики Беларусь от 19.01.1993 N 2103-XII «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества» (далее — Закон N 2103-XII)). В целом Закон N 2103-XII направлен на создание условий для развития эффективной социально ориентированной рыночной экономики, обеспечение реального многообразия форм собственности и осуществление государственной антимонопольной политики.
В развитие Закона N 2103-XII был принят ряд нормативных правовых актов, в том числе касающихся продажи неиспользуемых объектов государственной собственности на аукционах с условиями и установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, с целью вовлечения в хозяйственный оборот указанных объектов.
Анализ практики работы судов, рассматривающих экономические споры, показывает, что споры, вытекающие из договоров купли-продажи неиспользуемых объектов государственной собственности на аукционах с условиями и установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине (далее — договор купли-продажи), можно условно разделить на следующие виды:
- споры о понуждении к исполнению условий договора;
- споры о расторжении договора;
- споры о возврате проданного имущества;
- споры о взыскании неустойки за неисполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Перечисленные выше требования могут быть соединены по правилам ч. 1 ст. 165 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, согласно которой истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.
Истцами по указанным выше спорам являются продавцы государственного имущества в лице местных исполнительных и распорядительных органов, управлений либо отделов исполкомов, являющихся самостоятельными юридическими лицами, иных балансодержателей; имеют место обращения с исками прокуроров в интересах продавцов.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) приватизация имущества, находящегося в государственной собственности, осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При приватизации имущества, находящегося в республиканской и коммунальной собственности, предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законодательством о приватизации не предусмотрено иное.
Рассмотрим некоторые примеры конкретных дел.
1. Спор о понуждении к исполнению условий договора и взыскании неустойки.
В 2010 году между отделом образования райисполкома (продавцом) и частным предприятием (покупателем) заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в коммунальной собственности района (далее — договор).
Согласно п. 1.1 договора предметом купли-продажи являются:
- капитальное строение общей площадью 331,7 кв.м;
- капитальное строение (здание котельной) общей площадью 15,6 кв.м.
Продажа осуществлена в соответствии с решением районного исполнительного комитета 2010 года «О продаже на аукционах с условиями и установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, неиспользуемых объектов районной коммунальной собственности».
Согласно п. 3.2.4 договора установлены следующие условия продажи объектов:
- осуществление покупателем предпринимательской деятельности на приобретенных объектах в течение не менее 3 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию;
- ввод новым собственником объектов в эксплуатацию в срок не позднее девяти месяцев с даты заключения договора купли-продажи;
- создание покупателем на данных объектах в течение шести месяцев с даты ввода объектов в эксплуатацию не менее пяти новых рабочих мест;
- запрещение покупателю продажи, иного отчуждения объектов до выполнения им условий договора.
Согласно ст. 290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 18-1 Закона о разгосударствлении и приватизации государственной собственности, действовавшего на дату заключения договора, продажа объектов государственной собственности на аукционе является одним из способов приватизации.
Следовательно, рассматриваемый спор связан с приватизацией государственного имущества.
Срок исполнения обязательства по вводу новым собственником объектов в эксплуатацию наступил.
Истцами представлены доказательства, в том числе акты осмотра, сведения инспекции Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, в совокупности подтверждающие неисполнение ответчиком условий договора, предусмотренных абз. 2 — 4 п. 3.2.4 договора. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что заявленное требование о понуждении к исполнению п. 3.2.4 договора в указанный истцами срок до 01.01.2016 подлежит удовлетворению.
При этом судом установлено и не опровергается истцами, что ответчиком проведена некоторая работа на объектах, в частности, территория вокруг объектов содержится в удовлетворительном состоянии, ответчиком заменена часть окон, установлены металлические двери.
Между тем суд доводы и доказательства ответчика, подтверждающие проведение отдельных видов работ, привлечение граждан к их выполнению, осуществление предпринимательской деятельности покупателем в целом и уплату налогов, не принимает во внимание, поскольку они не являются основанием для отказа в иске, не подтверждают надлежащее исполнение ответчиком условий договора, предусмотренных абз. 2 — 4 п. 3.2.4 договора. Так, ответчиком в соответствии с условием о вводе новым собственником объектов в эксплуатацию проектно-сметная документация, акт ввода объекта в эксплуатацию, оформленный в порядке, установленном законом, не представлены; отопление, водоснабжение на объектах не функционируют. Доказательства создания покупателем на данных объектах в течение шести месяцев с даты ввода объектов в эксплуатацию не менее пяти новых рабочих мест, осуществления покупателем предпринимательской деятельности на приобретенных объектах в течение не менее 3 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию суду не представлены. Мнение ответчика о том, что установленный договором срок для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.4 договора, истек, в связи с чем покупатель освобождается от исполнения обязанностей по договору, является ошибочным и не соответствующим действующему законодательству.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 311 ГК).
В пункте 4.4 договора сторонами согласовано условие об уплате штрафа покупателем в случае нарушения условий, предусмотренных п. 3.2.4 договора, который определяется как разность между остаточной стоимостью объектов на 01.01.2010 и ценой их продажи по договору.
Факт нарушения покупателем условий, предусмотренных п. 3.2.4 договора, судом установлен.
Остаточная стоимость объектов на 01.01.2010 составляла 60211766 руб., что подтверждается ведомостью инвентаризации и оценки основных средств, сведениями, содержащимися в приложении к решению районного исполнительного комитета 2010 года «О продаже на аукционах с условиями и установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, неиспользуемых объектов районной коммунальной собственности».
Цена продажи согласно п. 2 договора составила 441000 руб.
Размер штрафа исчислен истцами верно и составил 59770766 руб.
На основании изложенного суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленного требования о взыскании 59770766 руб. штрафа.
Суд не принимает во внимание и находит необоснованным довод ответчика о том, что им оплачена также стоимость котла, которую истцы не учли в расчете штрафа, поскольку оборудование (котел) не являлось предметом договора купли-продажи от 15.07.2010.
На основании изложенного исковые требования удовлетворены в полном объеме.
2. Спор о расторжении договора, взыскании штрафа и возврате проданного имущества.
Прокурор в интересах коммунального унитарного предприятия обратился с иском к частному предприятию о расторжении договора, возврате имущества и взыскании 200 млн.руб. штрафа по договору купли-продажи 2009 года неиспользуемого объекта государственной собственности (далее — договор). К участию в деле судом привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на стороне ответчика, — комитет по труду (залогодержатель). В обоснование исковых требований прокурор, истец ссылаются на заключение договора в 2009 году на аукционе с условиями, которые были нарушены вследствие неисполнения ответчиком условий по созданию рабочих мест и вводу объекта в эксплуатацию, неоднократного продления срока ввода объекта в эксплуатацию путем подписания дополнительных соглашений к договору. На основании п. 1 ч. 2 ст. 420 ГК в связи с существенным нарушением договора другой стороной истец просит расторгнуть договор. На основании п. 4.4 договора истец просит взыскать штраф в размере 200 млн.руб. за неисполнение п. 3.2.4 договора, а также обязать возвратить здание истцу.
Ответчик в отзыве на иск признает исковые требования в части взыскания штрафа, просит об уменьшении размера штрафа на 50% на основании ст. 314 ГК. В части расторжения договора ответчик первоначально ссылался на неуказание правовых оснований требования о расторжении договора, несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора согласно п. 2 ст. 422 ГК. В судебном заседании с учетом представленных дополнительных доказательств представитель ответчика заявил об отсутствии возражений против расторжения договора.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне ответчика указывает на договор бюджетной ссуды и ипотеки, заключенный с ответчиком, судебное постановление по иному делу о взыскании с ответчика 70 млн.руб. в пользу комитета по труду, возбуждение исполнительного производства, намерение реализации права на принудительное исполнение путем обращения взыскания на заложенное имущество — спорное здание. Представитель третьего лица просит в иске отказать, ссылаясь на исполнение ответчиком условий договора по оплате здания и государственной регистрации права собственности, полагает, что неисполнение ответчиком условий п. 3.2.4 договора не является существенным и не может быть основанием расторжения договора.
Заслушав прокурора, представителей сторон, третье лицо, исследовав письменные материалы по делу, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.
В силу ст. 314 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд учитывает высокий размер штрафа, соразмерный остаточной стоимости здания, действия ответчика, направленные на исполнение договора, обязанность возвратить здание и приходит к выводу о необходимости уменьшения штрафа на 50% и взыскании его в сумме 100 млн.руб.
В судебной практике имеют место случаи заключения соглашений о примирении по спорам, вытекающим из заключенных договоров купли-продажи, как правило, на условиях признания иска в целом либо в части (по спорам о взыскании неустойки), что позволяет сохранить сторонам деловые отношения в будущем, погасить конфликт, минимизировать материальные и трудовые затраты на рассмотрение дела в суде.